The real estate market in Sweden in the current situation is found to be very attractive, which in return is influenced by number of elements such as interest rates, market conditions, etc. Real estate investments result in relatively large amounts, that is why investors like to be relatively sure regarding their investments, or at least that they are knowing to get their investment back in case of a sale. Real options are a complement to the calculation real estate companies does. Real options are used to take alternative solutions in regard, and also to contribute alternative values to the investment, which is mainly used if an investments outcome is not as desired. As a result to this complement to the calculation we wished to study the following: What can influence the application of real options in a real estate investing decision in private real estate companies? This study was done with a deductive method, and because of that a theoretical reference frame were formed, and afterwords investigate if the theoretical facts agreed with reality. To be able to compare the theoretical parts and the empirical parts, it was important that the empirical part was relevant to our subject. For the empirical fact to be as relevant as possible, this study was performed with a qualitative approach, and therefor four private real estate companies were interviewed, two bigger and two smaller. The real estate companies interviewed are active in the southern parts of Sweden. This study results in four conclusions drawn on the basis of the four interviewed real estate companies, regarding what can influence the application of real options in a investment decision. Three of the real estate companies finds that the risks with commercial real estates, and the external factors which influence market conditions affect their application of alternative solutions regarding their investments. All four of the real estate companies find that new incoming information and the experience, which the decision maker holds, affects application of real options. Thus, real estate companies must be able to know when and what alternative solutions to apply. / Fastighetsmarknaden i Sverige anses vara väldigt attraktiv i dagsläget, vilket flertalet faktorer bidrar till såsom ränteläge, marknadsförhållanden etcetera. Investeringar i fastigheter medför relativt stora belopp, därför tenderar investerare att vilja vara relativt säkra på sina investeringar, eller att de åtminstone kan få tillbaka den erlagda investeringen vid en eventuell försäljning. Ett komplement till de kalkyler fastighetsbolagen genomför är reala optioner. Reala optioner används för att ta alternativa lösningar i beaktan, samt för att kunna tillföra investeringen alternativa värden, vilket främst används om investeringen inte har ett önskat utfall. Detta komplement till kalkyler medförde att vi önskade undersöka; vad kan påverka tillämpningen av reala optioner vid beslut om fastighetsinvesteringar i privata fastighetsbolag? Studien genomfördes med en deduktiv metod, vilket medförde att en teoretisk referensram sammanställdes för att därefter undersöka om teorierna överensstämde med verkligheten. För att kunna jämföra de teoretiska bidragen med empirisk data gällde det att den empiriska informationen var relevant. För att det empiriska materialet skulle bli så relevant som möjligt är studien genomförd enligt en kvalitativ ansats, där fyra privata fastighetsbolag intervjuades, två större och två mindre. Fastighetsbolagen delades in i respektive grupp efter storleken efter deras fastighetsbestånd. De olika fastighetsbolagen är verksamma i stora delar av södra Sverige. Studien resulterade i att vi kom fram till fyra slutsatser dragna utifrån de fyra intervjuade fastighetsbolagen, angående vad som kan påverka reala optioners tillämpning vid investeringsbeslut. Tre av fastighetsbolagen ansåg att riskerna som kommersiella fastigheter har, samt de yttre faktorer som påverkar marknadsförhållandena spelar in på deras tillämpning av alternativa lösningar på sina investeringar. Alla fyra fastighetsbolagen ansåg att ny information som tillkommer och erfarenheten som beslutsfattaren besitter påverkar tillämpningen av reala optioner. Således är fastighetsbolagens förmåga att veta om vilka alternativa lösningar som kan tillämpas och när viktiga.

No description available.

Abstract  Background and problems Municipal limited companies have increasingly become a popular way of governing municipal operations. With the intent of imitating privately owned limited companies, models such as New Public Management and New Public Governance have taken place in shaping the governance of municipal companies. However, the governance of municipal companies in the form of limited companies leads to problems regarding the legislation in terms of colliding regulations, limited regulations, and potential exploitation of the legislations.   Method The method used for this study is a quantitative method of collecting information from the annual reports of both privately held limited companies and municipal limited companies. The data is then to be compared and analyzed in terms of key performance indicators. Three studies have been executed, one to compare the financial effectiveness, one with the DuPont-model as a background, and lastly a calculation of key performance indicators to showcase deviations in the accounting.   Aim The aim of the study is to compare financial effectiveness between municipally owned limited companies and privately held limited companies. Further aim for this study is to compare financial risk taking and financial structure between the two, as well as examine how trustworthy and comparable key performance indicators are between companies.   Research questions How economically effective are municipal limited real estate companies in comparison to privately owned companies in the same industry? What difference exists in the financial structure and accounting, as well as the financial governance between the two company types?   Result and conclusions The result of this study concludes that municipal companies are less economically effective in comparison to privately owned limited companies. The financial risk taking is lower for the municipal companies than its comparison. The difference in financial efficiency is a result of lower gross profits for the municipal companies, where the capital turnover rate only constitutes minor differences. Both the municipal and privately held real estate companies showed noticeable differences in the key performance indicators, resulting in low scores regarding the comparability and trustworthiness of the accounting.   Suggestions for further research This study has led to a lot of interesting conclusions that give rise to further research. Further research suggests finding empirical evidence in how municipal companies balance its’ governance between the Swedish law Aktiebolagslagen and Kommunallagen. A deeper comparison with the DuPont-model is suggested to specify in what areas of the companies the financial effectivity is differentiating. Other suggestions would be to research the financial compensation for the board members in municipal companies compared to the privately held companies and its consequences. / Sammanfattning  Bakgrund och problemdiskussion Kommunala aktiebolag har vuxit sig större i antal under de senaste åren och blivit en populär bolagsform för drivande av kommunala bolag. Med målet att efterlikna de privata bolagens drift och styrning har modeller som “New Public Management” och “New Public Governance” format fokuset och styrningen av de kommunala bolagen. Det finns dock en mängd problem förknippade med kommunala verksamheter som bedrivs i aktiebolagsform, däribland motsägande lagstiftning, problematisk lagstiftning och risker för missbruk av dessa lagar.    Metod De metoder som valts för undersökningen är tre kvantitativa undersökningar bestående av datainsamling från både kommunala och privata aktiebolags årsredovisningar. Denna data tas upp för jämförelse och analys genom nyckeltal och finansiell status. Dessa tre kvantitativa undersökningar består av dels en jämförelse av ekonomisk effektivitet genom valda nyckeltal, dels en undersökning med DuPont-modellen som underlag och sistnämnt en beräkning av utvalda nyckeltal för att undersöka eventuella avvikelser i redovisningen.     Syfte Syftet med studien är att undersöka den ekonomiska effektiviteten i kommunala fastighetsaktiebolag och jämföra dessa med effektiviteten i privata fastighetsaktiebolag. Vidare är syftet att undersöka nyckeltal för finansiell styrning och risktagande, samt till sist hur väl både tillit och jämförbarhet mellan bolagen återspeglas i nyckeltal.    Frågeställningar Hur ekonomiskt effektiva är kommunalt ägda fastighetsbolag i jämförelse med privatägda bolag inom samma bransch? Vilken differens existerar i den finansiella strukturen och redovisningen, samt i den ekonomiska styrningen i dessa bolag?   Resultat och slutsatser Resultatet från studien visade att de kommunala fastighetsaktiebolagen är mindre effektiva än de jämförda privata börsnoterade fastighetsaktiebolagen. Det framgår även att det finansiella risktagandet är mindre i de kommunala bolagen. Differensen i den ekonomiska effektiviteten påvisas av DuPont-modellen via stora skillnader i de båda bolagsformernas bruttomarginaler, där kapitalomsättningshastigheten endast skiljer sig minimalt. Både de kommunala och de privata fastighetsbolagen uppvisade markanta avvikelser i nyckeltalsberäkningen vilket gör jämförbarheten och tilliten för de nyckeltal som presenteras i bolagens årsredovisningar mycket låg.    Fortsatt forskning Studien har föranlett flertalet intressanta frågeställningar som skapat möjligheter för fortsatt forskning. Framtida forskning, med grund i denna studie, hade förslagsvis varit att finna empiriskt underlag för hur kommunala bolag agerar utifrån Aktiebolagslagen och Kommunallagen i driften av verksamheten. En mer detaljerad jämförelse av bolagen genom DuPont-modellen hade bidragit till en djupare förståelse för hur verksamheterna skiljer sig åt ekonomiskt. Vidare forskning föreslås även genom närmare undersökning av den finansiella ersättning som erhålls för styrelser i de kommunala respektive privata bolagen samt vilka eventuella konsekvenser det medför gällande rekrytering samt, i förlängningen, bolagens drift.