<p>Vid försäljning av nyproducerade bostadsrätter används två olika metoder, antingen försäljning med fast pris alternativt försäljning med budgivning.</p>

Vid försäljning av nyproducerade bostadsrätter används två olika metoder, antingen försäljning med fast pris alternativt försäljning med budgivning.

Under början av 2000-talet framkom uppgifter om att vissa fastighetsmäklare använt sig avfabricerade bud för att trissa upp priserna i en budgivning, något som självklart är mycketallvarligt och direkt olagligt. Branschen har länge fått kämpa med relativt lågt förtroendefrån allmänhetens sida, detta har delvis hängt ihop med att det tidigare inte fanns någotutbildningskrav för yrket. Detta tillsammans med de olägenheter som upptäcktes under2006 bidrog till ett krav både från branschens och allmänhetens sida om att en nyfastighetsmäklarlag skulle arbetas fram, så att de seriösa aktörerna i branschen skulle kunnaverka för kundernas bästa med en yrkesstolthet.Arbetet inriktar sig på de delar i den nya lagen som behandlar budgivningsprocessen,förmedling av sidotjänster samt upprättande av mäklarjournalen.Tillvägagångsättet har varit att intervjua fastighetsmäklare, kunder och enmyndighetsperson inom branschen. Dessa har till viss del haft lika åsikter om att branschenmådde gott av att regleras bättre, och att lagen inneburit ökad transparens. Framgår göräven att en hel del personer har förutfattade meningar om yrket, som ofta bygger påenskilda dåliga erfarenheter av yrket sedan tidigare, som man sedan har svårt att nyansera.Syftet med arbetet har varit att undersöka huruvida den nya lagen har inneburit enförändring i arbetssättet hos fastighetsmäklarna, samt om lagen inneburit ett ökatförtroende för branschen.Arbetet visar att det finns goda förutsättningar för branschen att öka sitt förtroende frånallmänhetens sida i och med den nya fastighetsmäklarlagen. Det krävs dock att branschengör gemensam sak och tillsammans arbetar aktivt med att kommunicera ut innebörden avlagen.

Bostadspriser anses ofta spegla konjunkturläget. Det innebär att priser normalt sett sjunker vid lågkonjunktur. Den svenska bostadsmarknaden har sedan mitten av 1990-talet sett ökande priser, och det finns ingen indikation på en nedgång eller stabilisering trots den globala finanskrisen som utbröt år 2007 och den därefter följande lågkonjunkturen. Den uppenbara frågan blir – varför? Denna uppsats behandlar riskerna som uppstår i och med ökande priser, och förklaringar till varför priserna tillåts stiga. Ökad skuldsättning, illojal budgivning och formkravets frånvarande i praxis ser jag som stora problemområden. Centralt för prisbildningen är budgivningssituationen, det vill säga där bostadspriser fastställs på ett konkret plan. Genom att angripa problemet redan i försäljnings- momentet ser jag till regleringen och hur den kan utformas för att motverka ökande priser och försöka uppnå prisstabilitet. Budgivningssituationen är oreglerad medan syftena bakom bostadsköpets formkrav inte får genomslag i praktiken. Med hjälp av reglering och ändrade handelsbruk kan situationen regleras i syfte att stabilisera priserna. Statliga styrmedel som kan användas som komplement till ändrad budgivningspolitik behandlas i syfte att få till stånd en helhetslösning. De lösningar som huvudsakligen diskuteras involverar bindande budgivning med kontraheringsplikt för att adressera formkravsproblematiken och möjligheten till illojal budgivning och statliga styrmedel som metod för att minska prisnivån.

Titel: Formkrav och budgivning vid köp av fastigheterNivå: Kandidatuppsats inom fastighetsvetenskap. Författare: Olivia Sjöberg, Erik JohanssonHandledare: Marc Landeman Datum: Maj 2020 Syfte: I Sverige tillämpas formkrav för att bindande avtal ska uppstå vid köp av fastigheter och bostadsrätter, vilka framgår av 4:1 jordabalken, samt 6:4 bostadsrättslagen. Syftet med studien är att undersöka problem kopplade till budgivningsprocessen och anknyta dessa till formkraven som framgår av ovan angivna paragraferna.Metod och material: Vi tillämpar rättsdogmatisk metod då studien grundar sig på lagstiftning, propositioner, praxis samt doktrin. Under studien tillämpas rättsvetenskaplig metod, som består av dels rättskälleläran och dels juridisk metod. Rättskälleläran har fokus på gällande rätt, såsom lagtext, förarbeten, rättspraxis och doktrin. Juridisk metod innebär bearbetning av fakta, där författaren tolkar materialet som tagits fram genom tillämpning av rättskälleläran. Inom den rättsvetenskapliga metoden är utgångspunkten att studien ska skrivas utifrån ett juridiskt perspektiv. Summering av studien: Studien beaktar lagtext, praxis, doktrin, förarbeten och artiklar aktuella för ämnet. Rådande budgivning och problemområden diskuteras och sätts i relation till formkraven som krävs uppnås för att bindande köp av fastigheter och bostadsrätter ska uppstå. Formkraven stiftades i samband med att jordabalken skrevs om på 1970-talet för att skapa tydlighet kring när bindande köp av fastigheter uppstått, samt i syfte om att inte fatta förhastade beslut gällande köp och försäljning av fast egendom då det handlar om stora värden som medförs av transaktionen. Budgivningen å andra sidan regleras ej enligt lag, utan riktlinjer för hur detta ska hanteras har snarare växt fram via praxis. Detta innebär att bud inte är bindande förrän formkraven är uppfyllda, det vill säga då köpekontrakt upprättats och underskrivits av parterna. Problematik gällande budgivningen har uppdagats i praxis, exempelvis situationer kring falskt lagda bud, bulvaner och bud som dragits tillbaka. På så vis kan man tolka en distans mellan formkraven och rådande sätt att hantera budgivning. Formkraven är outvecklade sedan 1970 medan takten på budgivning ökar i takt med att samhället utvecklas. / Titel: The form requirements and bidding on property Level: Bachelor thesis in Real Estate Science Authors: Olivia Sjöberg, Erik Johansson Supervisor: Marc Landeman Date: May 2020 Purpose: Formal requirement are applied in Sweden in order to create a binding contract of buying and selling property, which are based on 4:1 Land Code, and 6:4 Tenant Law. The purpose of the study is to investigate different kind of problems related to the Swedish bidding process and to link them to the form requirements as started in the paragraphs above. Method and material: We apply legal dogmatic method as the study is based on lefisalation, propositions, practices and doctrine. During this study, the legal method is applied, which consists of both the theory of law and the legal method. Jurisprudence has a focus on applicable law, such as legislative texts, preparatory work, case law and doctrine. Legal method involves the processing of facts, in which the author interprets the material produced through the application of legal doctrine. Within the forensic method, the point of dearture is that the study should be written from a legal perspective. Summary of the study: The study includes the swedish law, practice, doctrine, preliminary work and articles which are relevant to the subjekt. Existing bidding systems and problems will be discussed and set in relation to the formal requirements, which are required to achieve a binding contract purchasing of real estate and tenant selling. The swedish form requirements were established at the point when they rewrote the law during the 1970s, with the purpose for people not to make hasty decisions connected to buying and selling real estates since its of such big values both to the buyer and the seller. The bidding system, on the other hand, is not regulated by law, although practice have given us some guidelines to work with. This means that potential buyers can bid on a real estate and then change their mind without consequence before the contract has been signed. Problems connected to the bidding system, such as false bidders and bids that are withdrawn, happen due to that there are no guidelines written in law. This shows that there’s become a certain distance between the form requirements and the bidding system.The form requirements have been undeveloped since the 1970s, while the pace of the bidding system increases as society develops.

Idag finns det få restriktioner i Sverige gällande budgivningsprocessen och det finns en del anmälningar mot mäklare där de ansetts brustit i sin hantering av god fastighetsmäklarsed samt sin opartiskhet. Budgivning är oreglerad i lag och följer främst praxis och förarbeten. Det leder till att det är svårt för mäklaren att veta hur denne ska hantera processen för att agera opartiskt och hand i hand med god fastighetsmäklarsed som gör båda parter i förmedlingen nöjda. För att göra budgivningen mer trovärdig används anbudsförteckningen som den slutliga köparen sedan får tillgång till. Trots att man införde anbudsförteckning finns det fortfarande problem gällande förtroendet i budgivningen i form av lånelöfte och låneklausuler. Genom praxis och förarbeten har vissa restriktioner gällande budgivningen framkommit, bland annat att det är olagligt att ha med budintervall i budgivningen och att mäklaren måste vidarebefordra alla bud till säljaren. Budintervall är olagligt på grund av att det strider mot mäklarens opartiskhet eftersom det endast är till fördel för säljaren.Studien undersöker huruvida man kunnat underlätta processen kring budgivning och dess problem om opartiskhet. Genom flera rättsfall har det framkommit att lånelöfte är ett problem både ur mäklarmässig men även köpar- och säljarmässig synvinkel. Det är mäklarens uppgift att undersöka huruvida köparen har den finansiering som behövs för att fullfölja förmedlingen och om mäklaren misstänker att köparen inte har det så ska denne verka för att ta med en återgångsklausul i kontraktet. Det är däremot lättare sagt än gjort eftersom det ändå uppstått problem med ofullständiga kontrakt samt när mäklaren inte verkat för att ta med en låneklausul i kontraktet fullt ut. Det är därmed en viss problematik när mäklaren ansetts ha gjort tillräckligt för att verka för en låneklausul eller ej.Lånelöfte är också ett problem ur en köparmässig situation då denne inte bör ingå kontrakt utan att ha ett fullständigt lånelöfte från namngiven bank. Vidare har det framkommit från rättsfall att köpare har suttit i en situation där de efter bindande kontrakt inte har kunnat finansiera köpet. Det har i sin tur inneburit att säljaren har suttit med ett bindande kontrakt och behövt kräva köparen på skadestånd för kontraktsbrottet. Genom att använda sig av ett krav där bifogat lånelöfte krävs för att vara med i budgivningen kan det underlätta dessa typer4av problem. Det leder till att det minskar risken att köparen blir skadeståndsskyldig då denne har finansieringen som behövs för det specifika objektet, och säljaren är inte fast med ett bindande kontrakt utan finansiering. / There are few restrictions in Sweden today regarding the bidding process and there are some reports against brokers where they are considered to have failed in their handling of good real estate broker custom and their impartiality. Bidding in unregulated by law and mainly follows practices and preliminary work. This means that it is difficult for the broker to know how to handle the process of acting impartially and hand i hand with good real estate brokerage which makes both parties in the intermediation satisfied. In order to make the bidding more credible, the list of bids is used, which the final buyer can then access. Despite the introduction of a list of bids, there are still problems regarding confidence in bidding in the form of loan pledge and loan clauses. Through practices and preliminary work, certain restrictions regarding bidding have emerged, including that it its illegal to include bidding range and that the broker must forward all bids to the seller. Bid range is illegal because it violates the broker’s impartiality as it is only for the benefit of the seller.The study examines whether it is possible to facilitate the process of bidding and its problems of impartiality that it encountered. Through several legal cases, it has emerged that loan promise is a problem both from a broker’s point of view, but also from a buyer and seller’s point of view. It is the broker’s task to investigate whether the buyer has the financing needed to complete the intermediation and if the broker suspects that the buyer does not have it, he should work to include a return clause in the contract. However, this is easier said than done since problems with incomplete contract have nevertheless arisen and when the broker has not worked to fully include a loan clause in the contract. It is thus a certain problem when the broker is considered to have done enough to work for a loan clause or not.Loan pledge is also a problem from a buyer-related situation as you should not enter into a contract without having a full loan pledge from a namned bank. Furthermore, is has emerged from legal cases that buyers have been in a situationer where, after binding contract, they have not been able to finance the purchase. This in turn has meant that the seller has signed a binding contract and had to claim the buyer for damages for the breach of contract. Using a requirement where the attached loan pledge is required to participate in bidding can facilitate2these types of problems. This means that it reduces the risk that the buyer will be liable for damages as he has the financing needed for the specific object, and the seller is not stuck with a binding contract without financing.

SAMMANFATTNING Titel: Fastighetsmäklarbranschens anseende: - Faktorer som påverkar allmänhetens förtroende för fastighetsmäklare Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare: Louise Uddströmer och Stéphanie Berndtsson Handledare: Per-Arne Wikström Datum: 2011– Maj Syfte: Huvudsyftet är att försöka komma med tänkbara lösningar på problemet med fastighetsmäklaryrkets dåliga förtroende och hur det och mäklarnas anseende skall kunna förbättras i framtiden. Delsyftet är att kartlägga de viktigaste faktorerna, som påverkar fastighetsmäklarkårens anseende bland allmänheten. Vi ska undersöka, varför och på vilket sätt dessa faktorer har betydelse för kårens anseende och visa vikten av att fastighetsmäklarna måste stärka sitt förtroende. Metod: Fakta och material till vår uppsats har vi tagit från artiklar, internet, kurslitteratur, intervjuer och personliga erfarenheter. Vi har gjort dels en enkätundersökning och dels kvalitativa intervjuer med fastighetsmäklare och branschorganisationer. Den förstnämnda använde vi för att mäta de faktorer, som påverkar mäklarnas förtroende, och intervjuerna till att finna lösningar på problemet. Vi har gjort noggranna och kritiska urval i samband med insamlandet av empiri. Detta för att kunna använda empirikapitlet till vår analys och slutsats. Resultat &amp; slutsats: Genom vår kvantitativa undersökning har vi fått fram faktorer, som påverkar allmänhetens förtroende för fastighetsmäklare.  Exempel härpå är budgivning och lockpriser. I vår undersökning deltog 141 personer och ca 30 % av dessa hade ett lågt eller inget förtroende för fastighetsmäklare. I våra intervjuer med fastighetsmäklare och branschorganisationerna berättade de om sina egna erfarenheter och delade med sig av sin syn på en lösning av problemet. Det kommer att ta tid, innan branschen får ett bättre förtroende från allmänheten, men i framtiden tror vi, att problemet kommer att kunna lösas, om alla mäklare i sitt arbete blir noggrannare och tydligare mot både säljare och köpare. Förslag till fortsatt forskning: Vi har begränsat oss till, hur allmänheten ser på fastighetsmäklare i Sverige. Fortsatt studie skulle kunna omfatta t.ex.: -          Att se hur allmänhetens förtroende är för olika fastighetsmäklarföretag. -          Att göra om undersökningen om ca ett år, för att se, om t.ex. den nya fastighetsmäklarlagen och åtgärden mot lockpriser har fått någon effekt på allmänhetens förtroende för fastighetsmäklare. -          Att jämföra hur allmänhetens förtroende för fastighetsmäklare ser ut i olika delar av landet. -          Att jämföra hur allmänhetens förtroende för fastighetsmäklare ser ut i andra länder. Uppsatsens bidrag: Genom denna uppsats har vi kartlagt olika faktorer, som påverkar allmänhetens förtroende för fastighetsmäklare, och gett exempel på eventuella åtgärder, som måste vidtas för att förtroendet för fastighetsmäklare som yrkesgrupp skall kunna förbättras. Vi hoppas, att vi genom denna uppsats har belyst vikten av att fastighetsmäklarnas förtroende stärks. Nyckelord: Fastighetsmäklare. Allmänheten. Förtroende. Faktorer. Lockpriser. Budgivning. / ABSTRACT Title: Real estate agents industry's reputation: - Factors affecting public confidence in the real estate agent Level: Final assignment for Bachelor Degree in Business Administration Author: Louise Uddströmer and Stéphanie Berndtsson Supervisor: Per-Arne Wikström Date: 2011 – May Aim: To try to present possible solutions to the problem of the real estate brokerage profession’s poor reputation and how the broker’s reputation can be improved in the future. The aim is to identify the major factors affecting the real estate profession's reputation among the public. We will examine, why and how these factors are important for the union's reputation and demonstrate the importance of real estate agents needs to strengthen their confidence.  Method: We have taken facts and materials to our thesis from articles, internet, literature, interviews and personal experiences. We have done partly a survey and partly interviews with real estate agents and industry associations. We used the first-mentioned to measure the factors, which affect brokers' confidence and the other to find solutions to the problem. We have made careful and critical selections when collecting empirical data. The facts and empirical data shall be used for our analysis and conclusion. Result &amp; Conclusions: Through our quantitative research we have obtained the factors, which affect the public's trust in estate agents. For instance, bidding and cap rates. 141 persons participated in our study and about 30% of those had low or none confidence in the real estate agents. In our interviews with real estate agents and trade organizations they told us about their own experiences and shared their views on a solution of the problem with us. It will take time for industry to get more confidence from the public, but in the future we believe, that the problem will be solved, if all the brokers with their work will be greater in detail and clarity against both sellers and buyers. Suggestions for future research: We have limited our study to see, how the public looks at real estate agents in Sweden. Further study could cover, for example: -          To see how the public's trust for different real estate brokerage firms is. -          To  redo the survey in about a year, to see, if the new real estate law and action against the cap rates have had any effect on public confidence in the real estate agents. -          To compare how the public trust for real estate agents looks like in different parts of the country. -          To compare how the public trust for real estate agents looks like in different countries. Contribution of the thesis: Through this paper we have identified various factors, which affect the public's trust in the real estate agent. We have given examples of possible steps, which must be done to strengthen the trust in real estate agents as an occupational group and how it can be improved. We hope, that we through this paper have highlighted the importance of real estate broker's image. Key words: Real estate agent. Public. Trust. Factor. Cap rates. Bidding.

I denna rättsvetenskapliga studie är syftet att diskutera hur den dynamiska rättstillämpningen i fastighetsmäklarlagen förhåller sig till legalitetsprincipen under en budgivningsprocess. En övergripande lydelse av legalitetsprincipen är inget brott utan lag inget straff utan lag. Legalitetsprincipen är en central del av rättssäkerheten som främjar förutsebarhet. De olika typer av moment som tagits upp i denna studie är falska bud, återkallade bud, felaktig tolkning av bud, tidpunkt för bud samt dolda bud. För att uppnå studiens syfte tillämpas en rättsvetenskaplig metod.Rättsreglerna gällande budgivningsprocessen är inte reglerade i lagen och bud som spekulanterna lägger är inte bindande. Det kan öppna upp för problem för en mäklare under budgivningen. Generalklausulen god fastighetsmäklarsed 8 § fastighetsmäklarlagen (FML) behandlas i studien och är en dynamisk paragraf som huvudsakligen utvecklats genom praxis. En anledning till att mäklaren har svårt att förutse problem som kan uppstå är på grund av generalklausulen god fastighetsmäklarsed. Det finns även en generell konflikt mellan generalklausuler och legalitetsprincipen. FML använder sig av en generalklausul och därför försvagas legalitetsprincipen. Ii rättsområden såsom straffrätten är inte generalklausuler accepterade då legalitetsprincipen har ett obestämdhetsförbud. När rättstillämpare som exempelvis Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) ska bedöma inkomna anmälningar är de inte skyldiga att ta hänsyn till legalitetsprincipen. Att mäklaren meddelas en påföljd även om förseelsen inte är reglerad i lagen sker bland annat till följd av FML:s utvecklande generalklausul. Detta försvårar mäklarens möjligheter att förutse konsekvenser som kan uppstå av en handling under budgivningsprocessen. Det är därför av största vikt att mäklare använder sunt förnuft för handlingar som inte är reglerade i lagen då generalklausulen inte ger mäklare fritt handlingsutrymme. Så länge god fastighetsmäklarsed saknar detaljreglering kan mäklare ställas till ansvar för en handling under budgivningsprocessen som inte är preciserad i lagen. / The purpose of this study is to investigate how the dynamic application of the law relates to the principle of legality during the bidding process. An overall formulation of the principle of legality is no crime without law no punishment without law. The principle of legality is a central part of legal certainty that promotes predictability. The different types of cases that is investigated in the thesis is false bid, retracted bids, incorrect interpretation of bids, time of the bid and hidden bids. In this legal study a jurisprudence method is used to answer the questions.Bids in Sweden are not binding and the bidding process is not regulated by law. Brokers should act carefully in everything they do in a bidding process. The real estate broker is subject to disciplinary sanctions despite the fact that the offense is not explicitly regulated in the Estate Agents Act (FML). This makes it difficult for a broker to predict consequences that may arise from an act during the bidding process. The reason for the lack of predictability is the general clause in 8 § FML and the fact that good real estate brokerage is explicitly intended to be developed through practice. There is also a conflict between general clauses and the principle of legality. Since FML makes use of a general clause, the principle of legality is weakened, and in areas of law such as criminal law, even the general clause is not accepted when the principle of legality has a ban for indefinite. When legal practitioners such as Fastighetsmäklarinspektionen assess received reports, they are not obliged to take the principle of legality into account. It is important that brokers use common sense for actions that are not regulated in the law when the general clause does not give brokers free space of action. As long as good real estate brokerage is missing a detailed regulation a real estate broker can be held responsible for an action during the bidding process even though it is not regulated in the law.

Vår studie behandlar lagrum, praxis och doktrin gällande budgivningsprocessen i Sverige och huruvida de olika delarna i denna process bidrar till transparens. I Sverige fungerar budgivningen som i en auktion och bud är inte bindande förrän formkraven är uppfyllda, dessa finns i Jordabalken 4:1 för fastigheter och i Bostadsrättslagen 6:4 gällande bostadsrätter. Att bud inte är bindande, är i jämförelse med andra närliggande länder till Sverige, väldigt unikt. Vilket gör att den svenska budgivningsprocessen har många problem som behöver diskuteras och lyftas fram. När vi undersöker transparensen så tar vi i beaktning köpare, säljare, mäklare och spekulanter som inte blir den slutlige köparen och även det svenska samhället i stort. Framförallt fokuserar vi på de olika delarna där vi tycker oss finna mest problem ur ett transparensperspektiv. Dessa delarna är anbudsförteckning, redovisning av bud på nätet, falska bud och slutligen dolda bud. Det vi kommer fram till är att det finns uppenbara transparensproblem i samtliga delar som vi fokuserat på. Framförallt anser vi att anbudsförteckningen är ett bra verktyg för transparens men utnyttjas inte till sin fulla potential. Samma gäller för redovisning av bud på nätet. Där en möjlighet till god transparens för potentiella köpare förstörs av bristande praxis och frånvaro av lagrum. Vi kommer också fram till att falska bud är förödande för mäklakåren, köpare och samhället i stort. Då det både är svårt att upptäcka och svårt att bevisa i domstol så menar vi att det är en tydlig indikation av att transparensen är undermålig och att en förändring behövs för att få bukt med detta. Dolda bud är helt acceptabelt i budgivningar. Det är dock värt att nämna här att FMI rekommenderar öppen budgivning men det är endast en rekommendation. Dolda bud skapar ofta mycket missnöje då transparensen för en spekulant i denna delen är minimal. Vi kommer fram till att dolda bud borde regleras eller helt förbjudas då det skapar mycket missnöje och hat i budgivningar. / Our study address laws, judicial decisions and doctrine about the Swedish bidding process and if the different parts in this process contributes to transparency. In Sweden the biding works like an auction and the bids are not legally binding until the contract is signed, this is regulated by Jordabalken 4:1 for property and in Bostadsrättslagen 6:4 for co-operative apartments. The fact that bids are not legally binding is unique for Sweden in comparison to neighboring countries. However, this causes the Swedish bidding process to have a lot of problems that needs to be discussed. When we investigate the transparency, we take into consideration different perspectives and these are the buyer, the seller, the broker, other possible buyers and the society at large. Mainly we focus on the different parts in the biding process where we think that we find the most problems from a transparency perspective. These parts are the biding list, presentation of bids online, false bids and finally hidden bids. Our conclusions are that there are obvious transparency problems in all the parts that we choose to focus on. We believe that bid list is a great tool for transparency, but it is not used to its full potential. We also believe that the same goes for presentation of bids online. Where there is a possibility for great transparency for potential buyers, but this transparency is destroyed by lack of judicial decisions and laws. We also come to the conclusion that false bids are devastating for the brokers but also the buyers and the society at large. False bids are both hard to notice and hard to prove in court, we believe that this is a strong indication that the transparency is lacking and that a change is needed to make it stop. Hidden bids are completely acceptable in the biding process. It is worth mentioning that FMI recommends an open bidding process but that is just a recommendation. Hidden bids often create a lot of dissatisfied potential buyers because the transparency in a hidden bidding process is minimal. Our conclusion about this is that hidden bids should be regulated or totally forbidden because of how much dissatisfaction and hate it creates in the biding process.

Vår studie behandlar lagrum, praxis och doktrin inom den svenska budgivningsprocessen. I Sverige är bud inte bindande och transparensen i systemet blir därmed av stor vikt. Att bud inte är bindande innebär att en potentiell köpare aldrig behöver stå fast vid sitt bud och säljare behöver heller aldrig sälja till ett visst pris. Svensk rätt begär formkrav för att bindande bostadsköp skall vara giltigt. Först när ett köpekontrakt är påskrivit har ett köp kommit till stånd, detta medför risker för budgivarna och komplikationer för mäklarens förpliktelser. För att upprätthålla transparensen inom bostadsmarknaden och minska på misstankar harmäklaren en skyldighet enligt lag att upprätta en anbudsförteckning över alla inkomna bud. Den oreglerade budgivningsprocessen öppnar upp för misstankar om fabricerade bud då anbudsförteckningens krav på identifikation är relativt låg och enbart den slutliga köparen får tillgång till den efter köpet slutförts. Trots avsaknaden av uttryckliga lagregler har mäklaren förpliktelser mot säljare och spekulanter och måste ta hänsyn till god fastighetsmäklarsed under budgivningsprocessen. / Our study discusses the statutes, case-law and jurisprudence applicable to the Swedishbidding process. In Sweden bids are not binding and the transparency of the system istherefore of great importance. The fact that bids are not binding means that a potential buyer never needs to stick to his bid and sellers never have to sell at a certain price. Swedish law requests formal requirements for binding house purchase to be valid. Only when a purchase contract is signed has a purchase been made, this entails risks to the bidders and complications for the broker's obligations. To maintain transparency in the housing market and reduce suspicions, the broker has a legal obligation to draw up a tender list of all bids received. The unregulated bidding process open up for suspicions of manufactured bids when the bid list's identification requirements are relatively low and only the final buyer will have access to it after the purchase has been completed. Despite the absence of explicit legal rules, the broker has obligations to sellers and prospective buyers and must adhere to sound estate agency practice during the bidding process.