Merger &Acquisition is a way to allocate resources in the capital market, and also a way for enterprises to expand scale. Since the real estate industry has a prominent position in the national economy, and M&A events in the real estate industry are also increasing year by year, it is worth studying whether M&A can improve the performance of M&A enterprises. From the perspective of horizontal M&A of real estate enterprises, this paper studies whether the short-term and long-term performance of listed real estate enterprises can be improved under horizontal M&A. First, this paper studies the background of M&A, the performance of M&A and the motivation of M&A relate to the theory and analyzes development of the real estate industry in recent years. After that, this paper begins to conduct an empirical study on the short-term performance and the long-term performance of horizontal M&A of listed real estate enterprises. This paper selects the horizontal M&A of real estate enterprises occurred in 2016 as the research samples. The short-term research calculates the CAR of each day of the event window by using the method of event studying, and compares its change. The long-term research uses the method of factors studying to calculate the comprehensive performance score of each year before and after M&A. The research result of this paper shows that although horizontal M&A of real estate companies brings positive cumulative abnormal return in the short term, the CAR is very small. In the long term, the comprehensive performance scores of horizontal M&A of real estate companies decline and then rise slowly before and after M&A. Besides, in this paper, starting from the features of the real estate industry, I analysis the driving factors of M&A of the real estate and build the M &A performance evaluation system of real estate enterprises. Using the case method, with the help of the M&A performance evaluation system, this paper analyzed the performance of Chinese real estate enterprises-Vanke after M&A from short-term and long-term performance, finding out the factors to drive the improvement of performance of vanke through M&A. According to the analysis of the case, a series of suggestions are proposed from internal and external to improve performance of real estate enterprise after M&A of our country.Finally, this paper puts forward some suggestions to the participants of M&A. For example, listed real estate enterprises should pay attention to the cost of M&A and resource integration; Government departments should pay attention to marketization; Intermediary agent should be diligent and responsible. / Business Administration/Finance

A pesquisa tem como objetivo lançar luz sobre o debate em torno das transformações socioespaciais recentes nas cidades brasileiras. Nestas, observam-se processos e nichos de mercado vinculados a produtos imobiliários que participam como causas da dissolução urbana nas metrópoles contemporâneas, caracterizadas pela fragmentação territorial e segregação social. Enfocando os produtos imobiliários vinculados ao turismo, buscamos compreender como se dá a articulação dessa forma de produção social do espaço baseada na emergência de um novo quadro de agentes sociais. Tais agentes são considerados como sujeitos que realizam práticas urbanas inovadoras comprometidas, contudo, com a lógica de reprodução do capital. Este enfoque se justifica por provocar uma discussão em torno dos conceitos de \"padrão de ocupação\" e \"estruturação espacial\", na perspectiva de compreender o novo papel dos agentes imobiliários articulados ao turismo. No primeiro capítulo, abordamos a discussão teórica sobre a produção da cidade contemporânea no contexto da reestruturação, trabalhando os fundamentos da produção e apropriação do espaço urbano contemporâneo. Como ponto de partida, lançamos mão do conceito de espaço social e sua produção como estratégia de acumulação do capital, ressaltando o papel do mercado e do Estado na organização espacial da produção. Na sequência, discutimos a questão da transição metropolitana e a dissolução urbana das cidades contemporâneas, utilizando o conceito de reestruturação, associado ao de globalização, ressaltando o novo padrão de cidade e a nova configuração espacial. No segundo capítulo fazemos a primeira aproximação com a questão central, analisando a urbanização litorânea no contexto da reestruturação metropolitana de Fortaleza. Desse modo, examinamos as especificidades das Zonas Costeiras, o processo de ocupação do litoral cearense e a consolidação de Fortaleza como capital, enfocando em detalhes, o seu processo de metropolização. Para isso, partimos de uma análise que cobre desde a industrialização tardia no Nordeste à reestruturação produtiva e sócio-territorial do Ceará contemporâneo, a fim de ressaltar a emergência do turismo em sua relação com a produção do novo espaço urbano litorâneo. No terceiro capítulo, tratamos a questão central da reestruturação metropolitana e a emergência do turismo, enfocando a participação dos agentes imobiliários no caso de Aquiraz. Essa escolha deve-se ao fato de que esse trecho do litoral revela de modo mais evidente a questão em foco, proporcionando elementos conclusivos capazes de consolidar nossas considerações finais. Assim, foi possível concluir que a ação desses agentes imobiliários responde à reorganização de um novo processo de produção do espaço para o turismo, frente à necessidade de incorporar novos territórios à lógica de reprodução do capital. / The objective of this research is to shed light on the debate about recent socio-spatial transformations in Brazilian cities. One can observe in these transformations market processes and niches linked to real-estate products that participate as the causes for the urban dissolution in contemporary large cities, characterized by territorial fragmentation and social segregation. While focusing on those real-estate products that are linked to tourism, we have aimed to understand the process by way of which the articulation of such new form of social production of space, based on an emerging scenario created by social agents, takes place. Such agents are seen as the subjects who bring forth innovative urban practices though intrinsically committed to the logic of quick increase of capital. Such focus can be justified for provoking a discussion about the concepts of occupation pattern and spatial structuring, as an attempt to understand the new role played by real-estate agents involved in tourism. In the first chapter we approach the theoretical discussion on the production of contemporary cities in a re-structuring context, analyzing the fundamentals of production and appropriation of the contemporary urban space. As our point of departure, we took over the concept of social space and its production as a strategy towards the accumulation of capital, emphasizing the role played by the market and the State in the spatial organization of production. Then we discussed both the metropolitan transitional issue and the urban dissolution of contemporary cities, by using the concept of a restructuring standpoint associated with the concept of globalization, emphasizing the new pattern of city as well as the new spatial configuration. In the second chapter we carry out the first approximation to the central issue, analyzing the coastal urbanization in the context of the metropolitan re-structuring of Fortaleza. Thus, we examined the detailed features of the Coastal Areas of Ceará, the \'occupational process\' of those areas and the consolidation of Fortaleza as a Capital City, by emphasizing, in detail, the process as it gradually became a metropolis. For that reason, we started from an analysis that comprehends from the belated industrialization of the Northeast of Brazil to the productive and socio-territorial re-structuring of modern Ceará in order to emphasize the emergency of tourism in its relation to the production of a new urban coastal space. In the third chapter we treated the central issue of both the metropolitan restructuring and the emerging need for tourism, focusing on the participation of real-estate agents as in the case of Aquiraz. Such a choice is due to the fact that that coastal line reveals more clearly the issue under analysis, creating conclusive elements capable of consolidating our final considerations. Thus it was possible to say in conclusion that \'the action of those real-estate agents respond to the re-organization of a new process of production of space for tourism, in the face of the need to incorporate new territories into the logic of capital growth\'.

Esta dissertação objetiva examinar se, a limitação a construção ou reforma de empreendimentos imobiliários nas áreas de preservação permanente às margens dos rios, em área urbana, como forma de preservação do meio ambiente, acarreta a responsabilidade civil do Estado por eventuais prejuízos sofridos por terceiros a partir da Constituição Federal de 1988. Instrumentam a análise, feita a partir de pesquisa bibliográfica, a legislação brasileira, os conceitos teóricos trazidos pela doutrina e o posicionamento dos tribunais pátrios. Tem-se claro que o processo de industrialização capitaneado a partir da Revolução Industrial transformou as cidades em aglomerações urbanas capazes de causarem irreversíveis impactos sócio-ambientais. A era tecnológica chegou ao seu limite, tornando necessário repensar a posição do homem em relação ao meio ambiente para conservação dos recursos naturais existentes. A legislação, no decorrer da história tem evoluído no sentido de tutela ao meio ambiente. Chega-se ao auge quando a Constituição Federal de 1988 atribui status constitucional ao meio ambiente, titulando-o como direito fundamental e bem de uso comum do povo. A par desta previsão constitucional (art. 225), também no patamar dos direitos fundamentais, encontra-se o direito de propriedade (art. 5º) exigindo a análise jurídica da prevalência dos direitos coletivos e difusos sobre os individuais. Depreende-se da exegese constitucional acrescida da análise legal do Estatuto da Cidade que o direito de propriedade é composto pela função sócio-ambiental. De modo que a propriedade se esvazia de conteúdo quando seu uso gera danos ambientais. Mas, situações há em que o legislador, com vistas a proteger o meio ambiente, fixou áreas de preservação permanente, nos termos do artigo 2º do Código Florestal e ainda, especifica limitações na Lei de Parcelamento do Solo Urbano e Resoluções do CONAMA. Ocorre que faticamente muitos empreendimentos já restam construídos, outros licenciados e alguns lotes, sem projeto algum de construção, em áreas de preservação permanente nas margens de rios urbanos. Sob a égide constitucional e foco principiológico, primando pela conservação do meio ambiente, sem esvaziar o direito de propriedade, apresentam-se como possíveis soluções, para imóveis localizados em áreas de preservação permanente, às margens dos rios urbanos: a) ao proprietário de terreno baldio e sem licença para construção não resta direito à indenização; b) o proprietário que possui licença antes do advento da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (1989), mas ainda não construiu o empreendimento, estará impedido de construir, todavia, resta-lhe direito a indenização pelos danos sofridos; c) o proprietário de edificações consolidadas, que por limitação administrativa não poderá reformar, ampliar ou demolir a área construída, resta-lhe indenização, nos termos da desapropriação indireta. Contudo a indenização não se apresenta como solução economicamente possível aos municípios, sendo mais adequada a transação via elaboração de termos de ajuste de conduta para possibilitar aos proprietários de imóveis consolidados e localizados em áreas de preservação permanente uma compensação pecuniária ou outorga onerosa de requalificação ambiental. / Submitted by Marcelo Teixeira (mvteixeira@ucs.br) on 2014-05-13T19:44:29Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao Janaina Reckziegel.pdf: 2636443 bytes, checksum: 116e6c23a740e8ec027ab7f3eaeb90e5 (MD5) / Made available in DSpace on 2014-05-13T19:44:29Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertacao Janaina Reckziegel.pdf: 2636443 bytes, checksum: 116e6c23a740e8ec027ab7f3eaeb90e5 (MD5) / The present study intends to examine if the limits to construction or reconstruction of real estate ventures in permanent preserving areas at river banks in an urban area, as a way of conserving the environment, brings about the civil responsibilities of the State for any possible harm suffered by the third party as the Federal Constitution of 1988 claims. It empowers the analysis made from bibliography research, the Brazilian Legislation, the theoretical concepts brought about by the doctrine and the positioning of the Brazilian courts. It has been clear that the industrialization process started at the Industrial Revolution changed cities into urban agglomerations which can cause irreversible impacts onto the environment. The technological era reached its limits, making it necessary to rethink the man s attitude in relation to the environment for the conservation of the existing natural resources. The legislation has evolved throughout history in the means of environmental protection. The peak is reached when the Federal Constitution of 1988 assigns constitutional status to the environment, entitling it as the fundamental right and property for common use among the people. Being knowledgeable of that constitutional prevision (article 225) also at the fundamental rights level, it is found the right of property (article 5th) demanding a legal analysis of the prevailing of collective and diffused rights over the individual ones. It is understood through the constitutional exegesis added by the legal analysis of the City Statute that the right of property is made up of the social environmental functions, so much that the property gets empty of subject when its use generates environmental damages. However, there are situations when the legislator, trying to protect the environment set areas of permanent conservation, as it is established in the 2nd Article of the Forest Code and, furthermore, it specifies limits in the Urban Land Parceling and Resolutions Law of CONAMA. It occurs that there are many enterprises which have already been built, others are licensee and some sites without any construction plan are located in permanent preserving areas at urban river banks. Under the constitutional support and the principle logic focus, priming for the environmental conservation, without emptying the right to property, they are presented as possible solutions for real estates located in permanent preserving areas, at the urban river banks: a) to the owner of unused plot of land and without construction license there is no right for compensation; b) the owner who has the license issued before the advent of the Urban Land Parceling Law (1989), but has not built the enterprise yet, it will not be allowed to build it, however, he has the right for compensation due to the harms suffered; c) the owner of consolidated building, who, because of administrative limits will not be allowed to remodel, extend or demolish the constructed area, will be reimbursed, in the terms of indirect dispossess. However, the compensation or reimbursement is not presented as an economically possible solution for the municipalities, being thus the transaction through elaboration of adjusting terms of procedure more adequate to make it possible for the owners of the consolidate real estates which are located in areas of permanent conservation a pecuniary compensation or onerous warrant of environmental re-qualification.

Esta dissertação objetiva examinar se, a limitação a construção ou reforma de empreendimentos imobiliários nas áreas de preservação permanente às margens dos rios, em área urbana, como forma de preservação do meio ambiente, acarreta a responsabilidade civil do Estado por eventuais prejuízos sofridos por terceiros a partir da Constituição Federal de 1988. Instrumentam a análise, feita a partir de pesquisa bibliográfica, a legislação brasileira, os conceitos teóricos trazidos pela doutrina e o posicionamento dos tribunais pátrios. Tem-se claro que o processo de industrialização capitaneado a partir da Revolução Industrial transformou as cidades em aglomerações urbanas capazes de causarem irreversíveis impactos sócio-ambientais. A era tecnológica chegou ao seu limite, tornando necessário repensar a posição do homem em relação ao meio ambiente para conservação dos recursos naturais existentes. A legislação, no decorrer da história tem evoluído no sentido de tutela ao meio ambiente. Chega-se ao auge quando a Constituição Federal de 1988 atribui status constitucional ao meio ambiente, titulando-o como direito fundamental e bem de uso comum do povo. A par desta previsão constitucional (art. 225), também no patamar dos direitos fundamentais, encontra-se o direito de propriedade (art. 5º) exigindo a análise jurídica da prevalência dos direitos coletivos e difusos sobre os individuais. Depreende-se da exegese constitucional acrescida da análise legal do Estatuto da Cidade que o direito de propriedade é composto pela função sócio-ambiental. De modo que a propriedade se esvazia de conteúdo quando seu uso gera danos ambientais. Mas, situações há em que o legislador, com vistas a proteger o meio ambiente, fixou áreas de preservação permanente, nos termos do artigo 2º do Código Florestal e ainda, especifica limitações na Lei de Parcelamento do Solo Urbano e Resoluções do CONAMA. Ocorre que faticamente muitos empreendimentos já restam construídos, outros licenciados e alguns lotes, sem projeto algum de construção, em áreas de preservação permanente nas margens de rios urbanos. Sob a égide constitucional e foco principiológico, primando pela conservação do meio ambiente, sem esvaziar o direito de propriedade, apresentam-se como possíveis soluções, para imóveis localizados em áreas de preservação permanente, às margens dos rios urbanos: a) ao proprietário de terreno baldio e sem licença para construção não resta direito à indenização; b) o proprietário que possui licença antes do advento da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (1989), mas ainda não construiu o empreendimento, estará impedido de construir, todavia, resta-lhe direito a indenização pelos danos sofridos; c) o proprietário de edificações consolidadas, que por limitação administrativa não poderá reformar, ampliar ou demolir a área construída, resta-lhe indenização, nos termos da desapropriação indireta. Contudo a indenização não se apresenta como solução economicamente possível aos municípios, sendo mais adequada a transação via elaboração de termos de ajuste de conduta para possibilitar aos proprietários de imóveis consolidados e localizados em áreas de preservação permanente uma compensação pecuniária ou outorga onerosa de requalificação ambiental. / The present study intends to examine if the limits to construction or reconstruction of real estate ventures in permanent preserving areas at river banks in an urban area, as a way of conserving the environment, brings about the civil responsibilities of the State for any possible harm suffered by the third party as the Federal Constitution of 1988 claims. It empowers the analysis made from bibliography research, the Brazilian Legislation, the theoretical concepts brought about by the doctrine and the positioning of the Brazilian courts. It has been clear that the industrialization process started at the Industrial Revolution changed cities into urban agglomerations which can cause irreversible impacts onto the environment. The technological era reached its limits, making it necessary to rethink the man s attitude in relation to the environment for the conservation of the existing natural resources. The legislation has evolved throughout history in the means of environmental protection. The peak is reached when the Federal Constitution of 1988 assigns constitutional status to the environment, entitling it as the fundamental right and property for common use among the people. Being knowledgeable of that constitutional prevision (article 225) also at the fundamental rights level, it is found the right of property (article 5th) demanding a legal analysis of the prevailing of collective and diffused rights over the individual ones. It is understood through the constitutional exegesis added by the legal analysis of the City Statute that the right of property is made up of the social environmental functions, so much that the property gets empty of subject when its use generates environmental damages. However, there are situations when the legislator, trying to protect the environment set areas of permanent conservation, as it is established in the 2nd Article of the Forest Code and, furthermore, it specifies limits in the Urban Land Parceling and Resolutions Law of CONAMA. It occurs that there are many enterprises which have already been built, others are licensee and some sites without any construction plan are located in permanent preserving areas at urban river banks. Under the constitutional support and the principle logic focus, priming for the environmental conservation, without emptying the right to property, they are presented as possible solutions for real estates located in permanent preserving areas, at the urban river banks: a) to the owner of unused plot of land and without construction license there is no right for compensation; b) the owner who has the license issued before the advent of the Urban Land Parceling Law (1989), but has not built the enterprise yet, it will not be allowed to build it, however, he has the right for compensation due to the harms suffered; c) the owner of consolidated building, who, because of administrative limits will not be allowed to remodel, extend or demolish the constructed area, will be reimbursed, in the terms of indirect dispossess. However, the compensation or reimbursement is not presented as an economically possible solution for the municipalities, being thus the transaction through elaboration of adjusting terms of procedure more adequate to make it possible for the owners of the consolidate real estates which are located in areas of permanent conservation a pecuniary compensation or onerous warrant of environmental re-qualification.

A pesquisa tem como objetivo lançar luz sobre o debate em torno das transformações socioespaciais recentes nas cidades brasileiras. Nestas, observam-se processos e nichos de mercado vinculados a produtos imobiliários que participam como causas da dissolução urbana nas metrópoles contemporâneas, caracterizadas pela fragmentação territorial e segregação social. Enfocando os produtos imobiliários vinculados ao turismo, buscamos compreender como se dá a articulação dessa forma de produção social do espaço baseada na emergência de um novo quadro de agentes sociais. Tais agentes são considerados como sujeitos que realizam práticas urbanas inovadoras comprometidas, contudo, com a lógica de reprodução do capital. Este enfoque se justifica por provocar uma discussão em torno dos conceitos de \"padrão de ocupação\" e \"estruturação espacial\", na perspectiva de compreender o novo papel dos agentes imobiliários articulados ao turismo. No primeiro capítulo, abordamos a discussão teórica sobre a produção da cidade contemporânea no contexto da reestruturação, trabalhando os fundamentos da produção e apropriação do espaço urbano contemporâneo. Como ponto de partida, lançamos mão do conceito de espaço social e sua produção como estratégia de acumulação do capital, ressaltando o papel do mercado e do Estado na organização espacial da produção. Na sequência, discutimos a questão da transição metropolitana e a dissolução urbana das cidades contemporâneas, utilizando o conceito de reestruturação, associado ao de globalização, ressaltando o novo padrão de cidade e a nova configuração espacial. No segundo capítulo fazemos a primeira aproximação com a questão central, analisando a urbanização litorânea no contexto da reestruturação metropolitana de Fortaleza. Desse modo, examinamos as especificidades das Zonas Costeiras, o processo de ocupação do litoral cearense e a consolidação de Fortaleza como capital, enfocando em detalhes, o seu processo de metropolização. Para isso, partimos de uma análise que cobre desde a industrialização tardia no Nordeste à reestruturação produtiva e sócio-territorial do Ceará contemporâneo, a fim de ressaltar a emergência do turismo em sua relação com a produção do novo espaço urbano litorâneo. No terceiro capítulo, tratamos a questão central da reestruturação metropolitana e a emergência do turismo, enfocando a participação dos agentes imobiliários no caso de Aquiraz. Essa escolha deve-se ao fato de que esse trecho do litoral revela de modo mais evidente a questão em foco, proporcionando elementos conclusivos capazes de consolidar nossas considerações finais. Assim, foi possível concluir que a ação desses agentes imobiliários responde à reorganização de um novo processo de produção do espaço para o turismo, frente à necessidade de incorporar novos territórios à lógica de reprodução do capital. / The objective of this research is to shed light on the debate about recent socio-spatial transformations in Brazilian cities. One can observe in these transformations market processes and niches linked to real-estate products that participate as the causes for the urban dissolution in contemporary large cities, characterized by territorial fragmentation and social segregation. While focusing on those real-estate products that are linked to tourism, we have aimed to understand the process by way of which the articulation of such new form of social production of space, based on an emerging scenario created by social agents, takes place. Such agents are seen as the subjects who bring forth innovative urban practices though intrinsically committed to the logic of quick increase of capital. Such focus can be justified for provoking a discussion about the concepts of occupation pattern and spatial structuring, as an attempt to understand the new role played by real-estate agents involved in tourism. In the first chapter we approach the theoretical discussion on the production of contemporary cities in a re-structuring context, analyzing the fundamentals of production and appropriation of the contemporary urban space. As our point of departure, we took over the concept of social space and its production as a strategy towards the accumulation of capital, emphasizing the role played by the market and the State in the spatial organization of production. Then we discussed both the metropolitan transitional issue and the urban dissolution of contemporary cities, by using the concept of a restructuring standpoint associated with the concept of globalization, emphasizing the new pattern of city as well as the new spatial configuration. In the second chapter we carry out the first approximation to the central issue, analyzing the coastal urbanization in the context of the metropolitan re-structuring of Fortaleza. Thus, we examined the detailed features of the Coastal Areas of Ceará, the \'occupational process\' of those areas and the consolidation of Fortaleza as a Capital City, by emphasizing, in detail, the process as it gradually became a metropolis. For that reason, we started from an analysis that comprehends from the belated industrialization of the Northeast of Brazil to the productive and socio-territorial re-structuring of modern Ceará in order to emphasize the emergency of tourism in its relation to the production of a new urban coastal space. In the third chapter we treated the central issue of both the metropolitan restructuring and the emerging need for tourism, focusing on the participation of real-estate agents as in the case of Aquiraz. Such a choice is due to the fact that that coastal line reveals more clearly the issue under analysis, creating conclusive elements capable of consolidating our final considerations. Thus it was possible to say in conclusion that \'the action of those real-estate agents respond to the re-organization of a new process of production of space for tourism, in the face of the need to incorporate new territories into the logic of capital growth\'.