La presente tesis propone desarrollar la estrategia comercial y análisis de viabilidad económico de un Proyecto, ubicado en el distrito de Pueblo Libre. La finalidad es determinar la posible inversión y crecimiento en el mercado inmobiliario por parte de una empresa constructora e inmobiliaria, en el distrito en mención ubicado en la Avenida Cipriano Dulanto (La Mar). La empresa constructora e inmobiliaria GM CONSTRUCTORES fue creada en el 2010, dedicada a la Venta, Desarrollo y Construcción de viviendas, que cuenta dos proyectos inmobiliarios culminados en el distrito de Jesús María, que tiene el interés de desarrollar en el distrito de Pueblo Libre y obtener un posicionamiento en el mercado, para cual tendrá que utilizar herramientas y estrategias de marketing, presentado en la tesis. Primero se analizara cómo influye el entorno macro económico, sector construcción e inmobiliario, político y social al proyecto. Luego se analizara la competencia, debido que el proyecto en estudio se encuentra en un sector consolidado, no es necesario realizar un estudio de mercado detallado. Solo es necesario revisar la oferta inmobiliaria de los competidores más cercados. Asimismo analizar los beneficios que deberá ofrecer el proyecto propuesto por encima de la competencia, permitiéndonos descubrir los atributos esenciales que valoran nuestros clientes, determinando la característica del producto, promoción, plaza y fijación de precio del departamento. En la evaluación y elección del terreno para el proyecto, se evaluara la posibilidad de compra de un terreno ubicado en Av. Cipriano Durante (Av. La Mar), debido que esta cerca a centro comerciales, Universidades, accesibilidad a avenidas principales y parámetro urbanístico para 20 pisos, que valora el cliente y rentabiliza el proyecto. Para el desarrollo del plan de Marketing, se establecerá la segmentación y Targenting, así como el marketing mix en términos de producto, precio, promoción y plaza, con su respectiva estrategia e innovaciones, que nos diferencia de los competidores. Finalmente, en el estudio de viabilidad económico y financiero, se realizara en base al flujo de caja de los ingresos y egresos, correspondiente a sus costos operativo y administrativo, obteniéndose los valores de TIR, VAN, para concluir que el proyecto es viable. En el análisis de sensibilidad se basara en la velocidad de venta, como en la variables críticas que son el costo de construcción y precio promedio de venta de departamento. / Tesis

En los últimos años el gobierno nacional comienza a tener un papel más protagonista en el desarrollo de la vivienda de interés social. Tal es así que mediante decretos supremos se promueve la inversión privada en el desarrollo de estos proyectos. Los decretos supremos 010-2018 y 012-2019 buscan establecer disposiciones básicas que los promotores inmobiliarios puedan usar desde la concepción de los proyectos como tener más altura, densidad, reducir áreas mínimas, etc. que en conjunto da como resultado tener más área vendible, así mismo, obtener la licencia municipal, a pesar que estos no cumplan en su totalidad con los parámetros establecidos en el certificado de parámetros. Por otro lado, debido a que cada vez más limeños de clase media buscan departamentos ubicados en la llamada Lima Moderna, la cual comprende distritos de Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo. Lince colinda con zonas residenciales, financieras y comerciales importantes de San Isidro, Jesús María, Lima Centro y La Victoria. Además, de su ubicación cuenta con una alta conectividad e infraestructura, por lo que el distrito es considerado como un punto estratégico. Lince está evolucionando de ser una zona comercial y residencial a una zona atractiva para el desarrollo inmobiliario como es el caso de la Av. Prolongación Iquitos donde muchas viviendas unifamiliares y comercios han cedido sus espacios para desarrollos inmobiliarios, por ello se ha considerado este distrito para el presente trabajo de tesis. El propósito del presente trabajo de tesis consiste en mostrar la conveniencia de la aplicación de los decretos supremos 010-2018 y 012-2019 en un proyecto multifamiliar en la avenida prolongación Iquitos del distrito de Lince. Presentar los beneficios del uso de ambos decretos, un comparativo entre un proyecto que está siendo ejecutado y que cumple con certificado de parámetros, y un proyecto que aplica algunas disposiciones de los decretos supremos para ofertar en el mercado un producto más económico y accesible a un target establecido. Para ello, se realizará un estudio que integre la situación macroeconómica, microeconómica, aspectos del mercado (oferta y demanda), propuesta de diseño, plan comercial y desarrollo del perfil estático y dinámico de ambos proyectos. Así mismo, el presente proyecto busca romper con los esquemas actuales de precio/calidad de departamentos en la zona para que inversionistas y personas del nivel socioeconómico B+ y A- puedan acceder a un inmueble económico, eco-amigable, sostenible y rentable que incluya espacios para Co-living y Co-Working, además de ser beneficiado por los programas sociales del estado peruano cerca a sus zonas de trabajo y estar en un distrito céntrico de Lima. Al analizar el proyecto y planteando un costo de capital (ke) de 12%, una velocidad de ventas de 6 unidades por mes que considera que el 33% de ellas son planes ahorro a 6 meses, el proyecto tiene un TIR anual de 16.32%, un TIR anual del accionista de 15.83% y VAN positivo. Con los TIR antes mencionados el proyecto es capaz de cubrir lo requerido por el accionista y el banco. Mientras que el proyecto que no aplica asumiendo un costo de capital de 12%, considerando la velocidad de venta real del producto de 4 unidades por mes, sin considerar planes ahorro; tiene TIR anual de 12.40%, un TIR anual del accionista de 10.08% y VAN positivo. / Tesis

La presente tesis analiza la viabilidad del desarrollo de viviendas unifamiliares de interés social en el distrito de Concepción de la provincia de Concepción del departamento de Junín. El proyecto analizado consta de 100 viviendas unifamiliares en un terreno de 15,771.07 m2. Cada unidad inmobiliaria está conformada por una casa de 36 m2, con posibilidad de crecimiento horizontal y vertical, dentro de un terreno de 90 m2. Primero se realizó un análisis del macro entorno para conocer situación políticoeconómico global, su impacto sobre la economía peruana y la situación político económico y social del Perú. Luego en el micro entorno se analizó la situación del sector construcción, inmobiliario y desarrollo de las viviendas sociales en el Perú. Y luego de obtener indicadores positivos para desarrollar viviendas sociales en Perú se realizó el Estudio de Mercado Inmobiliario en el distrito de Concepción, donde básicamente se obtuvo la oferta, la demanda, la segmentación del mercado y el mercado objetivo. Con un mercado atractivo para el desarrollo inmobiliario se analizó el potencial del terreno para el desarrollo de viviendas sociales. Para ello, se estimó la incidencia del costo terreno sobre los ingresos proyectados del negocio inmobiliario. Al obtener una incidencia del 6.8% del costo del terreno sobre los ingresos se tomó la decisión de elaborar el diseño del anteproyecto para cual se desarrolló el Plan de Marketing. De esta manera se buscó garantizar que nuestro producto que tenga aceptación, posea el precio razonable de venta, se promocione a través de los medios indicados y se utilice los canales adecuados (plaza) para su difusión. Finalmente, se elaboró el estado resultados proyecto para analizar la viabilidad económica y el flujo de caja para analizar la viabilidad financiera del proyecto. Y luego de obtener indicadores económicos (ROI, ROS y ROE) e indicadores financieros (VAN y TIR) aceptables se realizó un análisis de sensibilidad para evaluar la solidez del proyecto inmobiliario. La evaluación concluyó con el análisis de escenarios, donde se evaluó el posible escenario pesimista y optimista; para cada resultado se establecieron las estrategias adecuadas que garanticen la rentabilidad esperada. / Tesis

La necesidad de vivienda ha sido un problema recurrente en las agendas de los gobiernos; tan recurrente como postergado, debido principalmente a la falta de planificación, de compromiso y capacidad por parte de los gobernantes de turno. Falta de planificación, pues no existe un plan rector eficiente de desarrollo inmobiliario ordenado, un plan que se encargue de regir el crecimiento de las zonas urbanas destinadas para uso residencial, la habilitación de suelos y la dotación de redes de servicios. / Tesis

El Proyecto denominado La Esmeralda 132, está conformado por 03 pisos y 03 sótanos (incluido 01 semi - sótano) sobre un área de terreno de 664.20 m2, ubicado en la Calle N° 132 Urbanización Chacarilla del Estanque, distrito de San Borja, provincia y departamento de Lima.El terreno cuenta con los siguientes linderos: Frente (18.05 ml), Fondo (19.90 ml), Derecha (32.08 ml), Izquierda (32.80 ml). Este edificio se caracteriza por tener una arquitectura moderna, distribución funcional y finos acabados. El Proyecto constará de 6 niveles, el primero y segundo en sótanos destinados a 24 estacionamientos y los 4 restantes destinados a 12 departamentos. El edificio se dividirá en 3 departamentos por piso con áreas que van desde 77 m2 en flats y 227 m2 en dúplex. / Tesis

El presente estudio consiste en la evaluación integral de un proyecto de casas y departamentos, ubicado en el distrito de Jose L. Ortiz departamento de Chiclayo, al que denominaremos en adelante “Casa Club Villa Blanca” el cual contara con grandes áreas verdes como ningún proyecto en la ciudad lo tiene, áreas comunes y propuesta de comercio. / Tesis

Actualmente, en el distrito de La Molina diversos operadores, nacionales y extranjeros, están desarrollando proyectos de Centros Comerciales enfocados en el segmento socioeconómico A y B. Inmobiliaria y Constructora Manco Cápac S.A (INCOMAC S.A), dueña del terreno de 12,212 m2 en el distrito de La Molina con habilitación urbana y zonificación Comercio Zonal; encargó los estudios a los Señores Arquitecto José Alfonso Langberg Pinzas e Ingeniero Christian Vladimir Montes Arroyo, teniendo como alcance el análisis comercial, técnico, económico y financiero para el desarrollo de un Centro Comercial que rentabilice el patrimonio de la empresa y facilite la toma de decisiones del Directorio. Se identifica correctamente al segmento objetivo de La Molina que refleje el tenant mix adecuado y las características de la elección de la Tienda ancla que participará en Molisol; siendo clave y crítico porque desarrollara la sinergia de todo el Centro Comercial. Las mayores dificultades, en el presente estudio, han surgido como consecuencia de la escaza información bibliográfica sobre centros comerciales en las Escuelas de Postgrado y trabajos de Investigación para consulta que han explorado anteriormente este rubro cuya participación y aporte resulta cada vez más significativa a la economía de nuestro País. Desarrollamos los estudios e investigaciones con el apoyo de las herramientas del web mapping para el análisis de las isócronas y el Método de cuota de Mercado para la capacidad comercial, así como de entrevistas a reconocidos profesionales expertos en el sector Retail y Centros Comerciales en Lima, Perú. Los resultados del análisis comercial sugieren que participen como negocios anclas; un Supermercado, por ser un servicio de primera necesidad en tiempo de crisis respecto a un Home Center o Tienda por departamento como primera opción; y un Centro Médico, actualmente en la zona de influencia existe una oportunidad para la prestación de servicios de salud, siendo el supermercado muy crítico y clave por las sinergias que se desarrollarán para el Strip Center. La segmentación del proyecto resultado del análisis de variables como Nivel Socio Económico, ubicación Geográfica, Estilos de Vida y Nivel de Gastos indican un targeting de NSE A2, B1 y B2, para hogares de las urbanizaciones Sol de la Molina, Rinconada del Lago y Las Lagunas con estilos de vida sofisticados, progresistas, Modernas y conservadoras, y con niveles de gastos por hogares en el rango de S/4,000 a S/ 8,000 soles al mes como clientes objetivos por estar circundantes dentro de las zonas de influencias en base a las isócronas. El Strip Center Molisol tendrá como ventaja diferencial enfocarse en una cultura de entretenimiento y ocio con el objetivo de desarrollar un lugar más atractivo, productivo y centrado en las personas, una mejor experiencia para el cliente y fidelizar las visitas que incrementan el retorno, a través de una oferta de entretenimiento con soluciones que complementen y potencien la oferta comercial del tenant mix. El resultado, a nivel técnico, sugiere un Proyecto de un (01) sótano y cinco (05) pisos que involucran espacios para locatarios de Grandes Formatos, medianos y pequeños formatos, zonas de circulación, equipos y depósitos, zona de jardines abarcando un área techada de 27,286 m2, un área arrendable de 18,123 m2 que incluirá tiendas de Shopping Center, Supermercado, Centro medico, Multicine, Instituto, Gimnasio y 274 estacionamientos. A nivel de costos tenemos una inversión total de US $ 23,270,528 que incluye el terreno, estudios preliminares, proyectos, construcción, equipamiento, licencias, seguros, servicios, puesta en marcha, publicidad, gestión y estructuración. Por último, para facilitar la toma de decisiones del Directorio y los inversionistas mostramos los resultados económicos, financieros y análisis de rentabilidad del “PROYECTO INMOBILIARIO STRIP CENTER MOLISOL”, bajo los siguientes supuestos período de evaluación de 30 años, el flujo de caja económico para una tasa de descuento de 10% se tiene un VAN económico de US $ 4, 492,443 Dólares y una TIR de 12.2%; se solicitará un préstamo con garantía inmobiliaria por US $ 10, 346,310 a una tasa de 8% y un plazo de préstamo de 15 años, obtenemos un flujo de caja financiero bajo una tasa de descuento de 8%, un VAN financiero de US $ 11, 816,842 dólares y una TIR de 15,3%, así mismo el período de recuperación económica de 19 años y un período de recuperación financiero de 12 años. El Directorio de INCOMAC, ha mostrado su satisfacción por el estudio desarrollado, el Proyecto Strip Center MOLISOL, permite contar con mayores elementos que faciliten la toma de decisiones. / Tesis

El proyecto presentado en esta tesis se trata de un edificio de vivienda multifamiliar de cinco pisos en una zona costera de la ciudad de Lima, que mantendrá un carácter sostenible desde el diseño, construcción y posterior uso de la edificación. A su vez y por el hecho de ser sostenible, la entidad financiera gestionará un bono a los clientes que adquieran alguna de las unidades del edificio, conocido como “Bono Mivivienda Sostenible”, otorgado por el Fondo MIVIVIENDA. Se entiende que en una edificación sostenible se invierte un poco más, sin embargo se incrementaría la velocidad de venta, pues una vivienda con estas características viene acompañada de un ahorro en el consumo de los servicios, aspecto que interesa mucho a los futuros usuarios. Para sustentar la efectividad del proyecto se hace un análisis del mercado, en la situación de que se edificase de un modo tradicional y sin sostenibilidad. Se presenta después al proyecto y su entorno, con todas las bondades de la nueva propuesta, para que, seguidamente se proponga la estrategia de marketing a emplearse. Más adelante, en la parte financiera se determina la rentabilidad del proyecto, con la salvedad de que se presentarán dos escenarios, uno desarrollado de modo sostenible y otro de forma tradicional, guardando las mismas condiciones arquitectónicas en cuanto a dimensiones y alturas. Se espera al final del trabajo, haber demostrado que la construcción sostenible en el Perú tiene cabida, y que puede ser catalogada como la construcción de las futuras generaciones. / Tesis

a) Alcance del proyecto El Proyecto Inmobiliario tipo residencial consta de un edificio multifamiliar, desarrollado sobre un área de terreno de 263.74 m2, se proyecta en un área construida de 1380.56.00 m2 y dejando un área libre de 88.62 m2 (33.6%). El edificio cuenta con 06 pisos teniendo un total de 12 unidades inmobiliarias de departamentos con áreas desde 80m2 hasta los 158.30m2, y un total de 08 unidades de estacionamiento. b) Ubicación Geográfica El Proyecto está ubicado en el distrito de Pueblo Libre en la Av. Colombia N° 513, siendo un lugar residencial estratégico, cerca de los mejores servicios comerciales, educativos y culturales del distrito (equipamiento urbano). c) Situación económica nacional e internacional La coyuntura económica actual del país, influye de manera significativa en el sector de la construcción e inmobiliario, sin embargo, las empresas siguen optando en invertir en proyectos inmobiliarios tipo residenciales debido a la alta demanda de vivienda en el país. En esta tesis realizaremos una estrategia técnico y comercial haciendo un análisis económico del proyecto para lograr la rentabilidad esperada. d) Análisis de la competencia inmobiliario Realizaremos un análisis de la competencia para obtener la información de la demanda, ofertas, capacidades y estrategias, de esta manera obtendremos información del mercado que permitirá definir nuestro público objetivo (Target), para lograr definir nuestro producto final inmobiliario, logrando así una mejor estrategia comercial en el mercado. e) Método de Trabajo La tesis tiene la finalidad de desarrollar un análisis de viabilidad integral técnico económico de un proyecto inmobiliario tipo residencial ubicado en el distrito de Pueblo libre, al cual se le aplicó una estrategia comercial para lograr la rentabilidad deseada. / Tesis

El estudio de factibilidad del proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar “El Pedregal”, se sitúa en un terreno conformado por dos lotes idénticos ubicado en Jr. Tomasal en el distrito de Santiago de Surco. La estrategia comercial planteada consiste en desarrollar el proyecto en dos etapas o bloques. El segundo se ejecutará luego de haber vendido todos los inmuebles del primer edificio. El mercado objetivo pertenece al ciclo de vida familiar “Nido Vacío”, actualmente llamados la generación “Babyboomers”, enfocado al nivel socio económico A. Las ventajas de trabajar con este segmento del mercado, es que están en la etapa de disponer de ahorros y no tener otras responsabilidades, como lo son los hijos. Por otro lado el enfoque de este producto es diferente al convencional que se ofrece mercado, pues está determinado por las necesidades propias de parejas o individuos de esa generación. Actualmente la velocidad de venta en el mercado está desacelerada, hay stock acumulado lo que conlleva a remates o la baja del precio. Así que parte de nuestra estrategia para mejorar la productividad y no castigar el precio será enfocarnos en la entrega, puntual o hasta adelantada. Del análisis de la situación del mercado inmobiliario en Lima se consideró, que para iniciar la construcción necesitábamos un total de 6 preventas, lo cual representaría 6 meses más de espera. Es por eso que se decide que lo más conveniente es hacer uso de la línea de crédito antes, para empezar la construcción y finalizarla lo más rápido que se pueda, puesto que si los potenciales clientes tienen que esperar tanto tiempo por tener su producto terminado, empezarían a ver otras posibilidades con productos similares o alternativos. La Rentabilidad Bruta del proyecto es 851,545 USD, con una inversión total de 4,434,867 USD. No obstante, el comportamiento del mercado, junto al escenario nuevo, el momento donde esté ubicado y las nuevas circunstancias del entorno, nos llevaron a la conclusión, que para iniciar la segunda parte será conveniente esperar a la culminación de la primera etapa. Se tendrían que hacer nuevamente ciertas evaluaciones como el precio del mercado, la velocidad de venta, y la tasa de interés de retorno, para poder aterrizar el proyecto en este nuevo contexto. A pesar de tener que recalcular estas variables, habremos ganado muchos puntos a favor con una primera etapa ejecutada, todo el conocimiento adquirido y las lecciones aprendidas, el ahorro en ciertos costos constructivos realizados en la primera etapa, y una muestra terminada exacta del proyecto, que sería más atractivo para los clientes nuevos, lo que podría impulsar con mayor facilidad las pre-ventas, más el hecho de que ya no seríamos nuevos en el negocio, podríamos llegar a un nuevo acuerdo con el banco, con requisitos que jueguen más a nuestro favor. La inmobiliaria se habría hecho de un mejor capital producto de la primera etapa, que nos haría menos dependiente del banco, por ende un mayor porcentaje de utilidades. / Tesis