Ante la problemática del déficit de viviendas en la sierra sur del Perú y la baja rentabilidad de las constructoras en este tipo de proyectos, el presente trabajo de investigación busca mejorar la rentabilidad en proyectos de vivienda social en la zona rural de la sierra sur del Perú, aplicando las metodologías BIM-LEAN CONSTRUCTION para medianas empresas; se busca reducir los costos, agregando valor al producto, eliminando desperdicios y pérdidas, incrementando la colaboración entre los involucrados, simplificando procesos innecesarios y optimizando tiempos de ejecución. Se inicia con la etapa de ante-proyecto, donde se realizó un análisis del proceso de obtención del terreno, habilitación urbana y licencias requeridas con el fin de determinar costos más reales del desarrollo de proyectos de viviendas. Además, la investigación busca incrementar la productividad, aplicando herramientas de gestión para las etapas de diseño, planeamiento y construcción; analizando los requerimientos básicos de diseño como son las características mínimas de los ambientes de la vivienda, tipo de instalaciones, acabados, entre otras, se realizó la propuesta de diseño con herramientas BIM y posteriormente se plantea la programación con la herramienta LOOK AHEAD. Finalmente, se elaboró el flujo de caja para el análisis económico, comparando los indicadores financieros entre la propuesta del trabajo de investigación y la construcción convencional. De esta manera, se logra tomar el control efectivo de los proyectos de vivienda social, garantizando el cumplimiento de los costos y tiempos de ejecución. / Given the problem of housing deficit in the southern highlands of Peru and the low profitability of construction companies in this type of project, this research work seeks to improve profitability in social housing projects in the rural area of the southern highlands of Peru, applying the BIM-LEAN CONSTRUCTION methodologies for medium-sized companies; it seeks to reduce costs, adding value to the product, eliminating waste and losses, increasing collaboration among those involved, simplifying unnecessary processes and optimizing execution times. It begins with the ante-project stage, where an analysis of the process of obtaining the land, urban authorization and required licenses was carried out in order to determine more real costs of the development of housing projects. In addition, the research seeks to increase productivity, applying management tools for the design, planning and construction stages; analyzing the basic requirements of design such as the minimum characteristics of the housing environments, type of facilities, finishes, among others, the design proposal was made with BIM tools and later the programming with the LOOK AHEAD tool is considered. Finally, the cash flow for the economic analysis was elaborated, comparing the financial indicators between the proposal of the research work and the conventional construction. In this way, it is possible to take effective control of social housing projects, guaranteeing compliance with costs and execution times. / Tesis

Determina el comportamiento del producto Nuevo Crédito Mivivienda del Fondo Mivivienda en Lima Metropolitana mediante el análisis de la evolución del número de colocaciones y la contribución del financiamiento de viviendas en los últimos 07 años. El primer capítulo contiene el marco teórico en el cual se desarrollarán temas tales como la importancia del crédito hipotecario en Lima Metropolitana; la participación del Estado en el crédito hipotecario en Lima; las características del Producto Nuevo Crédito Mivivienda; Comportamiento de Precios de Viviendas en Lima Metropolitana en los últimos 7 años; y, por último, la evolución del producto Mivivienda en Lima Metropolitana, en el mismo periodo. En el segundo capítulo, en base a una investigación cualitativa, tratamos los temas relacionados con la metodología de la investigación, cuyo objetivo es determinar si el Bono del Buen Pagador y el Valor de la vivienda son factores determinantes en el comportamiento del programa Nuevo Crédito Mivivienda del Fondo Mivivienda. En el tercer capítulo se realiza el análisis de datos y resultados obtenidos en el presente trabajo, cuyo objetivo es responder a la pregunta de investigación. En el cuarto capítulo presentamos los hallazgos, las barreras y las brechas que encontramos durante la investigación, como dato importante podemos mencionar la dificultad para concretar las citas con los involucrados en los diferentes sectores y mucho hermetismo por conocer la situación de los programas que ofrece el Estado con el nuevo Gobierno entrante. Finalmente, detallaremos las conclusiones donde validaremos la hipótesis planteada inicialmente y las recomendaciones que son aportes por parte del equipo sobre la investigación desarrollada. / Tesis

En el presente estudio se ha analizado la factibilidad de una empresa consultora dedicada a brindar servicios de implementación de proyectos de vivienda bajo el esquema del fideicomiso inmobiliario. El problema planteado fue la aplicación del fideicomiso inmobiliario como una herramienta de garantía financiera en los proyectos del programa Techo Propio. La solución planteada es la aplicación del fideicomiso inmobiliario que permita garantizar la culminación de los proyectos de viviendas para las familias de menores recursos económicos. Para esto se ha analizado todos los proyectos de vivienda registrados en el programa Techo Propio. El resultado ha sido que solo el 15% de proyectos de vivienda han terminado las obras satisfactoriamente, y el 40% de proyectos no cuentan con ningún tipo de financiamiento, lo que significa que el fideicomiso inmobiliario puede ser una alternativa de financiamiento para las empresas promotoras de estos proyectos. Finalmente se concluye que el fideicomiso en los programas Techo Propio es necesario para la culminación de las viviendas, ya que las pequeñas y medianas empresas promotoras no cuentan con recursos económicos ni pueden acceder a fuentes de financiamiento alternativos. Sin embargo, al ser una alternativa de reciente difusión, la factibilidad de una empresa consultora que brinde servicios integrales de fideicomiso solo para el programa Techo Propio no es viable, debido principalmente a que los ingresos esperados no cubren los costos de operación. Se espera que el trabajo realizado sea útil para que las instituciones involucradas en el desarrollo del Programa Techo Propio puedan promover el uso del fideicomiso inmobiliario como una herramienta de garantía para la culminación de las viviendas. / Tesis

En el presente trabajo de investigación, se muestra cómo una familia del Nivel Socioeconómico C puede acceder a la adquisición de una vivienda que se adapte a sus necesidades físicas, y además sea accesible a la capacidad de pago que tiene este sector. Comenzamos a trabajar en la propuesta de un Proyecto para estudiar un producto óptimo para este sector, el tipo de departamento que necesita, el costo del producto accesible para el sector socioeconómico C y la forma de financiamiento; se observó que en la actualidad un gran porcentaje de la población de este sector no reúne los requisitos para obtener un préstamo hipotecario, lo que dificulta y disminuye la velocidad de ventas de los departamentos y, por lo tanto, los plazos de venta se extienden, generando mayores costos para el proyecto. Po resta razón, se realizó un análisis financiero tomando en cuenra la velocidad de ventas de los departamentos que ofrece el mercado actual, generando como resultado los flujos de efectivo reales del proyecto propuesto. Como resultado del Estudio Económico del proyecto, obtenemos un VAN de S/. -4'184,936 y la TIR económica es 1.54% ; un VAN financiero de S /. - 2'448,981 y una TIR financiera de 3.13% ; por lo que se observa que este proyecto no es rentable dado que el COK esperado por los inversionistas es de 14% de rentabilidad. / In the present research work, it is shown how a family from Socioeconomic Level C can access the acquisition of a home that suits their physical needs, in addition that it is accessible to the capacity of payment that this sector has. With the aforementioned, we began to work on the proposal of a Project (Study Project) in order to show an optimal product for this sector, the type of department that this sector needs was proposed, the cost of the product accessible to the socioeconomic sector C and the form of financing; it was observed that at present a large percentage of the population of this sector does not qualify to obtain a mortgage loan, which hinders and decreases the sales speed of the departments and therefore the sale deadlines extend generating higher costs to the project. That is why a financial analysis had to be carried out according to the sales speed of the departments that the current market offers, generating as a result the actual cash flows of the proposed project. As a result of the VAN Economic Study Project of S /. -4’184,936 and the Economic IRR is 1.54% and a Financial NPV of S /. -2’448,981 and a Financial IRR of 3.13% ; so it is observed that this project is not profitable given that the COK expected by investors is 14% profitability. / Trabajo de investigación

La estabilidad política y económica que se ha tenido de manera sostenida en el país desde 1990 ha permitido un crecimiento del rubro inmobiliario, lográndose en la década del 2000 un sostenido ritmo de venta de unidades inmobiliarias, a diferencia de la última década que se ha evidenciado la desaceleración en velocidad de venta de las unidades inmobiliarias existentes en el mercado, que conlleva a plazos de retorno de inversión más prolongados, y que de igual manera no logran cubrir la demanda insatisfecha principalmente en el Nivel Socio Económico C, la presente investigación se enfoca en el distrito La Perla de la Provincia Constitucional del Callao con una población en los niveles socio-económicos medios en un distrito atractivo para desarrollar un producto (proyecto) que atienda a un potencial mercado que carece de productos inmobiliarios acordes con su nivel económico y capacidad de endeudamiento como es el sector C. Por esto, se recabó información existente de Lima Metropolitana y en el área de estudio del distrito de la Perla, a nivel geográfico, normativo, poblacional, niveles socioeconómicos e ingresos promedio y gastos promedio; así como un estudio de la situación actual del país a nivel macroeconómico, político, socioeconómico y del sector inmobiliario, evidenciándose que actualmente los precios de las viviendas se han estabilizado en su valor por m2. Asimismo proponemos un producto (proyecto) que consistirá en la modificación de la zonificación enfocado en la Zona Residencial de Densidad Media Alta (RDMA) del distrito la Perla, través de mayor altura, permitiendo a los inversionistas ver el atractivo y rentabilidad de este proyecto; realizando una evaluación financiera del producto, que contendrá una estructura de costos, egresos y de ingresos (venta por departamento y venta de estacionamientos), este último calculado a nivel mensual; determinando los precios mínimos y máximos de los departamentos por m2, concluyendo en el estado de ganancias y pérdidas, resultados positivos, incluyendo también el financiamiento del terreno. En el flujo de caja (Económico y Financiero) mostraremos los beneficios netos del proyecto mensualizados y sus indicadores de rentabilidad VAN (Valor Actual Neto) y TIR (Tasa Interna de Retorno) respecto del producto a proponer, debiendo ser este último indicador superior al costo oportunidad del capital, demostrando ser un proyecto aceptable, se presenta el análisis de sensibilidad considerando las variantes respecto a la velocidad de ventas de los departamentos y el precio por m2 de estos, estimamos 3 escenarios (pesimista, probable, optimista) y evaluamos respecto a la propuesta de cambio de zonificación en la altura de pisos. Es así que, se demuestra la viabilidad de generar un producto inmobiliario al alcance financiero de los usuarios pertenecientes al sector del Nivel Socio Económico C con la propuesta de la modificación de la zonificación a nivel de parámetros en el incremento de altura de pisos y acumulación de lotes; planteando un producto acorde a las necesidades y características del sector NSE C. / Trabajo de investigación