Vacancies are an everyday concept in the real estate world and are used frequently in the commercial office leasing market to describe empty premises that awaits a tenant. The concept of natural vacancies is not as recognized, but just as important. This concept aims at the vacancies the market would experience even though it was in an equilibrium state, where supply meets demand. It is at this vacancy level property owners seek to retain in their portfolio to meet future demand and to keep the option to rent to tomorrow's higher rental listings. Differences between the actual and natural vacancy rate occurs because of friction that is created when demand and supply cannot move at the same pace. The frictions arise due to it is time consuming and a costly process to match premises with possible tenants, both for property owners and tenants. Even if there were no costs associated with changing premises or that it would not be a time consuming process, there would still be vacancies in the market due to the fact that it exist more than just one lease period. The concept of natural vacancy rates are not only an important concept to describe frictions or strategies based on the property owner's point of view. According to (Sanderson, Farrelly, & Thoday, 2006)the exact value of the vacancy level will not determine whether or not any given real estate market is at its equilibrium. Rather, it is the difference or gap between the actual and natural vacancy rate that determines the deviations from equilibrium in the rental adjustment process. On the basis of studies on the subject natural and actual vacancy rates is a clear correlation between changes in rental listings and actual vacancies in the market. It is also here, if we assume that there are no changes, we can measure the natural vacancy rate the market consists of. Because the natural vacancy rates are not as readily observable or measurable as the actual vacancy rate is , it requires transparency and a wide information flow to provide the ability to accurately measure it. However, the natural vacancy rate is a very useful tool both for the landlords and tenants at strategic decisions making. If the natural vacancy rate would be as commonly used as the actual market vacancies then the market would become more elastic and the frictions would decrease. The understanding of how the actual vacancies interact with changes in rental listings and what levels of natural vacancies they generate may be an important tool for establishment on the market. It is also useful tool for the understanding of what generates changes in rents when more traditional forecasting tools are struggling with their estimates. Since the purpose of this work is not at all to investigate the natural vacancy rate, it gives us better understanding of what I want to examine in this work . Since the studied articles are using the today generally measured vacancy rate, I will examine how this can be made more specific. I also want to show that all vacancies are not able to explain the changes in rental listings as well. Since no previous studies have been done on this subject, I will first examine what factors seem to explain the perceived quality of a property. Investigation is made with the objective of demonstrating the possibility of dividing the vacancies in the office leasing market after the perceived quality of a property and then also the premises. To simplify the categorization I assume only two different levels of quality, high-quality and low-quality real estate, but also realize that there are more levels of perceived qualities when the term can be considered subjective. After the investigation is made the best explanatory variable is assumed to be used for the leveling of high-and low-quality vacancies. The classification is then used to develop the model for natural vacancies. The study is based on the work hypothesis. High-quality vacancies affect the change of rental listings negatively, while low-quality vacancies do not affect the notes at all. Where the hypothesis is that changes in rental listings better explained and are more affected by high quality vacancies than what low-quality vacancies can. / Vakanser är ett vardagligt begrepp inom fastighetskretsar och används frekvent på den kommersiella kontorshyresmarknaden för att beskriva tomma lokalytor i väntan på en hyresgäst. Begreppet naturliga vakanser är inte lika vedertaget men precis lika viktigt, enligt studier kring ämnet. Detta begrepp syftar till de vakanser marknaden skulle uppleva även fast den befann sig i ett jämviktsläge, där utbud möter efterfrågan. De är den vakansnivå som fastighetsägarna strävar efter att hålla i sitt bestånd för att möta kommande efterfrågan på marknaden och för att behålla optionen att hyra ut till morgondagens eventuellt högre kontorshyror. Skillnader mellan den faktiska och den naturliga vakansnivån förekommer på grund av friktioner som skapas då efterfrågan och utbud inte kan röra sig i samma takt. Friktionerna uppkommer då det tar tid och är en kostsam process att matcha lokaler med hyresgäster, både för fastighetsägarna och för hyresgästerna. Även om det inte skulle finnas några kostnader förenade med att byta lokaler eller att det inte skulle vara en tidskrävande process skulle det finnas vakanser på marknaden då det finns fler än en hyresperiod. Begreppet naturliga vakanser är inte bara ett viktigt begrepp för att beskriva friktioner eller strategier utifrån fastighetsägarens synvinkel. Enligt (Sanderson, Farrelly, & Thoday, 2006) så avgör det exakta värdet av vakansgraden inte om någon given fastighetsmarknad är i jämvikt. Snarare, det är skillnaden eller gapet mellan den faktiska och den naturliga vakansgraden som bestämmer avvikelser från jämvikt i hyresjusteringen. Utifrån studier kring ämnet naturliga och faktiska vakanser finns ett klart samband mellan förändringar i hyror och faktiska vakanser på marknaden. Det är även här, om vi antar att det inte sker några förändringar, som vi kan mäta den naturliga vakansgraden marknaden består av. För de naturliga vakanser är inte alls lika tydligt observerbara eller mätbara som de faktiska vakanserna är, utan förutsätter en transparens och ett brett informationsflöde för att skapa möjligheten att korrekt mäta denna. Dock menar studierna, är de naturliga vakanserna ett mycket användbart verktyg både för fastighetsägare och hyresgäster vid strategiskt viktiga beslut. Om de naturliga vakanserna skulle vara lika vardagligt använt som de faktiska skulle marknaden bli mer elastisk och friktionerna skulle minska. Förståelsen för hur de faktiska vakanserna interagerar med förändringar av hyror och vilka nivåer av naturliga vakanser dessa genererar kan vara ett viktigt verktyg vid etableringar på marknaden. Det är även ett hjälpmedel för förståelsen av vad som genererar förändringar i kontorshyror när mer vedertagna prognosverktyg har svårt med estimeringarna. Då syftet med detta arbete inte är att undersöka den naturliga vakansgraden ger den oss ändå en bättre förståelse för vad jag vill undersöka. Då studerade artiklar använder den generella vakansgraden, vill jag undersöka hur denna kan göras mer specifik. Jag vill även visa på att alla vakanser inte alls förmår att förklara förändringar i kontorshyror lika bra. Då inga tidigare studier har gjorts kring ämnet undersöker jag först vilka faktorer som verkar för att kunna förklara den upplevda kvalitén av en fastighet. Undersökning görs med målet att visa på en möjlighet till att dela in vakanser på kontorshyresmarknaden efter den upplevda kvalitén av en fastighet och då även dess lokaler. För att förenkla indelningen antar jag endast två olika klasser av kvalitet, högkvalitativa och lågkvalitativa fastigheter, men inser även att det finns fler nivåer av upplevda kvalitéer då begreppet kan anses subjektivt. Efter undersökningen gjorts antas den bäst förklarande variabeln för att användas till den indelningen av hög- respektive lågkvalitativa vakanser. Indelningen används därefter för att utveckla modellen för naturliga vakanser. Undersökningen grundar sig i arbetets hypotes. Högkvalitativa vakanser påverkar förändringen av kontorshyror negativt medan lågkvalitativa vakanser inte påverkar förändringarna alls. Där hypotesen är att förändringar av hyresnoteringar förklaras bättre och påverkas mer av högkvalitativa vakanser än vad lågkvalitativa vakanser förmår.