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Estudio de viabilidad de un proyecto de vivienda multifamiliar en los cerros de Camacho, distrito de Santiago de SurcoVallarino Ramirez - Gastón, Rafael 27 April 2018 (has links)
Este proyecto de inversión, denominado Cerros de Camacho, es el
resultado de identificar un terreno con potencial para el desarrollo de un proyecto
inmobiliario que, a través de un análisis de situación y un estudio de mercado,
permitan desarrollar un producto demandado y lo convierta en un proyecto
rentable y atractivo en la ciudad de Lima.
El terreno se encuentra ubicado en los Cerros de Camacho en el distrito
de Santiago de Surco, con 6,600m2, en donde se pretende desarrollar un
proyecto de vivienda para venta por etapas de 3 torres de 17 pisos y dos sótanos,
más una edificación de 2 niveles para las áreas comunes.
Con un total de 90 departamentos (30 por torre en 15 niveles) y 187
estacionamientos (en 4 niveles), suman 20,134 m2 de área vendible. El
departamento típico tiene 3 dormitorios, zona de servicio, estar familiar y terraza,
con un área de 216 m2.
La zona de los cerros de Camacho es una zona reconocida de viviendas
A1, que posee el privilegio de estar ubicada frente a un exclusivo club de golf y
con una de las mejores vistas hacia la ciudad. Como se trata de terrenos en
cerro, sin habilitación urbana, el precio del terreno continúa bajo en comparación
a otras zonas consolidadas de la ciudad.
Esto permite a los futuros compradores acceder a una vivienda de mayor
metraje del que accederían en otras zonas A1 de la ciudad. Por ejemplo, si en
San Isidro se puede comprar un departamento de 150 m2, con el mismo precio
se podría acceder a un departamento de 230 m2 en los Cerros de Camacho, con
la ventaja adicional de tener una vista impresionante hacia la ciudad.
El perfil del cliente para el proyecto es el siguiente:
. Familias con un ingreso anual entre $80,00 y $100,000
. Estilo de vida sofisticado
. Edad ente 35 y 50, principalmente casado con una familia de 3 a 5
miembros.
. Cultura Show-off
. Clientes que valoran la comodidad y amplitud del departamento.
El elemento diferenciador respecto a la competencia reside en incluir
un servicio de personalización de acabados del departamento, identificando las
variables más solicitadas, brindando asesoría y opciones limitadas. Planteando
un procedimiento que no signifique un incremento en los costos de supervisión
y control durante la construcción, y que satisfaga plenamente al segmento
objetivo.
Los factores de éxito en los que se basará la estrategia del proyecto son
los siguientes:
. Detallada estimación de presupuestos
. Precio de venta por debajo de la competencia
. Servicio de personalización de acabados
. Ubicación y vista inmejorables
. Buena distribución de los departamentos.
. Fuerte presencia en el lugar y seguimiento a las ventas concretadas.
Se estima que la duración de todo el proyecto será de 6 años, con 4
etapas de construcción:
1. Movimiento de Tierras y Habilitación Urbana (9 meses)
2. Edificio Sur + Áreas Comunes (18 meses)
3. Edificio Centro (15 meses)
4. Edificio Norte (15 meses)
La máxima inversión requerida para el proyecto es de $ 5,244,057, durante el
primer año y medio del proyecto, donde el perfil económico se estructura de la
siguiente manera:
Ventas Departamentos 90 465,368.22 41,883,139
Incidencia
1 Terreno 4,786,320 11.43%
2 Construcción 23,586,732 56.32%
3 Gastos Operativos 3,230,437 7.71%
Total egresos 31,603,489 75.46%
Total ingresos 41,883,139
MARGEN ANTES DE IMPUESTOS 10,279,650 24.54%
INGRESOS
EGRESOS
El valor actual neto desprendido del flujo de caja proyectado alcanza los
$ 4,233,219, calculado con una tasa de descuento anual de 15%. Alcanzando
una tasa interna de retorno de 40%.
Esto lo convierte en un proyecto de inversión atractivo, pero se debe
considerar los riesgos asociados a la incertidumbre del entrono durante los 6
años que durará el proyecto y las contingencias que pudieran existir en relación
a las trabas municipales, y una fuerte influencia de los vecinos con una probada
oposición a las nuevas construcciones. / Tesis
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Evaluación del modelo financiero y del modelo de estrategia comercial de un proyecto inmobiliario mixto en Magdalena del MarSan Román Guerra, Rebeca Paula, Valdizán Martínez, José Antonio 09 December 2016 (has links)
Durante la fase de pre factibilidad de un proyecto inmobiliario, se toma en
cuenta los escenarios internos y externos presentes y las proyecciones
macroeconómicas. Sin embargo, durante la fase de desarrollo pueden
presentarse variaciones de los escenarios, por lo cual, se hace necesario
actualizar la información que alimenta la evaluación financiera y revisar si la
estrategia comercial necesita modificaciones con el fin de hacer frente a las
nuevas situaciones. / Tesis
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“Viabilidad y mejora de un desarrollo Inmobiliario de vivienda multifamiliar en el distrito de Pachacamac”López Villagomez, Carlos Alberto Joel 22 March 2018 (has links)
Dentro de la ciudad de Lima existen muchos distritos ya consolidados,
habitados y desarrollados urbanísticamente hablando, pero también existen
distritos que actualmente se encuentran en un inicio o ya en proceso de
desarrollo urbanístico debido a una expansión demográfica que obliga a que
más personas miguen, desde estos distritos consolidados, hacia las periferias
de la ciudad debido a una mayor comodidad y/o muchas veces por cercanía a
su centro de labores.
Este último punto, se puede entender debido a los nuevos desarrollos de polos
industriales que se encuentran generándose en las periferias de la ciudad, lo
cual origina que se genere un incremento de la demanda de infraestructura,
tanto vial como de viviendas.
Este es el caso del distrito de Pachacamac, ubicado al sur de la ciudad de Lima
que colinda con los distritos de Villa El Salvador y Lurín los cuales conforma la
zona denominada LIMA SUR. Pachacamac viene transformándose y
reinventándose mes tras mes debido al incremento de la industria en el distrito
y diversas empresas que se encuentran trasladando su centro de operaciones
al lugar y a distritos vecinos como Lurín y Villa El Salvador.
Dicho esto, se viene observado un gran desarrollo industrial con la aparición de
empresas de mediana y gran envergadura colocando sus plantas de
procesamiento, fabricación de productos, industria química, centro de
operaciones, etc. y muchas veces mudando la planta o local completo desde
otros sitios de la ciudad de Lima hacia la zona de LIMA SUR como Villa El
Salvador, Pachacamac y Lurín. Un caso representativo de esta situación es el
del Canal 4 “América Televisión” que trasladó sus estudios y oficinas desde el
distrito de Barranco a la Av. Manuel Valle en Pachacamac.
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Pero además de ello, una gran cantidad de empresas de venta de productos
manufacturados y de servicios logísticos, se encuentran invirtiendo en la zona
en la construcción de grandes almacenes en donde concentrar sus productos
terminados y/o almacenaje de productos de terceros.
Por esta razón y debido a este impulso en la inversión de medianas y grandes
empresas en la zona, se ha podido observar un incremento de la demanda de
vivienda para un segmento de categoría socio-económico Tipo C, la cual en su
gran mayoría son personas que no residen en la zona y debido a la lejanía de
su vivienda actual, la cual se encuentra en la ciudad de Lima o al norte de esta,
requieren de una vivienda mucho cerca de su centro de trabajo y que tenga
todas las comodidades y sobre todo servicios que encontraría en el centro de
la ciudad.
Debido a ello, la empresa LOPEZ INGENIEROS S.A. CONTRATISTAS
GENERALES, dedicada desde hace más de 17 años en la industria de la
construcción y en el desarrollo de proyectos integrales de ingeniería y
arquitectura desea incorporar un nuevo servicio a su cartera de negocios
enfocado en el área inmobiliaria.
Es por ello, que por el año 2015 la empresa adquirió una serie de terrenos
dentro de lo que se proyectaba a ser una urbanización cerrada la cual estaba
desarrollando LOS PORTALES. La empresa adquirió en ese entonces 8 lotes
de 120m2 cada uno a modo de inversión a futuro.
A finales del año 2016, la empresa recibió un ingreso de capital importante
gracias a las utilidades por trabajos de construcción enfocados a ampliación y
remodelaciones de viviendas residenciales, supermercados y plantas
industriales, por lo cual decidió en enero del 2017 inicial con el estudio de
viabilidad de realizar un proyecto me mediana envergadura sobre los terrenos
adquiridos en el 2015.
La idea inicial de este anteproyecto fue el de realizar un total de 4 edificios que
corresponden a 4 etapas del proyecto global, cada edificio tendría un total de 4
pisos con 8 departamentos y 4 estacionamientos, además de tener un plan de
marketing similar al de su competencia a base de un letrero fuera de la obra y
algunos señalizadores. Con esta información, la empresa decidió contratar los
servicios de un magister en dirección inmobiliaria para que pueda evaluar el
proyecto.
Se procedió a realizar un estado de ganancias y pérdidas, como también un
flujo de caja para el proyecto y de la inversión de la empresa, con lo cual dio un
resultado muy bajo, con una utilidad sobre su inversión alrededor del 8.24%
anual, después de impuestos, la cual se recuperaría en 3.5 años debido a la
velocidad de ventas que se tiene en la zona, esto por causa del escaso
conocimiento de la importancia que el marketing tiene en este tipo de
proyectos.
Viendo que el proyecto simplemente no era viable, teniendo las
consideraciones que los dueños de la empresa tenían para el proyecto, se
procedió a analizar a fondo el anteproyecto para buscar formas de maximizar el
uso del terreno y de los espacios que se tenía, como también generar un plan
de marketing más agresivo, optimizado y más efectivo. Es por ello que el
presente trabajo tiene como fin el cómo se dieron las mejoras respectivas de
optimización de uso del terreno, de producto y de marketing para que el
proyecto sea rentable y viable. / Tesis
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Factibilidad de un proyecto de vivienda multifamiliar "Edificio Vivanco” en Santiago de Surco, utilizando financiamiento de terceros en un nicho de mercado especificoGamarra García, Claudia, Nita Cáceres, Luis Guillermo 26 July 2017 (has links)
La presente tesis tiene como objeto demostrar que es económicamente factible desarrollar un proyecto inmobiliario de viviendas con financiamiento de clientes, inversionistas y préstamos bancarios, empleando una estrategia comercial basada en el conocimiento del target en un nicho específico de mercado con demanda insatisfecha. Para ello, se ha tomado como base el proyecto multifamiliar denominado “Vivanco 252”, ubicado en el distrito de Santiago de Surco, de propiedad de la empresa Grupo Edifikarte SAC.
El terreno donde se construirá el proyecto cuenta con un área de 640 m2 cuyo frente mide 16 ml y fondo 40 ml y está ubicado en una zona Residencial de Densidad Baja (RDB) con edificios multifamiliares de 4 a 5 pisos con áreas de departamentos desde 150 m2 hasta 200 m2. El proyecto está compuesto por una torre de 9 niveles, siete pisos de vivienda y dos pisos en sótano para estacionamientos; contempla un total de 15 departamentos, 10 flats y 5 dúplex, 33 estacionamientos paralelos y 15 depósitos. Se evaluará el proyecto desde su concepción inicial para la compra del terreno, pasando por todas las etapas para el desarrollo del mismo, hasta su venta e inscripción en los Registros Públicos.
Para cumplir con el objetivo de la presente tesis se realiza un análisis de situación y la proyección temporal del macro entorno, analizando variables como la situación mundial, la situación del Perú respecto de los mercados internacionales, la situación interna del Perú y su proyección a lo largo del plazo de desarrollo del proyecto, analizando factores como la situación política, social, económica y empresarial en el Perú; de igual manera, se analiza la situación inmobiliaria en nuestro país, considerando variables como el PBI de la construcción, volumen de la actividad edificadora, niveles de la oferta y demanda inmobiliaria, evolución de las ventas, de los precios y de la morosidad en el mercado inmobiliario / Tesis
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Factibilidad de un proyecto inmobiliario de viviendas en el distrito de Miraflores y sus estrategias comercialesValencia Calderón, Lucia Victoria 03 April 2017 (has links)
Ante un escenario de desaceleración económica del año 2015, en el
que el sector inmobiliario en Lima, cayó 24% en el primer semestre del año
comparado con el mismo periodo del año 2014, en el año 2016 se tiene una
perspectiva más optimista sobre todo a partir del segundo semestre. Luego de
haber superado el proceso electoral para la elección del nuevo presidente de la
República periodo 2016 – 2021 y el ruido político que esto abarca, junto con la
caída de los precios de los minerales y las desalentadoras predicciones del
fenómeno del niño, los peruanos cuentan con mayor confianza para poder
invertir en un inmueble en el largo plazo. / Tesis
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Estrategia comercial y análisis económico de un Proyecto de Edificio Multifamiliar en el distrito de Pueblo LibreVillanueva Maguiña, Ronald Esteban 29 August 2017 (has links)
La presente tesis propone desarrollar la estrategia comercial y análisis de
viabilidad económico de un Proyecto, ubicado en el distrito de Pueblo Libre. La
finalidad es determinar la posible inversión y crecimiento en el mercado inmobiliario
por parte de una empresa constructora e inmobiliaria, en el distrito en mención ubicado
en la Avenida Cipriano Dulanto (La Mar).
La empresa constructora e inmobiliaria GM CONSTRUCTORES fue creada en
el 2010, dedicada a la Venta, Desarrollo y Construcción de viviendas, que cuenta dos
proyectos inmobiliarios culminados en el distrito de Jesús María, que tiene el interés
de desarrollar en el distrito de Pueblo Libre y obtener un posicionamiento en el
mercado, para cual tendrá que utilizar herramientas y estrategias de marketing,
presentado en la tesis.
Primero se analizara cómo influye el entorno macro económico, sector
construcción e inmobiliario, político y social al proyecto.
Luego se analizara la competencia, debido que el proyecto en estudio se
encuentra en un sector consolidado, no es necesario realizar un estudio de mercado
detallado. Solo es necesario revisar la oferta inmobiliaria de los competidores más
cercados. Asimismo analizar los beneficios que deberá ofrecer el proyecto propuesto
por encima de la competencia, permitiéndonos descubrir los atributos esenciales que
valoran nuestros clientes, determinando la característica del producto, promoción,
plaza y fijación de precio del departamento.
En la evaluación y elección del terreno para el proyecto, se evaluara la
posibilidad de compra de un terreno ubicado en Av. Cipriano Durante (Av. La Mar),
debido que esta cerca a centro comerciales, Universidades, accesibilidad a avenidas
principales y parámetro urbanístico para 20 pisos, que valora el cliente y rentabiliza el
proyecto.
Para el desarrollo del plan de Marketing, se establecerá la segmentación y
Targenting, así como el marketing mix en términos de producto, precio, promoción y
plaza, con su respectiva estrategia e innovaciones, que nos diferencia de los
competidores.
Finalmente, en el estudio de viabilidad económico y financiero, se realizara en
base al flujo de caja de los ingresos y egresos, correspondiente a sus costos
operativo y administrativo, obteniéndose los valores de TIR, VAN, para concluir que el
proyecto es viable. En el análisis de sensibilidad se basara en la velocidad de venta,
como en la variables críticas que son el costo de construcción y precio promedio de
venta de departamento. / Tesis
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Estudio de Factibilidad Técnico Económico-Financiero del Proyecto Inmobiliario del Multifamiliar Residencial La RosaCayo León, Luis Darío 05 September 2017 (has links)
Las circunstancia que motiva a realizar la presente tesis son los nivel de
incertidumbre con respecto a la factibilidad del proyecto materia de estudio; y
que se encuentra en proceso de construcción; debido a factores tanto internos
como internos, siendo el caso que se trata de un edificio de departamentos en
el distrito de Jesús María, al cual es necesario verificar la idoneidad de la
propuesta de negocio del mismo, identificando sus inconsistencias, tanto de
índole constructivo como estratégico y si el mismo es rentable tal como se ha
planteado; ello con el fin de realizar las propuestas correctivas para que el
proyecto mencionado sea factible.
El objeto de esta tesis es la de elaborar el estudio de factibilidad técnico
económico-financiero del proyecto inmobiliario del multifamiliar “RESIDENCIAL
LA ROSA”, el cual se viene llevando a cabo en el pasaje José Quiñones Nº119,
Distrito de Jesús María, Provincia y Departamento de Lima, con el fin de
determinar las mejores estrategias constructivas y de marketing inmobiliario
para obtener la rentabilidad más alta del proyecto en el menor tiempo posible
con estándares aceptables en el retorno de inversión y de eco sostenibilidad
urbana.
El objetivo de la presente tesis es la de determinar si el proyecto tal
como está concebido es rentable o no; y que en caso de no ser rentable
identificar las causas y establecer las nuevas estrategias constructivas,
mercadeo inmobiliario, costos, calidad y tiempo, que permitan obtener
márgenes de rentabilidad aceptables dentro de parámetros de eco
sostenibilidad.
En el tema constructivo, el objetivo es reducir el costo de construcción a
través del diseño e implantación de un plan de gestión debiéndose obtener una
TIR mínima establecida por el mercado financiero para el respectivo rubro de
negocios y con un VAN mayor a cero (0), en un plazo máximo de 18 meses
luego de iniciada las obras.
El proceso de la metodología de la presente tesis se describe a
continuación:
Primero.- Se procede a analizar los antecedentes macro económicos del
sector inmobiliario, con el propósito de comprender la coyuntura existente en el
que se está desarrollando el proyecto materia de estudio.
Segundo.- Se profundiza en las características puntuales de la zona en
la que se ubica dicho proyecto a fin de determinar los aspectos a tomar en
cuenta con respecto a las oportunidades y riesgos que existen en el distrito y
que influyen en el planeamiento estratégico del negocio. Para ello se elabora la
información básica que condicionará las características de dicho proyecto, tal
como, demanda cuantitativa potencial y perfil de la demanda. Igualmente se
identifica la oferta cuantitativa y cualitativa existente con el propósito de
entender la competencia.
Tercero.- Como se trata de un proyecto en proceso, en función a los
precios de venta propuestos, las unidades inmobiliarias se someten a
simulaciones de pago a fin de determinar si dichos productos son asequibles
financieramente por el segmento seleccionado y según ello, realizar
modificaciones de acabados y modificaciones mínimas de diseño que influyan
en los costos y la velocidad de ventas.
Cuarto.- Una vez identificado el segmento meta, su perfil, capacidad de
pago y conociendo los costos fijos, tales como, los costos de inversión y gastos
generales, se realiza la ingeniería inversa de los costos directos de obra para
identificar aquellos puntos en los que se podría ser más eficiente en la
implementación del mismo.
Igualmente se analiza la factibilidad del proyecto tal como está
planteado, en base a sus fortalezas, oportunidades, riesgos y debilidades
presentes, se propondrán alternativas si es que se amerita; en torno a la
estratégica de mercado basada en una mejor comprensión del comportamiento
del entorno urbano y las oportunidades que este brinda a fin de obtener una
máxima rentabilidad con riesgos menores. / Tesis
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Evaluación económica, financiera y comercial de un proyecto multifamiliar en Chacarilla del Estanque, distrito de San Borja Lima PerúOrbegoso Aspíllaga, Alonso de 06 May 2017 (has links)
La empresa Constructora Tres Cruces es propietaria de un terreno de 836m2 ubicado en la Av. Velasco Astete N. 935, en la urbanización Chacarilla del Estanque del distrito de San Borja. En el año 2013 se desarrolló un proyecto inmobiliario para la venta de 15 viviendas multifamiliares y se obtuvo la Licencia de Construcción, aunque no se iniciaron las obras por decisión de sus accionistas debido a la incertidumbre que comenzó a existir sobre el mercado y la velocidad de ventas. El terreno, los proyectos de arquitectura, especialidades y permisos municipales se encuentran hace 30 meses a la
venta.
Por otro lado, en el presente, se están proyectando circunstancias positivas en el entorno macroeconómico y político del país, razón por la cual los propietarios quieren estudiar su relanzamiento. Además hubo un cambio en la normativa municipal que se aplica a nuestra zona, y desde enero 2016 se permiten hacer departamentos más pequeños, lo cual es definitivamente una oportunidad. Como este análisis tiene un carácter académico, consideraremos que el suscriptor lidera una empresa consultora y desarrolladora inmobiliaria que tiene amplia experiencia en el campo de la gestión y gerencia de proyectos y ha sido contratada para realizar la tarea inicial de evaluación. / Tesis
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Propuesta de mejora de un proyecto inmobiliario a partir de su situación actual : Zafiro BarrancoCotera Cerrón, Carla Karina, Granados Sáenz, Noel Alonso 13 May 2017 (has links)
El terreno sobre el cual se construirá el proyecto tiene una extensión de 714.50 m2 y conforma un lote que posee un frente de 35.60 metros por el Jr. Rosendo Vidaurre 639-641 (Av. Paseo la República Cuadra 64) y otro frente de 26.00 metros por el Jr. Buenaventura Aguirre n° 415-417-421-499, distrito de Barranco, Departamento de Lima. El precio pagado por el terreno fue de US$ 2´207,812.50 lo cual significa un costo aproximado de US$ 3.090 por metro cuadrado.
La propuesta inicial de este proyecto, tenía como target objetivo a los segmentos A, B+. Este segmento poblacional busca un producto de calidad en zonas que le permitan desarrollar su estilo de vida moderno, lo cual se ve reflejado en la ubicación estratégica del proyecto, en el límite distrital de Barranco colindando con los distritos de Miraflores y Santiago de Surco. Sin embargo, la coyuntura inmobiliaria actual, traducida en baja velocidad de ventas, (Aproximadamente 0.9 unidades/mes) permitió que se pensara en hacer un replanteamiento del proyecto, tanto en producto como en redefinición de los target principal y secundario. / Tesis
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Propuesta de viabilidad de un proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar en el distrito de BreñaLarrauri Echevarría, Andrea Carolina, Yábar Paredes, Yessica Edith. 16 December 2015 (has links)
La presente tesis propone revisar la viabilidad de la edificación de un
edificio multifamiliar en el distrito de Breña. Para ello, se ha tomado como base
el proyecto Class de la empresa peruano chilena Paz Centenario, pero
analizando los motivos por lo cual no ha podido despegar en ventas desde
hace más de un año desde su lanzamiento.
Para los fines de este análisis se ha dividido la tesis en seis capítulos, el
primero revisando la situación actual en el macro y micro entorno el cual sitúa
al país en una etapa saludable en términos de crecimiento inmobiliario
enfocando que aún existe demanda insatisfecha. Asimismo reiterando que es
necesario seguir cuidando ciertas variables críticas para no entrar en un espiral
de burbuja inmobiliaria como sucedió en otros países.
El segundo capítulo es el estudio de mercado realizado en el distrito de
Breña y distritos aledaños como los escogidos en el Cercado de Lima,
revisando de esta manera las fortalezas y debilidades de los competidores y los
productos cercanos al nuestro. Asimismo analizar los beneficios que deberá
ofrecer el proyecto propuesto por encima de la competencia. Ello permitirá
descubrir las variables esenciales para rentabilizar al máximo un proyecto. El
tercer capítulo se trata de un resumen de Paz Centenario como empresa,
comentando así la solidez de la Empresa y de sus accionistas.
El cuarto capítulo es el plan de Marketing, partiendo del análisis de
mercado realizado en el segundo capítulo. En el plan de Marketing se revisa la
segmentación y targeting, así como el marketing mix en términos de producto,
precio, promoción y plaza.
El quinto capítulo es la evaluación y definición final del producto. En este
capítulo se explica a detalle las diferencias de la propuesta brindada en la tesis
versus el producto inicial lanzado por Paz Centenario, de esta manera se
optimizan ratios, áreas construidas, áreas libres, entre otros, con el propósito
de marginar lo máximo posible.
Por último, en el sexto capítulo se realiza el estudio de viabilidad
económico y financiero en base al flujo de caja y al cálculo de la tasa de riesgo
del producto nuevo que se está proponiendo y sobre el cual hemos numerado
sus ventajas sobre Class Breña en el capítulo 5. Teniendo como resultado un
producto totalmente rentable dado sus precios asequibles, producto con
buenos acabados, variedad de tipos, atractivas zonas comunes y mejoras en la
cabida arquitectónica sobretodo. De igual manera se ha realizado un análisis
de sensibilidad para determinar cuáles son las variables críticas a vigilar para
seguir manteniendo el proyecto como rentable. / Tesis
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