L’objectif principal de la loi Pinel était de rétablir l’équilibre dans les relations entre bailleurs et locataires. Le législateur, comme le pense Guillaume Buy, a une nouvelle fois considéré que « le preneur était en position de faiblesse vis-à-vis de son bailleur comme le salarié le serait vis-à-vis de son employeur ». J'ai étudié dans mon mémoire de recherche les dispositions de la loi Pinel en considérant, comme le législateur, que celles-ci devaient être rééquilibrées. Mais seulement était-ce bien vrai ? Lorsque le statut des baux commerciaux a été créé, il s’agissait principalement de protéger de petits boutiquiers, tels que des artisans, des boulangers, des tailleurs, etc... A cette époque, ces commerçants n’étaient effectivement pas armés face aux bailleurs. C’est ce que le décret-loi de 1953 exposait, invoquant que les commerçants locataires se trouvaient dans une parfaite « ignorance de leurs droits ». Aujourd’hui, cet objectif d'équilibre par le protectionnisme du locataire est-il toujours pertinent ? La nouvelle réforme du droit des contrats, applicable depuis le 1er octobre 2016, risque d'impacter sensiblement la pratique des baux commerciaux au travers notamment du déséquilibre significatif. Quel sera l'impact dans la pratique ? Cette thèse est donc une réflexion globale sur l'équilibre de ce contrat si particulier. En dégageant les points sensibles et important, il permettra de revenir sur les méthodes de "ré-équilibrage" adoptées par le législateur de 1953 jusqu'à aujourd'hui. / The main objective of the Pinel law was to restore the balance in relationships between landlords and tenants. The legislature, as suggested Guillaume Buy, has again held that "the lessee was in position vis-à-vis its weakness lessor as the employee would be vis-à-vis his employer." I studied in my research paper the provisions of the law Pinel considering, as legislators, that they had to be rebalanced. But only was this true? When the status of commercial leases was created, it was mainly to protect small shopkeepers, such as craftsmen, bakers, tailors, etc ... At that time, these traders were not actually deal with armed donors. This is what the 1953 Legislative Decree exposed, citing that tenants traders were in a perfect 'ignorance of their rights. "Today, is this objective of balance by tenant protection still relevant? The new reform of contract law, applicable since 1 October 2016, is likely to have a significant impact on the practice of commercial leases, in particular through the significant imbalance. What will be the impact in practice? This thesis is therefore a global reflection on the balance of this particular contract. In disentangling the sensitive and important points, it will return to the methods of "re-balancing" adopted by the legislator from 1953 until today.

Les centres commerciaux sont devenus une composante majeure de notre environnement. Mais si le paysage commercial a évolué au cours des cinquante dernières années, les cadres juridiques habituels tels que la copropriété, la concession immobilière, et l’attribution en jouissance se sont révélés inadaptés. Le présent travail propose de démontrer dans un premier temps que le bail commercial demeure l'outil contractuel le plus adapté pour organiser les relations au sein d'un centre commercial. Le succès du bail commercial pourrait toutefois interpeller. Comment une technique juridique construite autour de l’idée de protection et d’indépendance du commerçant traditionnel, peut-elle constituer la technique privilégiée d’organisation des centres commerciaux ? Si la matière demeure gouvernée en partie par l’ordre public, l’analyse de l’évolution de la jurisprudence et des clauses rédigées dans ces types de contrat révèle que le champ d’expression de la liberté contractuelle n’est pas négligeable et que le statut des baux commerciaux s’est adapté aux spécificités des centres commerciaux. En témoigne notamment la jurisprudence sur les clauses-recettes. L’importance quantitative du phénomène, combinée aux problématiques multiples qu’il n’a cessé de soulever et aux évolutions jurisprudentielles et législatives qu’il a engendrées ne doit-il pas conduire à considérer qu’il existerait une catégorie de baux commerciaux dérogatoire pour les centres commerciaux ? C’est ce que notre étude propose de démontrer dans un second temps. / Commercial picture has changed over the past fifty years. Shopping centers now occupy a key position in real estate. However, usual legal frameworks such as coownership (copropriété), concession (concession immobilière) and attribution into possession (attribution en jouissance) have proven to be inappropriate. The present study provides to first demonstrate that the commercial lease remains the most appropriate contractual tool to organise relationships within a shopping center. One could however be surprised by such a success. Indeed, how could one explain that this legal technique, which was first created to protect traditionnal shopkeepers and their business from any eviction, soon became the favorite technique to organise shopping centers ? It can certainly not be ignored that commercial leases are partially governed by imperative rules. However, either the evolution of case-laws and the terms and conditions negotiated in such contracts intend to prove that the the so-called statut des baux commerciaux has adapted to specific characteristics of shopping centers. The present study intends to demonstrate that there is a class of commercial leases which is specifically adapted to shopping centers and derogates from the common status.

Upprättandet av kommersiella hyresavtal sker i stor utsträckning genom förhandling mellan de inblandade parterna. Detta arbete ger en inblick i hur hyresgäster och hyresvärdar resonerar före och under förhandlingen av avtalet. Arbetet är en kvalitativ studie som baseras på intervjuer med hyresgäster och hyresvärdar med god erfarenhet från marknaden för kommersiella kontorslokaler i Stockholm. Kontrakts- och förhandlingsteori är den huvudsakliga utgångspunkten för arbetet och den främsta problematiken inom ämnet relaterar till asymmetrisk information. Asymmetrisk information innebär att en part har mer information än den andre och kan på så vis få en starkare förhandlingsposition. Det finns metoder för att motverka fenomenet, bland annat genom att lägga resurser på att ta reda på mer information om exempelvis sin motpart (screening). Det finns också sätt att utnyttja informationsasymmetrin, exempelvis genom att skapa en positiv bild av sig själv (signaling). Resultatet från arbetet ger en unison bild av den problematik som finns på marknaden och de lösningar som hyresgäst och hyresvärd använder sig av för att förbättra förhandlingsstyrkan och villkoren i avtalet. Examensarbetet sker främst genom deduktion av teorin. Ur empirin presenteras också en bild av rådande marknadsförhållanden. Syfte Syftet är att identifiera de faktiska problemen i en hyresförhandling och hur hyresgäster och hyresvärdar går till väga för att tackla svårigheterna. Målet är också att få förståelse för hur hyresgäster och hyresvärdar värderar de olika villkoren i hyresavtalet och hur det påverkar förhandlingen. Frågeställningar - Förekommer asymmetrisk information vid förhandling av kommersiella hyresavtal? - I vilken utsträckning använder hyresvärdar och hyresgäster screening och signaling? - Hur värderar hyresvärd och hyresgäst de olika villkoren i det kommersiella hyresavtalet? Metod Undersökningen är kvalitativ och består av intervjuer med utvalda representanter för hyresgäster och hyresvärdar verksamma i Stockholm. Personerna som intervjuats har valts ut med bakgrund av deras erfarenheter av förhandling av kommersiella hyresavtal. De har också valts ut för att skapa en blandning av hyresgäster med olika verksamhet och hyresvärdar med olika målsättningar i förvaltningen. Respondenterna har fått svara på hur de värderar villkoren i kontraktet som bygger grunderna för ett kommersiellt hyresavtal samt hur de använder signaling och screening. Avgränsning För att göra arbetet strukturerat och ge möjlighet till analys har en begränsning gjorts av det geografiska området för studien. Det geografiska området är Stockholm. Studien begränsar sig också till att endast röra kommersiella hyresavtal för kontor. Slutsatser - Problematiken kring asymmetrisk information är påtaglig vid förhandlingen av kommersiella hyresavtal i Stockholm. Hyresvärden har enligt både hyresgäst och hyresvärd ett övertag. Det främsta informationsgapet mellan parterna är marknadskännedom och förhandlingserfarenhet. - Screening används av både hyresgäst och hyresvärd, främst till att minimera risk och stärka förhandlingsförhållandet. - Signaling används av både hyresgäst och hyresvärd. Hyresgästerna arbetar generellt med sitt varumärke, men inte specifikt inför hyresförhandlingen. Hyresvärdens införsäljning och etablering av varumärke är desto mer inriktat på att möjliggöra affären, främst då hyresavtal är deras huvudsakliga inkomstkälla. - Hyresvärden utnyttjar till större grad hidden characteristics genom att inte visa upp sin sanna typ, de utger sig exempelvis för att inte kunna gå med på en viss hyra eller kontraktslängd, när de i själva verket kan göra det. Allt går att förhandla. / The establishment of a commercial lease in Sweden is done through negotiation between the parties involved. This work provides insight into how tenants and landlords reason before and during negotiation of the lease. The work is a qualitative study based on interviews with tenants and landlords with extensive experience of the market for commercial office space in Stockholm. Contract and negotiation theory compose the framework for the paper and the main problem in the subject relates to asymmetric information. Asymmetric information means that one party has more information than the other, and can thus have a stronger negotiating position. There are methods to counter the phenomenon, for example by allocating resources to find out more information about the counterpart (screening). There are also ways to take advantage of information asymmetry, for instance by creating a positive image of oneself (signaling). The results give a clear picture of the problems that occur on the market and some solutions that tenants and landlords use to improve their bargaining power and the terms of the lease. The paper is done mainly through deduction of the theory. The empirical data also show the conditions of the current market. Purpose The aim is to identify the actual problems of a rent negotiation and how tenants and landlords go about tackling the difficulties. The goal is to gain understanding of how tenants and landlords evaluate the various terms of the lease and how it affects the negotiation. Research questions - Does asymmetric information occur when negotiating commercial lease? - To what extent do landlords and tenants use screening and signaling? - How do landlords and tenants value the various conditions in the commercial lease? Method The study is qualitative and consists of interviews with selected representatives from both tenants and landlords operating in Stockholm. The people interviewed have been selected in light of their experience in the negotiation of commercial leases. They have also been selected to create a mix of tenants with different activities and landlords with the various objectives of management. Respondents were asked to respond on how they value the terms of the contract that builds the foundations of a commercial lease, and how they use the signaling and screening. Demarcation To create structure and make it possible to analyze the results, a limitation of the geographical scope of the study. The geographical area is Stockholm. The study also restricts itself to only touch the commercial lease for office. Conclusions - The problem of asymmetric information is apparent in the negotiation of commercial leases in Stockholm. According to both landlord and tenant, the landlord is the party with the upper hand in terms of information. The main information gaps between the parties are market knowledge and negotiation experience. - Screening is used by both tenants and landlords, primarily to minimize risk and strengthen the bargaining relationship. - Signaling is used by both tenant and landlord. Tenants generally work with their brand, but not specifically for the lease negotiation. The landlord is more focused on establishing their brand in order to enabling business. Something that is natural since the lease is their main source of income. - Hidden characteristics is used by the landlord at a greater extent than the tenant. This is often done by not showing their true nature. They claim, for example, to not be able to negotiate particular clauses, when in fact they can. Everything is negotiable.

En droit privé, l’occupation s’entend, en principe, d’un mode d’acquisition originaire de la propriété des choses mobilières dépourvues de maître : c’est ainsi qu’elle a fait une entrée discrète dans le Code civil en 1804. Toutefois, depuis cette date, l’occupation a acquis une toute autre signification. Le législateur et le juge recourent aujourd’hui à cette notion pour désigner différents modes de jouissance de l’immeuble d’autrui. Il est question de conventions d’occupation précaire, d’occupation privative d’un bien indivis, d’occupant maintenu dans les lieux en suite d’un bail commercial ou d’habitation, d’occupant bénéficiaire d’une réquisition de logement, ou encore d’occupant sans droit ni titre. La notion d’occupation immobilière semble donc avoir acquis une place remarquable en droit privé. L’objet de cette étude est précisément de déterminer le rôle qu’elle tient en droit positif, dans ce domaine. Dans un premier temps, cette thèse réalise l’étude des diverses hypothèses dans lesquelles le terme « occupation » est utilisé pour désigner un fait d’emprise exercé sur l’immeuble d’autrui, que ce soit avec ou sans titre ; elle révèle également des situations officieuses d’occupation, telles que le mécanisme de la reconduction tacite applicable en matière de bail. Dans un second temps, est proposée une théorie générale de l’occupation immobilière en droit privé. L’occupation immobilière apparaît comme un fait d’emprise jouant un double rôle en droit positif : elle peut être simplement la traduction matérielle de l’exercice d’un droit d’usage préalablement reconnu à celui qui va devenir occupant, mais également l’élément permettant à ce dernier d’acquérir un tel droit ou, au moins, de le faire présumer. Reposant notamment sur diverses conditions d’efficacité, telles que la bonne foi ou l’univocité, elle présente alors un certain nombre de similitudes avec la possession, mais les deux notions ne sauraient pourtant être confondues. Au final, cette étude permet de mettre en lumière un nouveau fait créateur de droit, qui trouve sa place aux côtés de la possession et qui démontre une évolution de la propriété privée vers une « propriété pragmatique », soucieuse de s’adapter à des besoins divers, clairement reconnus par le droit positif. / In Private Law, occupancy (French “occupation”) is, in principle, understood as an original method of acquiring property of ownerless movable things: this is how it made a discreet entrance in the Civil Code in 1804. Since then, however, occupancy has acquired a whole new meaning. Today, both the legislator and the judge turn to this concept to describe different means of enjoying the property of others. It relates to precarious occupancy agreements, private occupancy of jointly owned property, tenant kept in the premises after the end of its commercial or residential lease, occupant beneficing an housing requisition, disseisor, or occupant without right or title. The notion of estate occupancy seems to have acquired a prominent position in Private Law. Hence, the purpose of this study is precisely to determine the role it holds in positive law in this area. First, this work aims at studying the various situations in which the term "occupancy” is used to designate the situation where a factual stranglehold is exercised over others’ property, whether with or without title. It also reveals informal occupancy situations, such as leases’ tacit renewal mechanism. Secondly, a general theory of occupancy in Private Law is proposed. Estate occupancy appears like a factual situation of stranglehold (“fait d’emprise”). It plays a dual role in positive law: it may simply be the substantive translation of the exercise of a right to use, previously recognized to whom will become the occupant, and, in the same time, the element allowing him to acquire such a right, or at least, assuming he does. Notably based on various effectiveness conditions, such as good faith or clarity, occupancy shows similarities with the notion of adverse possession, although in French law the two concepts should not be confused. Finally, this study shed light on a new fact giving rise to a right, which finds its place alongside the adverse possession and demonstrates an evolution from the private property to a "pragmatic property" caring to adapt to the various needs recognized by the Law.