Tesis para optar al grado de Magíster en Hábitat Residencial / Esta investigación corresponde a resultado de la “Actividad Formativa Equivalente” para optar al grado de Magister en Hábitat Residencial, y surge del proyecto de investigación aprobado por el Comité Académico el día 30 de marzo del año 2012. El objetivo es producir un método de transparentar las plusvalías que deben retornar a la sociedad en el desarrollo del hábitat urbano residencial, por medio de la disciplina de la tasación y en un enfoque de Hábitat Residencial. El trabajo establece que los métodos de tasación utilizados para financiar viviendas, no transparentan los valores que la sociedad deposita en ellas y que justifican su precio en el mercado inmobiliario. Además enmarca este problema en uno mayor y más complejo; la inequidad de los hábitats urbanos, como resultado del acceso privativo a los servicios urbanos con determinadas calidades, de acuerdo a la capacidad que tienen las familias de pagar por estos. Además como sucede en varias sociedades Latinoamericanas, en nuestro país este problema está agravado por la acción del mercado del suelo y por la falta de herramientas redistributivas. De esta forma se plantea que tasar adecuadamente puede entregar información necesaria para mejorar la redistribución de los valores que se depositan en el suelo, por acción de la sociedad, haciéndose eco de las recomendaciones acerca de redistribuir la plusvalía. El contenido del trabajo está dividido en tres partes. En la primera se introduce al problema de investigación recién esbozado. La segunda parte corresponde a la imbricación del marco teórico, donde se plantean los temas de la tasación, el hábitat residencial, la inequidad en el acceso al suelo urbano y sus calidades; y los mecanismos de redistribución de los valores del suelo. En la tercera parte del documento se desarrolla una propuesta metodológica para la avaluación de las plusvalías a partir de la tasación con fin comercial. De esta manera se verá que las plusvalías son producidas por el hábitat residencial, lo que estaría en sintonía con la aseveración de Henry George cuando menciona que: “todo valor de la tierra, sin importar su origen, es producto del esfuerzo de la comunidad” (En: Furtado, 2000).

Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El contexto donde se desarrolla el presente proyecto de grado es la comuna de Pucón, un destino turístico que ha consolidado su vocación natural, pero con el pasar de los años también trasluce una serie de conflictos producto de fenó-menos inherentes a centros turísticos como es la estacionalidad de la actividad, y su demanda desigual sobre el territorio e infraestructura que la soporta y abas-tece. Los efectos de la afluencia masiva y la intensidad con que todos estos fac-tores afectan el uso racional del suelo, un recursos vital para la actividad pro-ductiva que sustenta la economía local, sometido inexorablemente a riesgos naturales , asociados principalmente a la presencia del volcán Villarrica. Pucón evidencia en los últimos 20 años un aumento exponencial del número de viviendas (variación intercensal 1992-2002 del 94,3%), crecimiento que es asincrónico con el demográfico. Esta combinación tiene efectos locales eviden-tes, como un encarecimiento de la propiedad y en general de los servicios ur-banos, al generar barrios más caros con menos residentes. La presión de uso sobre el paisaje y en general sobre sus recursos ambientales, cualidades que en definitiva le imprimen ese carácter por el cual adquiere no-toriedad nacional e internacional, y que conforman el factor de desarrollo local, es nefastamente concordante con una gestión turística centrada casi exclusiva-mente en la promoción turística y venta del territorio, lo que trae como conse-cuencia una presión urbanizadora consuntiva que pareciera no tener límites. El suelo1 es una parte esencial del paisaje y el escenario de la actividad y de la supervivencia humana, así como de las relaciones sociales; es un medio multi-funcional que ofrece otros servicios que van más allá de aquellos asociados a la producción. La importancia del suelo como componente ambiental esencial para el desa-rrollo de la vida, así como su contribución a la reproducción y regulación de los ecosistemas, es innegable, y a pesar de esto su valoración social está dada por lo que puede representar en términos de propiedad. Lo anterior se debe, en parte a lo señalado por el PNUMA (2004) “a la falta de conocimiento sobre el papel ambiental que juega el suelo, así como de los límites para su aprovecha-miento en función de sus aptitudes y acerca de las técnicas apropiadas para que pueda ser sustentable. Este desconocimiento se traduce, entre otros aspec-tos, en la falta de políticas de usos del suelo y en prácticas que lejos de contribuir a su protección, aceleran su degradación, sin tomar en cuenta que su pérdida puede ser irreversible” El modelo actual de consumo del suelo, se subvenciona en materia regulatoria ante una legislación de planificación territorial que escasamente integra los ám-bitos: económico, socio cultural y ambiental, y que por otra parte no facilitan la integración paritaria entre público y privados para cogestionar responsable-mente el suelo, circunscrito a un territorio presumiblemente competitivo para un determinado sector económico, en este caso, el turismo de intereses espe-ciales o también llamado de naturaleza.

Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

La eliminación de las normas sobre el límite urbano impuestas por la Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1979 y del impuesto a la tenencia de sitios eriazos (tierra vacante), generaron, por un lado, un crecimiento acelerado de la ciudad de Santiago, el cual sustituyó usos y coberturas naturales y semi naturales por superficies construidas, lo que impactó sobre el incremento de la temperatura de la ciudad. Por otro lado, la eliminación del impuesto a la tenencia de tierra vacante propició una mayor existencia de terrenos sin uso y focos de problemas sociales y ambientales. De esta forma, se configuró un déficit de espacios vegetados que constituyen un bien ambiental que presta importantes servicios a la ciudad y, por otro, tierra vacante que se presenta como una reserva de suelo urbano en la medida que se considere su reutilización como espacios vegetados que contribuyan a la sustentabilidad de la ciudad. El principal objetivo de esta investigación es analizar ambientalmente la tierra vacante localizada al interior del Área Metropolitana del Gran Santiago, con el objeto de proporcionar antecedentes que favorezcan su utilización con usos de suelo que contribuyan a mejorar la condición ambiental de la ciudad, en particular de sus condiciones climático-urbanas. Para el desarrollo de este estudio se generó un inventario de tierra vacante localizada al interior del límite urbano del AMGS para el año 2007 mediante una fotointerpretación de las imágenes satelitales QuickBird del mismo año proporcionadas por Google Earth. Sobre las tierras vacantes identificadas se analizaron variables urbanas y ambientales. Dentro de las primeras se encuentran el tamaño de las parcelas y la matriz urbana o usos y coberturas de suelo en la que se insertan. Como variables ambientales se consideraron los porcentajes de vegetación urbana y la temperatura de la superficie terrestre registradas en cada propiedad vacante, extraídos de la imagen ASTER del año 2008 mediante una clasificación supervisada bajo el método de análisis subpíxel y de emisividad normalizada, respectivamente. La investigación se apoyó en el uso de sistemas de información geográfica en cada una de sus etapas (ArcGis 9.2, Idrisi Andes y ENVI 4.5). Se generó una tipología ambiental que incluyó las parcelas baldías, la que se relacionó con los grupos socioeconómicos de la población y el valor del suelo de su área adyacente. Se obtuvieron cuatro tipos de tierras vacantes: sitios eriazos pequeños, con altos porcentajes de cobertura vegetal y menores temperaturas de emisión, incrustados en urbanizaciones de baja densidad localizadas preferentemente en comunas de altos ingresos y valores del suelo más altos. En el extremo opuesto se tienen terrenos baldíos de gran extensión, altas temperaturas superficiales y bajos porcentajes de cobertura vegetal, preferentemente ubicados en urbanizaciones de alta densidad de comunas periféricas que presentan bajos valores del suelo. A pesar de lo anterior, la gran cantidad de terrenos eriazos se presentan como islas de calor con escasas cubiertas vegetadas, aspectos que contribuyen al calentamiento de la ciudad.