El derecho de propiedad es una variable clave en el desarrollo económico, pues es considerada una condición previa esencial para el crecimiento económico y social (Norton, 1998). El capital social, por su parte, se basa en el trabajo en red que genera externalidades positivas a través del uso de determinadas normas y de la confianza generada dentro de las organizaciones sociales (Durlauf & Fafchamps, 2005). Los estudios acerca de los efectos de la titulación sobre el capital humano y capital económico de las familias han sido fundamentales para la elaboración de políticas públicas en economías en desarrollo (De Soto, 2011). De manera paralela, el capital social ha sido estudiado como determinante del ingreso per cápita, escolaridad, índices de democracia, entre otros; así como, variable dependiente de la estructura familiar, características del individuo, género, entre otros (Durlauf & Fafchamps, 2005). La literatura que explora el efecto de la titulación sobre el capital social es muy limitada, sin embargo, DiPasquale & Glaeser (1999) dieron un gran aporte al establecer que existe una fuerte correlación entre la tenencia de un título de propiedad y las variables que implican ser un buen ciudadano1. De manera general, los autores mencionaron que una manera de invertir en capital social era a través de un mayor involucramiento por parte de los individuos de una comunidad en sus entornos locales a través de la participación en temas políticos o en organizaciones no profesionales. Además, se dijo que la inversión en capital social era incentivada, en gran parte, por la titularidad que los individuos tenían en sus predios, pues ello generaba una barrera a la movilidad y motivaba a los habitantes de una comunidad a trabajar para mejorarla. Si bien los resultados no fueron concluyentes, se logró expandir la literatura sobre el capital social. En ese sentido, este trabajo busca explicar y cuantificar el efecto de un programa de titulación sobre una serie de medidas de capital social vinculadas principalmente con la participación en grupos sociales no profesionales. Para ello, se usará dos fuentes de información provenientes de COFOPRI (Organismo de Formalización de la Propiedad Informal): la Línea de base sobre la situación social de población y viviendas realizada en el año 2010 y la Encuesta de Evaluación de Impacto (Seguimiento) realizada en el año 2012. Ambas bases de datos contienen información de un único cuestionario base.

El proceso de formalización de predio rural en el Perú, a través de los años, ha buscado solucionar y regularizar la informalidad de dichos predios. De esta manera, poder consolidar, garantizar de manera integral la formalización y titulación de una gran cantidad de predios por sanear en el Perú. De otra parte, es importante resaltar la seguridad jurídica que la formalización de un predio rural puede otorgar, disminuyendo así la informalidad predial. Ahora bien, durante los últimos 20 años, se han modificado distintos marcos normativos para el proceso de formalización de predios rurales. Así, en 1991 se promulgó el Decreto Legislativo N° 667, que dicta la Ley del Registro de Predios Rurales; por otro lado, se promulgó el Decreto Legislativo N° 1089, a través del cual se estableció el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales y se otorgó al Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) la competencia para la formalización y titulación de predios rústicos y tierras eriazas, para su posterior transferencia a los Gobiernos Regionales de la función para el saneamiento físico legal y formalización de propiedad agraria, mediante el Decreto Supremo N° 018-2014-VIVIENDA. En marzo de este año, se publicó la Ley N°31145, Ley de Saneamiento Físico Legal y Formalización de Predios Rurales y, posteriormente, mediante la Resolución Ministerial N° 265-2021-MIDAGRI se publicó el proyecto de Decreto Supremo que aprueba su reglamento. De esta manera, mediante el presente trabajo, se da cuenta de los alcances generales de los antecedentes de la formalización de predios rurales en el Perú; de las nuevas disposiciones sobre la regularización de derechos posesorios en predios de propiedad del Estado y en predios de propiedad particular. Asimismo, se analizará si los gobiernos regionales, conforme a la nueva ley y su reglamento, están dotadas y calificadas para llenar los vacíos dejados por las distintas normas que han intentado regular la formalización de predios rurales. En consecuencia, es de gran importancia determinar si los tipos de formalización en el Perú han sido vulnerados o privilegiados con las distintas modificaciones normativas en el proceso de formalización. En virtud de lo anterior, se hará una propuesta de mejoras y alternativas del procedimiento de formalización de predio rural y su nueva ley y reglamento, teniendo en consideración los instrumentos para la formalización de predio rural, los mismos que dan la apertura y culminación al proceso de formalización de los predios rurales en el Perú. / The process of formalizing rural properties in Peru, over the years, has sought to solve and regularize the informality of rural properties. In this way, to be able to consolidate, comprehensively guarantee the formalization and titling of a large number of properties to be cleaned up in Peru. On the other hand, it is important to highlight the legal security that the formalization of a rural property can provide, thus reducing property informality. However, during the last 20 years, different regulatory frameworks have been modified in the process of formalizing rural properties. Thus, in 1991, Legislative Decree No. 667 was enacted, which dictates the Rural Property Registry Law, and the Special Project for Land Titling and Rural Cadastre (PETT) was created as the body in charge of the physical-legal reorganization of the properties. rural areas, through Decree Law No. 25902, Organic Law of the Ministry of Agriculture. On the other hand, Legislative Decree No. 1089 was enacted, through which the Extraordinary Temporary Regime for the Formalization and Titling of Rural Properties was established and the Informal Property Formalization Agency (COFOPRI) was granted the competence for the formalization and titling of rustic properties and uncultivated lands, for their subsequent transfer to the Regional Governments of the function for legal physical sanitation and formalization of agrarian property, through Supreme Decree No. 018-2014- HOUSING. On the other hand, a few months ago Law No. 31145, Law of Physical Legal Sanitation and Formalization of Rural Properties was published and, recently, through Ministerial Resolution No. 265-2021-MIDAGRI the regulations of this law were approved. Along the same lines, it will be analyzed whether the GORES, through the new law and its regulations, are equipped and qualified to fill the gaps left by the different norms that have tried to regulate the formalization of rural properties. Consequently, it is of great importance to determine if the types of formalization in Peru have been violated or privileged with the different regulatory modifications in the formalization process. By virtue of the above, a proposal will be made for improvements and alternatives to the rural property formalization procedure and its new Law and Regulation, taking into consideration the instruments for the rural property formalization, the same that give the opening and culmination of the process. of formalization of rural properties in Peru. / Trabajo académico

Con el presente trabajo de investigación analizamos y estudiamos el proceder del Registrador Público en la calificación registral de títulos pendientes de inscripción referidos a una misma partida registral; por ser uno de los principios más importantes el de prioridad registral (Prioridad preferente y prioridad excluyente) en la calificación registral, siendo la existencia de éste supuesto muy seguido en el quehacer diario del Registrador Público. Los métodos empleados son el exegético, dogmático y funcional, como método general el analítico – sintético, pese a estar regulado la definición de títulos incompatibles, la calificación registral de títulos pendientes compatibles e incompatibles en el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (TUO RGRP); algunos Registradores Públicos no tienen en cuenta o analizan la incompatibilidad o no al momento de calificar títulos pendientes vinculados a la misma partida registral; por lo que, se propone establecer de manera expresa la obligación como parte de la calificación registral el analizar y/o determinar si los títulos pendientes son compatibles o incompatibles en la esquela de observación, tacha o suspensión del título. El Tribunal Registral aprobó un precedente de observancia obligatoria en el año 2003, referido a la calificación de títulos pendientes, en octubre del año 2020 se ha modificado el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos; sin embargo, algunos Registradores Públicos siguen calificando, suspendiendo el título presentado con posterioridad sin analizar la incompatibilidad o no de los títulos presentados en la misma partida registral. Finalmente, se propone modificar el artículo 26 del TUO RGRP a fin de establecer como una obligación del Registrador Público y del Tribunal Registral determinar si un título pendiente es compatible o incompatible con el título presentado anteriormente, debiendo verificar y pronunciarse sobre la incompatibilidad o no de los títulos pendientes de inscripción referentes a la misma partida registral que puedan impedir de manera transitoria o definitivamente la inscripción, no siendo materia de sanción en caso el Registrador Público considere una falsa incompatibilidad. / The present research work includes the analysis of the procedure of the Public Registrar in the qualification of titles pending registration referring to the same registration item, the specific methods used are exegetical, dogmatic and functional, being the general method analytical - synthetic, despite the fact of being regulated the definition of incompatible titles, the registration qualification of compatible and incompatible pending titles in the TUO of the General Regulation of Public Registries; the Public Registrars do not take into account or analyze the incompatibility or not at the time of qualifying pending titles referring to the same registration item; therefore, it is proposed to expressly establish the obligation as part of the registry qualification to analyze and/or determine if the pending titles are incompatible or not in the obituary of observation, strikethrough or suspension of the title. The Registry Court has approved a precedent of mandatory observance in 2003, referring to the qualification of pending titles, in October 2020 the TUO of the General Regulations of Public Registries has been modified; however, some Public Registrars continue to qualify by suspending the title presented later without analyzing the incompatibility or not of the titles presented in the same registry item. Finally, it is proposed to modify article 26 and subparagraph b) of article 32 of the TUO of the General Regulation of Public Registries in order to establish as an obligation of the Public Registrar and the Registry Court to determine if a pending title is incompatible with the title presented previously, having to verify and pronounce on the incompatibility or not of the pending titles related to the same registration item that may temporarily or permanently prevent registration. / Trabajo académico