This paper presents a method to value the residential real estate portfolio of an economy by summarizing the future discounted values of the net operating income. The motivation for this choice of subject is the concern for a house bubble in Sweden due to the double-digit rise in housing prices which the economy has experienced during many consecutive years. However, the method is general and can be applied anywhere where relevant statistics is available. The challenge to use an income approach to residential real estate valuation lies in the fact that there is no obvious net operating income, as the owner and the end user is in many cases the same person. To solve this challenge, we determine the maximum possible net operating income by taking the households’ disposable incomes and subtracting their expenses. This will be a fictional value for the maximum possible net operating income or the imputed income for real estate owners. When this fictional net operating income is compared to the mean prices of properties, a maximum potential yield to capital invested in residential real estate is extracted. The current number for this maximal potential yield on the Stockholm market seem to be 6,4 percent, 2017. The main contribution of this paper to the science of economy is that it presents a way to use classical fundamental valuation methods to evaluate the price level of residential real estate, that, due to lack of tangible net operating income is not as straightforward as the valuation of the commercial real estate market.

Made available in DSpace on 2015-04-16T14:48:45Z (GMT). No. of bitstreams: 1 arquivototal.pdf: 1589704 bytes, checksum: d5351b39767d1d7b0ce73bf049bbcfb5 (MD5) Previous issue date: 2011-12-09 / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - CAPES / This study aimed to analyze the influence of future expectations of book-to-market ratio (B/M) and Return on Equity (ROE) as additional variables to the current B/M ratio in explaining the returns of the Brazilian capital market. Primarily, we investigate the contribution of these three fundamentalist variables in explaining changes on stock returns. Comparatively, was also analyzed the explanatory power of traditional asset pricing models formed with proxies for risk factors: beta, size, B/M ratio, momentum and liquidity. Finally, we verified the consistency of the fundamental variables after combinations of these control variables. The population consisted of all non-financial companies with shares traded on the Bolsa de Valores de São Paulo - BOVESPA from January 1995 to December 2010. The forecast variables were estimated by a linear dynamic panel (ARELLANO, BOND, 1991) with a lag. To analyze the contribution of the variables in explaining the returns of the Brazilian market, we used panel data regressions between annual stock returns and the two groups of explanatory variables. Referring to the fundamentalist variables analyzed, we found that when they were used separately as a multifactor model, the future estimates of the B/M ratio and ROE were not statistically significant and had low explanatory power, suggesting that they have no relevance to the explanation of Brazilian stock returns. The expectations of B/M ratio and ROE were also combined with the current B/M ratio, forming an aggregate forecast variable. It was found that this variable was statistically significant and provided a considerable increase in the explanatory power of models that included it. Thus, Hypotheses 2 and 3 that the future expectations of B/M ratio and future expectations of ROE explain part of the variations on stock returns in Brazil cannot be rejected. The B/M ratio was tested as fundamentalist variable as proxy for risk factor, representing an overlapping variable between the two approaches. The results showed that the B/M ratio was positive and statistically significant in both the fundamental approach and the risk factors approach. Furthermore, when combined in the joint models, it contributed as a risk factor and as a component of the aggregate forecast variable. Thus, the Hypothesis 1 that B/M ratio explains part of changes in Brazilian stock returns cannot be rejected. With respect to the proxies of risk factors, we verified the existence of the B/M effect, a reversed momentum effect and a liquidity premium in the Brazilian capital market. In contrast, there was not found a size effect in the period analyzed. Moreover, the results obtained in this dissertation might contribute to the establishment of investment strategies in the stock market, since the B/M ratio plus the forecasts of the B/M ratio and ROE for the following year were able to explain some of the variations on stock returns for the same period. / Este trabalho teve como objetivo analisar a influência das expectativas futuras do índice book-to-market (B/M) e do Retorno sobre o Capital Próprio (ROE) como variáveis adicionais ao índice B/M atual, na explicação dos retornos do mercado de capitais brasileiro. Inicialmente, buscou-se investigar a contribuição dessas três variáveis fundamentalistas na explicação dos retornos das ações. Comparativamente, também foi analisado o poder explicativo de modelos de precificação tradicionais, formados por proxies para fatores de risco: beta, tamanho, índice B/M, momento e liquidez. Por fim, verificou-se a consistência das variáveis fundamentalistas, após combinações com essas variáveis de controle. A população foi composta por todas as empresas não-financeiras, com ações negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo BM&FBOVESPA, no período de 1º de janeiro de 1995 a 31 de dezembro de 2010. As variáveis de previsão foram estimadas por meio de um painel linear dinâmico (ARELLANO; BOND, 1991), com uma defasagem. Para a análise da contribuição das variáveis na explicação dos retornos do mercado brasileiro, foram utilizadas regressões com dados em painel entre os retornos anuais das ações e os dois grupos de variáveis explicativas. Quanto às variáveis fundamentalistas analisadas, verificou-se que, quando utilizadas separadamente, na forma de modelo multifatorial, as estimativas futuras do índice B/M e do ROE foram estatisticamente não significativas e apresentaram baixo poder explicativo, não se mostrando relevantes para a explicação dos retornos das ações brasileiras. As expectativas do B/M e do ROE também foram combinadas com o índice B/M observado, formando uma variável de previsão agregada. Constatou-se que essa variável foi estatisticamente significativa e proporcionou um aumento considerável na capacidade explicativa dos modelos que a incluíram. Diante disso, as hipóteses 2 e 3 da dissertação, de que a expectativa futura do índice B/M e a expectativa futura do ROE explicam parte das variações dos retornos das ações brasileiras, não podem ser rejeitadas. O índice B/M foi testado como variável fundamentalista e como proxy para fator de risco, constituindo uma variável de sobreposição entre as duas abordagens. Os resultados evidenciaram que o índice B/M foi positivo e estatisticamente significativo, tanto nos modelos da abordagem fundamentalista, como nos modelos de fatores de risco. Além disso, quando inserido nos modelos conjuntos, verificou-se a sua contribuição como fator de risco, bem como componente da variável de previsão agregada. Dessa forma, a hipótese 1, de que o índice B/M explica parte das variações dos retornos das ações brasileiras, não pode ser rejeitada. Com relação às proxies de fatores de risco, verificou-se a existência do efeito B/M, de um efeito momento invertido e de um prêmio de liquidez no mercado de capitais brasileiro. Em contrapartida, não se observou a existência de um efeito tamanho, no período analisado. Ademais, ressalta-se que os resultados obtidos nesta dissertação podem contribuir para estabelecimento de estratégias de investimento no mercado de ações, uma vez que a combinação entre o índice B/M atual e as previsões do índice B/M e do ROE, para o ano seguinte, foram capazes de explicar parte das variações dos retornos das ações no mesmo período.