O presente trabalho propõe uma análise espacial da produção de apartamentos em São Paulo no período entre 1992 e 2007, utilizando, de forma combinada, três bases de dados: o Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza TPCL da Secretaria Municipal de Finanças; o Censo Demográfico do IBGE; e o Cadastro de Lançamentos Imobiliários da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio Embraesp. Partimos do dialógo com pesquisas que tratam das preferências locacionais da incorporação, e buscamos introduzir na discussão a dimensão temporal nas determinações que marcaram diferentes fases do setor imobiliário no período. Com isso, observamos que o desempenho da incorporação foi marcado por descontinuidades e não por configurar tendências constantes. Ao longo do estudo foi possível identificar dois momentos de expansão imobiliária na cidade: o primeiro, em meados da década de 1990; e o segundo, em meados da década de 2000. Percebemos que as estratégias empresariais utilizadas em cada período levaram a distintos tipos de produção e, por conseqüência, projeções diferenciadas sobre o espaço urbano. Se nos anos 90 novas formas de organizar a produção imobiliária propiciaram a construção de unidades de médio padrão, em um movimento mais periférico, no período atual a forte capitalização do setor expressou-se na produção de alto padrão, numa tendência espacialmente mais concentrada. Neste último, a importância da localização não pôde ser medida em função dos seus atributos físicos, mas no seu papel de ampliar a receita gerada pelas empresas e, em função disso, ser a base da valoração das empresas no mercado de capitais. / The present study carries a spatial analysis of housing production in the municipality of São Paulo, Brazil, between the years of 1992 and 2007, utilizing a combination of three different databases: the Territorial and Real Estate, Conservation and Cleanliness Register (Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza TPCL), from the São Paulo Municipal Secretary of Finance; the National Demographic Census, from the Brazilian Institute of Geography and Statistics (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IBGE); and the Real Estate Launch Register from the Brazilian Estate Studies Company (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio EMBRAESP). Departing from previous research which approached the real estate developers locational preferences either by means of qualitative research or geospatial analysis, this work aims to introduce the time dimension in the study of the city of São Paulo real estate market, not as a variable but in an effort to propose its periodization. We could infer from this that the performance of the local real estate market during the studys time span is marked by discontinuities rather than by regular tendencies. It was possible to identify two moments of real estate expansion in the city: the first around the 1990s and the second around the decade of 2000. Business strategies performed during each of these periods have led to distinct types of production, and, consequently, different projections over the urban space. If during the 1990s new forms of real estate production favored the construction of mid-standard, predominantly peripheral units, during the current stage the strong capitalization of the sector has expressed itself in the form of high-standard production with a predominantly central, concentrated distribution. In the latter, the importance of localization cannot be measured from physical attributes, but rather through its role in amplifying the companies revenue and, accordingly, representing the basis for the companies stock market valuation.

O presente trabalho propõe uma análise espacial da produção de apartamentos em São Paulo no período entre 1992 e 2007, utilizando, de forma combinada, três bases de dados: o Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza TPCL da Secretaria Municipal de Finanças; o Censo Demográfico do IBGE; e o Cadastro de Lançamentos Imobiliários da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio Embraesp. Partimos do dialógo com pesquisas que tratam das preferências locacionais da incorporação, e buscamos introduzir na discussão a dimensão temporal nas determinações que marcaram diferentes fases do setor imobiliário no período. Com isso, observamos que o desempenho da incorporação foi marcado por descontinuidades e não por configurar tendências constantes. Ao longo do estudo foi possível identificar dois momentos de expansão imobiliária na cidade: o primeiro, em meados da década de 1990; e o segundo, em meados da década de 2000. Percebemos que as estratégias empresariais utilizadas em cada período levaram a distintos tipos de produção e, por conseqüência, projeções diferenciadas sobre o espaço urbano. Se nos anos 90 novas formas de organizar a produção imobiliária propiciaram a construção de unidades de médio padrão, em um movimento mais periférico, no período atual a forte capitalização do setor expressou-se na produção de alto padrão, numa tendência espacialmente mais concentrada. Neste último, a importância da localização não pôde ser medida em função dos seus atributos físicos, mas no seu papel de ampliar a receita gerada pelas empresas e, em função disso, ser a base da valoração das empresas no mercado de capitais. / The present study carries a spatial analysis of housing production in the municipality of São Paulo, Brazil, between the years of 1992 and 2007, utilizing a combination of three different databases: the Territorial and Real Estate, Conservation and Cleanliness Register (Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza TPCL), from the São Paulo Municipal Secretary of Finance; the National Demographic Census, from the Brazilian Institute of Geography and Statistics (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IBGE); and the Real Estate Launch Register from the Brazilian Estate Studies Company (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio EMBRAESP). Departing from previous research which approached the real estate developers locational preferences either by means of qualitative research or geospatial analysis, this work aims to introduce the time dimension in the study of the city of São Paulo real estate market, not as a variable but in an effort to propose its periodization. We could infer from this that the performance of the local real estate market during the studys time span is marked by discontinuities rather than by regular tendencies. It was possible to identify two moments of real estate expansion in the city: the first around the 1990s and the second around the decade of 2000. Business strategies performed during each of these periods have led to distinct types of production, and, consequently, different projections over the urban space. If during the 1990s new forms of real estate production favored the construction of mid-standard, predominantly peripheral units, during the current stage the strong capitalization of the sector has expressed itself in the form of high-standard production with a predominantly central, concentrated distribution. In the latter, the importance of localization cannot be measured from physical attributes, but rather through its role in amplifying the companies revenue and, accordingly, representing the basis for the companies stock market valuation.

Este trabalho mostra os resultados obtidos durante as atividades de pesquisa e levantamento de dados sobre os equipamentos urbanos de carga denominados Estações Aduaneiras Interiores (EADIs), conhecidos como Portos Secos, na identificação de impactos ambientais resultantes das operações portuárias desses estabelecimentos. O conflito na utilização do espaço viário da área urbana por modos e sistemas de transporte de carga, incumbidos da tarefa de movimentação e transporte de mercadorias dos Portos Secos nas cidades brasileiras, especialmente aquelas de maior porte e em regiões metropolitanas, a saber, caminhões e trens, leva à preocupação tanto pela inexistência de uma legislação específica locacional para estes equipamentos impactantes, como pela grande disseminação destes empreendimentos, especialmente na década de 1990. Aspectos operacionais como a movimentação de cargas e intermodalidade de transportes nas áreas dos Portos Secos, as atividades produtivas urbanas e regionais e a utilização dos Portos Secos, a concentração desses equipamentos nas periferias industriais urbanas das maiores cidades do país, a utilização do sistema viário principal urbano para a viabilização do transporte de cargas, a localização dos Portos Secos e a logística empresarial, entre outros, chamam a atenção num contexto onde o transporte de cargas e o cumprimento das leis geradas pelas políticas governamentais e de regulamentação ainda não reconhecem as necessidades reais das cargas urbanas no Brasil. Aspectos de planejamento para os projetos dos Portos Secos e a atenção à circulação de cargas no ambiente urbano, frente ao uso e ocupação do solo, determinados pelas leis municipais e à infra-estrutura urbana existente, calcados exclusivamente nos custos operacionais e na acessibilidade, subsidiam este trabalho na formulação de diretrizes de planejamento estratégico de uso e ocupação do solo urbano para Portos Secos, para a redução dos impactos ambientais negativos dos transportes urbanos de cargas. Os principais impactos ambientais, que afetam (de forma mais aguda) a área urbana que hospeda o Porto Seco, especialmente nos casos onde não há um estudo de pré-viabilidade e compatibilização do equipamento ao uso e a ocupação do solo, bem como sua adequação às regras do Planejamento Urbano relacionado ao Planejamento dos Transportes tanto nos ambientes físico, natural, político, legal e de planejamento quanto no ambiente sócio-econômico. Examinar o funcionamento de um Porto Seco - EADI Ribeirão Preto - e sua relação impactante na área urbana onde atua, sua movimentação de cargas e prestação de serviços, levando em conta os custos econômicos diretos e indiretos para diferentes atividades, especialmente os custos e impactos ligados aos ambientes natural, social e econômico, faz parte de um diagnóstico a ser elaborado a partir de indicadores de qualidade de funcionamento da área urbana. Os problemas da localização dos Portos Secos induzem a formulação de diretrizes de planejamento estratégico de uso e ocupação do solo que auxiliem na minimização dos impactos ambientais causados durante a realização das tarefas de armazenamento, manuseio, distribuição e transporte de cargas. Os resultados aqui apresentados poderão ser de grande pertinência e utilidade para o poder público na formulação de um quadro legal e de regulamentação e para o segmento empresarial ansioso por melhores decisões estratégicas. Este trabalho apresentará dados, imagens, mapas, tabelas, gráficos, entre outros, tornando-se mais dinâmico na leitura e compreensível no aporte teórico. / The present work brings forth the results of the research and data colleting activities on the freight urban equipment called Interior Custom Stations (ICSs), named EADI in portuguese, also known as Dry Ports, in the identification of the impact the operations carried out in these stations may have on the environment. The problematic use of the urban locomotion spaces by trucks and trains, the modes and systems of freight transportation in charge of moving and transporting freight from the Dry Ports to Brazilian cities, especially the larger and metropolitan ones, in troublesome for the lack of specific local legislation for such impact equipments as well as for their spread in Brazil specially in the 1990th decade. Operational aspects like freight moving and transport intermodality in the Dry Port areas, productive urban and rural activities and the Dry Ports usage, the concentration of these equipments in country\'s larges cities urban industrial outskirts, the location of the Dry Ports and business logistics, among others, call our attention in a context where freight transporting and the fulfillment of the laws created by government and regulation policies still do not understand the real needs of urban freight in Brazil. Planning aspects of the Dry Ports\' Projects together with the attention to the circulation of freight in urban surroundings in face of both use and occupation of the land determined by Municipal laws and the existing urban infra-structure (based exclusively on operational costs and accessibility), support this research in the formulation of strategic planning guidelines of use and occupation of urban land for Dry Ports towards the reduction of negative environmental impacts of urban freight transporting. The major environmental impacts affect (in a more direct way) the urban area that houses the Dry Port, most visibly in cases when there are no studies on the pre-viability and compatibility of the equipment to the use and occupation of the land, as well to its adequacy to the rules of Urban Planning concerning Transport Planning in the physical, natural, political, legal and socio-economical ambience. A close examination of a Dry Port - EADI Ribeirão Preto -, its important relation to the urban area where it is placed, the moving of freight and services offered there taking into account the direct and indirect economic costs for different activities, above all the costs and impacts related to the natural, social and economic ambience, is a part of a diagnosis to be elaborated from the urban functioning quality indicators. The problems in the Dry Ports location lead to the formulation of strategic planning guidelines for the use and occupation of land, which may help minimize environmental impact from storing, handling, distribution and transportation activities. The results brought forth in this work may be of great relevance and usefulness to the government in the formulation of a legal and regulative policy to the business park, longing for better strategic decisions. The present work brings forth data, images, maps, tables, charts, among other kinds of information, which makes its reading more dynamic and understandable in its theoretical discussion.

Este trabalho mostra os resultados obtidos durante as atividades de pesquisa e levantamento de dados sobre os equipamentos urbanos de carga denominados Estações Aduaneiras Interiores (EADIs), conhecidos como Portos Secos, na identificação de impactos ambientais resultantes das operações portuárias desses estabelecimentos. O conflito na utilização do espaço viário da área urbana por modos e sistemas de transporte de carga, incumbidos da tarefa de movimentação e transporte de mercadorias dos Portos Secos nas cidades brasileiras, especialmente aquelas de maior porte e em regiões metropolitanas, a saber, caminhões e trens, leva à preocupação tanto pela inexistência de uma legislação específica locacional para estes equipamentos impactantes, como pela grande disseminação destes empreendimentos, especialmente na década de 1990. Aspectos operacionais como a movimentação de cargas e intermodalidade de transportes nas áreas dos Portos Secos, as atividades produtivas urbanas e regionais e a utilização dos Portos Secos, a concentração desses equipamentos nas periferias industriais urbanas das maiores cidades do país, a utilização do sistema viário principal urbano para a viabilização do transporte de cargas, a localização dos Portos Secos e a logística empresarial, entre outros, chamam a atenção num contexto onde o transporte de cargas e o cumprimento das leis geradas pelas políticas governamentais e de regulamentação ainda não reconhecem as necessidades reais das cargas urbanas no Brasil. Aspectos de planejamento para os projetos dos Portos Secos e a atenção à circulação de cargas no ambiente urbano, frente ao uso e ocupação do solo, determinados pelas leis municipais e à infra-estrutura urbana existente, calcados exclusivamente nos custos operacionais e na acessibilidade, subsidiam este trabalho na formulação de diretrizes de planejamento estratégico de uso e ocupação do solo urbano para Portos Secos, para a redução dos impactos ambientais negativos dos transportes urbanos de cargas. Os principais impactos ambientais, que afetam (de forma mais aguda) a área urbana que hospeda o Porto Seco, especialmente nos casos onde não há um estudo de pré-viabilidade e compatibilização do equipamento ao uso e a ocupação do solo, bem como sua adequação às regras do Planejamento Urbano relacionado ao Planejamento dos Transportes tanto nos ambientes físico, natural, político, legal e de planejamento quanto no ambiente sócio-econômico. Examinar o funcionamento de um Porto Seco - EADI Ribeirão Preto - e sua relação impactante na área urbana onde atua, sua movimentação de cargas e prestação de serviços, levando em conta os custos econômicos diretos e indiretos para diferentes atividades, especialmente os custos e impactos ligados aos ambientes natural, social e econômico, faz parte de um diagnóstico a ser elaborado a partir de indicadores de qualidade de funcionamento da área urbana. Os problemas da localização dos Portos Secos induzem a formulação de diretrizes de planejamento estratégico de uso e ocupação do solo que auxiliem na minimização dos impactos ambientais causados durante a realização das tarefas de armazenamento, manuseio, distribuição e transporte de cargas. Os resultados aqui apresentados poderão ser de grande pertinência e utilidade para o poder público na formulação de um quadro legal e de regulamentação e para o segmento empresarial ansioso por melhores decisões estratégicas. Este trabalho apresentará dados, imagens, mapas, tabelas, gráficos, entre outros, tornando-se mais dinâmico na leitura e compreensível no aporte teórico. / The present work brings forth the results of the research and data colleting activities on the freight urban equipment called Interior Custom Stations (ICSs), named EADI in portuguese, also known as Dry Ports, in the identification of the impact the operations carried out in these stations may have on the environment. The problematic use of the urban locomotion spaces by trucks and trains, the modes and systems of freight transportation in charge of moving and transporting freight from the Dry Ports to Brazilian cities, especially the larger and metropolitan ones, in troublesome for the lack of specific local legislation for such impact equipments as well as for their spread in Brazil specially in the 1990th decade. Operational aspects like freight moving and transport intermodality in the Dry Port areas, productive urban and rural activities and the Dry Ports usage, the concentration of these equipments in country\'s larges cities urban industrial outskirts, the location of the Dry Ports and business logistics, among others, call our attention in a context where freight transporting and the fulfillment of the laws created by government and regulation policies still do not understand the real needs of urban freight in Brazil. Planning aspects of the Dry Ports\' Projects together with the attention to the circulation of freight in urban surroundings in face of both use and occupation of the land determined by Municipal laws and the existing urban infra-structure (based exclusively on operational costs and accessibility), support this research in the formulation of strategic planning guidelines of use and occupation of urban land for Dry Ports towards the reduction of negative environmental impacts of urban freight transporting. The major environmental impacts affect (in a more direct way) the urban area that houses the Dry Port, most visibly in cases when there are no studies on the pre-viability and compatibility of the equipment to the use and occupation of the land, as well to its adequacy to the rules of Urban Planning concerning Transport Planning in the physical, natural, political, legal and socio-economical ambience. A close examination of a Dry Port - EADI Ribeirão Preto -, its important relation to the urban area where it is placed, the moving of freight and services offered there taking into account the direct and indirect economic costs for different activities, above all the costs and impacts related to the natural, social and economic ambience, is a part of a diagnosis to be elaborated from the urban functioning quality indicators. The problems in the Dry Ports location lead to the formulation of strategic planning guidelines for the use and occupation of land, which may help minimize environmental impact from storing, handling, distribution and transportation activities. The results brought forth in this work may be of great relevance and usefulness to the government in the formulation of a legal and regulative policy to the business park, longing for better strategic decisions. The present work brings forth data, images, maps, tables, charts, among other kinds of information, which makes its reading more dynamic and understandable in its theoretical discussion.