No description available.

Finansvärlden har drabbas av flertalet olika ekonomiska kriser de senaste åren och sedan dess råder det osäkerhet i världsekonomin. Osäkerheten gör att de traditionella investeringsbedömningsmetoder som grundar sig i diskonterade kassaflöden blivit allt mer kritiserade och anses som otillräckliga för att göra ett bra investeringsbeslut. Med hjälp av reala optioner kan osäkerheten minska och på längre sikt göra mer gynnsamma investeringar.  Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag har den unika situationen att de har ramar och regler som gör att de måste göra långsiktiga investeringar och inte kan byta sitt geografiska läge, till skillnad från privata bostadsbolag. I denna unika situation måste det allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolaget säkerställa att bolaget har möjligheten och flexibiliteten att göra investeringar som är lönsamma för bolaget. Därför kom vi fram till problemformuleringen: Hur kan reala optioner påverka investeringsbeslut i allmännyttiga kommunala bostadsbolag? Syftet med studien var att beskriva och analysera hur reala optioner kan påverka ett investeringsbeslut i allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och förklara hur allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag använder sig av reala optioner.  Metoden för studien är en kvalitativ metod där vi intervjuade tre olika allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i Halland och Nordvästra Skåne. Resultatet av studien blev att reala optioner påverkar investeringsbeslut i allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Samhällseffekter som investeringen tillför kan göra att kommunen på lång sikt får en befolkningstillväxt och ekonomisk tillväxt som väger upp förlusten i den enskilda investeringen. Flexibiliteten och möjligheten finns i investeringen som den bidrar med till samhället och kan därmed påverka ett investeringsbeslut på så sätt att även om kalkylen inte visar på ett positivt nettonuvärde genomförs den ändå.

Problemformulering: Hur ser beslutsprocessen ut för allmännyttiga bostadsbolagen i kommuner med tydlig befolkningstillväxt? Hur arbetar de allmännyttiga bostadsbolagen för att motverka bostadsbristen? Vilka faktorer påverkar beslutsprocessen vid nyproduktion? Syfte: Syftet med studien är att beskriva hur allmännyttiga bostadsbolag arbetar med beslutsprocessen i kommuner med en tydlig befolkningstillväxt för att motverka bostadsbristen Metod: För att uppnå syftet med studien samt besvara befintliga frågeställningar utförde skribenterna en kvalitativ studie tillsammans med en deduktiv forskningsansats. Skribenterna har insamlat empiri via kvalitativa intervjuer med fem allmännyttiga bostadsbolag från de fem kommuner som haft den tydligaste befolkningstillväxten senaste elva åren Slutsats: Slutsatsen beskriver hur allmännyttiga bostadsbolag arbetar med beslutsprocessen inför investeringar, varför de bemöter svårigheter, samt diverse faktorer som påverkar processen för nyproduktion / Problem formulation: What does the decision-making process look like for municipal public housing companies with the most apparent population growth? How do the public housing companies work to counteract the housing shortage? What factors influence the decision-making process in new production? Purpose: The purpose of the study is to describe how public housing companies work with the decision-making process in municipalities with a clear population growth to counteract the housing shortage Method: To accomplish the purpose of the study, the writers carried out qualitative research together with a deductive research approach. The writers have collected empirical data through qualitative interviews with five public housing companies from the five municipalities with the most apparent population growth in the last eleven years Conclusion: The conclusion describes how housing companies work with investments, why they face difficulties, and various factors that affect the process of new production

The licentiate thesis consists of three papers with the particular topic in public housing. They discuss how the public housing companies manage the transition to higher economic demands meeting increased customer and market requirements. These studies focus specifically on how the public housing company deal with market challenges associated with the decision to demolish, maintain and/or new construction. Market-oriented perspective can be a tool for the public housing companies to achieve better customer value and enhance economic development. Although the market orientation concept has contributed to valuable improvements in research, the thesis assumes that it is necessary to distinguish between that the public housing companies operate market-oriented to meet customer requirements and their focus on innovation. Paper I develops market/innovation types and then investigates how public housing companies adapt to these types. It was found that economic conditions in the municipality have a major impact on the housing companies, causing them to act innovatively and create superior customer value by innovations. The study confirms that the implementation of market and innovation orientation contributes to competitive advantages in growing markets, while weak economic conditions impair implementation in declining markets. Paper II addresses how public housing companies in declining markets act based on the concept of market intelligence. This study suggested and tested whether there is a positive link between collecting customer information, disseminating it in the organization, and responding to customer needs, and whether this link has an impact on strategic performance. The result shows that weak links exist in the process; the efficiency of intelligence distribution in public housing companies is affected mainly by their responsiveness to customer needs. Paper III also addresses the public housing companies’ market strategies in declining markets. This study, based on a market-strategic perspective, compares how public housing companies act in relation to customer wants compared to the private housing market. The result shows that public housing companies are more engaged in carrying out new construction, renovation, and reconstruction, as well as taking more social responsibility compared to the private sector. In particular, their concern for the customers’ social needs is evident. / <p>QC 20160215</p>

Studien tar avstamp i en debattartikel som handlar om renovering, av framförallt miljonprogrammen, och om människor som tvingas flytta på grund av höjda hyror som följd. Mycket av allmännyttans bostäder byggdes under 60- och 70-talet och har idag ett renoveringsbehov. Syftet med studien är att undersöka hur kommunala allmännyttiga bostadsbolag ser på sitt samhällsansvar när det kommer till hyreshöjningar till följd av renoveringar. För att få svar på det antar studien en kvalitativ forskningsmetod, där kvalitativa intervjuer med fyra olika allmännyttiga bostadsbolag, utgör grunden i studien. Studien tar sin utgångspunkt i kritisk urbanteori och analysen av resultatet grundar sig i det. Begrepp som nyliberalism och gentrifiering behandlas. I analysen framgår det att de allmännyttiga bostadsbolagen är medvetna om att billiga bostäder blir färre när renoveringar utförs och den nya hyran höjs utifrån bruksvärdesprincipen. Att renovering utförs motiveras med att byggnadernas tekniska egenskaper måste säkras för att hålla i många år till, att säkra fastigheternas värde samt stadsdelsutveckling. Bolagen menar att allt måste vara affärsmässigt enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag vilket innebär att kalkylen måste gå ihop vid ett renoveringsprojekt. I analysen framgår det också att bostadsbolagen arbetar med stadsdelsutveckling, särskilt i miljonprogramsområdena, för att få till en bättre blandning av olika grupper av människor. Då är renoveringar en del i att locka nya grupper till ett område. Det finns tidigare forskning som visar på riskerna med stadsdelsutveckling och då benämns det med begreppet gentrifiering där områden förändras i karaktär och vilka människor som finns på platsen. De allmännyttiga bostadsbolagen höjer hyran vid renovering i enlighet med bruksvärdet men försöker inte göra onödiga tillägg i samband med renovering för att på så sätt inte få en alltför hög hyreshöjning. Slutsatsen är att de tar sitt samhällsansvar och rollen som allmännyttigt bostadsbolag på allvar som innebär goda bostäder för alla, men att krav på affärsmässighet försvårar genomförandet av detta. / The study is based on a debate article that deals with renovation, especially the million programs, and about people who are forced to move due to increased rents as a result. Much of the public housing was built in the 60s and 70s and is currently in need of renovation. The purpose of the study is to investigate how municipal public housing companies view their social responsibility when it comes to rent increases as a result of renovations. To get an answer to that, the study adopts a qualitative research method, where qualitative interviews with four different public housing companies form the basis of the study. The study takes its point of departure in critical urban theory and the analysis of the results is based on it. Concepts such as neoliberalism and gentrification are addressed. In the analysis, it appears that the public housing companies are aware that cheap housing becomes fewer when renovations are carried out and the new rent is raised based on the use value. The fact that renovation is carried out is justified by the fact that the technical properties of the buildings must be secured in order to last for many more years, securing the property's value and urban neighborhood development. The companies believe that everything must be business-oriented according to the Act on Public Benefit Municipal Housing Corporations, which means that the calculation must add up in a renovation project. In the analysis, it also appears that the housing companies work with urban neighborhood development, especially in the million program areas, to achieve a better mix of different groups of people. Then renovations are part of attracting new groups to an area. There is previous research that shows the risks of urban neighborhood development and then it is referred to with the concept of gentrification where areas change in character and which people are there. The public housing companies raise the rent during renovation in accordance with the use value, but do not try to make unnecessary additions during a renovation in order not to get an excessively high rent increase. The conclusion is that they take their social responsibility and role as a public housing company seriously, which means good housing for everyone, but that commercial requirements make it difficult to implement this.

Introduktion: Revisionen har sedan länge haft en viktig roll i att säkerställa tillförlitligheten hos företags finansiella information men kan utöver detta ses som betydligt mer flerdimensionell i och med sin rådgivande funktion. Att utforska vilka värden de som företräder de redovisningsskyldiga bolagen upplever av revisionen kan vara värdefullt då de både påverkar och påverkas av denna. De kommunala bostadsaktiebolagen skiljer sig åt i både ägarstruktur och revision från privata bolag vilket kan påverka bolagsföreträdarnas upplevda värde av revisionen och är därav relevant att undersöka.  Syfte: Syftet med studien är att utforska företagsledares uppfattning om revisionens värde i kommunala bostadsaktiebolag.  Metod: Studien är av kvalitativ karaktär och har utgått ifrån en deduktiv ansats.             Empirin har samlats in genom semi-strukturerade intervjuer. Slutsats: Studiens resultat visar att företagsledarnas upplevda värde av revisionen i huvudsak uppkommer i och med dess kontrollerande och granskade funktion, vilket tyder på att dess traditionella funktion fortfarande är högst aktuell. En möjlig förklaring till detta kan vara bolagens kommunala ägande. Samtidigt visar studien att revisionen i olika utsträckning skapar värde i och med sin rådgivande funktion. Uppfattningen om lekmannarevisionen styrker dock inte en liknande slutsats, och bidrar enligt insamlad empiri inte  i någon större utsträckning till värde för bolagen. / Introduction The audit has long had an important role in ensuring the reliability of corporate financial information but can be seen as considerably more multi dimensional with its advisory function. Investigating what values company representatives are experiencing from the audit can be valuable as they both affect and are influenced by its function. The public housing companies differ in both ownership structure and auditing, which may affect the company representatives perceived value from the audit and is therefore relevant to investigate. Purpose The purpose of the study is to explore business executives views on the audit value creation in public housing equity companies. Method The study is of a qualitative nature and is based on a deductive approach. The empirical data has been collected through semi-structured interviews. Conclusion The results of the study show that the business executives perceived value of the audit is mainly due to its controlling and auditory function, which indicates that its traditional function is still highly relevant. A possible explanation for this may be the municipal ownership of the companies. At the same time, the study shows that the audit to varying degrees is creating value with its advisory function. The perception of the layman auditing does not however reinforce a similar conclusion, and does not contribute to the value to any significant extent according to the study.

This qualitative study evaluates what the Internet of Things (IoT) can bring to create benefits in municipal housing companies. Since 2014, there has been a guide from the Swedish Agency for Digital Administration regarding benefits realization that describes how organizations can work to implement IT projects and realize target images, by focusing on the underlying benefits. The issues that this study focuses on are benefits and expectations from completed IoT projects. To answer these questions, five interviews and a pilot study, based on a framework for benefit realization, were conducted with people representing a large number of municipalities in Sweden. The respondents have had good insight into how the operations work in the IoT technology area. The main conclusion of the study is that the work with benefits, has a small role in the organizations consulted. Many of the obstacles identified in the study show that active management is required to change the culture around IoT projects and that the business focuses on the benefits behind the IoT solutions rather than the artifacts themselves. Previous research has shown that IoT is a disruptive innovation, which requires new thinking and other types of skills. Most organizations have built up their own infrastructures with pre-packaged services that have been offered to the businesses in order to create interest and let the businesses themselves discover the benefits that the technology can bring. / I den här kvalitativa studien utvärderas vad Internet of Things (IoT) kan tillföra för att skapa nytta i kommunala bostadsbolag. Sedan 2014 finns det en guide från Myndigheten för digital förvaltning i nyttorealisering, som är ett stöd i hur organisationer kan arbeta för att genomföra IT-projekt och realisera målbilder, genom att fokusera på den bakomliggande nyttan. De frågor som denna studie fokuserar på är nyttor och förväntningar från genomförda IoT-projekt. För att besvara dessa frågor har fem intervjuer och en pilotstudie, utifrån ett ramverk för nyttorealisering, genomförts med personer som representerar ett stort antal kommuner i Sverige. Respondenterna har haft god insikt i hur verksamheterna arbetar inom teknikområdet IoT.   Studiens främsta slutsats är att arbetet med nyttor, har en liten roll i de organisationer som tillfrågats. Många av de hinder som identifierats i studien visar på att det krävs en aktiv styrning för att förändra dels kulturen kring IoT-projekt och dels att verksamheten fokuserar på nyttan bakom IoT-lösningarna snarare än själva artefakterna. Tidigare forskning har visat att IoT är en disruptiv innovation vilket kräver nytänkande och andra typer av kompetenser. De flesta organisationer har byggt upp egna infrastrukturer med färdigpaketerade tjänster som erbjudits verksamheterna i syfte att skapa intresse och låta verksamheterna själva upptäcka de nyttor som tekniken kan tillföra.

Sweden is suffering from a large housing shortage due to urban population growth and low levels of new construction. Public housing companies play a major role on the market with their 46 percent share of the rental market. The production of rental apartments is especially problematic since profitability is limited. The low levels of new supply could be explained by high construction costs since they have reached levels that now inhibit the building of new rental apartments. One approach to increasing the supply of rental apartments on the Swedish housing market is by introducing framework procurements for turnkey ready multi-family housing. The effect of such framework procurement is researched, analyzed and put in relation to theories in the field of real estate economics, urban spatial theory, industrialized housing construction and competition. The objective of this thesis is to contribute to the field of research and increase the knowledge of supply side factors on the housing market. To fulfill the purpose of this thesis, analysis has been conducted with a mixed method approach, using a survey and interviews to reach all the public housing companies that have used the framework procurement Kombohus Bas. The case was chosen because it is a framework procurement for turnkey ready multi-family housing. Kombohus Bas has been developed by the Swedish Association of Public Housing Companies in order to try to help the public housing companies increase the supply of rental apartments. Research results show that the framework procurement Kombohus Bas has increased the number of rental apartments on the Swedish housing market, most importantly because it has lowered the production costs, as well as simplified and shortened the process of building housing. Thus, the use of framework procurements for turnkey ready multi-family housing could reduce the housing shortage. / Det råder en stor bostadsbrist i Sverige idag vilken framförallt beror på en ökande befolkning och låga nivåer av nyproduktion. De allmännyttiga bostadsbolagen är stora aktörer inom bostadssegmentet med en andel om 46 procent av hyresmarknaden. Produktionen av hyresrätter är speciellt problematisk eftersom lönsamheten är begränsad. De låga nivåerna av nytt utbud kan till viss del förklaras av höga produktionskostnader eftersom dessa har nått nivåer som nu hämmar nyproduktionen av hyresrätter. Den här forskningsrapporten analyserar möjligheten att öka utbudet av hyresrätter på den svenska bostadsmarknaden genom att introducera ramavtalsupphandlingar för nyckelfärdiga flerfamiljshus. Effekten av sådana ramavtalsupphandlingar analyseras i denna studie och sätts i relation till teori inom fastighetsmarknaden, stadsbyggnadsekonomi, industrialiserat byggande och konkurrens. För att uppfylla målet med studien har ett case kallat Kombohus Bas studerats. Kombohus Bas valdes ut på grund av att det är en prispressad ramavtalsupphandling för nyckelfärdiga flerfamiljshus. Ramavtalsupphandlingen har tagits fram av Svenska Allmännyttans Bransch Organisation, SABO, med syfte att försöka underlätta för de allmännyttiga bostadsbolagen till att öka utbudet av hyresrätter på marknaden. Syftet med studien är att bidra till befintlig forskning och öka kunskaperna kring de faktorer som påverkar utbudssidan av bostadsmarknaden. Forskningen har utförts genom att använda en blandad metodik där både en enkät och intervjuer har genomförts med syfte att nå alla allmännyttiga bostadsbolag som använt ramavtalsupphandlingen Kombohus Bas. Resultatet från studien visar att ramavtalsupphandlingen Kombohus Bas har ökat utbudet av hyresrätter på den svenska bostadsmarknaden, främst genom att sänka byggkostnaderna samt genom att förenkla och förkorta byggprocessen. Detta resultat indikerar att bostadsbristen kan minskas genom att använda ramavtalsupphandlingar för nyckelfärdiga flerfamiljshus.

Energianvändningen inom bostadssektorn har stadigt ökat och verkar inte minska trots energieffektiva apparater. Genom att bygga lågenergibostäder försöker bostadsbolagen minska energianvändningen, vilket också sker, men endast vad gäller uppvärmning och varmvatten. Syfte med avhandlingen är att öka kunskapen kring hushållens energianvändning i passivhus med fokus på hushållens aktiviteter. Intervjustudier har utförts med hushåll och bostadsbolag för att utröna hur de materiella förutsättningarna påverkar vardagsaktiviteter i hushållen. Utifrån tidsgeografiska begrepp analyseras några vardagliga hushållsprojekt: mathållning, klädvård och rekreation. Begreppet energiordning används för att påvisa hur aktiviteters genomförande påverkas av resurser, restriktioner och möjligheter av olika slag, inklusive elektricitet. Eftersom varje hushåll är unikt kommer också energiordningarna i hushållen att se olika ut vilket påverkar värmekomforten i bostaden. Passivhuskonceptet som sådant påverkar inte aktiviteterna i nämnvärd grad, men hushållen bevarar gärna den värme som uppstår i och med olika aktiviteter genom att öppna dörrar och ugnsluckor för att sprida värmen i bostaden. En slutsats från studien är att eftersom alla hushåll har unika energiordningar behöver också de materiella  resurserna anpassas så att olika handlingsalternativ blir möjliga. Genom att ta del av hushållens erfarenheter av olika energiordningar kan bostadsbolagen få tillgång till nya idéer och anpassa de materiella förutsättningarna till hushållens behov så att energieffektivt boende också inbegriper hushållens aktiviteter. / Energy use in the residential sector has gradually increased and does not seem to be decreasing in spite of energy efficient appliances. By building low energy homes, housing companies are trying to reduce energy use, and to some extent they are succeeding, although the reductions are confined to heating and hot water. The aim of the thesis is to increase knowledge about household energy use in passive houses focusing on household activities. Interviews were conducted with households and public housing companies to investigate how material conditions, such as the flats and the appliances, affect daily activities in the home. Based on time-geographic concepts, a few everyday household projects are analyzed: cooking, care of clothing and recreation. The concept of energy orders is used to show that the realization of activities is influenced by various kinds of resources, including electricity, and the constraints and opportunities related to them. Since each household is unique, the energy orders also look different, which has an influence on the thermal comfort in the home. The passive house concept as such does not affect household activities in a profound way, but the households try to preserve and spread the spill heat generated in various activities by opening doors to rooms and doors of appliances such as the oven to distribute the heat throughout the flat. One conclusion from the thesis is that, because all households have unique energy orders, material resources also need to be adapted so that activities can be performed in a variety of ways. By taking advantage of household experiences, housing companies may gain access to new ideas and improve functionality so that material conditions suit household needs. By taking advantage of household experiences, housing companies may gain access to new ideas and improve functionality so that material conditions in energy efficient housing are designed to suit a broad range of household needs.