Se ha estudiado el estilo de vida y las actividades de consumo de lo que se define como el nivel socioeconómico B de Lima Metropolitana, específicamente en la zona de Santa Beatriz, distrito de Cercado de Lima. Debido a la proximidad de Santa Beatriz con los distritos de Lima Moderna y la conectividad que le otorgan las principales vías metropolitanas con el resto de la ciudad, se reconoce un gran potencial para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Después de realizar una segmentación y analizar el mercado potencial, definimos como público objetivo a parejas jóvenes sin hijos (hogares en formación) y a familias con hijos mayores (hogares en desmembramiento). El producto se ha diseñado para satisfacer las necesidades de los mercados metas definidos y con las áreas comunes que éstos más valoran. En consecuencia se tienen departamentos, en su mayoría de dos y tres dormitorios, los cuales se desarrollan en 18 niveles del proyecto. Con el fin de aprovechar la densidad empresarial de la zona, se han destinado los dos primeros niveles para uso comercial, en el primero se desarrollan locales comerciales de característica zonal como cafeterías, librerías, etc.; y en el segundo nivel, se ha destinado toda la planta al uso de oficinas orientadas al coworking. Ambos niveles conforman el zócalo del proyecto, los cuales se ven beneficiados por el tránsito vehicular y peatonal a su vez sirven de barrera para los niveles de vivienda. Así mismo permite aprovechar las visuales hacia el Parque Cervantes y el Parque de la Reserva. A pesar de haberse definido un nicho de oportunidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, la empresa que va a desarrollarlo no cuenta con la experiencia en este segmento de mercado. Sin embargo tiene experiencia en el NSE A y en la construcción de grandes edificios de vivienda. La inversión requerida para este proyecto es de S/. 44´951,027.63 y tiene una duración de 65 meses. Con la condición de velocidad de ventas de 2.5 unidades por mes, se espera una recuperación de la inversión a partir del mes 54. Finalmente se espera que el sector construcción recupere su crecimiento este año para que las variables consideradas de alto riesgo, como la velocidad de ventas, no se vean dramáticamente afectadas e impacten en la utilidad del Proyecto. / Tesis

En los últimos años, la sensación de que convertirse en víctima era demasiado común ha llevado a los hogares a pensar en la delincuencia como uno de los problemas más graves del país. Sin embargo, las tasas de victimización no son homogéneas en una misma región. Si se toma el caso de Perú, la disparidad espacial de la victimización sucede en diferentes niveles regionales: provincias, áreas interdistritales y distritos. A pesar de esta disparidad espacial, este aspecto ha sido incluido pocas veces en los trabajos sobre victimización o criminalidad de América Latina. Por ello, el objetivo de este trabajo es incorporar este aspecto para evaluar su importancia en la probabilidad de victimización de Lima Metropolitana. La incorporación del lugar en donde ocurre el crimen se hace mediante la introducción de las características distritales de donde ocurrió el delito siempre que este haya ocurrido en el mismo distrito que reside la víctima. Esta limitación reduce el número de crímenes que se puede analizar. Finalmente, se eligió los crímenes de robo de vivienda y maltrato en el hogar. Las hipótesis es que las características comunales del lugar en donde ocurre el crimen, controlando por las características individuales de la víctima, tiene un efecto en la victimización. La metodología que se propone es el modelo jerárquico LOGIT que permite la incorporación de los aspectos individuales y comunales en la ecuación de probabilidad de victimización. Se tiene como fuente principal a la Encuesta Nacional de Programas Estratégicos de los años del 2010 al 2015 y las bases del CENACOM, CENEC, Censo Penitenciario, SISFOH y RENAMU. Los resultados muestran que las características individuales y las características contextuales afectan de forma independiente a la probabilidad de robo de vivienda, pero en el caso de maltrato en el hogar, las características individuales y las interacciones de estas con las contextuales afectan la probabilidad de victimización. Es decir, las características contextuales son los canales por las que las características individuales afectan la probabilidad de ser maltratado en el hogar. Los aportes de la investigación son dos: la incorporación del aspecto espacial al crimen, la evaluación de dos teorías simultáneamente y el uso de los modelos jerárquicos para corrección de los errores macro-distritales. / Tesis

El estudio de factibilidad del proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar “El Pedregal”, se sitúa en un terreno conformado por dos lotes idénticos ubicado en Jr. Tomasal en el distrito de Santiago de Surco. La estrategia comercial planteada consiste en desarrollar el proyecto en dos etapas o bloques. El segundo se ejecutará luego de haber vendido todos los inmuebles del primer edificio. El mercado objetivo pertenece al ciclo de vida familiar “Nido Vacío”, actualmente llamados la generación “Babyboomers”, enfocado al nivel socio económico A. Las ventajas de trabajar con este segmento del mercado, es que están en la etapa de disponer de ahorros y no tener otras responsabilidades, como lo son los hijos. Por otro lado el enfoque de este producto es diferente al convencional que se ofrece mercado, pues está determinado por las necesidades propias de parejas o individuos de esa generación. Actualmente la velocidad de venta en el mercado está desacelerada, hay stock acumulado lo que conlleva a remates o la baja del precio. Así que parte de nuestra estrategia para mejorar la productividad y no castigar el precio será enfocarnos en la entrega, puntual o hasta adelantada. Del análisis de la situación del mercado inmobiliario en Lima se consideró, que para iniciar la construcción necesitábamos un total de 6 preventas, lo cual representaría 6 meses más de espera. Es por eso que se decide que lo más conveniente es hacer uso de la línea de crédito antes, para empezar la construcción y finalizarla lo más rápido que se pueda, puesto que si los potenciales clientes tienen que esperar tanto tiempo por tener su producto terminado, empezarían a ver otras posibilidades con productos similares o alternativos. La Rentabilidad Bruta del proyecto es 851,545 USD, con una inversión total de 4,434,867 USD. No obstante, el comportamiento del mercado, junto al escenario nuevo, el momento donde esté ubicado y las nuevas circunstancias del entorno, nos llevaron a la conclusión, que para iniciar la segunda parte será conveniente esperar a la culminación de la primera etapa. Se tendrían que hacer nuevamente ciertas evaluaciones como el precio del mercado, la velocidad de venta, y la tasa de interés de retorno, para poder aterrizar el proyecto en este nuevo contexto. A pesar de tener que recalcular estas variables, habremos ganado muchos puntos a favor con una primera etapa ejecutada, todo el conocimiento adquirido y las lecciones aprendidas, el ahorro en ciertos costos constructivos realizados en la primera etapa, y una muestra terminada exacta del proyecto, que sería más atractivo para los clientes nuevos, lo que podría impulsar con mayor facilidad las pre-ventas, más el hecho de que ya no seríamos nuevos en el negocio, podríamos llegar a un nuevo acuerdo con el banco, con requisitos que jueguen más a nuestro favor. La inmobiliaria se habría hecho de un mejor capital producto de la primera etapa, que nos haría menos dependiente del banco, por ende un mayor porcentaje de utilidades. / Tesis

El terreno y el lugar elegido: La tendencia cada vez más de los limeños del sector A de tener una segunda o tercera vivienda da la posibilidad a pensar en proyectos inmobiliarios rentables a un radio en tiempo de una hora y media fuera de la ciudad. He elegido el sur de la ciudad puesto que es la tendencia de expansión natural de Lima metropolitana, debido a la facilidad de accesos y la gran cantidad de distritos y ciudades pequeñas que cada vez crecen más. La conurbación urbana entre Lima y Cañete es cuestión de tiempo puede pasar 15 años aproximadamente para que esto suceda, y esto es una ventaja a largo plazo puesto que la ubicación de esta propiedad podría convertirla en la primera vivienda. Las ciudades crecen y saturan a las personas, el respiro a las afueras es algo que sucede en las grandes ciudades como Nueva York, Río de Janeiro, Londres y Madrid. Por lo tanto la posibilidad de convertirse de 2da a 1ra vivienda en un lugar más tranquilo es interesante. He elegido la zona de La Rinconada de Mala, un lugar seguro de aspecto muy campestre rodeado de pequeños cerros, sin contaminación visual, sin ruidos molestos de la ciudad y carretera, con perspectiva hacia el mar. El terreno además se encuentra protegido en altura para una posible inundación causado por el desborde del río Mala. El terreno no cuenta con los servicios básicos y es por eso motivo que da la oportunidad de plantear un proyecto autosostenible. La idea de negocio: Se ha propuesto el desarrollo de un concepto de condominio exclusivo de campo en una hectárea con la idea de habilitar los lotes y vender los terrenos con casas construidas. La duración de proyecto desde inicio del diseño hasta la proyección de la última venta es de 27 meses. La idea de proyecto: Se ha planteado la idea de tener 12 lotes de 600m2 con casas personalizadas de 155m2 aproximadamente con accesos a áreas comunes y recreativas tipo club. Se tiene clara la idea de no tener competencia y es por esa intención que se ha diseñado 04 tipologías personalizables, con buen diseño de arquitectura. También se ha incluido la idea de tener equipada la casa por completo y se plantea la elección de packs que ofrecen mobiliario, electrodomésticos, paisajismo, mini huerto, iluminación, juegos para niños, chimenea, parrilla y protección solar para mamparas y vidrios. El concepto de diferenciación es importante y ofrecer el producto a un precio competitivo también lo es. El condominio y las casas deben funcionar de manera autosostenible, puesto que utilizará paneles solares para proveerse de energía, un pozo de agua para abastecerse de agua a 35 metros de profundidad y se construirán pozos sépticos y de percolación para el desague de las casas y condominio. La intención es captar a un público que le guste estar en contacto con la naturaleza y que tenga la posibilidad de aprovechar el mar por la cercanía. Dar posibilidades es la intención, a continuación una lista de algunas: • El respiro y tranquilidad fuera de la ciudad. • Deportes en zonas campestres: bicicleta, treking, moto, escalada. • Deportes en mar: tabla, paddle, kayac. • Proveerse de productos alimenticios de calidad en un importante mercado en Mala • Cultivo de fruta y diferentes especies por la buen clima y tierra del valle. • Poder utilizarse como punto intermedio estratégico de comunicación entre Ica y Lima. • Tener acceso a diferentes playas. / Tesis

a) Alcance del proyecto El Proyecto Inmobiliario tipo residencial consta de un edificio multifamiliar, desarrollado sobre un área de terreno de 263.74 m2, se proyecta en un área construida de 1380.56.00 m2 y dejando un área libre de 88.62 m2 (33.6%). El edificio cuenta con 06 pisos teniendo un total de 12 unidades inmobiliarias de departamentos con áreas desde 80m2 hasta los 158.30m2, y un total de 08 unidades de estacionamiento. b) Ubicación Geográfica El Proyecto está ubicado en el distrito de Pueblo Libre en la Av. Colombia N° 513, siendo un lugar residencial estratégico, cerca de los mejores servicios comerciales, educativos y culturales del distrito (equipamiento urbano). c) Situación económica nacional e internacional La coyuntura económica actual del país, influye de manera significativa en el sector de la construcción e inmobiliario, sin embargo, las empresas siguen optando en invertir en proyectos inmobiliarios tipo residenciales debido a la alta demanda de vivienda en el país. En esta tesis realizaremos una estrategia técnico y comercial haciendo un análisis económico del proyecto para lograr la rentabilidad esperada. d) Análisis de la competencia inmobiliario Realizaremos un análisis de la competencia para obtener la información de la demanda, ofertas, capacidades y estrategias, de esta manera obtendremos información del mercado que permitirá definir nuestro público objetivo (Target), para lograr definir nuestro producto final inmobiliario, logrando así una mejor estrategia comercial en el mercado. e) Método de Trabajo La tesis tiene la finalidad de desarrollar un análisis de viabilidad integral técnico económico de un proyecto inmobiliario tipo residencial ubicado en el distrito de Pueblo libre, al cual se le aplicó una estrategia comercial para lograr la rentabilidad deseada. / Tesis

Este proyecto de inversión, denominado Cerros de Camacho, es el resultado de identificar un terreno con potencial para el desarrollo de un proyecto inmobiliario que, a través de un análisis de situación y un estudio de mercado, permitan desarrollar un producto demandado y lo convierta en un proyecto rentable y atractivo en la ciudad de Lima. El terreno se encuentra ubicado en los Cerros de Camacho en el distrito de Santiago de Surco, con 6,600m2, en donde se pretende desarrollar un proyecto de vivienda para venta por etapas de 3 torres de 17 pisos y dos sótanos, más una edificación de 2 niveles para las áreas comunes. Con un total de 90 departamentos (30 por torre en 15 niveles) y 187 estacionamientos (en 4 niveles), suman 20,134 m2 de área vendible. El departamento típico tiene 3 dormitorios, zona de servicio, estar familiar y terraza, con un área de 216 m2. La zona de los cerros de Camacho es una zona reconocida de viviendas A1, que posee el privilegio de estar ubicada frente a un exclusivo club de golf y con una de las mejores vistas hacia la ciudad. Como se trata de terrenos en cerro, sin habilitación urbana, el precio del terreno continúa bajo en comparación a otras zonas consolidadas de la ciudad. Esto permite a los futuros compradores acceder a una vivienda de mayor metraje del que accederían en otras zonas A1 de la ciudad. Por ejemplo, si en San Isidro se puede comprar un departamento de 150 m2, con el mismo precio se podría acceder a un departamento de 230 m2 en los Cerros de Camacho, con la ventaja adicional de tener una vista impresionante hacia la ciudad. El perfil del cliente para el proyecto es el siguiente: . Familias con un ingreso anual entre $80,00 y $100,000 . Estilo de vida sofisticado . Edad ente 35 y 50, principalmente casado con una familia de 3 a 5 miembros. . Cultura Show-off . Clientes que valoran la comodidad y amplitud del departamento. El elemento diferenciador respecto a la competencia reside en incluir un servicio de personalización de acabados del departamento, identificando las variables más solicitadas, brindando asesoría y opciones limitadas. Planteando un procedimiento que no signifique un incremento en los costos de supervisión y control durante la construcción, y que satisfaga plenamente al segmento objetivo. Los factores de éxito en los que se basará la estrategia del proyecto son los siguientes: . Detallada estimación de presupuestos . Precio de venta por debajo de la competencia . Servicio de personalización de acabados . Ubicación y vista inmejorables . Buena distribución de los departamentos. . Fuerte presencia en el lugar y seguimiento a las ventas concretadas. Se estima que la duración de todo el proyecto será de 6 años, con 4 etapas de construcción: 1. Movimiento de Tierras y Habilitación Urbana (9 meses) 2. Edificio Sur + Áreas Comunes (18 meses) 3. Edificio Centro (15 meses) 4. Edificio Norte (15 meses) La máxima inversión requerida para el proyecto es de $ 5,244,057, durante el primer año y medio del proyecto, donde el perfil económico se estructura de la siguiente manera: Ventas Departamentos 90 465,368.22 41,883,139 Incidencia 1 Terreno 4,786,320 11.43% 2 Construcción 23,586,732 56.32% 3 Gastos Operativos 3,230,437 7.71% Total egresos 31,603,489 75.46% Total ingresos 41,883,139 MARGEN ANTES DE IMPUESTOS 10,279,650 24.54% INGRESOS EGRESOS El valor actual neto desprendido del flujo de caja proyectado alcanza los $ 4,233,219, calculado con una tasa de descuento anual de 15%. Alcanzando una tasa interna de retorno de 40%. Esto lo convierte en un proyecto de inversión atractivo, pero se debe considerar los riesgos asociados a la incertidumbre del entrono durante los 6 años que durará el proyecto y las contingencias que pudieran existir en relación a las trabas municipales, y una fuerte influencia de los vecinos con una probada oposición a las nuevas construcciones. / Tesis

El presente trabajo está ubicado en la exclusiva urbanización de La Pradera en el distrito de La Molina. Este lugar se caracteriza por su exuberante naturaleza, buen clima y seguridad lo cual es un factor muy importante para el desarrollo de este tipo de propuestas. El proyecto se trata de una lotización para un condominio, donde se busca ofrecer bienestar para toda la familia, la cual junto a la presencia de actividades deportivas y orientación hacia un estilo de vida saludable forman parte fundamental de la propuesta. Este proyecto inmobiliario de lotización en la Pradera de la Molina está dirigido hacia el sector A, específicamente se ha visualizado que este proyecto está dirigido a familias jóvenes de clase A donde las cabezas de familia probablemente son provenientes de familias nucleares que ya han vivido dentro de esta zona del distrito de la Molina y Surco, que desean proveer a su familia con un estilo de vida cerca de la naturaleza y espacios amplios y seguros. Después de haber realizados distintas investigaciones, sea a través de encuestas realizadas por nosotras mismas o estadísticas de estudios de marketing se definió el marketing mix. La lotización para el condominio de La Pradera, está compuesto por 47 lotes de 675m2 en promedio cada lote. Cuenta con una amplia área deportiva, con canchas de losa, gimnasio y piscina semi olímpica techada, salones de baile y yoga, así como un circuito para trotar o montar bicicleta en la parte alta del PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ MAESTRIA EN GESTION Y DIRECCION DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS CONDOMINIO DE LOTES, LA PRADERA MILAGROS AGUILAR / ELLEN REYES terreno. Es así como todo este equipamiento se encuentra rodeado de naturaleza acercando al usuario a un estilo de vida más saludable y activo. Por otro lado, cabe señalar que el distrito de La Molina se caracteriza por un buen clima casi todo el año, haciendo más favorable las actividades al aire libre y genera un espacio agradable. Como resultado se tiene un proyecto de lotes con áreas comunes y verdes. El terreno cuenta con 5 hectáreas, las cuales se han desarrollado dentro de un área vendible de 31,725m2, área verde que rodea cada lote, las zonas deportivas y un cerco perimetral en todo el terreno de 16,030m2 y un área deportiva 1,865m2. Se estima una duración de 52 meses, con una velocidad promedio de 1 lote/mes. El VAN es de $ 3´512,610 y se calcula una inversión de $ 21´360,627 la cual incluye la compra del terreno y la habilitación de los lotes con áreas comunes. En este caso los propietarios del terreno forman parte del proyecto y de esta manera se les va pagando los lotes según la venta, así como también algunos lotes. La inversión se cubre a través de las ventas las cuales están proyectadas en 2 etapas. Después de investigar el mercado, se encontró este nicho de negocio que satisface a una parte de la población, interesada en un estilo de vida más saludable y deportivo; el cual le permite pasar tiempo en familia rodeado de naturaleza. Consideramos que este es un modelo de negocio exitoso de venta de lotes para el NSE A, el cual estará satisfecho de contar con una oferta como esta. / Tesis

En Lima Metropolitana se tiene un déficit de viviendas que llega casi a los 400 mil hogares en el 2023, siendo cada vez más difícil adquirir una vivienda, por diversos factores como la situación económica del país, incremento de las tasas de crédito hipotecario, inflación, disminución del poder adquisitivo de las familias, incremento de los precios de m2 de venta de departamentos, entre otros. En consecuencia, el alquiler de viviendas es una alternativa para satisfacer esta necesidad. De los 2.6 millones de hogares limeños, se ha estimado que el 22% viven en alquiler, representando un mercado que crece entre un 2 a 3% por año por el encarecimiento del financiamiento de venta de viviendas. Esta situación convierte a los proyectos de renta residencial o multifamily en una oportunidad para mitigar esta necesidad, toda vez que brindan un servicio de alta calidad habitacional frente a un alquiler tradicional, beneficios de ubicación, conectividad, seguridad y comodidad para los arrendatarios; así como, se configuran como inversiones atractivas para los inversionistas de grandes capitales por ser activos de bajo riesgo con flujos más estables y resilientes frente a ciclos económicos difíciles. Por lo expuesto, el presente trabajo de tesis aborda los conceptos y evaluación de la viabilidad de un multifamily, identificando los desafíos normativos, financieros, tributarios y comerciales de su aplicación en Lima Metropolitana, evaluando la viabilidad de este modelo de negocio en el Cercado de Lima, lo cual será un documento imprescindible de análisis para los desarrolladores inmobiliarios que deseen apostar por este modelo de negocio que tiene éxito en el ámbito internacional. / In Metropolitan Lima, there is a housing deficit that will reach almost 400 thousand homes in 2023, being increasingly difficult to acquire a home, for several factors like the economic situation of the country, increase in mortgage rates, inflation, reduction of the family purchasing power, increase in the prices of m2 of apartment sales, among others. Consequently, rental housing is an alternative to satisfy this need. Of the 2.6 million households in Lima, it has been estimated that 22% live in rented housing, representing a market that is growing by 2 to 3% per year as a result of the rising cost of financing the sale of housing. This situation makes residential rental or multifamily projects an opportunity to mitigate this need, since they provide a high quality housing service compared to traditional rentals, location benefits, connectivity, security and comfort for tenants; as well as, they are attractive investments for large capital investors because they are low-risk assets with more stable and resilient flows in times of difficult economic cycles. Therefore, this thesis contains the concepts of the development of a multifamily, identifying the regulatory, financial, tax and commercial challenges of its application in Metropolitan Lima, evaluating the viability of this business model in the Cercado de Lima, which will be an essential document of analysis for real estate developers who wish to bet on this business model that is successful in the international real estate market.

El crecimiento en el sector inmobiliario en nuestro país ha traído como consecuencia que el análisis de la normativa legal que regula el tema de los aportes reglamentarios en los procesos de habilitación urbana recobre suma importancia, pues uno de los problemas que aqueja al desarrollo urbanístico en nuestro país es la informalidad, lo que ha generado que existan áreas de terreno que actualmente vienen siendo usadas para fines urbanos, no obstante que estas áreas de terreno tengan la condición de áreas de uso rural, lo que se ha concretizado con el incumplimiento de los procedimientos administrativos establecidos y de los requisitos que impone la ley vigente sobre el tema objeto de estudio. El objetivo principal del presente artículo es hacer un sucinto recuento de las normas legales relativos a los aportes reglamentarios, para de esta forma conocer de cómo está regulado en nuestro ordenamiento jurídico el tema de los aportes reglamentarios en las habilitación urbana destinadas a fines de vivienda sean estas las regulares, las ejecutadas o las de oficio, y de esta forma demostrar la existencia de vacíos normativos que desde luego deben ser superadas para una mejorar aplicación de la figura objeto de estudio, más aún si se tiene en cuenta que existen figuras jurídicas como la “Redención” que es una opción para reemplazar la obligación de realizar aportes reglamentarios, lo que viene desalentando la entrega y transferencia de áreas para el dominio público como son los aportes reglamentarios, lo que afecta en la realidad urbanística de nuestro país, convirtiéndose ello en la reducción de los espacios públicos. En esta aproximación inicial al presente trabajo podemos decir que, a la fecha, la normativa legal peruana en su rama urbanística, especialmente, en el tema de los aportes reglamentarios es sumamente permisible cuando en los procedimientos administrativos preestablecidos se trata de hacer cumplir los requisitos que exigen las normas legales vigentes que regulan la aprobación del proyecto de habilitación urbana, permitiendo en muchos casos a los particulares adoptar a su libre albedrio la decisión de redimir o no, en dinero, los aportes reglamentarios; pero, además, y esto es lo más grave, en la medida que a lado del procedimiento regular de habilitación urbana se ofrecen vías de regularización que evitan la necesidad de entregar aportes en físico y piden sólo redimirlos o, eximen totalmente de dicha obligación.

La presente tesis, consiste en el desarrollo del proyecto inmobiliario denominado Los Robles, que consiste en la construcción de seis edificios en la ciudad de Arequipa, cuatro en la primera etapa y dos en la segunda. Analizando todas las etapas del proyecto, desde la compra del terreno hasta la venta de los departamentos. / Tesis