Enligt IAS 40 – Förvaltningsfastigheter, definieras förvaltningsfastigheter som ”mark eller byggnader eller del av byggnad som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring”. Onoterade fastighetsbolag i Sverige har idag möjlighet att välja mellan att värdera sina fastigheter till anskaffningsvärde eller verkligt värde. IAS – International Accounting Standards är en internationell redovisningsstandard inom EU som började tillämpas i januari 2001, men blev obligatorisk för börsnoterade bolag år 2005. Dessutom har alla medlemstater möjlighet att lagstifta om IAS-redovisning i icke-noterade bolag. IAS 40 ersätter tidigare bestämmelser i IAS 25 ”redovisning av investeringar”. Enligt IAS 40 kan onoterade bolag välja att värdera fastigheter till antingen verkligt värde eller avskrivet anskaffningsvärde efter avdrag för eventuell ackumulerad nedskrivning, IAS 16. Den nu dominerande organisationen på den internationella arenan är International Accounting Standards Board (IASB), det tidigare International Accounting Standards Committée (IASC). IASB:s målsättning är att samarbeta med de nationella normbildarna runtom i världen och åstadkomma redovisningsnormer som accepteras globalt. Under 2004 tog IASB fram ett förslag på att införa internationella redovisningsstandarder för små och medelstora företag. Förslaget bestod av åtta frågor som behandlar marknadens inställning till särskilda regler för små och medelstora företag Syftet med vår uppsats är att undersöka onoterade fastighetsbolags inställning till IAS 40, värdering till verkligt värde. Uppsatsen syftar också till att se hur konsekvenserna av övergången till verkligt värde påverkar företagsvärdet.

Det har sedan länge konstaterats att förvaltningsfastigheter utgör en central roll i världsekonomin. Inte minst har detta uppdagats under kriser såsom den globala finanskrisen år 2008. Själva värdet på en förvaltningsfastighet är därför inte av intresse endast för fastighetsbolaget i fråga, utan även för intressenter. Sedan år 2005 ska noterade företag inom EU upprätta koncernredovisning i enlighet med IFRS vilket innebär att värdering sker till verkligt värde. År 2013 antogs IFRS 13 Värdering till verkligt värde av EU vilken med hjälp av en hierarkisk värderingsmodell på ett tydligare vis ska definiera värderingsprocessen. Värderingsarbetet sker antingen genom intern värdering eller extern värdering och granskning av denna process genomförs av revisorer. Det finns inte några formella krav på att extern värdering ska tillämpas utan detta är endast en uppmuntran.Syftet med studien är att belysa värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter ur tre perspektiv. De perspektiv vi valt att utgå ifrån är interna värderare, externa värderare samt revisorer. Detta för att åtnjuta en så representativ bild som möjligt av själva värderingsprocessen. Studien utgår från en abduktiv forskningsansats där vi valt att genomföra semistrukturerade intervjuer, således är metoden för denna studie kvalitativ. Sju intervjuer har genomförts varav två har skett med interna värderare, två med auktoriserade externa värderare samt tre med auktoriserade revisorer. Tonvikt har lagts på revisorer då dessa antas inneha bäst kunskaper rörande IFRS för att få en så djup förståelse som möjligt för värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter.Studien visar att på att översättningen från engelskans ”fair value” till svenskans ”verkligt värde” är olycklig och stundtals direkt missvisande. Anledningen är att det verkliga värdet inte nödvändigtvis behöver vara exakt eller just verkligt. Det är snarare en uppskattning av värdet vilket således borde benämnas rimligt värde, rättvisande värde eller alternativt marknadsvärde som dessutom är det begrepp som används inom branschen.Studien visar även på att ett formellt kunskapskrav genomsyrar branschen till följd av att värderingsprocessen är komplex och svårbegriplig. Finansiella rapporter är sällan tillfredsställande uttömmande vilket resulterar i en informationsasymmetri gentemot de intressenter som inte har eller kan åtnjuta samma kunskaper.Värderingen av förvaltningsfastigheter sker uteslutandet till indata på Nivå 3 vilken är den lägsta nivån inom värderingshierarkin i IFRS 13. Värdering till indata på Nivå 3 förklaras med att varje fastighet är unik i sitt slag. Därför menar respondenterna att det inte går att applicera ortsprismetoden, vilket innebär att fastigheten värderas till ett pris utifrån faktiska transaktioner på en aktiv marknad. Ortsprismetoden definieras enligt IFRS 13 som indata på Nivå 1 och är att ses som huvudmetod.Av studien framgår att det ryms mycket problematik vid värdering till verkligt värde och att IFRS 13 är för generellt för värdering av förvaltningsfastigheter. Trots de negativa aspekter som lyfts fram i studien är en förändring av rådande regelverk ingenting som förespråkas av respondenterna. / For a long time, it has been found that investment properties have a significant role in the world economy. This has been discovered during crises such as the global financial crisis in the year of 2008. The value of an investment property is therefore not only of interest for the real estate company in question, but also for stakeholders. Since 2005, listed companies in the EU must draw up consolidated accounts in accordance with IFRS, which means that valuation is carried at fair value. In 2013, IFRS 13 was adopted, which by means of a hierarchical valuation model should clearly define the valuation process. The valuation work takes place either through internal or external valuation and review of this process is carried out by auditors. There are no formal requirements for external valuation being used, however it is an encouragement.The purpose of the study is to highlight the valuation process of investment properties from three perspectives. The perspectives are represented by internal evaluators, external evaluators and auditors. This is meant to provide a more balanced representation of the actual valuation process. The study is based on an abductive research effort where we chose to carry out semi-structured interviews. Thus, the method of this study is qualitative. Seven interviews have been conducted, two of which have been conducted with two internal evaluators, two with external evaluators and three with auditors. The interviews conducted are meant to provide the reader with more context and a deeper understanding of the valuation process in relation to investment properties. Emphasis has been on auditors as they are believed to possess the best knowledge regarding IFRS.The study shows that the translation from the English concept “fair value” to the Swedish concept "verkligt värde" is unfortunate and sometimes directly misleading. The reason is that the fair value does not necessarily have to be exact which the Swedish concept suggests but rather an estimate of the value. The translation for the Swedish concept for fair value would be “true value” if translated back to English. For this reason, we believe that the concept of use should rather be called “rimligt värde” which is the exact translation from fair value to Swedish, or market value as it is being used in the field.The study also shows that a formal knowledge requirement pervades the industry because of the evaluation process being complex and difficult to comprehend. Financial reports are rarely satisfactory, resulting in an information asymmetry vis-à-vis some stakeholders.The valuation of investment properties is made exclusively to level 3 inputs, which is explained by the fact that each property is unique in its kind. Hence, it is not possible to apply the comparative method which by theory and prevailing rules are to be considered the main method. Despite the many deficiencies highlighted in the study, a change in the prevailing regulations is nothing advocated by the respondents. This even though the study finds that IFRS 13 is too general for valuation of investment properties.~ III ~This thesis is written in Swedish.

International financial reporting standards (IFRS) är känd för att vara en komplex och kostsamredovisningsstandard, men det finns fortfarande företag som väljer att redovisa enligt IFRS.Studiens syfte är att få en förståelse för att sedan ge förklaring till vilket som är det viktigastemotivet bakom valet att tillämpa IFRS. IFRS som redovisningsstandard är ett krav för noteradebolag, därför har studien riktat in sig på att undersöka onoterade fastighetsbolag och varför deväljer att frivilligt tillämpa redovisningsstandarden. Fastighetsbranschen blev särskilt utvald dåfastigheter i flera år ökat i värde och är ett aktuellt ämne idag. Den teoretiska referensramen hjälperstudien att ge ytterligare förklaring till viktiga begrepp som motiv, redovisningsstandard,förvaltningsfastigheter, anskaffningsvärde, värdering till verkligt värde och kapitalkostnader.Vidare kommer den institutionella teorin belysa varför företag gör vissa val för att säkerställa sinplats på marknaden. Sedan påbörjades den empiriska insamlingen utifrån en kvalitativ metodansatsi form av intervjuer. Respondenterna är särskilt utvalda experter inom redovisning enligt IFRS ochhålls anonyma. I resultatet presenterades tre motiv som ligger till grund för valet att redovisa enligtIFRS. Dessa var harmonisering, legitimitet och värdering till verkligt värde. Efter vidareanalysering kunde slutsatsen dras att det viktigaste motivet för att implementera IFRS varmöjligheten att värdera tillgångar till verkligt värde. Detta styrks genom teoretiska- och praktiskaimplikationer. Fastighetsbolag som strävar efter att låna mera för att kunna investera i merfastigheter och därmed skapa tillväxt, vill värdera sina tillgångar till verkligt värde. Förslag tillfortsatt forskning inom ämnet är bland annat att göra en kvantitativ studie med ett bredare urvalsom även kan komplettera denna studie kring motiv bakom valet att redovisa enligt IFRS föronoterade fastighetsbolag. / International financial reporting standards (IFRS) are known for being a complex and expensiveaccounting standard, but there are still companies that choose to report in accordance with IFRS.The purpose of the study is to gain an understanding and then provide an explanation of which isthe most important motive behind the choice to apply IFRS. IFRS as an accounting standard is arequirement for listed companies, therefore the study has focused on examining unlistedcompanies in the property management sector and why they choose to voluntarily apply theaccounting standard. Companies in the property management sector were specially selected asproperties have increased in value for several years and are a current topic today. The theoreticalframework helps the study to provide further explanation of important concepts such as motives,accounting standards, investment properties, acquisition value, valuation at fair value and capitalcosts. Furthermore, institutional theory will give us further understanding on why companies makecertain choices to secure their place in the market. The study was based on a qualitativemethodological approach in the form of interviews. The respondents are specially selected expertsin accounting in accordance with IFRS and are kept anonymous. The results presented threemotives that form the basis for the choice to report in accordance with IFRS. These wereharmonization, legitimacy and valuation at fair value. After further analysis, it could be concludedthat the most important motive for implementing IFRS was the ability to value assets at fair value.This is substantiated by theoretical and practical implications. Companies in the propertymanagement sector that strive to borrow more to then be able to invest in more properties andthereby create growth, want to value their assets at fair value. Proposals for further research in thesubject include conducting a quantitative study with a wider selection that can also supplementthis study on motives behind the choice to report in accordance with IFRS for unlisted companiesin the property management sector.

This diploma thesis focuses on long-term tangible assets in International Financial Reporting Standards and Czech accounting legislation. My thesis deals with regulation and harmonization of accounting information, describes recognition, valuation and presentation of long-term tangible assets in IFRS and Czech legislation; US GAAP regulation is mentioned if significant. An important contribution of the thesis is a practical application concentrated on accounting policy used in practice and compliance with requirements on disclosures. Another outcome of the thesis is a comparison between IFRS and Czech legislation and summarizing the difference.