Företagsvärdering är ett ämne som väcker stort intresse från bland annat revisorer ochvärderare då det idag har blivit allt vanligare att köpa och sälja företag. För att värdera ettföretag är det viktigt att ha en gemensam definition på begreppet värde då detta kan skilja sigmellan olika individer. Värdering av företag som består av relativt sett mycket immateriellatillgångar anses vara ett av de mest problematiska områdena när det gäller värdering. Enimmateriell tillgång är en identifierbar, icke-monetär tillgång utan fysisk form. Företag sombestår av relativt sett mycket immateriella tillgångar har idag blivit allt mer förekommande dåekonomin utvecklas fort. Problematiken finns kring dessa företag då ingen konkret lösningfinns för hur dessa skall värderas. Det finns idag flera olika sätt att gå till väga för att värderaett företag. I vår studie har vi därför valt att studera hur värderingsprocesserna skiljer sig åtvid värdering av företag med relativt sett mycket materiella tillgångar och företag med relativtsett mycket immateriella tillgångar. Syftet med studien är att granska och skapa förståelse förskillnaderna i dessa två värderingsprocesser.Vi har i denna uppsats valt att i den teoretiska referensramen utgå ifrån att beskrivavärderingsprocessen. Där har vi valt att beskriva den fundamentala analysen och dess delar.Dessa består av strategisk analys, redovisningsanalys, finansiell analys ochvärderingsmodeller. När det gäller värderingsmodeller finns det en mängd olika metoder atttillämpa, men i denna uppsats studeras substans- och avkastningsvärdering.Substansvärdering innebär att befintliga tillgångar och skulder analyseras medan inomavkastningsvärdering tas framtida tillväxt med i beräkningarna. Inom avkastningsvärderingenstuderas två underkategorier som är kassaflödesvärdering samt multipelvärdering. Enkvalitativ metod har använts för att genomföra denna studie. Detta har gjorts genom att enintervjustudie har använts. Där har vi intervjuat värderare för att få en djupare förståelse förhur värderingsprocesserna skiljer sig åt mellan företag med relativt sett mycket materiellatillgångar och företag med relativt sett mycket immateriella tillgångar.I empirin beskrivs respondenterna och även en presentation av deras tillvägagångsätt vidvärdering av företag med relativt sett mycket materiella tillgångar och företag med relativtsett mycket immateriella tillgångar beskrivs. I analysen görs en jämförelse mellan teorin ochempirin vilket senare leder fram till slutsatserna. Slutsatserna visar att det finns vissaskillnader mellan värderingsprocesserna. Dessutom visar de tydligt på att mer forskning krävsoch efterfrågas kring värdering av företag som består av relativt sett mycket immateriellatillgångar. Slutsatserna består även av diskussion och förslag på vidare forskning.

In the background the importance that real estate agents makes correct market value estimates of the objects they encounter in their work field is explained. The problem with previous research is that the valuation as a whole has not been investigated and therefore left out important parts of valuation that may make the practice deeply understood. Through the application of practice theory this study aims to investigate valuation as one practice. The research questions aims to understand which assessment and considerations real estate agents make when determining a market value. In order for the aim to be fulfilled the study has used a qualitative research method in the form of semi-structured interviews. The respondents for the study was seven real estate agents with a variation of experience. The interviews were then transcribed and analysed thematically which resulted in the making of a descriptive model of the elements that the respondents goes through in order to get to the market value. The study showed that respondents often goes through the same elements to get to the value. But during the different elements there is made separate subjective assessments about variables like location, condition and comparable objects. Whereas uncertainty becomes a natural part of the valuation process. The discussion is made with the starting point in theory that has been related to the thematic analysis. In the chapter, the identified valuation process and what is influencing it is discussed. It’s made clear after the study that the valuation process is highly subjective with its element of self-opinion and experience. The conclusion claim that the aim for the study is partly fulfilled. It's not possible to with certainty say what practical assessments real estate agents make from the interviews. The main reason is that it’s a complex task for respondents to put words on a routinised practice. This is mainly shown by hovering formulations that often reoccur. Even thou, certain depth has been reached in what assessments real estate agents make. But the subject needs more studies, possibly with other methods of choice to contribute to the theoretical literature.

Under de senaste decennierna har ämnet företagsvärdering blivit alltmer populärt. En av anledningarna är den globaliserade företagsvärlden där företag byter ägare för varje dag som går. Mycket av forskning som handlar just om det ämnet har gjorts när det gäller värdering av noterade företag. Dock är det inte många som forskat kring hur en värdering går till i onoterade företag. På grund av det har vi bestämt oss att få reda på om det förekommer några skillnader vid värdering av noterade och onoterade företag i praktik jämfört med teorin och i så fall vilka. En annan fråga vi ämnar besvara är om en värderare tillämpar olika värderingsmodeller vid värdering av ett noterat respektive onoterat företag. Vårt syfte är att genom att granska hur professionella värderare utför en värdering, skapa en ökad förståelse för ämnet företagsvärdering. Synnerligen vill vi att läsaren ska förstå hur en värderingsprocess av noterade och onoterade företag ser ut i praktiken samt vilka skillnader som kan förekomma under dessa processer. I den teoretiska referensramen används begrepp som fundamental analys, noterade och onoterade företag, strategisk analys, redovisnings analys, finansiell analys samt värderingsmetoder. Uppsatsen är av kvalitativ natur med ett hermeneutiskt förhållningssätt samt en induktiv undersökningsansats. Empirikapitlet innehåller resultat av fyra semistrukturerade intervjuer vi genomförde med korrespondenter kunniga på området. I analys kapitlet relateras intervjuresultaten till den teoretiska referensramen vilket skapar underlag för våra slutsatser. Avslutningsvis lämnar vi förslag på vidare forskning inom ämnet.I det stora hela förekommer det inga större skillnader mellan noterade företags värderingsprocess och de onoterade företagens värderingsprocess. Inte heller skiljer sig värderingsprocessen avsevärt mycket i praktik jämfört med teorin. Dock används substansvärdeberäkning och avkastningsberäkning i onoterade bolag medan relativvärderingen används i högre utsträckning i noterade företag. / Uppsatsnivå: D

<p>Bakgrund:</p><p>De internationella diskussionerna kring goodwill är och har alltid varit många. Man har bland annat diskuterat huruvida goodwill överhuvudtaget är en tillgång samt hur denna tillgång skall värderas, redovisas och skrivas av. Goodwill har fått allt större betydelse i företagen på senare år, bland annat genom de många IT-företag som uppkom i slutet av 1990-talet och därefter. Goodwill, som utgör den största delen av immateriella tillgångar i den ”nya ekonomins” företag, har varit ett av de största redovisningsproblemen. Från och med 1 jan 2005 är det obligatoriskt för alla börsbolag att övergå till IFRS 3 och detta innebär att goodwill inte får skrivas av längre utan man måste utföra årliga så kallade impairment test för att se om det finns nedskrivningsbehov.</p><p>Problem:</p><p>Övergången till IFRS kommer att leda till stora omfattande förändringar bland annat vad gäller sättet att redovisa och se på goodwill. I och med att dessa regler har trätt i kraft från och med 1 januari 2005 kan man inte veta exakt hur detta kommer att påverka företagen då allt kommer att ske i framtiden. Man har inte heller kunnat enas om dessa regler verkligen kommer att ge en rättvisande bild.</p><p>Syfte:</p><p>Syften med denna uppsats är att undersöka hur värderingsprocessen för koncernmässig goodwill går till vid impairment test i och med övergången till IFRS 3 samt om det finns några modeller för värdering av dessa goodwillposter. Vi vill även undersöka om dessa regler medför några problem för börsföretagen samt om de ger upphov till en mer rättvisande bild av goodwill.</p><p>Metod:</p><p>Enkätundersökning, intervjuer, amerikanska artiklar samt skriftliga källor. Vi har kontaktat 50 företag per telefon och 31 av dessa svarade på enkätundersökningen. Vi har även genomfört 3 intervjuer med ekonomiansvariga inom uppsatsens ämne samt en expert på goodwillfrågor på PWC.</p><p>Slutsatser:</p><p>Värderingsprocessen vid impairment test tillämpas på samma sätt av alla företag. Den mest använda modellen för värdering av goodwill är den diskonterade kassaflödes modellen (DCF). Det har visat sig att impairment test är mer tidskrävande och komplicerat än man hade förväntat sig. Under förutsättning att alla företag använder samma parametrar och avkastningskrav vid beräkning av goodwill kan de nya reglerna ge en mer rättvisande bild.</p> / <p>Background:</p><p>The international discussions around goodwill is and has always been many. People have been discussing whether goodwill is an asset and how it should be valued, calculated and amortized. Goodwill have had more importance among the companies during the last years and that is because of arise of the IT-companies at the end of 90´s. The transition to IFRS 3 will apply as of January 1, 2005 for all exchange-listed companies. The main change is that acquired goodwill is no longer amortized over a set time period. Rather, it is tested for impairment and adjusted as needed.</p><p>Problem:</p><p>The transition to IFRS is going to lead to big extensive changes, among other things the way we will see goodwill. These rules were applied January 1, 2005 and we don’t know exactly how there rules are going to influence the companies because everything is going to happen in the future. People have not yet agreed if these rules really give a correct picture of the reality.</p><p>Purpose:</p><p>The purpose of this thesis is to look into how the valuation process of goodwill comes about after the transition to IFRS 3 and also if there is any models for goodwill valuation. We also want to look into if the new rules will bring along problems for exchange-listed companies. The purpose is furthermore to se if IFRS 3 will give rise to a more correct picture of goodwill.</p><p>Method:</p><p>Questionnaire survey, interviews, American articles and litterateur sources. We have contacted 50 companies by phone and 31 of these companies answered our questionnaire survey. We have also made three interviews with people who have experience of goodwill valuation and one interview with an expert in our thesis’ subject area.</p><p>Conclusions:</p><p>The valuation process of goodwill is applied in the same way by all companies. The most used model to measure goodwill impairment is the discounted cash flow model (DCF). It turned out that impairment test is more time-consuming and complicated then one had expected. Under the condition that all companies will use same parametric and earnings requirement when valuating goodwill, IFRS 3 will give rise to a more correct picture of goodwill.</p>

Bakgrund: De internationella diskussionerna kring goodwill är och har alltid varit många. Man har bland annat diskuterat huruvida goodwill överhuvudtaget är en tillgång samt hur denna tillgång skall värderas, redovisas och skrivas av. Goodwill har fått allt större betydelse i företagen på senare år, bland annat genom de många IT-företag som uppkom i slutet av 1990-talet och därefter. Goodwill, som utgör den största delen av immateriella tillgångar i den ”nya ekonomins” företag, har varit ett av de största redovisningsproblemen. Från och med 1 jan 2005 är det obligatoriskt för alla börsbolag att övergå till IFRS 3 och detta innebär att goodwill inte får skrivas av längre utan man måste utföra årliga så kallade impairment test för att se om det finns nedskrivningsbehov. Problem: Övergången till IFRS kommer att leda till stora omfattande förändringar bland annat vad gäller sättet att redovisa och se på goodwill. I och med att dessa regler har trätt i kraft från och med 1 januari 2005 kan man inte veta exakt hur detta kommer att påverka företagen då allt kommer att ske i framtiden. Man har inte heller kunnat enas om dessa regler verkligen kommer att ge en rättvisande bild. Syfte: Syften med denna uppsats är att undersöka hur värderingsprocessen för koncernmässig goodwill går till vid impairment test i och med övergången till IFRS 3 samt om det finns några modeller för värdering av dessa goodwillposter. Vi vill även undersöka om dessa regler medför några problem för börsföretagen samt om de ger upphov till en mer rättvisande bild av goodwill. Metod: Enkätundersökning, intervjuer, amerikanska artiklar samt skriftliga källor. Vi har kontaktat 50 företag per telefon och 31 av dessa svarade på enkätundersökningen. Vi har även genomfört 3 intervjuer med ekonomiansvariga inom uppsatsens ämne samt en expert på goodwillfrågor på PWC. Slutsatser: Värderingsprocessen vid impairment test tillämpas på samma sätt av alla företag. Den mest använda modellen för värdering av goodwill är den diskonterade kassaflödes modellen (DCF). Det har visat sig att impairment test är mer tidskrävande och komplicerat än man hade förväntat sig. Under förutsättning att alla företag använder samma parametrar och avkastningskrav vid beräkning av goodwill kan de nya reglerna ge en mer rättvisande bild. / Background: The international discussions around goodwill is and has always been many. People have been discussing whether goodwill is an asset and how it should be valued, calculated and amortized. Goodwill have had more importance among the companies during the last years and that is because of arise of the IT-companies at the end of 90´s. The transition to IFRS 3 will apply as of January 1, 2005 for all exchange-listed companies. The main change is that acquired goodwill is no longer amortized over a set time period. Rather, it is tested for impairment and adjusted as needed. Problem: The transition to IFRS is going to lead to big extensive changes, among other things the way we will see goodwill. These rules were applied January 1, 2005 and we don’t know exactly how there rules are going to influence the companies because everything is going to happen in the future. People have not yet agreed if these rules really give a correct picture of the reality. Purpose: The purpose of this thesis is to look into how the valuation process of goodwill comes about after the transition to IFRS 3 and also if there is any models for goodwill valuation. We also want to look into if the new rules will bring along problems for exchange-listed companies. The purpose is furthermore to se if IFRS 3 will give rise to a more correct picture of goodwill. Method: Questionnaire survey, interviews, American articles and litterateur sources. We have contacted 50 companies by phone and 31 of these companies answered our questionnaire survey. We have also made three interviews with people who have experience of goodwill valuation and one interview with an expert in our thesis’ subject area. Conclusions: The valuation process of goodwill is applied in the same way by all companies. The most used model to measure goodwill impairment is the discounted cash flow model (DCF). It turned out that impairment test is more time-consuming and complicated then one had expected. Under the condition that all companies will use same parametric and earnings requirement when valuating goodwill, IFRS 3 will give rise to a more correct picture of goodwill.

Det har sedan länge konstaterats att förvaltningsfastigheter utgör en central roll i världsekonomin. Inte minst har detta uppdagats under kriser såsom den globala finanskrisen år 2008. Själva värdet på en förvaltningsfastighet är därför inte av intresse endast för fastighetsbolaget i fråga, utan även för intressenter. Sedan år 2005 ska noterade företag inom EU upprätta koncernredovisning i enlighet med IFRS vilket innebär att värdering sker till verkligt värde. År 2013 antogs IFRS 13 Värdering till verkligt värde av EU vilken med hjälp av en hierarkisk värderingsmodell på ett tydligare vis ska definiera värderingsprocessen. Värderingsarbetet sker antingen genom intern värdering eller extern värdering och granskning av denna process genomförs av revisorer. Det finns inte några formella krav på att extern värdering ska tillämpas utan detta är endast en uppmuntran.Syftet med studien är att belysa värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter ur tre perspektiv. De perspektiv vi valt att utgå ifrån är interna värderare, externa värderare samt revisorer. Detta för att åtnjuta en så representativ bild som möjligt av själva värderingsprocessen. Studien utgår från en abduktiv forskningsansats där vi valt att genomföra semistrukturerade intervjuer, således är metoden för denna studie kvalitativ. Sju intervjuer har genomförts varav två har skett med interna värderare, två med auktoriserade externa värderare samt tre med auktoriserade revisorer. Tonvikt har lagts på revisorer då dessa antas inneha bäst kunskaper rörande IFRS för att få en så djup förståelse som möjligt för värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter.Studien visar att på att översättningen från engelskans ”fair value” till svenskans ”verkligt värde” är olycklig och stundtals direkt missvisande. Anledningen är att det verkliga värdet inte nödvändigtvis behöver vara exakt eller just verkligt. Det är snarare en uppskattning av värdet vilket således borde benämnas rimligt värde, rättvisande värde eller alternativt marknadsvärde som dessutom är det begrepp som används inom branschen.Studien visar även på att ett formellt kunskapskrav genomsyrar branschen till följd av att värderingsprocessen är komplex och svårbegriplig. Finansiella rapporter är sällan tillfredsställande uttömmande vilket resulterar i en informationsasymmetri gentemot de intressenter som inte har eller kan åtnjuta samma kunskaper.Värderingen av förvaltningsfastigheter sker uteslutandet till indata på Nivå 3 vilken är den lägsta nivån inom värderingshierarkin i IFRS 13. Värdering till indata på Nivå 3 förklaras med att varje fastighet är unik i sitt slag. Därför menar respondenterna att det inte går att applicera ortsprismetoden, vilket innebär att fastigheten värderas till ett pris utifrån faktiska transaktioner på en aktiv marknad. Ortsprismetoden definieras enligt IFRS 13 som indata på Nivå 1 och är att ses som huvudmetod.Av studien framgår att det ryms mycket problematik vid värdering till verkligt värde och att IFRS 13 är för generellt för värdering av förvaltningsfastigheter. Trots de negativa aspekter som lyfts fram i studien är en förändring av rådande regelverk ingenting som förespråkas av respondenterna. / For a long time, it has been found that investment properties have a significant role in the world economy. This has been discovered during crises such as the global financial crisis in the year of 2008. The value of an investment property is therefore not only of interest for the real estate company in question, but also for stakeholders. Since 2005, listed companies in the EU must draw up consolidated accounts in accordance with IFRS, which means that valuation is carried at fair value. In 2013, IFRS 13 was adopted, which by means of a hierarchical valuation model should clearly define the valuation process. The valuation work takes place either through internal or external valuation and review of this process is carried out by auditors. There are no formal requirements for external valuation being used, however it is an encouragement.The purpose of the study is to highlight the valuation process of investment properties from three perspectives. The perspectives are represented by internal evaluators, external evaluators and auditors. This is meant to provide a more balanced representation of the actual valuation process. The study is based on an abductive research effort where we chose to carry out semi-structured interviews. Thus, the method of this study is qualitative. Seven interviews have been conducted, two of which have been conducted with two internal evaluators, two with external evaluators and three with auditors. The interviews conducted are meant to provide the reader with more context and a deeper understanding of the valuation process in relation to investment properties. Emphasis has been on auditors as they are believed to possess the best knowledge regarding IFRS.The study shows that the translation from the English concept “fair value” to the Swedish concept "verkligt värde" is unfortunate and sometimes directly misleading. The reason is that the fair value does not necessarily have to be exact which the Swedish concept suggests but rather an estimate of the value. The translation for the Swedish concept for fair value would be “true value” if translated back to English. For this reason, we believe that the concept of use should rather be called “rimligt värde” which is the exact translation from fair value to Swedish, or market value as it is being used in the field.The study also shows that a formal knowledge requirement pervades the industry because of the evaluation process being complex and difficult to comprehend. Financial reports are rarely satisfactory, resulting in an information asymmetry vis-à-vis some stakeholders.The valuation of investment properties is made exclusively to level 3 inputs, which is explained by the fact that each property is unique in its kind. Hence, it is not possible to apply the comparative method which by theory and prevailing rules are to be considered the main method. Despite the many deficiencies highlighted in the study, a change in the prevailing regulations is nothing advocated by the respondents. This even though the study finds that IFRS 13 is too general for valuation of investment properties.~ III ~This thesis is written in Swedish.