Denna studie kommer att utforska hur dolda bud påverkar tilliten till budgivningsprocessen, där syftet med studien är att undersöka påverkan på förtroendet hos köpare, säljare och potentiella köpare på bostadsmarknaden. Med denna undersökning vill vi ta reda på vilka utmaningar dolda bud skapar för att tillföra kunskap och lärdomar för mäklarbranschen. I arbetet diskuteras det hur dolda bud har bidragit till en opålitlig budgivningsprocess, där de inblandade aktörerna ofta misstänker att mäklaren har undanhållit information. Detta sker trots att Fastighetsmäklarlagen inte innefattar en reglerad budgivning ännu, där säljaren i nuläget avgör om budgivningen ska hållas öppen eller vara stängd. Forskningsstudiens teoretiska ramverk består av tillit, risk och osäkerhet, transparens och asymmetrisk information. Påverkan på transaktionskostnader och det marknadsmässiga perspektivet behandlas även i det teoretiska ramverket. Arbetet baseras på en kvalitativ undersökning med semistrukturerad intervjuteknik som består av nio genomförda intervjuer. Dessa baseras på deltagare som tidigare varit i kontakt med dolda bud i en försäljningsprocess. Resultatet av studien visar att det finns en stor okunskap om fenomenet dolda bud vilket i sin tur skapar missförstånd och misstro. Slutligen visar forskningen på att det finns en rad faktorer som påverkas negativt av de dolda buden med ett fåtal skillnader mellan de inblandade aktörerna. De främsta slutsatser som framhävs i forskningsrapporten är förtroendets påverkan hos de olika parterna, då ett flertal vann medan andra förlorade i budgivningsprocesserna. / This study will investigate how hidden bidding affects trust in the bidding process where the aim of the study is to investigate the impact on the trust of buyers, sellers and potential buyers in the housing market. With this survey, we want to find out what challenges hidden bids create in order to add knowledge and lessons for the brokerage industry. The work discusses how hidden bids have contributed to an unreliable bidding process where the parties involved often suspect that the broker has withheld information. This is despite the fact that the Real Estate Agents Act does not yet include regulated bidding, where the seller currently decides whether the bidding should be kept open or closed. The research study's theoretical starting points consist of trust, risk and uncertainty, transparency, and asymmetric information. The impact on transaction costs and the market perspective is also addressed in the theoretical framework. The work is based on a qualitative survey with a semi-structured interview technique consisting of nine completed interviews. These are based on participants who have previously been in contact with hidden bids in a sales process. The results of the study show that there is a great deal of ignorance about the phenomenon of hidden bids, which creates misunderstandings and mistrust. Finally, the study shows that there are several factors that are negatively affected by the hidden bids with a few differences between the parties involved. The main conclusions that are highlighted are the impact of trust on the part of the various parties, as several won while others lost in the bidding processes.

Budgivningen är en av de mest vitala delarna i bostadsaffären. Det är genom budgivningen som den slutgiltiga köparen koras och det slutgiltiga priset uppskattas. Trots budgivningens centrala betydelse för bostadsaffären är den inte lagreglerad. Vidare är bud inte bindande förrän köpekontrakt är upprättat enligt de formkrav som följer av JB 4:1 respektive BRL 6:4. Detta innebär att det är säljaren som bestämmer budgivningens utformning, och köparen är inte skyldig att stå vid sitt bud förrän formenligt köpekontrakt är upprättat. Mäklarens skyldigheter i budgivningsprocessen är i viss mån reglerade genom lagar och praxis, bland annat finns skyldigheter att föra anbudsförteckning, vidarebefordra alla bud till säljaren samt förhålla sig opartisk men samtidigt särskilt iaktta säljarens ekonomiska intresse.  Ovan anförda premisser har medfört att budgivningen i vissa fall kan bli tämligen problematisk. Pressade marknader kan utmynna i pressade budgivningar förenade med pressade villkor. Till följd av den frihet som spekulanter har att lägga bud, har fenomenet dolda bud förekommit i allt högre utsträckning - ett bud som budgivaren instruerar mäklaren att endast vidarebefordra till säljaren och hålla dolt för övriga spekulanter. Dolda bud har blivit allt vanligare, men saknar vidare kunskap och fördjupning. Detta är en rättsvetenskaplig studie som avser att analysera och diskutera vilka effekter som dolda bud kan anses ha på förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden. Arbetet bygger på en rättsdogmatisk metod där vi avser att tolka och systematisera gällande rätt.  Den vedertagna bedömningen visar sig vara att dolda bud tar bort transparensen från affären och budgivningsprocessen vilket i sin tur påverkar förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden i negativ riktning. Förekomsten av dolda bud bidrar till en otydlig och orättvis budgivning. Budgivningen brister i transparensen vilket inte sällan leder till missnöjda, frustrerade spekulanter som känner sig förledda och snuvade på en affär. Detta resulterar i sin tur i ett dåligt rykte för såväl bostadsmarknad som fastighetsmäklare. Ambitionen är öppna transparenta budgivningar med tydliga ordningsregler, då skulle förtroendet troligen tillta. Att förbjuda dolda bud hade varit en god början. / The bidding process is one of the most vital parts of the home purchase. It’s through the bidding process that we get a final buyer, and the market value price is set. Even though the bidding process plays such a vital part in the real estate affair, it is not regulated in the Swedish law. Bids are not binding until a formal contract of sale is written according to what is written in JB 4:1 and BRL 6:4. This means that the seller is the one who controls the bidding process, and that a buyer is’t obligated to stand by his bid until a formal contract is established. The real estate agent's obligations during the bidding process are somewhat regulated in the law. There is for example an obligation to write a list of tenders, to pass on all the incoming bids to the seller and to stay impartial but to always see to the sellers economic interests.  What's mentioned above has led to some complications regarding the bidding process. Pressured markets lead to a pressured bidding process which in turn lead to pressured demands from buyers. As a result of the freedom a potential buyer has to make an offer, has the phenomenon of hidden bids become more common - a bid where the bidder instructs the broker to only pass on the bid to the seller and to keep it hidden from other intending buyers. Hidden bids have become more usual, but further knowledge about the subject is still missing. This is a jurisprudence study which is meant to analyze and discuss what effects hidden bids might have regarding the general trust towards real estate agents and the real estate market. This paper is built upon a legal dogmatic method where we intend to interpret and systematize applicable law.  The general assessment shows that hidden bids eliminate the transparency from the affair and the bidding process which in turn affects the trust for the real estate agent and the real estate market in a negative turn. The existence of hidden bids contributes to a bleary and unfair bidding process. It lacks transparency which leads to disgruntled and frustrated intending buyers who feel misled and sniffed of their potential new home. This results in a bad reputation for both the broker and the market. The ambition is an open and transparent bidding process with clear rules of procedure, the trust would then most likely increase. To ban hidden bids would be a good start.