Los créditos hipotecarios juegan un rol importante en el sistema financiero peruano debido a que representan la mayor carga financiera de los consumidores. Adicionalmente, estos créditos son considerados los créditos minoristas de menor riesgo. Por ello, el deterioro experimentado durante los últimos años por los indicadores de calidad de cartera de estos créditos, ha generado una preocupación. En este sentido, la presente investigación tiene como objetivo identificar los factores que explican la probabilidad de incumplimiento de la cartera de créditos hipotecarios. Particularmente, el trabajo busca probar que la variable según la cual el deudor obtiene un crédito cuyo destino es la adquisición de segunda vivienda, es una variable significativa para explicar el incumplimiento de los créditos y que la relación entre ambas variables es positiva. Los resultados muestran que mediante el uso de una regresión logística y la aplicación de la metodología de credit scoring, se puede identificar un modelo que ajusta de manera correcta la probabilidad de incumplimiento. Dicho modelo incluye como variables explicativas a algunas variables sociodemográficas, variables de comportamiento e historial crediticio, variables de endeudamiento y características del deudor en el sistema financiero dentro de las que se encuentra la variable que señala que el destino del crédito es la adquisición de segunda vivienda. Al respecto, se identifica que una mayor edad, mayor tiempo en la entidad, mayores saldos y estar al día en otros créditos son características que tienen una relación negativa con el incumplimiento; mientras que un mayor número de entidades, encontrarse expuesto a riesgo cambiario crediticio, un mayor número de veces en atraso, vivir en provincia o vivir en la zonas de Lima Alta, así como que el destino del crédito sea la adquisición de una segunda vivienda, son características que tienen una relación positiva con el incumplimiento. / Tesis

Tesis para optar al grado de Magíster en Gestión para la Globalización / El presente trabajo busca analizar las experiencias obtenidas por ASICOM durante su proceso de expansión internacional. La empresa presta servicios tecnológicos desde Chile a instituciones generadoras de créditos hipotecarios. Contando con un 70% del mercado chileno, ASICOM se ha internacionalizado, contando con operaciones en Panamá y México, donde ha obtenido disímiles resultados. Estas experiencias finalmente son aplicadas a la generación de un modelo de selección y estrategia de entrada a nuevos mercados. El análisis de los mercados indica que la decisión de operar en Latinoamérica ha sido acertada, dadas las favorables condiciones macroeconómicas y proyecciones futuras de la región. La revisión de las experiencias en México y Panamá indica que el modelo de negocios, a través del cual ASICOM opera desde Chile, ha funcionado sin inconvenientes. A pesar de lo anterior, para continuar su expansión, el proceso de selección de mercados y de métodos de entrada debe ser revisado. El modelo previo consideraba sólo factores macroeconómicos y otros referentes a los mercados bancario e inmobiliario. Se propone incluir en este análisis la cercanía cultural entre los países y el nivel de penetración de servicios globales. Se propone además realizar un análisis que entregue una estrategia de entrada adecuada y oportuna para cada mercado. Basado en estos análisis se ha desarrollado un nuevo modelo de selección de mercados objetivos, modificando el previamente existente. De la utilización de este modelo actualizado se obtiene que México es el mercado con mayor potencial, seguido por Brasil y en tercer lugar Perú. Dado que existen actualmente operaciones en México y que ingresar en Brasil requiere ajustes importantes a los sistemas, se procede a analizar en detalle la conveniencia de la entrada al mercado peruano. El análisis estratégico muestra que Perú es un mercado muy atractivo para ingresar, con políticas y beneficios que incentivan la inversión extranjera, esperándose un alto crecimiento económico y del mercado inmobiliario en el corto plazo. La cercanía cultural es también importante y este país es el principal cliente de empresas de servicios globales desde Chile. El estudio de competitividad indica que ASICOM cuenta con todas las herramientas para operar exitosamente y alcanzar rápidamente el liderazgo en este mercado. En cuanto al modelo de ingreso se propone aprovechar la experiencia internacional y las bajas barreras de entrada para ingresar de manera inmediata, instalando una filial de ventas en Lima y creciendo en forma orgánica. La evaluación económica del proyecto muestra que resulta conveniente que ASICOM Internacional inicie operaciones en Perú. El Valor Presente Neto del proyecto evaluado en un periodo de 5 años y con tasa de descuento del 15% es de $ 57.380.000. La Tasa Interna de Retorno del proyecto es del 27%. A partir del análisis de sensibilidad se hace patente que la adecuada estimación de ventas resulta el factor clave a la hora de evaluar el proyecto. La adecuada forma y oportunidad de ingreso son fundamentales para asegurar el liderazgo en este mercado y el éxito de esta expansión internacional.

Tesis para optar al grado académico de Magíster en Economía / Analizamos una econom a con mercados nancieros incompletos donde existen activos reales sujetos a riesgo de cr edito y activos nominales libres de default. Permitimos la inclusi on de penali- dades extra-econ omicas en la funci on de utilidad modelando \short-sales" de garant as hipotecarias. Mostramos, bajo hip otesis usuales en preferencias y asignaciones iniciales, que siempre existe un equilibrio competitivo en nuestra econom a.

Seminario para optar al título de Ingeniero Comercial, Mención Administración / La adquisición de una vivienda propia es una decisión fundamental en la vida de las personas, considerando la importante inversión que implica y, en muchos casos, la alta deuda la cual impacta en las decisiones de consumo de la familia. El objetivo de este estudio es estudiar los determinantes de la decisión de elección de crédito hipotecario para el financiamiento y compra de una vivienda, y puntualmente medir el impacto de estos factores en la probabilidad de elegir cada uno de estos distintos financiamientos. Para esto, el modelo que empleamos corresponde a un Multinomial Probit y la unidad de análisis del estudio corresponde a las personas propietarias de hogares las cuales para su financiamiento solicitan algún tipo de crédito hipotecario. Las observaciones con las que trabajamos fueron sustraídas de una muestra nacional de “distribución de hipotecas”, obtenida de la Encuesta CASEN 2011. En esta se señalan las distintas fuentes de financiamiento de casa propia en Chile. Sin embargo, con respecto al espacio muestral, este trabajo considera sólo aquellas fuentes de financiamiento más frecuentes, o estadísticamente más significativas. Dentro de los resultados principales se desprende, que si bien el ingreso es el factor fundamental dentro de las decisiones de financiamiento para la obtención de la casa, existen otras variables impactan en la probabilidad de escoger entre un cierto tipo de crédito hipotecario de manera considerable. El acceso a financiamiento es una de las aristas más importantes en este sentido, el cual es reflejado por sectores más urbanizados con mayor acceso a créditos hipotecarios, oportunidades laborales y mayores ingresos. También existen factores relevantes usualmente utilizados en modelos de consumo intertemporal y de decisiones de inversión, como lo son la impaciencia y la aversión al riesgo. Es por esto que se hacer relevante este estudio, a la hora de medir el impacto de estas variables en la decisión de financiamiento de la vivienda, para poder focalizar políticas públicas que permitan una mayor cobertura al área de financiamiento éstas.

Tesis para optar al grado de Magíster en Finanzas / El trabajo a continuación tiene por objetivo encontrar qué variables demográficas, afectan el pago de los créditos hipotecarios de la personas, en qué sentido y en qué medida. En Chile, gran parte de los estudios que afectan la economía del país caen bajo la responsabilidad del Banco Central. El banco central de Chile fue creado bajo el decreto ley N° 486 del 22 de agosto de 1925, con el objetivo de restructurar el sistema monetario y financiero nacional. Este proyecto buscaba estabilizar el valor de la moneda y establecer el patrón oro como base de la unidad monetaria país, además de regular el circulante (Banco Central de Chile n.d.) Posteriormente, luego de la promulgación de la ley orgánica de bancos, el Banco Central pasa a ser una institución autónoma, teniendo por fin “propender al desarrollo ordenado y progresivo de la economía nacional mediante una política monetaria y crediticia que, procurando evitar tendencias inflacionistas o depresivas, permita el mayor aprovechamiento de los recursos productivos del país” (Banco Central de Chile n.d.), por tanto, también pasa a depender del BCCh las acciones pertinentes para priorizar el pleno empleo de los recursos productivos. Luego le siguieron varios cambios en los años 1960 y 1975, afectando el alcance de sus decisiones, la capacidad de endeudamiento, la regulación de los flujos a la Tesorería General de la Republica, las elecciones de sus directores, entre otras características. A cargo del Banco Central quedó la política monetaria, con lo que debe proteger el valor de la moneda nacional, manteniendo la inflación baja y estable, lo cual conlleva un crecimiento sostenido, una situación de pleno empleo y, en general, un bien estar para la población, siendo un incentivo para el ahorro, inversión y las ganancias productivas. La herramienta utilizada para medir la inflación es el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el cual debiese estar en torno al 3% según la meta establecida el 2007. También la política financiera quedó bajo la responsabilidad de esta institución, resguardando el funcionamiento del sistema de pago. Por esto mismo, el Banco Central fue denominado como el prestamista de última instancia, dando liquidez a las instituciones en problemas. También adquiere facultades regulatorias en los pagos de intereses sobre cuentas corrientes y razones de crédito. Finalmente, a través de la emisión de instrumentos financieros, ha sido capaz de dar una base para la construcción de una curva de rendimiento cero cupón, información utilizada para la operatoria del mercado de derivados de tasas de interés. Junto con esto, el Banco Central puede establecer un objetivo para la Tasa de Política Monetaria (TPM).

El presente trabajo de investigación es un estudio cuantitativo, propositivo, se trabajó con el análisis del sistema de cuentas de ahorro programado. El diseño es transversal basado en la recolección de datos, en un momento determinado, lo que permitirá conocer la relación del sistema de ahorro casa con el crecimiento de los créditos dirigidos al sector vivienda. La muestra está conformada por 11 proyectos de departamentos multifamiliares, realizados desde el 2003 al 2013, en la ciudad de Chiclayo. Según el análisis realizado, se observa como durante esos 11 años, el ahorro casa se ha impuesto con un 78.55% del total de créditos hipotecarios desembolsados, mientras que un 21.45% ha sido mediante trámite normal. Este tipo de modalidad de ahorro programado ha hecho más dinámica la venta de departamentos, lo que ha conllevado que los proyectos multifamiliares de ICM S.A. se hayan realizado la venta total antes de culminar la obra, permitiendo así desarrollar hasta 3 proyectos por año. / Tesis

Memoria (licenciado en ciencias jurídicas y sociales) / La presente memoria, denominada “La Hipoteca Revertida: Un mecanismo para aumentar los ingresos de los adultos mayores”, tiene por finalidad analizar la posibilidad de implementar esta institución en nuestro país, como una alternativa real para complementar los ingresos de los adultos mayores e incluso permitir a los trabajadores independientes, que no cotizaron durante su vida laboral, contar con ingresos en esta etapa. Para el estudio, se ha consultado diverso material bibliográfico, principalmente extranjero, dado el escaso conocimiento que existe en Chile de esta institución. También se utilizaron datos estadísticos, paginas web de empresas privadas y de organismos públicos de diversos países y la opinión de profesionales del área de Seguridad Social

Seminario para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Administración de Empresas / La presente tesis tiene como finalidad mostrar mediante un análisis comparativo las diferencias entre el sector cooperativo y la banca tradicional en Chile, basándonos en materias de crédito hipotecario, destacando efectos como las cuotas de participación y excedentes7 a los cuales los socios y clientes de crédito hipotecario del sector cooperativo se ven afectos, yendo más allá del análisis CAE. Los objetivos del estudio son poder definir un escenario equitativo para la comparación entre instituciones lo que involucra caracterizar un perfil de cliente, realizar distintos estudios bajo la metodología de Preparación y Evaluación de Proyecto que permitan comparar las distintas instituciones, evaluar fronteras de sensibilidad, y detectar posibles mejoras en producto y servicio hipotecario. La metodología de Preparación y Evaluación de Proyectos busca llevar a cabo ideas de inversión (Proyecto) a través del uso eficiente de recursos escasos (Preparación), y posteriormente poniendo a prueba tanto cualitativa como cuantitativamente la preparación (Evaluación). Para llevar a cabo la metodología hay que tener en cuenta el ciclo del proyecto (idea de proyecto, preinversión e inversión). Es durante la etapa de preinversión que se realizan diversos estudios (estudio de clientes, estudio de proveedores, estudio legal, estudio económico, entre otros) en distintas profundidades (perfil, prefactibilidad y factibilidad). En cada estudio se analiza la viabilidad de este, lo cual permite ver la factibilidad de que se realice el proyecto. Al momento de Evaluar el proyecto, ha de utilizarse el VAC (valor actual de costos), este funciona mediante los flujos de costo total, los cuales se actualizan a través de una tasa de descuento del cliente. La tasa de descuento representa el uso alternativo de los recursos del proyecto. También ha de usarse la sensibilización tanto unidimensional como bidimensional, para poder generar comparaciones en distintos escenarios ante variaciones de las variables: tasa de interés real anual, el crecimiento real anual del excedente y la cantidad de cuotas suscritas mensualmente. El sistema cooperativo tiene aspectos relevantes, como la participación que tienen los clientes de Coopeuch, pasando a ser socios de la organización. Esto se refleja en los flujos mediante el desembolso mensual que deben hacer los clientes de crédito hipotecario por las cuotas de participación suscritas, también impacta a través de la devolución de excedentes que la cooperativa genera por las cuotas de participación, y por la devolución de excedentes producto del pago de intereses que efectúan los clientes. Estas ventajas no las presenta el sistema bancario tradicional debido a que son sociedades anónimas especiales, las cuales no tienen restricciones como las cooperativas al momento de solicitar un crédito. Por tanto, al suscribir un crédito hipotecario en la banca tradicional, el cliente no tendrá egresos por suscripción de cuotas de participación, ni tendrá ingresos por conceptos de rentabilidad del banco (similar al excedente de la cooperativa). Para construir el flujo de costos se requiere calcular el interés, la amortización, los seguros, cuotas de participación, devolución de excedentes y el beneficio tributario del artículo 55 bis. Lo que permitirá calcular la cuota sin seguros y el saldo insoluto. Todos los cálculos se realizarán en términos mensuales desde el mes 0, cuando se pagarán los costos operacionales hasta el último mes de pago de dividendo, anualizando los flujos. Posteriormente se construye el flujo en términos anuales, los cuales presentan gastos operacionales, intereses, amortización, seguros, cuotas de participación, beneficio artículo 55 bis, devolución de excedentes y salvataje, lo que generará el flujo neto el cual se actualizará en base a la tasa de descuento anual. Respecto al cliente objetivo definido para realizar los estudios, son personas del sector socioeconómico C2, C3 y D, que solicitan créditos ya sea de 1.000 UF con un 80% de financiamiento (entre 20, 25 o 30 años plazos), o de 1.300 UF con un 90% de financiamiento. Estos créditos son en base a departamentos nuevos con seguros de Desgravamen e Invalidez y de Incendio y Sismos. Para el caso de las cooperativas, se suscriben 10 cuotas de participación mensuales. Las instituciones dentro del segmento son Banco Estado, Banco CrediChile, Banefe, Banco del Desarrollo y Coopeuch. Sin embargo, para los estudios se excluyó a Banefe y Banco del Desarrollo por no facilitar los datos en sucursal. La decisión de trabajar solo con valores de sucursal es relevante, dado a que las condiciones comerciales de internet distan de las entregadas en sucursal por medio de una simulación presencial. Respecto a los resultados de los estudios, en los créditos de 1.000 UF con 80% de financiamiento, Coopeuch se muestra como un fuerte competidor de Banco Estado donde la diferencia entre ambos VAC es favorable para Coopeuch crédito a 20 años plazos por 18,48 UF, en 25 años plazos y 30 años plazos, Banco Estado es superior en 12,14 UF y 11,75 UF, respectivamente. En cuanto Banco CrediChile es la peor opción en los tres escenarios. Para los créditos de 1300 UF con 90% de financiamiento, Banco Estado supera al resto del segmento en todos los escenarios, estando Coopeuch en segundo lugar y Banco CrediChile en tercer lugar. La diferencia entre Banco Estado y Coopeuch en 20, 25 y 30 años plazos es beneficiosa para Banco Estado en 65,69 UF, 79,57 UF y 91,86 UF, respectivamente. En cuanto a los análisis de sensibilidad, se recomienda a Coopeuch que con pequeños movimientos en la tasa de interés puede llegar a ser igual de conveniente que Banco Estado, pero también existe la posibilidad, esencialmente en el escenario de 80% de financiamiento, de mejorar la situación si los clientes tan solo aumentan la cantidad de cuotas mensuales suscritas. Otro efecto relevante a destacar es que la estructura de tasas de Coopeuch resulta incongruente para créditos de en torno a 90% financiamiento, ya que aumentan el cobro a clientes que tienen mayor capacidad de pago, siendo que éstos potencialmente podrían acceder a mejores alternativas de tasa en el mercado.

Tesis para optar al grado de Ingeniero Comercial / El presente trabajo tiene como objeto presentar evidencia empírica que muestre los impactos de ciertos cambios regulatorios que se han efectuados durante la década de los noventa en el mercado de Renta Fija chileno, que atañen particularmente a las Letras de Crédito Hipotecario. Estas modificaciones se refieren específicamente a la introducción de nuevos oferentes y productos en el mercado de Crédito Hipotecario. En el primer caso, se intenta medir el efecto sobre los retornos exigidos en las letras hipotecarias producto del ingreso de las Compañías de Seguros como nuevos actores de Mutuos Hipotecarios Endosables. Este hecho debiese aumentar la competencia en el mercado de mutuos, haciendo más atractiva esta opción de financiamiento habitacional, resultando en menores tasas de interés en el mercado. El segundo cambio hace referencia a la aparición de una nueva alternativa de Crédito Hipotecario, el Leasing Habitacional. De manera similar a lo anterior, mayor competencia a nivel del mercado de financiamiento habitacional y mayor variedad de opciones debiera tener como consecuencia una disminución en las TIR en el mercado de letras, a modo de equiparar las bondades entre un producto y otro. Para verificar el efecto de estos cambios se utilizaron dos métodos de procedimientos estadísticos. Según el método de regresión simple, no se detectó una baja en las tasas de interés de las letras hipotecarias, sino que, por el contrario, un pequeño aumento (entre 0.07% y 0.08%) De acuerdo al método de ventanas, tampoco se encontró evidencia empírica que soporte la idea de una caída de tasas en el período post leyes. Si bien se encontró evidencia que podría hacer aceptar la hipótesis de una disminución en las tasas, ésta resultó estadísticamente no significativa en todos los casos. Para abordar lo anterior, el trabajo se encuentra dividido en seis secciones. En la Sección I se presentan las diversas alternativas de financiamiento para la vivienda existentes actualmente en el mercado chileno. En la Sección II se revisa la evolución reciente del mercado en Renta Fija, en general, y el de Letras Hipotecarias, en particular. En este apartado se toman en cuenta aspectos como volúmenes transados, tasas de interés y principales oferentes. En la Sección III se analizan específicamente todos los aspectos referentes a las letras de crédito hipotecario, tales como fijación de tasas, etapas del proceso y requisitos para la obtención del crédito, entre otros. En la Sección IV se describe claramente cuándo y de qué forma se manifestaron los cambios legislativos antes mencionados. La Sección V detalla en forma teórica la metodología a emplear. Se incluyen desde los modelos usados hasta los problemas econométricos que se pueden presentar con sus respectivas soluciones. Por otro lado, se incluyen además los resultados empíricos obtenidos. Finalmente, en la Sección VI se presentan las principales conclusiones derivadas de este estudio.

Memoria (licenciado en ciencias jurídicas y sociales) / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento