The Swedish commercial real estate market is in the current situation globally affected and is actively interacting with the rental and capital markets through international tenants and investors who are setting new demands on the property owners. The European Union has set new requirements as well in purpose of reducing humanity’s negative effect on the climate and therefore the international real estate market has introduced Green Building-certificates in order to decrease the real estate industry’s environmental impact. Certificated buildings with low energy consumption are a more common sight in Sweden these days. The development, however, could go even faster if there was not certain difficulties between property owners and tenants. Previous research has revealed that tenants do not always have knowledge about, or may have access to the economic benefits that a green building can provide. This results in the tenants lesser approval of higher rents which often is the outcome of the property owners environmental investments in the building. The following effect means that energy improvements in the real estate sector is slowed and the environment suffers. To get a deeper understanding of this phenomenon we have with this study chosen to examine how Swedish property owners and tenants reason about advantages and disadvantages with certified commercial buildings as well as around economic responsibility for investments in these. In order to create favorable conditions to provide clarity in our problem we choose a qualitative method with open individual interviews so that we in depth could examine how our respondents were thinking about the subject. The study is based on theory of how the Swedish commercial rental model looks like today followed by the difficulties it might cause, the principal/agent-problem. Furthermore, theory of how green buildings affect property owners and tenants on different levels is presented. By analyzing the theory with the empirical data obtained through interviews, we have come to the following conclusion: Transparency of incentives reduces the principal/agent-problem. By having a clear dialogue between property owners and tenants regarding the incentives to own and rent a green building the suspicion that is closely associated with the principal/agent-problem is reduced which results in more favorable development with environmental investments in the building. Individually custom made green leases is a first step toward sharing financial responsibilities. When the incentives are clear, a distribution of environmental investment costs can be made between the two parties so that each one gets involved which is the purpose of Green Leases. Now that the tenant have a deeper understanding and knowledge about the benefits of green buildings, certification becomes easier. Funding may influence investment decisions. New possibilities have become available to property owners who want to certificate their property portfolio. Green bonds, which first was issued in Sweden in 2013 by Vasakronan, has increased intensely lately and opens up new ways for corporations in the real estate business to finance environmental investings. / Den svenska kommersiella fastighetsmarknaden påverkas och samspelar idag globalt med hyresmarknaden och kapitalmarknaden genom internationella hyresgäster och investerare som sätter nya krav på fastighetsägarna. Även EU har satt nya krav för att minska den globala klimatpåverkan och därför har den internationella fastighetsmarknaden skapat miljöcertifieringar för att sänka energiförbrukningen och minska byggnadernas miljöpåverkan. Miljöcertifierade byggnader med låg energiförbrukning är en allt vanligare syn i Sverige idag. Utvecklingen skulle emellertid kunna gå ännu snabbare om det inte fanns vissa svårigheter mellan fastighetsägare och hyresgäster. Genom tidigare forskning har det framkommit att hyresgäster inte alltid har kännedom om eller får ta del av de ekonomiska fördelar en miljöcertifierad byggnad kan ge. Det resulterar i att de är mindre benägna att betala högre hyreskostnader vilket ofta är ett resultat av fastighetsägarens miljöinvesteringar i byggnaden. Följden av detta är att energiförbättringarna i fastighetssektorn bromsas och miljön blir lidande. För att få en djupare inblick i detta fenomen har vi med denna studie valt att undersöka hur svenska fastighetsägare respektive hyresgäster resonerar kring för- och nackdelar med miljöcertifierade kommersiella byggnader samt kring ekonomisk ansvarsfördelning för investeringar i dessa. För att skapa goda förutsättningar till att ge klarhet i vår problemställning har vi utgått från en kvalitativ metod med öppna individuella intervjuer så att vi på djupet kunnat undersöka hur våra respondenter tänker kring ämnet. Studien grundas på teori om hur den svenska kommersiella hyresmodellen ser ut idag följt av det så kallade agent-/principalproblemet som den kan ge upphov till. Vidare presenteras teori om hur miljöcertifierade byggnader påverkar fastighetsägare och hyresgäster på olika plan. Genom att analysera teorin med den empiri som erhållits genom intervjuerna har vi kommit fram till följande slutsats. Transparens om incitament minskar agent-/principalproblemet. Genom att en tydlig dialog förs parterna emellan gällande de incitament som finns till att äga och hyra en miljöcertifierad byggnad minskar den misstänksamhet som kännetecknas av agent-/principalproblematiken och energieffektviseringar och miljöarbete underlättas. Individuellt anpassade gröna hyresavtal är ett av grundstegen till ekonomisk ansvarsfördelning. När incitamenten är tydliga gäller det att finna en fördelning av miljöinvesteringskostnaderna som gör att båda parter är delaktiga, Gröna hyresavtal är en väg att gå. Genom att hyresgästen nu har djupare kunskap om fördelarna med miljöcertifierade byggnader förenklas införandet av dessa Gröna hyresavtal. Finansiering kan påverka beslut om investering. En ny dörr har öppnats för fastighetsägare som vill miljöcertifiera sitt fastighetsbestånd. Gröna obligationer som emitterades första gången i Sverige 2013 av Vasakronan har ökat rekordartat den senaste tiden och tillför nya finansieringsmöjligheter för företag som vill miljöinvestera.

Sedan början av 2000-talet har hållbarhetsfrågor blivit allt viktigare i den svenska fastighetsbranschen och under den här perioden uppfördes de första miljöcertifierade byggnaderna. I september 2015 beslutade FN:s generalförsamling om Agenda 2030 som är ett program för hållbar utveckling. Sveriges regering har tagit beslut om att vara ledande i genomförandet av agendan, vilket innebär en successiv omställning till en modern och hållbar välfärdsstat. Fastighetsbranschen har en stor miljöpåverkan och det är därför viktigt att företag inom branschen arbetar med sitt miljömässiga ansvarstagande. Syftet med uppsatsen är att beskriva vilka värdeskapande faktorer som driver fastighetsägare till att investera i miljöcertifierade byggnader samt vilka hinder de upplever motverkar en sådan investering. Studiens teori utgörs av den befintliga litteraturen som återfinns om miljöcertifierade byggnader med utgångspunkt i grundläggande värdeteori. Empirin till den här studien har tagits fram genom en kvalitativ metod där vi gjort besöks- och telefonintervjuer med sju högt uppsatta personer inom svenska fastighetsbolag med fastigheter utspridda över ett större område i Sverige. Intervjuerna som genomförts var av semistrukturerad karaktär och därför har vi till stor del utgått från en intervjuguide. Av empirin har det framgått att respondenterna upplever vissa hinder som motverkar en investering i miljöcertifierade byggnader, men framförallt hur de många fördelarna överväger hindren och således driver dem till att genomföra en investering. I analysen kopplar vi samman studiens teorier med empirin för att beskriva både likheter och skillnader, det framkommer bland annat att empirin tenderar att vara mer positivt inställd till miljöcertifierade byggnader i jämförelse med den befintliga litteraturen. Vår slutsats är att miljöcertifierade byggnaders fördelar kommer överväga dagens hinder och att den långsiktiga ekonomiska lönsamheten kommer överväga de högre investeringsutgifterna, vilket driver fastighetsägare till att investera i sådana byggnader. / Since the beginning of the 21st century, sustainability have become increasingly important in the Swedish real estate industry and during this period the first environmentally certified buildings were built. In September 2015, the UN General Assembly decided on Agenda 2030, which is a program for sustainable development. The Swedish Government has decided to be the leader in the implementation of the agenda, which means a gradual conversion to a modern and sustainable welfare state. The real estate industry has a substantial environmental impact and it is therefore important that companies within this industry work with their environmental responsibility. The purpose of this essay is to describe which value-creating factors drive property owners to invest in environmentally certified buildings and what obstacles they experience counteract such an investment. The study's theory consists of the existing literature which is found on environmentally certified buildings based on fundamental value theory.   The empirical study for this study has been developed through a qualitative method in which we made visits and telephone interviews with seven high-ranking persons within Swedish real estate companies with properties spread over a larger area in Sweden. The interviews that have been conducted are of a semi-structured nature and it is therefore largely based on an interview guide. The empirical evidence shows that the respondents experience certain obstacles that counteract an investment in environmentally certified buildings, but above all how the many advantages outweigh the obstacles and thus drive them to carry out an investment. In the analysis, we link together the study's theories with empiricism to describe both similarities and differences. Our conclusion is that the benefits of environmentally certified buildings will outweigh the current obstacles and that the long-term economic profitability will outweigh the higher investment expenditure, which drives property owners to invest in that kind of buildings.