En stor del av Sveriges bebyggelse har byggts mellan 1965 och 1974 eftersom det rådde stor bostadsbrist i Sverige. Regeringen beslutade att en miljon bostäder skulle uppföras under denna tid, det s.k. miljonprogrammet. Det byggdes bostäder i varierande former och storlekar för att bygga bort bostadsbristen. Storskaligheten och en stor grad av upprepning av identiska hus är kännetecken för miljonprogrammets bebyggelser. Nu är det dags att renovera dessa byggnader. I och med att dessa byggnader är av allmänt intresse då de speglar en del av Sveriges arkitekturhistoria ställer kommunerna vissa krav vid renovering av dem. Det kommunala företaget Gavlegårdarna i Gävle tar initiativ till att utveckla bygglovsprocessen för sådana bebyggelser. Detta görs för att reducera tiden för framställande av ett godkänt bygglov samt effektivisera och underlätta kommunikationen med kommunen under hela projektet. För att kunna bevara dessa byggnader i högsta möjliga mån har Gavlegårdarna utarbetat en effektiviseringsprocess genom att hyra in en extern bevarandeexpert för att fungera som en bro mellan företaget och kommunen samt för att kunna dela med sig av sina erfarenheter gällande bevarandet av det eventuella området. Dessutom har Gavlegårdarna låtit kommunen vara med från ett tidigt skede, d.v.s. redan från den första presentationen av förslaget. Därmed har kommunen fått vara med och medverka i förslaget, redan innan bygglovsansökan.   Detta examensarbete tar upp konsekvenserna av de nya tillagda rutinerna och hur de har påverkat bygglovsansökningsprocessen för Nya Nordostprojektet. Genom att intervjua de inblandade aktörerna i det undersökta projektet har slutsatsen dragits att dessa rutiner har bidragit till att processen bedrivits mer effektivt jämfört med företagets tidigare projekt. Därutöver visar denna uppsats hur hyresgästerna har engagerat sig i det eventuella arbetet. Enkätundersökning har utförts för att kunna höra hyresgästernas åsikt.   Det har visat sig att de nya rutinerna har effektiviserat tiden för bygglovsansöknings-processen. Tiden har förkortats jämförts med Gavlegårdarnas övriga projekt. Fördröjning i tid kostar företaget mer pengar. Dessutom har den förbättrade kommunikationen underlättat för båda parter att ta emot klagomål lättare och acceptera det. Det bidrar till att kommande problem kan lösas smidigare. Undersökningen har även visat att i projekt som Nya Nordost tas inte stor hänsyn till hyresgästernas åsikter, då byggherren redan är styrd från kommunen, vilket försvårar att flera kan vara med och välja. Ett annat resultat av denna undersökning var att de intervjuade personerna hade olika åsikter om bevarandet gällande Nordost. De flesta tyckte att Nordost ej var värt att bevara. Undersökningen visade även att hyresgästerna inte har engagerat sig lika mycket i bevarandet av gamla byggnader jämfört med att bo i ett modernare och nyrenoverat område.

Syfte: Åsikterna om Fullriggaren går isär. Gavlegårdarna har, som allmännyttigt bostadsföretag, kritiserats av allmänheten för att bostäderna anses vara för exklusiva. Syftet med studien är att närmare undersöka den omvärldsanalys som legat till grund för det strategiska beslutet att bygga Fullriggaren. Vi vill även skapa oss en uppfattning om hur allmännyttan håller på att förändras och vilken roll den spelat historiskt.Metod: Studien bygger på en kvalitativ metod, med två djupintervjuer som varit av semi-strukturerad karaktär. Vi har även gjort en litteraturstudie av allmännyttans historia. I analysen har sedan empirin tolkats och analyserats mot vår referensram.Resultat & slutsats: Vi har kommit fram till att allmännyttan fortsättningsvis kommer anpassa sig till utvecklingen mot ett mer kvalitativt boende. Vi har även kommit fram till att den omvärldsanalys som legat till grund för Fullriggaren i stort sett är samma omvärldsanalys som den för Gävle Strand. / Aim: Opinions on Fullriggaren differ. Gavlegårdarna, as a public housing company have been criticized by the public because the housing is considered too exclusive. The purpose of this study is to further investigate the environmental scanning that formed the basis for the strategic decision to build Fullriggaren. We also wanted to create an understanding of how public housing is changing and what role it has played historically.Method: The study is based on a qualitative approach, with two in-depth interviews that were of semi structured nature. We have also done a literature study of the public housing history. In the analysis, empirical data have been interpreted and analyzed and compared to our frame of reference.Result & Conclusions: We have found that public housing will continue to adapt to the development towards a more quality accommodation. We have also concluded that the environmental scanning that formed the basis for Fullriggaren in its whole is the same environmental scanning as that of Gävle Strand.

<p>Gavlegårdarna is in the state of an invisible dissatisfaction situation from the students on the University of Gävle.</p><p>This paper shows how the students feel about their housing situation in Gavlegårdarnas student apartments. It is a basis of change that hopefully will open up Gavlegårdarnas eyes and minds for changes.</p><p>In this paper we come up with solutions for Gavlegårdarna to create a more satisfying student-housing situation, for the students on Högskolan i Gävle who are situated in Gavlegårdarnas student apartments.</p>

<p>Syfte: Samhällets befolkning tenderar att bli allt äldre. För bostadsbolagen resulterar denna förändring i demografin i en ökad efterfrågan på bostäder som är anpassade till de äldres behov. I Gävle är trycket stort på anpassade bostäder och boendealternativ då staden har en äldre befolkning. Gavlegårdarna vill uppfylla denna efterfråga och tillhandahålla anpassade bostäder till denna kundgrupp. I dagsläget erbjuder företaget ett seniorboende eller +50 boende som heter Tryggbo. Syftet med denna uppsats är att på uppdrag av Gavlegårdarna kartlägga vad äldre människor värdesätter i sitt boende och vilka faktorer som får de äldre att känna sig trygga i sin bostad, samt att utreda vad Gavlegårdarna ska prioritera i sin expandering och utveckling av sitt Tryggbo (+50 boende).</p><p>Metod: I vår studie har vi använt oss av en kvantitativ metod och genomfört en enkätundersökning, riktad till hälften av de boende i dagens Tryggbo bestånd. Vi har även genomfört litteraturstudier, intervjuer samt en studie över vad andra fastighetsbolag erbjuder denna kundkategori. Resultaten från vår datainsamling har diskuterats och redovisats i diagram, tabeller samt i löpande text.</p><p>Resultat & slutsats: Genom vår enkätundersökning har vi kartlagt ett antal faktorer som Gavlegårdarnas äldre kunder prioriterar och värdesätter högst. Vår enkät sammanställning visar tydligt att de äldre kunderna känner sig trygga och trivs i sin bostad, men trots detta finns det väldigt mycket Gavlegårdarna kan göra för att utveckla och förbättra detta boendealternativ.</p><p>Förslag till fortsattforskning: Det kan vara av intresse för fortsatt forskning att genomföra en utvärdering av Gavlegårdarnas utveckling av Tryggbo konceptet om ett antal år, samt att utföra en liknande enkätundersökning för att se om resultatet förändrats något. För att komplettera vår undersökning kan man även genomföra intervjuer med de boende för att få en bredare bild av deras åsikter och önskemål.</p><p>Uppsatsens bidrag: Vi har bidragit med trovärdig och värdefull information till Gavlegårdarnas utvecklingsarbete inom detta område, där vårt resultat kan användas för att förbättra Tryggbo konceptet. Vi har även kartlagt de nuvarande kundernas åsikter och önskemål, vilket kan användas för en framgångsrik förbättring av anpassade bostäder för äldre.</p> / <p>Aim: The average age of citizens is increasing more then ever before, resulting in increased demand for suitable housing for the elderly. This trend is providing an increased market which property companies need to fill. In Gävle the demand for specially arranged houses for the elderly is great as there is a concentration of elderly people in the area. This demand is something Gavlegårdarna wants to address by increasing the number of suitable properties available to its elderly tenants. Gavlegårdarna currently offers houses for the elderly, called Tryggbo (+50 houses). The purpose of this study, by order of Gavlegårdarna, is to discover the features elderly tenants seek when choosing accommodation. In addition this study will investigate what makes aged tenants feel safe in their homes and provide recommendations on the key features Gavlegårdarna should prioritise in the development of this growing property market.</p><p>Method: In our study we have used a quantitative method of data collection. This has primarily been done through the questionnaire we sent to every second person living in the present Tryggbo houses. We also studied current literature related to the subject and carried out an interview. In addition to this we examined how ten different property companies chose to develop their specially arranged housing for the elderly. The results of our research and analysis of this topic has been presented in the form of diagrams, table charts and text.</p><p>Result & Conclusions: Using the results from our questionnaire we have been able to identify the key features which elderly people value when looking for accommodation. Our study showed that whilst Gavlegårdarnas older tenants feel safe and happy with their present living situation, there are a number of design features which can be incorporated in future housing projects of this nature, which would greatly increase tenant satisfaction.</p><p>Suggestions for future research: It could be of interest to evaluate the progress Gavlegårdarnas has made in the development of this special housing market in 2 years time. In addition it would be pertinent to re-issue the questionnaire once more and assess whether the changes are making a difference with tenants.</p><p>Contribution of the thesis: We have contributed information to Gavlegårdarna that is of high credibility and importance in their future development in this matter. The results of our study can be used to improve and expand their Tryggbo housing market. In addition we have constructed a map detailing the opinions and requests of their older tenants, enabling Gavlegårdarna to improve the housing services they provide to the elderly population.</p>

Gavlegårdarna is in the state of an invisible dissatisfaction situation from the students on the University of Gävle. This paper shows how the students feel about their housing situation in Gavlegårdarnas student apartments. It is a basis of change that hopefully will open up Gavlegårdarnas eyes and minds for changes. In this paper we come up with solutions for Gavlegårdarna to create a more satisfying student-housing situation, for the students on Högskolan i Gävle who are situated in Gavlegårdarnas student apartments.

Syfte: Samhällets befolkning tenderar att bli allt äldre. För bostadsbolagen resulterar denna förändring i demografin i en ökad efterfrågan på bostäder som är anpassade till de äldres behov. I Gävle är trycket stort på anpassade bostäder och boendealternativ då staden har en äldre befolkning. Gavlegårdarna vill uppfylla denna efterfråga och tillhandahålla anpassade bostäder till denna kundgrupp. I dagsläget erbjuder företaget ett seniorboende eller +50 boende som heter Tryggbo. Syftet med denna uppsats är att på uppdrag av Gavlegårdarna kartlägga vad äldre människor värdesätter i sitt boende och vilka faktorer som får de äldre att känna sig trygga i sin bostad, samt att utreda vad Gavlegårdarna ska prioritera i sin expandering och utveckling av sitt Tryggbo (+50 boende). Metod: I vår studie har vi använt oss av en kvantitativ metod och genomfört en enkätundersökning, riktad till hälften av de boende i dagens Tryggbo bestånd. Vi har även genomfört litteraturstudier, intervjuer samt en studie över vad andra fastighetsbolag erbjuder denna kundkategori. Resultaten från vår datainsamling har diskuterats och redovisats i diagram, tabeller samt i löpande text. Resultat &amp; slutsats: Genom vår enkätundersökning har vi kartlagt ett antal faktorer som Gavlegårdarnas äldre kunder prioriterar och värdesätter högst. Vår enkät sammanställning visar tydligt att de äldre kunderna känner sig trygga och trivs i sin bostad, men trots detta finns det väldigt mycket Gavlegårdarna kan göra för att utveckla och förbättra detta boendealternativ. Förslag till fortsattforskning: Det kan vara av intresse för fortsatt forskning att genomföra en utvärdering av Gavlegårdarnas utveckling av Tryggbo konceptet om ett antal år, samt att utföra en liknande enkätundersökning för att se om resultatet förändrats något. För att komplettera vår undersökning kan man även genomföra intervjuer med de boende för att få en bredare bild av deras åsikter och önskemål. Uppsatsens bidrag: Vi har bidragit med trovärdig och värdefull information till Gavlegårdarnas utvecklingsarbete inom detta område, där vårt resultat kan användas för att förbättra Tryggbo konceptet. Vi har även kartlagt de nuvarande kundernas åsikter och önskemål, vilket kan användas för en framgångsrik förbättring av anpassade bostäder för äldre. / Aim: The average age of citizens is increasing more then ever before, resulting in increased demand for suitable housing for the elderly. This trend is providing an increased market which property companies need to fill. In Gävle the demand for specially arranged houses for the elderly is great as there is a concentration of elderly people in the area. This demand is something Gavlegårdarna wants to address by increasing the number of suitable properties available to its elderly tenants. Gavlegårdarna currently offers houses for the elderly, called Tryggbo (+50 houses). The purpose of this study, by order of Gavlegårdarna, is to discover the features elderly tenants seek when choosing accommodation. In addition this study will investigate what makes aged tenants feel safe in their homes and provide recommendations on the key features Gavlegårdarna should prioritise in the development of this growing property market. Method: In our study we have used a quantitative method of data collection. This has primarily been done through the questionnaire we sent to every second person living in the present Tryggbo houses. We also studied current literature related to the subject and carried out an interview. In addition to this we examined how ten different property companies chose to develop their specially arranged housing for the elderly. The results of our research and analysis of this topic has been presented in the form of diagrams, table charts and text. Result &amp; Conclusions: Using the results from our questionnaire we have been able to identify the key features which elderly people value when looking for accommodation. Our study showed that whilst Gavlegårdarnas older tenants feel safe and happy with their present living situation, there are a number of design features which can be incorporated in future housing projects of this nature, which would greatly increase tenant satisfaction. Suggestions for future research: It could be of interest to evaluate the progress Gavlegårdarnas has made in the development of this special housing market in 2 years time. In addition it would be pertinent to re-issue the questionnaire once more and assess whether the changes are making a difference with tenants. Contribution of the thesis: We have contributed information to Gavlegårdarna that is of high credibility and importance in their future development in this matter. The results of our study can be used to improve and expand their Tryggbo housing market. In addition we have constructed a map detailing the opinions and requests of their older tenants, enabling Gavlegårdarna to improve the housing services they provide to the elderly population.

Syfte: Syftet är att beskriva och analysera faktorer som vi anser viktiga att beakta för att förstå bostadshyresmarknaden i Gävle 2011. Hur påverkas marknaden av faktorer som politik, ekonomi och befolkning?   Metod: Denna uppsats är av en kvalitativ metod. Först skedde en datainsamling för att sedan kunna utföra expertintervjuer med personer från viktiga aktörer i Gävle. Förutom primärdata finns även sekundärdata som är framtagen av forskare, till exempel vetenskapliga tidskrifter och artiklar.   Detta examensarbete bygger både på en empirisk- och en teoretisk undersökning. Information har bland annat hämtas ifrån Gävle kommun, Gavlegårdarna, Fastighetsägarna, Regeringen, Sveriges rikes lag, Boverket, Länsstyrelsen samt SCB.   Resultat &amp; slutsats: Bostadshyresmarknaden i Gävle är i en stor förändring. Hyresmarknaden i Gävle har styrts av allmännyttans stora marknadsandel, då hyrorna har reglerats efter allmännyttan. Lagar och förordningar påverkar hyresmarknaden, framförallt då den nya lagen 2009/2010:185 där allmännyttan måste drivas affärsmässigt. Gävle kommuns stora befolkningsökning är en faktor som påverkar hyresmarknaden med även höga produktionskostnader och slopade bidrag har sin påverkan på hyresmarknaden i Gävle.   Förslag till fortsatt forskning: Att undersöka hur lagen 2009/2010:185 har förändrat bostadshyresmarknaden. Hur har priserna ändrats på hyresrätter, har hyran höjts i centrala delar? Har denna lag bidragit till mer nyproduktion av hyreshus?   Uppsatsen bidrag: Hyresrättens viktiga roll på bostadsmarknaden.  Uppsatsen ger en större förståelse för hur upplåtelseformen hyresrätt påverkar en hyresmarknad där allmännyttan har den största marknadsandelen. Uppsatsen ger även en inblick över viktiga aktörer som påverkar hyresmarknaden samt hur stor påverkan ekonomi, demografi, statliga stöd och lagar och förordningar har på bostadshyresmarknaden.

SAMMANFATTNING Energianvändning under produktion av nya byggnader är en aspekt på den angelägna miljöfrågan, men än saknas både regleringar och undersökningar. I denna studie görs en jämförelse av energianvändning och utsläpp vid byggnation och transport av byggmaterial för två nybyggda hus ägda av Gavlegårdarna AB på Sjåaregatan 19 och Maskinistgatan 19: Gävle. Strand Etapp 2 kallas projektet på Sjåaregatan 19 och Maskinisten kallas projektet på Maskinistgatan 19 i denna undersökning. Målet för studien har varit att fastställa vilket av dessa två projekt som har haft lägst energianvändning samt utsläpp av växthusgaser vid resningstillfället, dvs. under projektens produktionsskeden. Maskinisten och Gävle Strand Etapp 2 skiljer sig åt på främst två punkter: Gävle Strand Etapp 2 är prefabricerat och har trästomme och Maskinisten är platsbyggt och har betongstomme. Metoden har varit att utgå ifrån en funktionell enhet som gäller för bägge projekten för att kunna göra en bedömning av vilket av projekten som har haft lägst energianvändning respektive utsläpp. Den funktionella enheten har valts till en lägenhet för att få värden som är enkla att relatera till. Vid beräkningarna har energianvändningen delats upp i tre delar: energianvändningen på fabrik (endast för det prefabricerade projektet), vid transport av byggnadsmaterial och produkter samt energianvändning på byggarbetsplats. Utsläppen har beräknats endast utifrån transportsträckan och val av lastbil vid transport av material och moduler. För de två projekten syns vid jämförelse av energianvändning en tydlig skillnad. Det prefabricerade huset, Gävle Strand Etapp 2 kräver betydligt mer energi vid tillverkning, ca 160 %, jämfört med det platsbyggda Maskinisten. Även om energianvändningen vid transport, som är en stor del av den totala energianvändningen för Gävle Strand Etapp 2, bortses ifrån vid jämförelsen har projektet fortfarande en energianvändning som är ca 25 % högre än värdet för Maskinisten. Utsläppen som sker vid transport av dieseldrivna lastbilar som använts vid projekten har beräknats för respektive lastbilstyper och sträcka. Gävle Strand Etapp 2 är även projektet med de högre utsläppen, och vid jämförelse med en tidigare studie tycks det som att mängden utsläpp främst beror av transportsträckan och inte på om det forslas som färdiga moduler eller som löst byggmaterial. För att vidare fastställa vilka för- och nackdelar de olika byggmetoderna har, har ett flertal intervjuer gjorts med bland annat projektledare från de olika projekten. Den främsta fördelen med prefabricerat anses vara den förkortade byggtiden och en effektivare arbetsprocess oberoende av årstid, medan den prefabricerade metoden å andra sidan är oflexibel i jämförelse med den platsbyggda. Sett enbart till energianvändning och utsläpp, som varit huvudfrågan i denna studie, är det dock tydligt att Maskinisten är projektet med minst miljöpåverkan, under produktionsskedet. / ABSTRACT                                                                                                                     Energy use during production of new buildings is an aspect of the hot environmental issues, yet both regulations and studies are absent. In this study a comparison is made on energy use at Strand Etapp 2 which is located at Sjaaregatan 19 and Maskinisten, located at Maskinistgatan 19, both in the city of Gävle. The objective of this study has been to determine which of the projects has the lowest energy use as well as emissions of green house gases due to transportation at the time of erecting the buildings. Maskinisten and Gävle Strand Etapp 2 differ in mainly two points: Gävle Strand Etapp 2 is prefabricated and has wooden frames and Maskinisten is site built and has concrete frame. The method has been to assume a functional unit for the projects in order to make an assessment of which of the projects that have minimum of energy use and emissions. In the calculations, energy use has been divided into three parts: the energy use of the factory (only for the prefabricated project), during transportation and at the building site. The emissions are calculated based on the distance of transportation and the choice of truck when transporting materials and modules. When comparing the two projects a distinct difference can be seen. The prefabricated house, Gävle Strand Etapp 2 requires a lot more energy during production, about 160 % more, compared to site built the Maskinisten. Although the energy use in transport, which is a large part of the total energy of Gävle Strand Stage 2, is disregarded in the comparison, the project still has an energy usage that is about 25 % higher than the value for Maskinisten. The emission that occurs during transport by diesel trucks used in the projects has been calculated in g/ton for each type of trucks and distance. When compared to a previous study, it seems that the amount of emissions is mainly due of the transport distance and not on whether it is transported as complete modules or as separated building materials. To further identify the advantages and disadvantages of the different methods of construction, several project managers from the two projects have been interviewed. The main advantage of prefabricated is considered the shortened construction period and a more efficient work - regardless of the season - on the other hand it is inflexible in comparison to the site-built. Looking only at energy use and emissions, which has been the main issue in this study; it is clear that Maskinisten is the project with the least environmental impact during the construction phase.