<p>The purpose with this essay is to understand how the tenants association, management – and administrator in the public housing sector in an average city. What are the affects going to be when they take away the “stopplag” and will the segregation change? And also to understand how the public housing sector works with handle segregation and to prevent it.</p> / <p>Syftet med detta arbete är att förstå hur hyresgästföreningen, ledning - och förvaltare i allmännyttan i en mellanstor stad uppfattar vad som kan hända när den så kallade stopplagen försvinner och om segregationen kommer att förändras. Syftet är även att förstå hur allmännyttan arbetar med att hantera segregationen och förebygga denna.</p>

<p>De senaste årens bostadspolitik har inneburit stora förändringar på bostadsmarknaden. Den svenska hyressättningsmodellen, borttagna bidrag tillsammans med ökande byggkostnader medför dessutom svårigheter för bolag att få lönsamhet i nyproducerade bostäder och då framför allt hyresrätter. Sveriges befolkning ökar och 1990-talets stora barnkullar söker en egen bostad samtidigt som 40-talisterna behöver förändra sitt boende. Därutöver utreds om allmännyttan strider mot EG-rättens statstöds och konkurrensregler. Sammantaget kan det skapa problem för kommunerna som enligt bostadsförsörjningslagen skall ansvara för bostadsförsörjningen så alla kan leva i goda bostäder. Ovanstående genererar de frågor som vi vill ha besvarade. Hur kommer kommunerna att tillfredställa efterfrågan på boende? Hur påverkas hyresbostadsbyggnationer av de slopade bidragen? Kan differentierade hyror öka möjligheten att få ekonomi i nybyggnationer? Syftet med uppsatsen är att klargöra de värmländska kommunernas framtidsplaner angående hyreshusbyggnationer samt hur de skall finansieras nu när bidragen är avskaffade. För att få förståelse för problemen och bakomliggande orsaker har vi bland annat studerat teorier inom finansiering, boendeformer, reglerna kring dagens hyressättning, allmännyttan och de för undersökningen aktuella bidrag på marknaden. Vi samlat in relevant material för att sedan studera hur teorierna fungerar i de värmländska kommunerna. Frågeformulär har skickats via e-post till samtliga värmländska kommuner. Vårt arbete blir då greppbart i storlek och erbjuder svar från olika typer av kommuner. Svaren på formulären genererade följfrågor vilka vi fick förklaringar på genom samtal med berörda personer eller genom nya kontakter. Det som diskuteras i uppsatsen är av politisk natur och för att få en uppfattning av hur makthavarna resonerar valde vi att närvara vid ett seminarium som belyste problemen för bostadsmarknaden i förändring. Sammantaget är alla ense om att hyresrätten behövs framför allt för rörligheten på arbetsmarknaden och för 1990-talets generation som skall flytta hemifrån. Samma åsikt redovisas oavsett om det är på kommun, läns eller riksnivå. Istället för att ge bidrag till en hel byggsektor skall regeringen ge individstöd till de personer som är i behov av det. Därför har regeringen nyligen avskaffat de bidrag som tidigare ansetts vara nödvändiga för att generera lönsamhet i nybyggnation. Vidare ser regeringen de nya ägarlägenheterna och den kommande möjligheten att anpassa hyrorna efter efterfrågan som en del av lösningen på problemen. Vi har ett lågt bostadsbyggande i dag och det går att se samband mellan byggandet, konjunkturen och de politiska beslut som tas. De värmländska kommunerna och dess fastighetsbolag har idag problem med att få lönsamhet i nybyggnationer samtidigt som många har efterfrågan på hyresrätter. Hur de praktiskt skall lösa svårigheterna har ingen kommun kunnat svara på. Lösningen kan eventuellt vara kooperativa hyresrätter vilket också några av de undersökta kommunerna redan har genomfört. Vidare kommer fortsatta utredningar om allmännyttan och bruksvärdessystemet svara på frågan om fastighetsägarnas möjligheter att bestämma hyresnivån mer efter efterfrågan än efter bruksvärdet. Slutligen kan det konstateras att det kommer att bli svårt för de värmländska kommunerna att klara av efterfrågan på hyresrätter om det inte byggs mer. Den stora följdfrågan blir då: Vem kommer att ha råd att bo i de dyra hyresrätterna?</p>

The purpose with this essay is to understand how the tenants association, management – and administrator in the public housing sector in an average city. What are the affects going to be when they take away the “stopplag” and will the segregation change? And also to understand how the public housing sector works with handle segregation and to prevent it. / Syftet med detta arbete är att förstå hur hyresgästföreningen, ledning - och förvaltare i allmännyttan i en mellanstor stad uppfattar vad som kan hända när den så kallade stopplagen försvinner och om segregationen kommer att förändras. Syftet är även att förstå hur allmännyttan arbetar med att hantera segregationen och förebygga denna.

Syftet med denna studie har varit att skildra hur de boende i fastigheten Drakenberg 12 upplevde ombildningen från allmännyttig hyresrätt till bostadsrätt. Därtill har jag studerat de boendes syn på sin bostad, utifrån begreppsparet bruksvärdet kontra bytesvärdet samt huruvida de privatekonomiska motiven ligger till grund för deras ställningstagande. För att uppnå studiens syfte har jag valt en kvalitativ ansats. Jag har intervjuat 12 boende, varav sex bostadsrättsinnehavare och sex hyresgäster. Resultatet visar att oavsett om respondenterna är bostadsrättsinnehavare eller hyresgäster har de upplevt ombildningen negativt. Ombildningen har inneburit en splittring, att det har uppstått en ”vi och dom”-relation mellan de boende, såväl i hela bostadsområdet som inom den ombildade fastigheten. Före ombildningen präglades hela Drakenbergsområdet av en genuin gemenskap, som splittrades när en av fyra fastigheter ombildats till bostadsrätt och resterande är kvar i allmännyttans regi. Inom den ombildade fastigheten finns å ena sidan en gemenskap, då bostadsrättens grundidé baseras på ett aktivt medlemskap, å andra sidan en splittring. Bostadsrättsinnehavarna menar att gemenskapen baseras på deras egen vilja till initiativ; som hyresgäst i en bostadsrätt innebär det däremot en ofrivillig utestängning från gemenskapen och inflytandet över sitt boende. Den åtskillnad som går att skönja vad gäller de boendes syn på bostaden med utgångspunkt från bruksvärdet kontra bytesvärdet pekar på att bostadsrättsinnehavarna ser sin lägenhet som ett investeringsobjekt, såsom ett värdepapper. I och med ombildningen har dess kvantitativa värde ökat, det vill säga lägenhetens relativa bytesvärde. För hyresgästernas del har bytesvärdet minskat genom ombildningen, eftersom deras bytesmarknad har beskurits. Vidare kan man konstatera att det är de privatekonomiska motiven som ligger till grund för bostadsrättsinnehavarnas ställningstagande och att hyresgästerna väljer att inte förvärva sin lägenhet på grund av ekonomiska och ideologiska skäl. Därtill går det att skönja att ombildningar understödjer gentrifikationsprocessen och att mindre bemedlade tenderar att bli gentifierade på flera nivåer, på såväl strukturell- som individnivå.

Syfte: Åsikterna om Fullriggaren går isär. Gavlegårdarna har, som allmännyttigt bostadsföretag, kritiserats av allmänheten för att bostäderna anses vara för exklusiva. Syftet med studien är att närmare undersöka den omvärldsanalys som legat till grund för det strategiska beslutet att bygga Fullriggaren. Vi vill även skapa oss en uppfattning om hur allmännyttan håller på att förändras och vilken roll den spelat historiskt.Metod: Studien bygger på en kvalitativ metod, med två djupintervjuer som varit av semi-strukturerad karaktär. Vi har även gjort en litteraturstudie av allmännyttans historia. I analysen har sedan empirin tolkats och analyserats mot vår referensram.Resultat &amp; slutsats: Vi har kommit fram till att allmännyttan fortsättningsvis kommer anpassa sig till utvecklingen mot ett mer kvalitativt boende. Vi har även kommit fram till att den omvärldsanalys som legat till grund för Fullriggaren i stort sett är samma omvärldsanalys som den för Gävle Strand. / Aim: Opinions on Fullriggaren differ. Gavlegårdarna, as a public housing company have been criticized by the public because the housing is considered too exclusive. The purpose of this study is to further investigate the environmental scanning that formed the basis for the strategic decision to build Fullriggaren. We also wanted to create an understanding of how public housing is changing and what role it has played historically.Method: The study is based on a qualitative approach, with two in-depth interviews that were of semi structured nature. We have also done a literature study of the public housing history. In the analysis, empirical data have been interpreted and analyzed and compared to our frame of reference.Result &amp; Conclusions: We have found that public housing will continue to adapt to the development towards a more quality accommodation. We have also concluded that the environmental scanning that formed the basis for Fullriggaren in its whole is the same environmental scanning as that of Gävle Strand.

De senaste årens bostadspolitik har inneburit stora förändringar på bostadsmarknaden. Den svenska hyressättningsmodellen, borttagna bidrag tillsammans med ökande byggkostnader medför dessutom svårigheter för bolag att få lönsamhet i nyproducerade bostäder och då framför allt hyresrätter. Sveriges befolkning ökar och 1990-talets stora barnkullar söker en egen bostad samtidigt som 40-talisterna behöver förändra sitt boende. Därutöver utreds om allmännyttan strider mot EG-rättens statstöds och konkurrensregler. Sammantaget kan det skapa problem för kommunerna som enligt bostadsförsörjningslagen skall ansvara för bostadsförsörjningen så alla kan leva i goda bostäder. Ovanstående genererar de frågor som vi vill ha besvarade. Hur kommer kommunerna att tillfredställa efterfrågan på boende? Hur påverkas hyresbostadsbyggnationer av de slopade bidragen? Kan differentierade hyror öka möjligheten att få ekonomi i nybyggnationer? Syftet med uppsatsen är att klargöra de värmländska kommunernas framtidsplaner angående hyreshusbyggnationer samt hur de skall finansieras nu när bidragen är avskaffade. För att få förståelse för problemen och bakomliggande orsaker har vi bland annat studerat teorier inom finansiering, boendeformer, reglerna kring dagens hyressättning, allmännyttan och de för undersökningen aktuella bidrag på marknaden. Vi samlat in relevant material för att sedan studera hur teorierna fungerar i de värmländska kommunerna. Frågeformulär har skickats via e-post till samtliga värmländska kommuner. Vårt arbete blir då greppbart i storlek och erbjuder svar från olika typer av kommuner. Svaren på formulären genererade följfrågor vilka vi fick förklaringar på genom samtal med berörda personer eller genom nya kontakter. Det som diskuteras i uppsatsen är av politisk natur och för att få en uppfattning av hur makthavarna resonerar valde vi att närvara vid ett seminarium som belyste problemen för bostadsmarknaden i förändring. Sammantaget är alla ense om att hyresrätten behövs framför allt för rörligheten på arbetsmarknaden och för 1990-talets generation som skall flytta hemifrån. Samma åsikt redovisas oavsett om det är på kommun, läns eller riksnivå. Istället för att ge bidrag till en hel byggsektor skall regeringen ge individstöd till de personer som är i behov av det. Därför har regeringen nyligen avskaffat de bidrag som tidigare ansetts vara nödvändiga för att generera lönsamhet i nybyggnation. Vidare ser regeringen de nya ägarlägenheterna och den kommande möjligheten att anpassa hyrorna efter efterfrågan som en del av lösningen på problemen. Vi har ett lågt bostadsbyggande i dag och det går att se samband mellan byggandet, konjunkturen och de politiska beslut som tas. De värmländska kommunerna och dess fastighetsbolag har idag problem med att få lönsamhet i nybyggnationer samtidigt som många har efterfrågan på hyresrätter. Hur de praktiskt skall lösa svårigheterna har ingen kommun kunnat svara på. Lösningen kan eventuellt vara kooperativa hyresrätter vilket också några av de undersökta kommunerna redan har genomfört. Vidare kommer fortsatta utredningar om allmännyttan och bruksvärdessystemet svara på frågan om fastighetsägarnas möjligheter att bestämma hyresnivån mer efter efterfrågan än efter bruksvärdet. Slutligen kan det konstateras att det kommer att bli svårt för de värmländska kommunerna att klara av efterfrågan på hyresrätter om det inte byggs mer. Den stora följdfrågan blir då: Vem kommer att ha råd att bo i de dyra hyresrätterna?

Denna uppsats kommer analysera sex olika rapporter som tillhör en rapportserie framtagen av Statens institut för byggnadsforskning för att förklara den kunskapsbildning som låg till grund för 1960-talets bostadsbyggande. Uppsatsen kommer att utgå från en kvalitativ innehållsanalytisk metod för att analysera rapporternas innehåll, detta eftersom det är utsagorna från både enkäter och intervjuer som låg till grund för det fortsatta kunskapsbyggandet under rapporternas uppkomst. Undersökningen i uppsatsen kommer att fokusera på hur forskningen bedrevs för att få fram relevant information som skulle leda till en vidare utveckling av bostaden som sådan. De teoretiska ansatserna som kommer att appliceras för att sätta studien i ett större forskningssammanhang är Habermas offentlighetsteori. Analysen försöker visa att man inom det offentliga sökte svar inom hemmets privata sfär för vidare kunskapsbyggande och att det fanns en diskrepans i vissa avseenden med vad man trodde och antog från Statens institut för byggnadsforskning och vad hushållen sedan egentligen ansåg vara viktigt för att trivas i sin bostad. Men man tog samtidigt från statens sida till sig den nya informationen som blev grunden till kunskapsbildningen och utvecklade bostäder och områden utefter rapporternas faktiska resultat överlag.

Studien tar avstamp i en debattartikel som handlar om renovering, av framförallt miljonprogrammen, och om människor som tvingas flytta på grund av höjda hyror som följd. Mycket av allmännyttans bostäder byggdes under 60- och 70-talet och har idag ett renoveringsbehov. Syftet med studien är att undersöka hur kommunala allmännyttiga bostadsbolag ser på sitt samhällsansvar när det kommer till hyreshöjningar till följd av renoveringar. För att få svar på det antar studien en kvalitativ forskningsmetod, där kvalitativa intervjuer med fyra olika allmännyttiga bostadsbolag, utgör grunden i studien. Studien tar sin utgångspunkt i kritisk urbanteori och analysen av resultatet grundar sig i det. Begrepp som nyliberalism och gentrifiering behandlas. I analysen framgår det att de allmännyttiga bostadsbolagen är medvetna om att billiga bostäder blir färre när renoveringar utförs och den nya hyran höjs utifrån bruksvärdesprincipen. Att renovering utförs motiveras med att byggnadernas tekniska egenskaper måste säkras för att hålla i många år till, att säkra fastigheternas värde samt stadsdelsutveckling. Bolagen menar att allt måste vara affärsmässigt enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag vilket innebär att kalkylen måste gå ihop vid ett renoveringsprojekt. I analysen framgår det också att bostadsbolagen arbetar med stadsdelsutveckling, särskilt i miljonprogramsområdena, för att få till en bättre blandning av olika grupper av människor. Då är renoveringar en del i att locka nya grupper till ett område. Det finns tidigare forskning som visar på riskerna med stadsdelsutveckling och då benämns det med begreppet gentrifiering där områden förändras i karaktär och vilka människor som finns på platsen. De allmännyttiga bostadsbolagen höjer hyran vid renovering i enlighet med bruksvärdet men försöker inte göra onödiga tillägg i samband med renovering för att på så sätt inte få en alltför hög hyreshöjning. Slutsatsen är att de tar sitt samhällsansvar och rollen som allmännyttigt bostadsbolag på allvar som innebär goda bostäder för alla, men att krav på affärsmässighet försvårar genomförandet av detta. / The study is based on a debate article that deals with renovation, especially the million programs, and about people who are forced to move due to increased rents as a result. Much of the public housing was built in the 60s and 70s and is currently in need of renovation. The purpose of the study is to investigate how municipal public housing companies view their social responsibility when it comes to rent increases as a result of renovations. To get an answer to that, the study adopts a qualitative research method, where qualitative interviews with four different public housing companies form the basis of the study. The study takes its point of departure in critical urban theory and the analysis of the results is based on it. Concepts such as neoliberalism and gentrification are addressed. In the analysis, it appears that the public housing companies are aware that cheap housing becomes fewer when renovations are carried out and the new rent is raised based on the use value. The fact that renovation is carried out is justified by the fact that the technical properties of the buildings must be secured in order to last for many more years, securing the property's value and urban neighborhood development. The companies believe that everything must be business-oriented according to the Act on Public Benefit Municipal Housing Corporations, which means that the calculation must add up in a renovation project. In the analysis, it also appears that the housing companies work with urban neighborhood development, especially in the million program areas, to achieve a better mix of different groups of people. Then renovations are part of attracting new groups to an area. There is previous research that shows the risks of urban neighborhood development and then it is referred to with the concept of gentrification where areas change in character and which people are there. The public housing companies raise the rent during renovation in accordance with the use value, but do not try to make unnecessary additions during a renovation in order not to get an excessively high rent increase. The conclusion is that they take their social responsibility and role as a public housing company seriously, which means good housing for everyone, but that commercial requirements make it difficult to implement this.

In Sweden, public housing companies – Allmännyttan – have traditionally ensured housing access to the general public. While previous studies highlight the significance of rental requirements for housing accessibility, the rationales behind relaxed requirements and their impact on other welfare sectors remain underexplored. This study aims to investigate public housing companies’ reasoning behind their rental requirements and to explore the effects of relaxed requirements on social services and measures to reach greater inclusion. To reach this aim, the study employs interviews with public housing and municipal social service authority respondents and utilises a theoretical framework emphasising institutions, actors, and ideas/ideologies in processes of housing policy change. Findings indicate that the reasoning of public housing companies’ regarding their rental requirements was structured around social responsibility, reasonability, and profitability. The relaxation of income requirements often stemmed from political motivations to enhance social inclusion, though conflicting neoliberal tendencies persist. Respondents from social service authorities reported no significant effects from relaxed requirements, partly due to demarcated responsibilities in relation to structural homelessness. Several measures were highlighted by respondents to reach a more inclusive rental housing market. Taken together, these findings hold important implications for ensuring universal housing access in Sweden.

Bakgrund: Den 1 januari 2011 infördes Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Lagen innebär en förändring för de kommunala bostadsaktiebolagen i form av att de nu inte omfattas av självkostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte, utan skulle nu agera enligt affärsmässiga principer. De kommunala bostadsaktiebolagen ska nu agera både affärsmässigt och vara allmännyttiga. En problematik kring tolkning av affärsmässiga principer påverkar bostadsbolagens agerande. Beroende på kommun och bostadsbolags tolkning av affärsmässiga principer sker anpassningen olika och begreppet får olika betydelser i olika bolag. Otydligheten i tolkningen av lagen ligger till grund för vidare studier inom ämnet. Syfte: Syftet med studien är att förklara hur de kommunala bostadsaktiebolagen har tolkat och anpassat sig till kravet på affärsmässighet sedan Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag trädde i kraft. Syftet uppnås genom att analysera ägardirektiv och finansiella nyckeltal. Metod: För att kunna svara på frågeställningen, hur de kommunala bostadsaktiebolagen har tolkat och anpassat sig till kravet på affärsmässighet granskades bostadsbolagens ägardirektiv både innan och efter lagändringen. Vi gjorde en finansiell analys över bostadsbolagens ekonomiska utveckling under tidsperioden 2008 till 2018 för att undersöka ifall bostadsbolagen har påverkats ekonomiskt av lag SFS 2010:879. Vi har i vår studie gjort en fallstudie som omfattar både kvalitativ samt kvantitativ metod vid insamling av sekundärdata i from av ägardirektiv, årsredovisningar och utfallet i den finansiella analysen. Slutsats: Vi har i vår studie visat att de kommunala bostadsaktiebolagen inte har anpassat sig efter affärsmässiga principer sedan införandet av lag SFS 2010:879 eftersom de agerat på detta sätt redan innan 2011. Vi kan inte genom den finansiella analysen påvisa att det har skett väsentliga förändringar i bolagens ekonomiska utveckling och därav inte påvisa att de agerar annorlunda idag mot vad de gjorde innan lagändringen. / Background: On January 1, 2011, “Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag” was introduced. The law means a change for the municipal housing limited companies in the form that they are now not covered by “självkostnadsprincipen” and the prohibition on running companies for profit, but would now act according to "affärsmässiga principer”. The municipal housing limited companies must now act both “affärsmässigt” and "allmännyttigt”. A problem of interpreting "affärsmässiga principer” affects the behavior of the housing companies. Depending on the municipality and housing companies' interpretation of "affärsmässiga principer”, the adaptation is different and the concept has different meanings in different companies. The ambiguity in the interpretation of the law forms the basis for further studies within the subject. Purpose: The purpose of this paper is to explain how the municipal housing limited companies have interpreted and adapted to “affärsmässighet” since “Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag” made an appearance. The purpose is attained by analysing their owner directives and financial ratios. Methods: In order to be able to answer the question, how the municipal housing limited companies have interpreted and adapted to the requirement of "affärsmässighet”, the housing companies' owner directive was examined both before and after the change in the law. We did a financial analysis of the financial development of the housing companies during the period 2008 to 2018 to investigate whether the housing companies have been financially affected by the law “SFS 2010: 879. We have in our study made a case study which includes both qualitative and quantitative method at the collection of the secondary data in the form of owner directives, the annual reports and the outcome of the financial analysis. Conclusion: We have in our study found that municipal housing limited companies have not adapted to “affärsmässiga principer” since entry of the new law “SFS 2010:879” since they have acted this way already before 2011. We cannot through the financial analysis show that there have been essential changes in the companies' financial development and because of that not show that they act differently today than what they did before the entry of the law.