Bostadspriser anses ofta spegla konjunkturläget. Det innebär att priser normalt sett sjunker vid lågkonjunktur. Den svenska bostadsmarknaden har sedan mitten av 1990-talet sett ökande priser, och det finns ingen indikation på en nedgång eller stabilisering trots den globala finanskrisen som utbröt år 2007 och den därefter följande lågkonjunkturen. Den uppenbara frågan blir – varför? Denna uppsats behandlar riskerna som uppstår i och med ökande priser, och förklaringar till varför priserna tillåts stiga. Ökad skuldsättning, illojal budgivning och formkravets frånvarande i praxis ser jag som stora problemområden. Centralt för prisbildningen är budgivningssituationen, det vill säga där bostadspriser fastställs på ett konkret plan. Genom att angripa problemet redan i försäljnings- momentet ser jag till regleringen och hur den kan utformas för att motverka ökande priser och försöka uppnå prisstabilitet. Budgivningssituationen är oreglerad medan syftena bakom bostadsköpets formkrav inte får genomslag i praktiken. Med hjälp av reglering och ändrade handelsbruk kan situationen regleras i syfte att stabilisera priserna. Statliga styrmedel som kan användas som komplement till ändrad budgivningspolitik behandlas i syfte att få till stånd en helhetslösning. De lösningar som huvudsakligen diskuteras involverar bindande budgivning med kontraheringsplikt för att adressera formkravsproblematiken och möjligheten till illojal budgivning och statliga styrmedel som metod för att minska prisnivån.

Titel: Formkrav och budgivning vid köp av fastigheterNivå: Kandidatuppsats inom fastighetsvetenskap. Författare: Olivia Sjöberg, Erik JohanssonHandledare: Marc Landeman Datum: Maj 2020 Syfte: I Sverige tillämpas formkrav för att bindande avtal ska uppstå vid köp av fastigheter och bostadsrätter, vilka framgår av 4:1 jordabalken, samt 6:4 bostadsrättslagen. Syftet med studien är att undersöka problem kopplade till budgivningsprocessen och anknyta dessa till formkraven som framgår av ovan angivna paragraferna.Metod och material: Vi tillämpar rättsdogmatisk metod då studien grundar sig på lagstiftning, propositioner, praxis samt doktrin. Under studien tillämpas rättsvetenskaplig metod, som består av dels rättskälleläran och dels juridisk metod. Rättskälleläran har fokus på gällande rätt, såsom lagtext, förarbeten, rättspraxis och doktrin. Juridisk metod innebär bearbetning av fakta, där författaren tolkar materialet som tagits fram genom tillämpning av rättskälleläran. Inom den rättsvetenskapliga metoden är utgångspunkten att studien ska skrivas utifrån ett juridiskt perspektiv. Summering av studien: Studien beaktar lagtext, praxis, doktrin, förarbeten och artiklar aktuella för ämnet. Rådande budgivning och problemområden diskuteras och sätts i relation till formkraven som krävs uppnås för att bindande köp av fastigheter och bostadsrätter ska uppstå. Formkraven stiftades i samband med att jordabalken skrevs om på 1970-talet för att skapa tydlighet kring när bindande köp av fastigheter uppstått, samt i syfte om att inte fatta förhastade beslut gällande köp och försäljning av fast egendom då det handlar om stora värden som medförs av transaktionen. Budgivningen å andra sidan regleras ej enligt lag, utan riktlinjer för hur detta ska hanteras har snarare växt fram via praxis. Detta innebär att bud inte är bindande förrän formkraven är uppfyllda, det vill säga då köpekontrakt upprättats och underskrivits av parterna. Problematik gällande budgivningen har uppdagats i praxis, exempelvis situationer kring falskt lagda bud, bulvaner och bud som dragits tillbaka. På så vis kan man tolka en distans mellan formkraven och rådande sätt att hantera budgivning. Formkraven är outvecklade sedan 1970 medan takten på budgivning ökar i takt med att samhället utvecklas. / Titel: The form requirements and bidding on property Level: Bachelor thesis in Real Estate Science Authors: Olivia Sjöberg, Erik Johansson Supervisor: Marc Landeman Date: May 2020 Purpose: Formal requirement are applied in Sweden in order to create a binding contract of buying and selling property, which are based on 4:1 Land Code, and 6:4 Tenant Law. The purpose of the study is to investigate different kind of problems related to the Swedish bidding process and to link them to the form requirements as started in the paragraphs above. Method and material: We apply legal dogmatic method as the study is based on lefisalation, propositions, practices and doctrine. During this study, the legal method is applied, which consists of both the theory of law and the legal method. Jurisprudence has a focus on applicable law, such as legislative texts, preparatory work, case law and doctrine. Legal method involves the processing of facts, in which the author interprets the material produced through the application of legal doctrine. Within the forensic method, the point of dearture is that the study should be written from a legal perspective. Summary of the study: The study includes the swedish law, practice, doctrine, preliminary work and articles which are relevant to the subjekt. Existing bidding systems and problems will be discussed and set in relation to the formal requirements, which are required to achieve a binding contract purchasing of real estate and tenant selling. The swedish form requirements were established at the point when they rewrote the law during the 1970s, with the purpose for people not to make hasty decisions connected to buying and selling real estates since its of such big values both to the buyer and the seller. The bidding system, on the other hand, is not regulated by law, although practice have given us some guidelines to work with. This means that potential buyers can bid on a real estate and then change their mind without consequence before the contract has been signed. Problems connected to the bidding system, such as false bidders and bids that are withdrawn, happen due to that there are no guidelines written in law. This shows that there’s become a certain distance between the form requirements and the bidding system.The form requirements have been undeveloped since the 1970s, while the pace of the bidding system increases as society develops.

Digitaliseringen har utvecklats mycket de senaste åren vilket har möjliggjort nya former att ingå avtal och upprätta rättshandlingar. Jämsides med utvecklingen har omfattande lagstiftning anpassats för att införa elektroniska rutiner i gällande rätt. Fastighetsrätten och delar av den ekonomiska familjerätten är exempel på rättsområden som inte har utvecklats i takt med digitaliseringen.  Uppsatsen behandlar några av de idag gällande formkraven för att ingå avtal om överlåtelse av fast egendom och för upprättande av testamente. Lagarna som styr nämnda rättsområden är jordabalken (1970:99) (JB) och ärvdabalken (1958:637) (ÄB). För såväl ett fastighetsöverlåtelseavtal som ett testamente uppställs formkrav, vilka utgörs av krav på skriftlig form och krav på underskrift. Dessutom påverkar krav på bevittning rättshandlingarnas rättsverkan. Gällande lagregler i jordabalken och ärvdabalken utgör ett hinder mot tillämpning av elektroniska rutiner vid uppfyllandet av nämnda krav. Uppsatsen utreder huruvida elektroniska rutiner kan tillämpas inom respektive rättsområde samt hur formkraven påverkas av digitaliseringen. Innebörden av formkraven för berörda rättshandlingar är i huvudsak densamma. Dock finns en avsevärd skillnad avseende rättsföljden till följd av utebliven bevittning. Ett fastighetsöverlåtelseavtal med utebliven bevittning medför endast en fördröjd process för registrering av äganderätten medan ett testamente med utebliven bevittning saknar rättsverkan. Likheter och skillnader avseende skyddsintressen inom fastighetsrätten och den ekonomiska familjerätten har också analyserats och diskuterats i denna uppsats.  4 kap. 1 § 1 st. JB och 10 kap. 1 § ÄB reglerar de gällande formkraven för rättshandlingarnas rättsverkan. Bevittningskravet i samband med fastighetsöverlåtelser regleras i 20 kap. 7 § 1 p. JB. Av bestämmelsernas ordalydelser, förarbeten och lagkommentarer framgår att formkraven ska tolkas strikt samt förutsätter fysisk form. Digitala underskrifter och vittnen utesluts därmed från gällande rätt. För att digitala rutiner ska kunna tillämpas inom fastighetsrätten och inom den del av den ekonomiska familjerätten som berör testamente krävs att lagarnas bestämmelser anpassas. / Digitalization has developed considerably in recent years and has enabled new ways to enter agreements and constitute legal documents. Alongside this development, extensive legislation has been adopted to implement electronic routines in current legislation. Property law and parts of economic family law are examples of areas of law which have not been developed alongside digitalization.  The essay deals with some of the current formal requirements for constituting agreements on the transfer of real estate and for creating testaments. The laws that regulates these areas are jordabalken (1970:99) (JB) and ärvdabalken (1958:637) (ÄB). For both real estate transfer agreements and testaments, formal requirements are set, consisting of requirements for a written form and a signature. Additionally, requirements for witnesses affect the design of legal documents. Current legislation in the jordabalken and the ärvdabalken obstruction the application of electronic routines in the fulfillment of the said requirements. The essay investigates whether electronic routines can be adapted for each area of law and with how the formal requirements are affected by digitization. The significance of the formal requirements for the legal documents concerned are essentially the same. However, there is a significant difference regarding the legal consequence of not having a witness. A real estate transfer agreement without witnessing only results in a delayed process for registration of the right of ownership, while a testament with no witness results in it being invalid. Similarities and differences regarding the protection interests in real estate law and economic family law are also analyzed and discussed in this essay.  4 ch. 1 § 1 st. JB and 10 ch. 1 § ÄB regulates the current formal requirements for the legal repercussions of legal documents. The witness requirement in connection with real estate transfers is regulated in 20 ch. 7 § 1 p. JB. The wording of the regulations, preparatory work and legal comments state that the formal requirements must be interpreted strictly and that they presume physical form. Digitized legal documents, signatures and witnesses are thus excluded from current law. In order for digital routines to actually be applied in real estate law and in the part of economic family law that concerns testaments, it is necessary to adapt the regulation of the laws.

Avtalsförhandlingar innebär skyldigheter för avtalsparterna, detta är delvis ett utfall av lojalitetsplikten. Parterna måste ta hänsyn till varandras intressen, någon som handlar vårdslöst eller illojalt under avtalsförhandlingarna kan ådra sig skadeståndsskyldighet. Vid fastighetsköp har denna grundtanke länge varit undantagen genom praxis. Motiveringen för undantaget har hittills varit att prekontraktuella skadestånd innebär att formkravet urholkas. Genom ett obiter dictum uttalande, vid sidan av huvudfrågan i domen, från 2012 har HD yttrat ett försiktigt stöd för pre-kontraktuellt ansvar vid fastighetsköp. För att undersöka rättsläget tillämpas rättsdogmatisk metod. I skrivande stund har inget nytt mål prövats av HD och rättsläget förblir oklart.

Det internationella inflytandet är stort inom kommersiella avtal, vilket inte minst märks när det kommer till formulering av avtalsklausuler. Även avtal mellan två svenska parter inspireras ofta av angloamerikansk avtalsformulering och innehåller inte sällan så kallade boilerplateklausuler som stipulerar bland annat formkrav för ändringar eller tillägg till avtalet. Tvister om tolkning av dessa avtal och ändringar i strid mot avtalade formkrav blir allt vanligare och frågan uppstår då vilken rättsverkan denna typ av avtalsklausuler har för avtal som regleras av svensk avtalsrätt. Området är relativt oreglerat eftersom vår över hundraåriga avtalslag är tämligen kortfattad och istället blir det de avtalsrättsliga principerna, vilka framgår bland annat i praxis, som får ge vägledning i hur frågan ska besvaras. Till skillnad från andra rättsområden där specifika situationer är reglerade i lag och rättsfakta kan påvisas, en rättsregel kan åberopas och rättsföljden någorlunda bestämmas handlar det här istället om att väga olika intressen och ge dem olika prioritet beroende på olika omständigheter. Uppsatsens syfte är att besvara frågan genom att ge exempel på de situationer och omständigheter som är avgörande för när avtalsklausulerna får rättsverkan och när muntliga utfästelser eller andra tillitsgrundande ageranden får avgörande betydelse. Slutsatsen är att det inte går att besvara frågan om en avtalsklausul har verkan utan istället blir svaret när den har det och varför.

No description available.

No description available.

Två av de vanligaste bostadsaffärerna som äger rum i Sverige är försäljningen av fast egendom, så som fastigheter med uppförda småhus eller ägarlägenheter, och bostadsrätter. Det rättsliga förhållandet skiljer sig åt mellan fast egendom och bostadsrätter. Studien syftar till att klargöra om det kan uppstå problem för de inblandade parterna, fastighetsmäklare, säljare och köpare, i en bostadstransaktion till följd av att de rättsliga förhållandena skiljer sig åt. Vidare studeras om det i sådana fall finns motiv att harmonisera rättsreglerna. Undersökningen fokuserar på rättsläget när det gäller formkrav och felregler för bostadstransaktioner av fast egendom och av bostadsrätt. Studien besvarar således frågorna om det är ett problem att rättsreglerna skiljer sig åt samt om det finns motiv att harmonisera dem. Studien som utförs genom rättsvetenskaplig metod uppvisar att det finns skiljaktigheter mellan objekten. Vidare visar studien att det kan finnas motiv att harmonisera, åtminstone en del av, rättsreglerna vad gäller felregler. / This paper studies the differences between transactions regarding property and co- operative apartment conveyance on the Swedish real estate market, this due to differences in Swedish laws regarding conveyance. Property conveyance and co- operative apartment conveyance are two of the most common transactions in the Swedish real estate market. The purpose of this study is to examine if the legal differences regarding the contracts validity because of its formation and the possibilities for the buyer to claim errors in their new home against the seller can be problematic for a real estate agent, a seller or a buyer. The next question that takes place in this study is whether there is a reason to make the rules more harmonious. The study is based on the perspective from both a real estate agent, a seller and a buyer. This study answers the questions of whether it is a problem that there are differences in Swedish laws regarding the two transactions and whether there are reasons to harmonize them. The study, which is based on Swedish law, shows that you can find differences in the law depending on what kind of subject being convejed. It also shows that reasons for harmonization, at least in some areas, can be found.

No description available.

Formkravets inverkan på avtalstolkningen.