The law does not regulate the bidding process; it’s the seller who, in consultation with the estate agent, decides the rules. If the estate agent does not inform all the bidders about conditions  attached to the bids,it means that a bidder bid against something he s not fully informed about. This means that the lack of transparency in the bidding process leads to asymmetric information between the bidders and this could be detrimental to a bidder and for the benefit of another. This paper has been written in order to investigate how consumers and the housing market is Affected by the law not regulating the estate agent to inform all the bidders of conditions attached To the bids. Previously nothing has been written on this subject, which means that this paper is of an explorative--‐  and investigative character. Since there was no access to any secondary data in this study, the major part of the work was to collect primary data. The collection of data consisted of a survey to estate agents, a survey/interview to  uyers/speculators And interviews with a number of individuals with special expertise in the subject. The investigations carried out, resulted in a discussion and analysis of how consumers are affected by The estate agent not having to provide information about conditional bids to all bidders. The answers in interviews is not conclusive, there are both pros and cons of not having the bidding Process regulated by law. The conclusion also includes a discussion on how housing prices can be affected by the bidding not being regulated by law regarding conditions. This conclusion is that the prices could both increase and decrease by a regulation of the bidding process, depending on the scenario.

En av de viktigaste delarna i bostadsaffärer är budgivningen, både för mäklare, säljare och köpare. Budgivningen är dock inte reglerad i lag och bud är inte bindande. Säljaren bestämmer över budgivningen och spekulanterna bestämmer över sina bud. Mäklarens hantering av budgivningen är reglerad genom lag och praxis, bland annat skyldigheten att tillvarata båda parters intressen. Med dessa utgångspunkter kan budgivningen i vissa fall bli problematisk, något som har uppmärksammats i samband med dolda bud. Ett dolt bud innebär att det endast gäller under förutsättning att det inte kommuniceras till övriga spekulanter. Det har blivit allt vanligare på bostadsmarknaden men det saknas information och fördjupning inom ämnet. Därav är syftet med denna uppsats att studera dolda bud och vilka effekter det har på förmedlingsprocessen utifrån en kvalitativ forskningsmetod med induktiv ansats. Studien utgörs i huvudsak av intervjuer med olika erfarna personer inom bostadsmarknaden i Stockholm, men utreder även vad dolda bud innebär och hur det förhåller sig till regler, lagar och praxis.  Det finns en stor problematik kring dolda bud och det innebär en risk för alla inblandade parter. Budgivningen brister i transparens och det är inte ovanligt att det leder till besvikelse och frustration. Det förekommer i samband med att marknaden är het och leder till en snabb affär där alla inte får chans att delta i budgivningen som många har att förlora på. Marknaden sätter inte priset vilket leder till slutpriser som mer eller mindre skiljer sig från marknadsvärdet. Ekonomiskt sett är det i princip alltid någon av parterna som förlorar på affären, antingen betalar köparen för mycket eller så får säljaren mindre än vad man hade kunnat få i en öppen budgivning. Framför allt är det övriga spekulanter som blir upprörda för att de inte har fått möjlighet att delta i budgivningen och det är oftast mäklaren som får kritiken. Okunskap och orättvisa är orsaken till missnöjet och problematiken som uppstår på bostadsmarknaden. Mäklare samt branschexperter ser detta som ett allt vanligare problem och det leder till ett dåligt rykte för bostadsmarknaden, särskilt för mäklarna. Branschens ambition är att bostadsaffärer ska vara tydliga och informativa för alla parter med en öppen och transparent budgivning. / One of the most vital parts in real estate business is the bidding process, for both the broker, seller and the buyer. Although, the bidding process is not regulated by the law and the bids are not binding. The seller is deciding over the bidding process and the potential buyers are in charge of their offerings. How the realtor is handling the bidding process is regulated by law and by praxis, for example the obligation to include the interest of both parties (seller and potential buyer). Based on these premises, the bidding process can in some cases become problematic, which have been highlighted in association of sealed bids. A sealed bid involves a condition that it will last only if it is not communicated to other speculators. This phenomenon become more common on the real estate market, although it lacks information and knowledge within this topic. Therefore, the purpose of this bachelor thesis is to study sealed bids and identify what effects it has on the brokerage process, based on a qualitative study method with an inductive approach. The study is mainly based on interviews with different people with different experiences within the sector of real estate in Stockholm. In addition, it also investigates what sealed bids means and how it is related to rules, laws and praxis.  There is a huge issue with sealed bids and it involves a risk for all parties involved. The bidding process is lacking in transparency and it is likely that it generates disappointment and frustration. It occurs in association when the market is blooming, which generates quick deals where not everyone get the chance to participate in the process of bidding. The market does not set the price, which leads to selling prices that differs from the market value. From a financial point of view, one of the parties usually losing out in the deal, with either the buyer paying too much, or the seller receiving less than what they could have received in an open bidding process. Overall, the other speculators get upset due to that they have not been getting the opportunity to participate in the bidding and it is often the realtor who receives the criticism. Lack of knowledge and injustice are the reasons of the dissatisfaction and the problem that arises on the real estate market. Brokers and other experts within the sector see this as a more common issue and it gives the real estate market a bad reputation, especially for the brokers. The ambition of the sector is that the real estate deals should be more direct and informative for all parties involved with an open and transparent bidding process.

Budgivningen är en av de mest vitala delarna i bostadsaffären. Det är genom budgivningen som den slutgiltiga köparen koras och det slutgiltiga priset uppskattas. Trots budgivningens centrala betydelse för bostadsaffären är den inte lagreglerad. Vidare är bud inte bindande förrän köpekontrakt är upprättat enligt de formkrav som följer av JB 4:1 respektive BRL 6:4. Detta innebär att det är säljaren som bestämmer budgivningens utformning, och köparen är inte skyldig att stå vid sitt bud förrän formenligt köpekontrakt är upprättat. Mäklarens skyldigheter i budgivningsprocessen är i viss mån reglerade genom lagar och praxis, bland annat finns skyldigheter att föra anbudsförteckning, vidarebefordra alla bud till säljaren samt förhålla sig opartisk men samtidigt särskilt iaktta säljarens ekonomiska intresse.  Ovan anförda premisser har medfört att budgivningen i vissa fall kan bli tämligen problematisk. Pressade marknader kan utmynna i pressade budgivningar förenade med pressade villkor. Till följd av den frihet som spekulanter har att lägga bud, har fenomenet dolda bud förekommit i allt högre utsträckning - ett bud som budgivaren instruerar mäklaren att endast vidarebefordra till säljaren och hålla dolt för övriga spekulanter. Dolda bud har blivit allt vanligare, men saknar vidare kunskap och fördjupning. Detta är en rättsvetenskaplig studie som avser att analysera och diskutera vilka effekter som dolda bud kan anses ha på förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden. Arbetet bygger på en rättsdogmatisk metod där vi avser att tolka och systematisera gällande rätt.  Den vedertagna bedömningen visar sig vara att dolda bud tar bort transparensen från affären och budgivningsprocessen vilket i sin tur påverkar förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden i negativ riktning. Förekomsten av dolda bud bidrar till en otydlig och orättvis budgivning. Budgivningen brister i transparensen vilket inte sällan leder till missnöjda, frustrerade spekulanter som känner sig förledda och snuvade på en affär. Detta resulterar i sin tur i ett dåligt rykte för såväl bostadsmarknad som fastighetsmäklare. Ambitionen är öppna transparenta budgivningar med tydliga ordningsregler, då skulle förtroendet troligen tillta. Att förbjuda dolda bud hade varit en god början. / The bidding process is one of the most vital parts of the home purchase. It’s through the bidding process that we get a final buyer, and the market value price is set. Even though the bidding process plays such a vital part in the real estate affair, it is not regulated in the Swedish law. Bids are not binding until a formal contract of sale is written according to what is written in JB 4:1 and BRL 6:4. This means that the seller is the one who controls the bidding process, and that a buyer is’t obligated to stand by his bid until a formal contract is established. The real estate agent's obligations during the bidding process are somewhat regulated in the law. There is for example an obligation to write a list of tenders, to pass on all the incoming bids to the seller and to stay impartial but to always see to the sellers economic interests.  What's mentioned above has led to some complications regarding the bidding process. Pressured markets lead to a pressured bidding process which in turn lead to pressured demands from buyers. As a result of the freedom a potential buyer has to make an offer, has the phenomenon of hidden bids become more common - a bid where the bidder instructs the broker to only pass on the bid to the seller and to keep it hidden from other intending buyers. Hidden bids have become more usual, but further knowledge about the subject is still missing. This is a jurisprudence study which is meant to analyze and discuss what effects hidden bids might have regarding the general trust towards real estate agents and the real estate market. This paper is built upon a legal dogmatic method where we intend to interpret and systematize applicable law.  The general assessment shows that hidden bids eliminate the transparency from the affair and the bidding process which in turn affects the trust for the real estate agent and the real estate market in a negative turn. The existence of hidden bids contributes to a bleary and unfair bidding process. It lacks transparency which leads to disgruntled and frustrated intending buyers who feel misled and sniffed of their potential new home. This results in a bad reputation for both the broker and the market. The ambition is an open and transparent bidding process with clear rules of procedure, the trust would then most likely increase. To ban hidden bids would be a good start.