No último decênio, as metrópoles brasileiras foram profundamente reconfiguradas pela proliferação de projetos imobiliários de grande porte. O investimento imobiliário, antes fortemente centralizado nas áreas mais valorizadas das metrópoles, irradiou-se também para as periferias e franjas metropolitanas, com importantes repercussões socioespaciais. Esta pesquisa procurou fornecer algumas explicações para esse fenômeno, colocando em foco a crescente penetração das finanças na produção do espaço urbano no Brasil. Desde meados da década de 1990, sucessivos governos, estimulados por organizações privadas ligadas ao setor financeiro, empenharam-se na criação de marcos regulatórios e institucionais favoráveis à circulação do capital financeiro pelo ambiente construído urbano. Esse novo ambiente institucional foi uma peça importante não apenas na ampliação do financiamento habitacional no transcurso da década de 2000, mas também na aproximação do investimento imobiliário com a dinâmica do mercado de capitais. Esta integração entre mercado de capitais e mercado imobiliário ganhou força, primordialmente, com a abertura de capital das principais incorporadoras imobiliárias, ocorrida entre 2005 e 2007, quando grandes fundos de investimento adquiriram participação nessas empresas. Com base em entrevistas, coleta de dados secundários e publicações setoriais, procurou-se, nessa tese, elucidar algumas das implicações desse entrelaçamento das incorporadoras imobiliárias com o mercado de capitais. Observou-se uma profunda mudança nas estratégias empresariais após a emissão de ações e debêntures, o que se explica, em grande medida, pelas exigências de rentabilidade colocadas pelos novos acionistas. A maior parte das empresas adotou políticas agressivas de expansão tanto na escala da metrópole quanto na escala do território, multiplicando seus volumes de lançamentos entre 2005 e 2010. Também ocorreu um aperfeiçoamento das formas de captura de rendas urbanas. Uma análise da atuação dessas incorporadoras no mercado imobiliário de Porto Alegre indicou, além disso, que esse refinamento das estratégias de investimento produziu, de uma parte, uma exacerbação das formas de segregação e fragmentação socioespacial urbana e, de outra, um rearranjo escalar do processo de urbanização. Configura-se, portanto, uma situação em que as metrópoles brasileiras são crescentemente transformadas segundo as determinações e os ritmos ditados pelas finanças, que se beneficiam dos rendimentos produzidos pela reestruturação socioespacial. / Over the past decade, Brazilian cities were thorougly reconfigured by a profusion of large-scale real estate developments. Previously restricted to high-end neighborhoods, real estate investment has expanded to include peripheral and outlying areas of major metropolitan areas, thus producing dramatic socio-spatial effects. The present research provides an explanation for this phenomenon by focusing on the growing penetration of finance into the production of urban space in Brazil. Since the mid-1990s, successive governments, encouraged by private organizations tied to the financial sector, have made an effort to create a regulatory and institutional framework favorable to the circulation of capital in the built environment. This new institutional atmosphere was a key element not only in the growth of mortgage lending in the 2000s, but also in the convergence of real estate investment and the dynamics of capital markets. The integration of capital markets and real estate markets occurred primarily through the initial public offering of large developers between 2005 and 2007, when huge investment funds acquired participation in these firms. Based on interviews, collected data and sectoral publications, this dissertation has attempted to clarify some of the consequences of the links that were forged between developers and capital markets. We observed a profound change in developers strategies after their IPOs, mostly explained by the high yields demanded by investors. Most developers adopted a highly aggressive policy of expansion, both on the scale of the city and on the scale of the territory, multiplying their output between 2005 and 2010. The ways in which urban land rents were extracted had also improved. Our analysis of how these developers have operated in Porto Alegre (southern Brazil) indicates, moreover, that developers finely honed business strategies have, on the one hand, intensified socio-spatial segregation and fragmentation, while on the other, have been responsible for a rescaling of the urbanization process. The outcome is a situation in which metropolitan areas are, to an incresing degree, transformed according the determinations and rhythms dictated by finance capital, which benefits from the returns generated by socio-spatial restructuring.

No último decênio, as metrópoles brasileiras foram profundamente reconfiguradas pela proliferação de projetos imobiliários de grande porte. O investimento imobiliário, antes fortemente centralizado nas áreas mais valorizadas das metrópoles, irradiou-se também para as periferias e franjas metropolitanas, com importantes repercussões socioespaciais. Esta pesquisa procurou fornecer algumas explicações para esse fenômeno, colocando em foco a crescente penetração das finanças na produção do espaço urbano no Brasil. Desde meados da década de 1990, sucessivos governos, estimulados por organizações privadas ligadas ao setor financeiro, empenharam-se na criação de marcos regulatórios e institucionais favoráveis à circulação do capital financeiro pelo ambiente construído urbano. Esse novo ambiente institucional foi uma peça importante não apenas na ampliação do financiamento habitacional no transcurso da década de 2000, mas também na aproximação do investimento imobiliário com a dinâmica do mercado de capitais. Esta integração entre mercado de capitais e mercado imobiliário ganhou força, primordialmente, com a abertura de capital das principais incorporadoras imobiliárias, ocorrida entre 2005 e 2007, quando grandes fundos de investimento adquiriram participação nessas empresas. Com base em entrevistas, coleta de dados secundários e publicações setoriais, procurou-se, nessa tese, elucidar algumas das implicações desse entrelaçamento das incorporadoras imobiliárias com o mercado de capitais. Observou-se uma profunda mudança nas estratégias empresariais após a emissão de ações e debêntures, o que se explica, em grande medida, pelas exigências de rentabilidade colocadas pelos novos acionistas. A maior parte das empresas adotou políticas agressivas de expansão tanto na escala da metrópole quanto na escala do território, multiplicando seus volumes de lançamentos entre 2005 e 2010. Também ocorreu um aperfeiçoamento das formas de captura de rendas urbanas. Uma análise da atuação dessas incorporadoras no mercado imobiliário de Porto Alegre indicou, além disso, que esse refinamento das estratégias de investimento produziu, de uma parte, uma exacerbação das formas de segregação e fragmentação socioespacial urbana e, de outra, um rearranjo escalar do processo de urbanização. Configura-se, portanto, uma situação em que as metrópoles brasileiras são crescentemente transformadas segundo as determinações e os ritmos ditados pelas finanças, que se beneficiam dos rendimentos produzidos pela reestruturação socioespacial. / Over the past decade, Brazilian cities were thorougly reconfigured by a profusion of large-scale real estate developments. Previously restricted to high-end neighborhoods, real estate investment has expanded to include peripheral and outlying areas of major metropolitan areas, thus producing dramatic socio-spatial effects. The present research provides an explanation for this phenomenon by focusing on the growing penetration of finance into the production of urban space in Brazil. Since the mid-1990s, successive governments, encouraged by private organizations tied to the financial sector, have made an effort to create a regulatory and institutional framework favorable to the circulation of capital in the built environment. This new institutional atmosphere was a key element not only in the growth of mortgage lending in the 2000s, but also in the convergence of real estate investment and the dynamics of capital markets. The integration of capital markets and real estate markets occurred primarily through the initial public offering of large developers between 2005 and 2007, when huge investment funds acquired participation in these firms. Based on interviews, collected data and sectoral publications, this dissertation has attempted to clarify some of the consequences of the links that were forged between developers and capital markets. We observed a profound change in developers strategies after their IPOs, mostly explained by the high yields demanded by investors. Most developers adopted a highly aggressive policy of expansion, both on the scale of the city and on the scale of the territory, multiplying their output between 2005 and 2010. The ways in which urban land rents were extracted had also improved. Our analysis of how these developers have operated in Porto Alegre (southern Brazil) indicates, moreover, that developers finely honed business strategies have, on the one hand, intensified socio-spatial segregation and fragmentation, while on the other, have been responsible for a rescaling of the urbanization process. The outcome is a situation in which metropolitan areas are, to an incresing degree, transformed according the determinations and rhythms dictated by finance capital, which benefits from the returns generated by socio-spatial restructuring.

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Le quotidien, tandis qu’une unité de l'espace et de temps est notre dimension de l’analyse, en ayant les pratiques spatiales des sujets sociaux étudiés, alors que le plan analytique, qui nous a permis d'identifier la façon dont le processus de fragmentation socio-spatiale s’exprime dans la production de l'espace urbain, surtout à partir des espaces vécus, donnant du sens et de la signification à des pratiques, qui entourent des relations contradictoires entre l'intérieur et à l'extérieur, avant et après, le changement et la permanence, l'espace et le temps. Sur la base de la réalisation de 22 entretiens et des observations sur le terrain, la recherche a révélé que, dans le discours d'une recherche de sécurité, les personnes interrogées, des habitants des espaces résidentiels fermés de classe moyenne et de l'élite, valorisent et produisent des stratégies de distinction socio-spaciale, auxquelles l'espace est dimension stratégique qui ne se limite pas au cadre d’habiter. Telle recherche modifie les façons de comme ces sujets sociaux connaissent l’urbain et ce qui lui est inhérente, étant la ville de plus en plus vécue et représentée dans les fragments. Cette tendance à la séparation, présente dans les deux villes étudiées, étend également aux pratiques de consommation, ce qui démontre de manière plus significative à São José do Rio Preto, une ville où il y a une plus grande présence de espaces fermés, d’ habitation et de consommation, largement valorisés par les segments de la classe moyenne et de l’élite. À Catanduva, il reste encore des pratiques de consommation «traditionnelles», dans le centre-ville traditionnel. Cependant, quand nous opérons à partir du processus de mise à l'échelle commune, en tenant compte les pratiques des consommations des interviewés de Catanduva qui fréquentent certains centres commerciaux de Sao Jose do Rio Preto, on vérifie que la production de la différenciation socio-spatiale est efficace, mais il exige une transposition de l'échelle intra-urbaine à être considérée dans le contexte des villes non métropolitaines. Nous concluons qu'il ne traite pas de mesurer dans quelle ville le processus se produit avec plus ou moins d'intensité, mais d'identifier les logiques qui guident les processus d'urbanisation dans la période contemporaine. / A produção da diferenciação socioespacial é analisada levando em conta suas dimensões objetivas e subjetivas, a partir da comparação entre duas cidades médias com diferentes níveis de complexidades, Catanduva e São José do Rio Preto-SP. O cotidiano, enquanto unidade de espaço e tempo, é nossa dimensão de análise, tendo as práticas espaciais dos sujeitos sociais pesquisados, enquanto plano analítico, o que nos permitiu identificar como o processo de fragmentação socioespacial se expressa na produção do espaço urbano, sobretudo a partir dos espaços vividos, conferindo sentidos e significados às práticas, que envolvem relações contraditórias entre dentro e fora, antes e depois, mudança e permanência, espaço e tempo. Com base na realização de 22 entrevistas e em observações de campo, a pesquisa revelou que, sob o discurso da busca por segurança, os sujeitos pesquisados, moradores de espaços residenciais fechados de classe média e elite, valorizam e produzem estratégias de distinção socioespacial, nas quais o espaço é dimensão estratégica que não se limita ao âmbito do morar. Tal busca modifica as maneiras como esses sujeitos sociais vivenciam o urbano e aquilo que lhe é inerente, sendo a cidade cada vez mais vivida e representada em fragmentos. Essa tendência à separação, presente nas duas cidades pesquisadas, estende-se também para as práticas de consumo, evidenciando-se de maneira mais significativa em São José do Rio Preto, cidade na qual há maior presença de espaços fechados de moradia e consumo, amplamente valorizados. Em Catanduva, ainda há permanências das práticas tradicionais de consumo, no centro principal da cidade. Porém, quando operamos a partir do processo de articulação escalar, levando em conta as práticas de consumo dos entrevistados de Catanduva que frequentam certos shopping centers de São José do Rio Preto, verifica-se que a produção da diferenciação socioespacial se efetiva, mas exige uma transposição da escala intraurbana para ser apreendido no contexto de cidades não metropolitanas, sobretudo cidades médias nos limiares. Concluímos, assim, que não se trata de medir em que cidade a diferenciação ocorre com maior ou menor intensidade, mas de identificar as lógicas que guiam os processos de urbanização no período contemporâneo. / The production of socio-spatial differentiation is analyzed in this paper considering its objective and subjective dimensions, through the comparison of two midsize cities with different complexity levels, Catanduva and São José do Rio Preto. The daily life, understood as a space-time unity, is our analysis dimension, and the spatial practices of the researched subjects are our analytical plan, which allowed us to identify how the social and spatial fragmentation process is expressed in the production of the urban space. This occurs mainly in relation to the lived spaces, which attributes meaning and significance to the practices that involve contradictory relations between the inside and the outside, the before and the after, the transformation and the continuity, space and time. We conduct our research through 22 interviews and field observations, which revealed that the researched subjects – middle class and elite residents of gate communities -, under the speech of search for security, value and produce strategies of social and spatial distinction, in which the space is a strategic dimension that is not restricted to the scope of inhabiting. This quest modifies the ways these social subjects experience the urbane, with all the things that are connected to it, and in this manner the city is progressively lived and represented in fragments. This tendency to separation, observed in the two researched cities, also reaches the purchasing practices, despite being more significant in São José do Rio Preto, because there are more gated spaces of residence and purchase in this city. In Catanduva, there still are traditional practices of purchasing in the center of the city. However, when we operate in the scale articulation process, considering the purchasing practices of the interviewed subjects that live in Catanduva but attend the shopping centers of São José do Rio Preto, we observe the existence of the differentiation process as well. The difference is that this process requires a transposition of the intra-urban scale in order to be apprehended in the context of non-metropolitan cities, mainly in the case of threshold midsize cities. Our conclusion is that we should not consider the size of the city in order to analyze the process, but to identify the logics that drive the urbanization processes in the contemporary period.