ABSTRACT   Titel: Avkastningskrav i allmännyttiga bostadsaktiebolag   Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi   Författare: Fredrik Bokedal & Robert Ehrling   Handledare: Peter Lindberg   Datum: 2014 – Augusti   Syfte: I samband med den lagändring som skedde 2011 ändrades principerna för hur de allmännyttiga bostadsbolagen skall bedriva sin verksamhet. Numera ställs krav på affärsmässighet och att bolagen ska tillämpa långsiktiga avkastningskrav på verksamheten. Utifrån de nya principerna ansåg vi att det var intressant att undersöka hur de allmännyttiga bostadsbolagen har tagit till sig detta och att ingen tidigare studie har behandlat de ställda nivåerna på avkastning i avkastningskraven och hur väl de uppfyller avkastningskraven. Syftet med studien är att undersöka vilka allmännyttiga bostadsbolag som har avkastningskrav samt hur de är formulerade. Studien syftar även till att undersöka och visa om allmännyttornas avkastningsnivåer i avkastningskraven är väl avvägda mot dess faktiska riskexponering gentemot andra placeringsalternativ. Samt hur väl de allmännyttiga bostadsbolagen uppfyller avkastningskraven.   Metod: I studien har en kvantitativ metod tillämpats. Det empiriska materialet består av en enkätundersökning som har besvarats av samtliga 290 kommuner i Sverige. För att utreda om avkastningskraven är väl avvägda mot dess faktiska riskexponering har jämförelsedata använts från analysverktyget Datscha och genom vetenskapliga tidsskrifter. För att besvara frågan om bostadsbolagen uppfyller avkastningskraven har nyckeltal inhämtats från databasen Retriever.   Resultat & slutsats: Studiens resultat visar att det finns en stor spridning hur de allmännyttiga bostadsaktiebolagens avkastningskrav definieras. Nivåerna på avkastning skiljer sig markant och är till stor del inte riskanpassad. Mer än hälften av bolagen uppfyller inte sina avkastningskrav.   Förslag till fortsatt forskning: En kvalitativ studie om hur avkastningskraven fastställs för de allmännyttiga bostadsaktiebolagen.   Uppsatsens bidrag: En övergripande bild om kommunernas avkastningskrav för de allmännyttiga bostadsbolagen.   Nyckelord: Avkastningskrav, direktavkastning, totalavkastning, allmännyttan.

Största delen av alla flyttar står ändrade familjeförhållanden och arbetsrelaterade orsaker för, anledningar som för bostadsbolaget är svårt att påverka, den delen man kan benämna som sund omflyttning. Det saknas dock ordentlig forskning kring de riktiga bakomliggande orsakerna till varför människor egentligen flyttar; det kan vara vantrivsel med lägenheten, grannar eller den yttre miljön. Här finns rum för fortsatt forskning och utveckling av arbetet. Arbetet började med uppfattningen att omflyttningen var ett stort problem för bostadsföretagen likt SABO beskriver och att det kostar företagen stora summor pengar varje år. Efter kontakt med verksamma inom branschen så visade det sig att så inte var fallet, utan för de allmännyttiga bostadsbolagen är omflyttning istället en nödvändighet för att kunna fullfölja sina ägardirektiv (oftast kommunen) för att t.ex. uppfylla bostadsgarantin för studenter samt erbjuda ett varierat utbud av bostäder till flera målgrupper. Utan omflyttning menar de att det inte blir någon cirkulation på marknaden vilken som en direkt följd av detta blir låst. Snarare pratar man om en för låg omflyttning och skulle tvärtom behöva ha en större omflyttning för att det skulle vara optimalt. De nämner att det är en fin balansgång och att det inte är så lätt att säga exakt hur stor omflyttning som krävs exakt varje år eftersom efterfrågan från hyresgästerna varierar. Därför arbetar inte branschen med låga omflyttningstal för att öka den ekonomiska vinsten. Det man däremot lägger fokus på är att komma till rätta med den omflyttning som benämns som osund, alltså den som sker pga. att man inte trivs i sin lägenhet, känner sig otrygg i områdena om nätterna eller upplever stor skadegörelse i sin omgivning för att nämna några. Det är genom dessa åtgärder som företagsekonomiska besparingar kan göras, åtgärder som får folk att trivas i sina lägenheter och närområden samt som går ut på att minska skadegörelse, klotter och andra trygghetsökande åtgärder. Den stora ekonomiska vinningen nås istället genom ett stort samhällssocialt ansvarstagande. Genom att t.ex. erbjuda arbetslösa bidragstagare utbildning och arbete inom företaget, nås stora samhällsekonomiska vinster samtidigt som relationen mellan hyresgäst och bostadsbolag förbättras. En ökad trivsel, förbättrat rykte och säkrare miljö kan uppnås på en rad olika sätt. Det är egentligen bara fantasin som sätter gränser. Ibland kan det vara bra att tänka utanför ramarna och pröva sådant som ingen tidigare testat. Gemensamt oavsett vilken åtgärd som man bestämmer sig för, så är vikten av kommunikation och engagemang av största betydelse. Det gäller att få med sig alla parter både från den egna organisationen och fram till hyresgäster i ett tidigt skede av processen för att minimera antalet felbeslut och felsatsningar som annars blir mer kostsamma ju längre in i projekten man fortgår samt för att de ska bli hållbara i längden och accepteras av majoriteten av de boende. / Most of all moves are changes in family status and work-related causes, reasons that for the housing company is difficult to influence, that part one can term as sound relocation. What is missing is proper research about the real reasons behind why people actually are moving; there may be dissatisfaction with the apartment, neighbors or the environment. There is room for further research and development of the work. The work began with the idea that relocation was a major problem for the housing companies like SABO describe and that it costs companies huge amounts of money every year. After contact with people working in the industry, so it turned out that was not the case, for the public housing is shuffling instead a necessity in order to fulfill its owner's directives (usually the municipality) to e.g. meet housing guarantee for students and offer a variety of dwellings to multiple audiences. Without migration, they say that there is no circulation in the market which as a direct result of this will be locked. Instead they talk about a low relocation and vice versa would have to have a larger relocation for it would be optimal. They mention that it is a fine line and it's not so easy to say exactly how large relocation required exactly every year as demand from tenants varies. That's why the industry isn't working with low migration rates to increase the economic profit. What you on the other hand focuses on is to overcome with the relocation termed as unhealthy, the one that taking place due to one does not feel comfortable in their apartment, feels insecure in the fields at night or experience great vandalism in their environment to name a few. It is through these measures that business economic savings can be made, measures that makes people feel comfortable in their apartments and surrounding areas as well as aims to reduce vandalism, graffiti and other safe-haven measures. The big economic gains are instead accessed by a large social community responsibility. By for example offering unemployed benefit claimants training and work in the company, great socioeconomic gains will be reached while the relationships between tenants and housing companies improves. An increased satisfaction, improved reputation and safer environment can be achieved in a number of ways. It is really only imagination that limits. Sometimes it is good to think outside the box and try things that no previously tested. Common whatever action you decide to, the importance of communication and commitment are essential. You have to get along all the parties from both your organization and also the tenants at an early stage of the process to minimize the number of incorrect decisions and misjudgments that otherwise becomes more expensive the further into the projects you continue as well as for them to be sustainable in length and accepted by the majority of the residents.

No description available.

During the past years the Swedish housing market has experienced a substantial shift towards a liberal housing regime, with considerable changes in the housing stock as a result. Especially the proportion of public rental housing has been reduced as a result of tenure conversions into deregulated, market-based systems. The tenure conversions have mostly taken place in Stockholm, where conversions into cooperative housing have been common in inner-city Stockholm. The aim of this essay is to analyze if the tenure conversions has had any effect on patterns of settlement for low-income earners by looking at the effects on segregation and presence of low-income earners in the county of Stockholm. This will be analyzed by using an Interrupted Time Series Analysis, by imposing a regulating tenure conversion reform as an exogenous variation. The results do not show any effects on segregation nor presence of low-income earners. The tenure conversions are therefore not believed to be one of the main explanatory factors of segregation nor presence of low-income earners in the county of Stockholm. / De senaste åren har den svenska bostadsmarknaden rört sig i en allt mer marknadsliberal riktning med stora förändringar i bostadsbeståndet som följd. Särskilt andelen kommunala hyresrätter har minskat till följd av utförsäljningar av de kommunalägda bostadsbolagen, allmännyttan. Utförsäljningarna har framförallt skett i Stockholm där ombildningar till bostadsrätt har varit vanliga i attraktiva innerstadsområden. Denna uppsats ämnar undersöka effekterna som denna utförsäljning med resulterande ombildningar har haft på bosättningsmönster för låginkomsttagare genom att analysera segregationen och närvaro av låginkomsttagare i Stockholms kommun. För att analysera effekterna används en ”Interrupted Time Series Analysis”, där införandet av tillståndsplikten används som exogen variation. Uppsatsen finner inga effekter på vare sig segregation eller närvaro av låginkomsttagare. Utförsäljningen av allmännyttan anses därför inte vara en huvudförklaring till segregation eller närvaro av låginkomsttagare i Stockholms kommun.

<p>Sedan några år tillbaka har redovisningsreglerna för noterade bolag förändrats genom införandet av IFRS. Diskussionen har efter införandet i noterade bolag kommit att handla om ifall också onoterade bolag ska tvingas att följa IFRS redovisningsstandarder. En av IFRS standarder, IAS 40, handlar om att förvaltningsfastigheter kan värderas till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Metoden för användandet av verkligt värde heter verkligt värdemetoden och innebär att värdeförändringar på fastigheterna ska redovisas över resultat- och balansräkningen.</p><p>I denna uppsats tillämpar vi verkligt värdemetoden på det allmännyttiga fastighetsbolaget Uppsalahem. Syftet är att se vad det skulle kunna innebära att tillämpa verkligt värdemetoden i ett allmännyttigt fastighetsbolag. För att skapa en uppfattning om hur olika intressenter runt Uppsalahem skulle reagera på ett eventuellt införande av verkligt värdemetoden har vi intervjuat tre olika intressenter runt bolaget. Resultatet vi presenterar i uppsatsen är att Uppsalahems redovisning skulle komma att kraftigt förändras vid en tillämpning av verkligt värdemetoden. Bland annat skulle bolagets rörelseresultat bli 12 gånger större än det som redovisas idag och soliditeten skulle bli mer än dubbelt så stor.</p>

Sedan några år tillbaka har redovisningsreglerna för noterade bolag förändrats genom införandet av IFRS. Diskussionen har efter införandet i noterade bolag kommit att handla om ifall också onoterade bolag ska tvingas att följa IFRS redovisningsstandarder. En av IFRS standarder, IAS 40, handlar om att förvaltningsfastigheter kan värderas till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Metoden för användandet av verkligt värde heter verkligt värdemetoden och innebär att värdeförändringar på fastigheterna ska redovisas över resultat- och balansräkningen. I denna uppsats tillämpar vi verkligt värdemetoden på det allmännyttiga fastighetsbolaget Uppsalahem. Syftet är att se vad det skulle kunna innebära att tillämpa verkligt värdemetoden i ett allmännyttigt fastighetsbolag. För att skapa en uppfattning om hur olika intressenter runt Uppsalahem skulle reagera på ett eventuellt införande av verkligt värdemetoden har vi intervjuat tre olika intressenter runt bolaget. Resultatet vi presenterar i uppsatsen är att Uppsalahems redovisning skulle komma att kraftigt förändras vid en tillämpning av verkligt värdemetoden. Bland annat skulle bolagets rörelseresultat bli 12 gånger större än det som redovisas idag och soliditeten skulle bli mer än dubbelt så stor.

Sveriges bostadsmarknad har sedan 1900-talet varit i ständig förändring. I samband med politiska mål om att eliminera bostadsbristen i början av 1900-talet skapades allmännyttan, kommunalt ägda fastighetsbolag med mål att administrera och fördela hyresrätter, bygga spekulationsfritt och tillgodose bostad åt alla grupper i befolkningen. I takt med ökad liberalisering har allmännyttans bostadsbestånd minskat sedan 1990-talet, delvis till följd av politiska beslut som gjort det lättare att ombilda allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter. Mellan år 2007 och 2010 skedde en stor mängd ombildningar till följd av minskade regleringar, och det är främst detta som vi ämnar analysera i vår studie.   Denna kvantitativa studie riktar in sig på hur de sociala och ekonomiska villkoren samspelar med allmännyttans minskade bostadsbestånd under perioden 2007–2014 och hur dessa samband ser ut över tid. Som teoretiskt underlag använder vi oss av teorier om social blandning, boendesegregering och gentrifiering. Studien baseras på dataunderlag från Stockholms stad och mäter förändring i bostadsbeståndets andel i allmännyttan, disponibel medelinkomst, andel med eftergymnasial utbildning samt andel utan förvärvsarbete i Stockholms stadsdelsområden. Vi har med denna studie ämnat fylla en kunskapslucka, då få studier om ombildningar studerar perioden 2007–2014 och dess socioekonomiska konsekvenser. Detta har även relevans för framtida studier, då det år 2019 öppnats upp för fler ombildningar i Stockholm.   Vi har i denna studie kommit fram till att den mest pålitlig variabeln för att bedöma socioekonomiska villkors samspel med andel allmännytta är utbildningsnivå, där vi sett samband i båda riktningar. Disponibel inkomst förlorar sin signifikans när det kontrollerats för utbildning och andel utan förvärvsarbete, vilket styrker vår misstanke om utbildningsnivåns relevans. Slutligen såg vi inget samband mellan andel utan förvärvsarbete och allmännyttan, vilket vi tolkar som att arbetsmarknadsmåttet är för oprecist.

I två kontexter, Luleå och Umeå, undersöks benägenheten att protestera mot utförsäljningen av allmännyttan. Undersökningen tar ett brett grepp om protester och fångar in flera undersökningsobjekt. Benägenheten förklaras av strukturer, aktörer och idéer som finns i kontexterna i form av variabler på strukturell nivå som befolkningssammansättning och sysselsättningsstruktur samt det allmännyttiga beståndet. På aktöriell nivå finns förklaringar i den demokratiska processen och i köparens profil och som idéer i en protesttröskel. Dessa undersöks med en deduktiv och induktiv ansats. En dokumentstudie och djupintervjuer har gjorts, vilka bearbetats med en innehållsanalys. I empirin blev variablernas olikheter mellan Luleå och Umeå synliggjorda, varvid de analyserades för att därefter dra slutsatser om deras inverkan på benägenheten att protestera mot utförsäljning av allmännytta. Det allmännyttiga beståndets karaktär, mer eller mindre demokratiska ageranden i beslutsprocesser, köparens profil och idéer som fanns i en av kontexterna kunde särskilt förklara protestbenägenheten.

This qualitative study evaluates what the Internet of Things (IoT) can bring to create benefits in municipal housing companies. Since 2014, there has been a guide from the Swedish Agency for Digital Administration regarding benefits realization that describes how organizations can work to implement IT projects and realize target images, by focusing on the underlying benefits. The issues that this study focuses on are benefits and expectations from completed IoT projects. To answer these questions, five interviews and a pilot study, based on a framework for benefit realization, were conducted with people representing a large number of municipalities in Sweden. The respondents have had good insight into how the operations work in the IoT technology area. The main conclusion of the study is that the work with benefits, has a small role in the organizations consulted. Many of the obstacles identified in the study show that active management is required to change the culture around IoT projects and that the business focuses on the benefits behind the IoT solutions rather than the artifacts themselves. Previous research has shown that IoT is a disruptive innovation, which requires new thinking and other types of skills. Most organizations have built up their own infrastructures with pre-packaged services that have been offered to the businesses in order to create interest and let the businesses themselves discover the benefits that the technology can bring. / I den här kvalitativa studien utvärderas vad Internet of Things (IoT) kan tillföra för att skapa nytta i kommunala bostadsbolag. Sedan 2014 finns det en guide från Myndigheten för digital förvaltning i nyttorealisering, som är ett stöd i hur organisationer kan arbeta för att genomföra IT-projekt och realisera målbilder, genom att fokusera på den bakomliggande nyttan. De frågor som denna studie fokuserar på är nyttor och förväntningar från genomförda IoT-projekt. För att besvara dessa frågor har fem intervjuer och en pilotstudie, utifrån ett ramverk för nyttorealisering, genomförts med personer som representerar ett stort antal kommuner i Sverige. Respondenterna har haft god insikt i hur verksamheterna arbetar inom teknikområdet IoT.   Studiens främsta slutsats är att arbetet med nyttor, har en liten roll i de organisationer som tillfrågats. Många av de hinder som identifierats i studien visar på att det krävs en aktiv styrning för att förändra dels kulturen kring IoT-projekt och dels att verksamheten fokuserar på nyttan bakom IoT-lösningarna snarare än själva artefakterna. Tidigare forskning har visat att IoT är en disruptiv innovation vilket kräver nytänkande och andra typer av kompetenser. De flesta organisationer har byggt upp egna infrastrukturer med färdigpaketerade tjänster som erbjudits verksamheterna i syfte att skapa intresse och låta verksamheterna själva upptäcka de nyttor som tekniken kan tillföra.

<p>Syftet med denna studie har varit att skildra hur de boende i fastigheten Drakenberg 12 upplevde ombildningen från allmännyttig hyresrätt till bostadsrätt. Därtill har jag studerat de boendes syn på sin bostad, utifrån begreppsparet bruksvärdet kontra bytesvärdet samt huruvida de privatekonomiska motiven ligger till grund för deras ställningstagande. För att uppnå studiens syfte har jag valt en kvalitativ ansats. Jag har intervjuat 12 boende, varav sex bostadsrättsinnehavare och sex hyresgäster.</p><p>Resultatet visar att oavsett om respondenterna är bostadsrättsinnehavare eller hyresgäster har de upplevt ombildningen negativt. Ombildningen har inneburit en splittring, att det har uppstått en ”vi och dom”-relation mellan de boende, såväl i hela bostadsområdet som inom den ombildade fastigheten. Före ombildningen präglades hela Drakenbergsområdet av en genuin gemenskap, som splittrades när en av fyra fastigheter ombildats till bostadsrätt och resterande är kvar i allmännyttans regi. Inom den ombildade fastigheten finns å ena sidan en gemenskap, då bostadsrättens grundidé baseras på ett aktivt medlemskap, å andra sidan en splittring. Bostadsrättsinnehavarna menar att gemenskapen baseras på deras egen vilja till initiativ; som hyresgäst i en bostadsrätt innebär det däremot en ofrivillig utestängning från gemenskapen och inflytandet över sitt boende.</p><p>Den åtskillnad som går att skönja vad gäller de boendes syn på bostaden med utgångspunkt från bruksvärdet kontra bytesvärdet pekar på att bostadsrättsinnehavarna ser sin lägenhet som ett investeringsobjekt, såsom ett värdepapper. I och med ombildningen har dess kvantitativa värde ökat, det vill säga lägenhetens relativa bytesvärde. För hyresgästernas del har bytesvärdet minskat genom ombildningen, eftersom deras bytesmarknad har beskurits. Vidare kan man konstatera att det är de privatekonomiska motiven som ligger till grund för bostadsrättsinnehavarnas ställningstagande och att hyresgästerna väljer att inte förvärva sin lägenhet på grund av ekonomiska och ideologiska skäl. Därtill går det att skönja att ombildningar understödjer gentrifikationsprocessen och att mindre bemedlade tenderar att bli gentifierade på flera nivåer, på såväl strukturell- som individnivå.</p>