Les centres commerciaux sont devenus une composante majeure de notre environnement. Mais si le paysage commercial a évolué au cours des cinquante dernières années, les cadres juridiques habituels tels que la copropriété, la concession immobilière, et l’attribution en jouissance se sont révélés inadaptés. Le présent travail propose de démontrer dans un premier temps que le bail commercial demeure l'outil contractuel le plus adapté pour organiser les relations au sein d'un centre commercial. Le succès du bail commercial pourrait toutefois interpeller. Comment une technique juridique construite autour de l’idée de protection et d’indépendance du commerçant traditionnel, peut-elle constituer la technique privilégiée d’organisation des centres commerciaux ? Si la matière demeure gouvernée en partie par l’ordre public, l’analyse de l’évolution de la jurisprudence et des clauses rédigées dans ces types de contrat révèle que le champ d’expression de la liberté contractuelle n’est pas négligeable et que le statut des baux commerciaux s’est adapté aux spécificités des centres commerciaux. En témoigne notamment la jurisprudence sur les clauses-recettes. L’importance quantitative du phénomène, combinée aux problématiques multiples qu’il n’a cessé de soulever et aux évolutions jurisprudentielles et législatives qu’il a engendrées ne doit-il pas conduire à considérer qu’il existerait une catégorie de baux commerciaux dérogatoire pour les centres commerciaux ? C’est ce que notre étude propose de démontrer dans un second temps. / Commercial picture has changed over the past fifty years. Shopping centers now occupy a key position in real estate. However, usual legal frameworks such as coownership (copropriété), concession (concession immobilière) and attribution into possession (attribution en jouissance) have proven to be inappropriate. The present study provides to first demonstrate that the commercial lease remains the most appropriate contractual tool to organise relationships within a shopping center. One could however be surprised by such a success. Indeed, how could one explain that this legal technique, which was first created to protect traditionnal shopkeepers and their business from any eviction, soon became the favorite technique to organise shopping centers ? It can certainly not be ignored that commercial leases are partially governed by imperative rules. However, either the evolution of case-laws and the terms and conditions negotiated in such contracts intend to prove that the the so-called statut des baux commerciaux has adapted to specific characteristics of shopping centers. The present study intends to demonstrate that there is a class of commercial leases which is specifically adapted to shopping centers and derogates from the common status.