Thesis (LLD)--Stellenbosch University, 2012. / Includes bibliography / ENGLISH ABSTRACT: South African law does not recognise an inherent right to the existing, unobstructed view from a property. Nevertheless, seemingly in disregard of this general principle, property owners often attempt to protect such views and courts sometimes in fact grant orders that provide such protection. This dissertation aims to establish whether South African law does indeed not acknowledge a right to a view and whether there are any exceptions to the general rule against the recognition of the right to a view. The principle that the existing view from a property is not an inherent property right is rooted in Roman and Roman-Dutch law. This principle was received in early South African case law. Inconsistency in the application of the principle in recent case law renders its development uncertain. An analysis of recent decisions shows that the view from a property is sometimes protected in terms of servitudes or similar devices, or by virtue of legislation. In other instances, property owners attempt to prevent the erection of a neighbouring building that will interfere with their existing views, based either on a substantive right or an administrative shortcoming. When the protection of view is based on a limited real right (servitudes or similar devices) or legislation, it is generally effective and permanent. Conversely, when it is founded on a substantive right to prevent building on neighbouring land or an administrative irregularity rendering a neighbouring building objectionable, the protection is indirect and temporary. A comparative study confirms that the position regarding the protection of view is similar in English and Dutch law. Constitutional analysis in terms of the methodology developed by the Constitutional Court in FNB indicates that cases where view is protected are not in conflict with section 25(1) of the Constitution of the Republic of South Africa, 1996. The investigation concludes with an evaluation of policy considerations which show that the position with regard to a right to a view in South African law is rooted in legitimate policy rationales. / AFRIKAANSE OPSOMMING: 'n Inherente reg op die bestaande, onbelemmerde uitsig vanaf 'n eiendom word nie deur die Suid-Afrikaanse reg erken nie. Desnieteenstaande poog eienaars dikwels om die uitsig vanaf hul eiendomme te beskerm en soms staan die howe bevele tot dien effekte toe. Dit skep die indruk dat die Suid-Afrikaanse reg wel die bestaande uitsig vanaf 'n eiendom as 'n inherente eiendomsreg erken of dat sodanige uitsig minstens onder sekere omstandighede beskerm kan word. Hierdie verhandeling het ten doel om onsekerhede betreffende die algemene beginsel oor 'n reg op uitsig uit die weg te ruim en om lig te werp op gevalle waar 'n onbelemmerde uitsig wel beskerm word. Die Romeinse en Romeins-Hollandse reg het nie 'n reg op uitsig erken nie. Hierdie posisie is deur vroeë regspraak in die Suid-Afrikaanse regstelsel opgeneem. 'n Ondersoek na latere Suid-Afrikaanse regspraak toon egter aan dat howe wel onder sekere omstandighede, skynbaar strydig met die gemeenregtelike beginsel, beskerming aan die onbelemmerde uitsig vanaf eiendomme verleen. 'n Eerste kategorie sake behels gevalle waar die uitsig vanaf 'n eiendom deur 'n beperkte saaklike reg, in die vorm van 'n serwituut of 'n soortgelyke maatreël, of ingevolge wetgewing beskerm word. In 'n tweede kategorie sake word die beskerming van 'n uitsig deur middel van 'n aanval op die goedkeuring van 'n buureienaar se bouplanne bewerkstellig. Sodanige aanval kan óf op 'n substantiewe reg óf op 'n administratiewe tekortkoming berus. Die onderskeie kategorieë verskil wat betref die doelmatigheid en omvang van die beskerming wat verleen word. 'n Saaklike reg of wetgewing verleen meestal effektiewe en permanente beskerming. Hierteenoor het 'n aanval op die goedkeuring van 'n buureienaar se bouplanne hoogstens indirekte en tydelike beskerming van die uitsig tot gevolg. Regsvergelyking bevestig dat die Engelse en Nederlandse reg die Suid-Afrikaanse posisie ten opsigte van'n reg op uitsig tot 'n groot mate eggo. Grondwetlike analise aan die hand van die FNB-metodologie dui daarop dat die gevalle waar uitsig wel beskerming geniet nie strydig is met artikel 25(1) van die Grondwet van die Republiek van Suid-Afrika, 1996 nie. Bowendien regverdig beleidsgronde die behoud van die huidige beginsel in die Suid-Afrikaanse reg.

Thesis (LLD)--Stellenbosch University, 2012. / ENGLISH ABSTRACT: Ownership, and especially the ownership of land, consists of rights as well as duties. The social responsibilities of the owner depend on the prevailing needs of the public (as expressed in legislation) and are subject to change. Section 25(1) of the Constitution impliedly recognises the social obligations of the property owner insofar as it confirms that ownership can be regulated by the state in the public interest. Section 25(1) also sets requirements for the interference with property rights and, in so doing, recognises that the social obligations of the property owner are not without boundaries. In its landmark FNB decision the Constitutional Court gave content and structure to a section 25(1) challenge. The Constitutional Court held that deprivations will be arbitrary for purposes of section 25(1) if the law of general application does not provide sufficient reason for the deprivation or is procedurally unfair. The Constitutional Court elaborated that ‘sufficient reason’ had to be determined with reference to eight contextual factors which reflect the complexity of the relationships involved in the dispute. With reference to section 25(1) and FNB this dissertation considers the constitutional implications of two types of statutory interference with the owner’s right to use, enjoy and exploit his property. Firstly, the dissertation considers the owner’s statutory duty in terms of the National Building Regulations and Building Standards Act 103 of 1977 to demolish unlawful and illegal building works in certain instances. Secondly, the dissertation considers the limitations imposed by the National Heritage Resources Act of 25 of 1999 and the Prevention of Illegal Eviction from and Unlawful Occupation of Land Act 19 of 1998 (PIE) on the owner’s right to demolish historic or unlawfully occupied structures. This dissertation argues that building and development controls, historic preservation laws and anti-eviction legislation are legitimate exercises of the state’s police power. Generally, these statutory interferences with ownership will not amount to unconstitutional deprivation of property. Nevertheless, there are instances where regulatory laws cannot be applied inflexibly if doing so results in excessive interferences with property rights. The FNB substantive arbitrariness test indicates when the law imposes disproportionate burdens on land owners. Furthermore, the non-arbitrariness tests shows when it might be necessary to mitigate disproportionate burdens, imposed in terms of otherwise legitimate regulatory laws, by way of German-style equalisation measures, which are comparable to the constitutional damages granted by South African courts. This dissertation concludes that in the past century the South African legal system has progressed from the apartheid regime, which protected the rights and interests of the white minority, to a constitutional regime which safeguards the rights of all South Africans. There are two legal developments that may lead to positive change in the next century, namely active pursuance of the notion that ownership consists of rights and duties and the development of equalisation-style measures, incorporated into legislation, to alleviate excessive burdens imposed on property owners in the public interest. / AFRIKAANSE OPSOMMING: Eiendomsreg, veral eiendomsreg op grond, bestaan uit regte sowel as pligte. Die sosiale verantwoordelikhede van die eienaar word bepaal deur die heersende behoeftes van die publiek (soos in wetgewing beliggaam) en is onderhewig aan verandering. Artikel 25(1) van die Grondwet erken implisiet die sosiale verpligtinge van die eienaar in soverre dit bevestig dat eiendomsreg nie ʼn absolute reg is nie en dat dit deur die staat in die openbare belang gereguleer kan word. Artikel 25(1) koppel vereistes aan statutêre beperkings wat op die eienaar se regte geplaas kan word en erken daardeur dat die sosiale pligte van die eienaar nie onbegrens is nie. In die invloedryke FNB-beslissing het die Grondwethof inhoud en struktuur aan grondwetlike analise ingevolge artikel 25(1) gegee. Die Grondwethof het bepaal dat ʼn ontneming arbitrêr sal wees vir die doeleindes van artikel 25(1) as die algemeen geldende reg nie genoegsame rede vir die ontneming verskaf nie of as die ontnemingsproses prosedureel onbillik was. Die Grondwethof het uitgebrei dat ‘genoegsame rede’ bepaal moet word met verwysing na agt kontekstuele faktore wat die kompleksiteit van die verhoudinge wat in die geskil betrokke is, weerspieël. Met verwysing na artikel 25(1) en FNB oorweeg hierdie proefskrif die grondwetlike implikasies van twee tipes statutêre beperkinge wat deur wetgewing op eienaars se regte geplaas word. Eerstens neem die proefskrif die eienaar se statutêre plig ingevolge die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde 103 van 1977 om onwettige en onregmatige geboue en bouwerke te sloop, in oënskou. Tweedens oorweeg die proefskrif die beperkinge ingevolge die Wet op Nasionale Erfenishulpbronne 25 van 1999 en die Wet op die Voorkoming van Onwettige Uitsettings en Onregmatige Besetting van Grond 19 van 1998 op die eienaar se reg om historiese en onregmatige bewoonde strukture te sloop. Die proefskrif betoog dat bou- en ontwikkelingsbeheermaatreëls, historiese bewaringswette en uitsettingsvoorkomingswetgewing legitieme uitoefening van die staat se polisiëringsmag is. In die algemeen sal hierdie statutêre inmenging nie uitloop op ongrondwetlike ontneming van eiendom nie. Nietemin is daar gevalle waar die regulerende wette nie onbuigsaam toegepas kan word nie indien dit tot uitermatige inmenging met die eienaar se regte lei. Die FNB-toets vir substantiewe arbitrêre ontneming dui aan wanneer ‘n wet ʼn disproporsionele las op grondeienaars plaas. Verder wys die FNB-toets wanneer dit nodig mag wees om oneweredige laste, wat deur andersins regmatige regulerende wette opgelê is, te versag. Dit kan gedoen word deur middel van ʼn statutêre maatreël, geskoei op Duitse voorbeeld, wat vergelykbaar is met grondwetlike skadevergoeding wat deur Suid-Afrikaanse howe toegeken is. Hierdie proefskrif kom tot die gevolgtrekking dat die Suid-Afrikaanse regstelsel oor die afgelope eeu ontwikkel het van die apartheidsbestel, wat die regte en belange van die wit minderheid beskerm het, tot die huidige grondwetlike bestel wat die regte van alle Suid-Afrikaners beskerm. Twee ontwikkelinge kan tot positiewe verandering in die volgende eeu lei, naamlik aktiewe bevordering van die gedagte dat eiendomsreg uit regte en verpligtinge bestaan en ontwikkeling van statutêre maatreëls wat die uitermatige las wat in die openbare belang op eienaars geplaas word, te verlig.