This thesis seeks to investigate how an agreed written form requirement is met in an electronic environment. Swedish Contract law is applied since Sweden lack specific regulation for electronically closed agreements. Since contractual freedom prevails in Swedish law, it is up to the parties themselves to decide if the formal requirements to be applied. In order to assess whether the written requirement is fulfilled in the electronic environment, a purpose-oriented analysis should be made. When the purpose of why a written form requirement applies has been clarified, the analysis continues to assess whether the objective can be achieved with the modern form of communication. The method is called functional equivalence and means that when an electronic media fulfill the same functions as the paper medium so will the electronic medium as a starting point to give the same legal effect as if it were the case of a written paper document. This is in accordance with the UNCITRAL Model Law on Electronic Commerce. The international debate on electronic contracting are way ahead of Sweden, therefore, the international regulations DCFR, UNCITRAL, UNIDROIT and CISG had been significant. The traditional handwritten document has for a long timed been having a probative value. A paper document can be summed up in its constituent elements, security, accessibility and confidentiality. Security is measured by the courts to give it a certain probative value. The probative value is given when only the integrity and traceability can be ensured. In summary, it can be said that the above criteria gives thus writing its great importance. These criteria are met by the electronic document; therefore, there is nothing to suggest that the writing is not met in the electronic communications media. Finally, the electronic document provides the same high probative value as a paper document.

Att det förekommer ändringar vid utförandet av ett byggprojekt är inte något nytt i byggbranschen, utan snarare något som alltid har funnits och förmodligen alltid kommer att finnas. Ändringar som uppstår vid utförandet av ett byggprojekt kan orsakas av en mängd olika anledningar. Men det ändringarna har gemensamt, är att de i regel resulterar i något som inom byggbranschen brukar benämnas ÄTA-arbeten. Begreppet ÄTA-arbeten står för Ändringsarbeten, Tilläggsarbeten samt Avgående arbeten och är ett resultat av ändringar i ett ursprungligt kontrakt.I utförandeentreprenader gäller i regel standardavtalet AB 04, vilket är ett avtal som innefattar bestämmelser som reglerar både beställares och entreprenörers förpliktelser gentemot varandra. Standardavtalet AB 04 reglerar i den meningen även hur ÄTA-arbeten ska hanteras, för att en entreprenör ska kunna erhålla ersättning för arbeten som inte omfattas av det ursprungliga kontraktet.Den här studien inleds med att beskriva hur ÄTA-arbeten ska hanteras enligt standardavtalet AB 04. För att i ett senare skede kunna avgöra vilka vardagliga hanteringssätt som strider mot bestämmelserna och av den anledningen medför rättsliga påföljder.För att kunna ta reda på hur ÄTA-arbeten hanteras i dagsläget, utfördes ett antal intervjuer med verksamma personer inom anläggningsbranschen. Intervjuerna resulterade i en slutsats som tyder att det vardagligt förekommer hanteringssätt som strider mot bestämmelserna i AB 04, vilket i sin tur är anledningen till att entreprenörer i en relativt vid utsträckning går miste om ersättning för utförda ÄTA-arbeten. Studien ger även förslag på hur parterna kan förbättra hanteringen av dessa arbeten samtidigt som samhällsnyttiga perspektiv tas i beaktande. / The fact that changes occur at the performance of a construction project is not a new phenomenon in the construction industry, it´s rather something that has always existed and will likely do so in the future. Changes that occur during the performance of a construction project can be caused by a variety of reasons, but what those changes have in common is that they in general result in amendments of the original contract.In Swedish performance contracts the standard agreement AB 04 is regularly used, which is an agreement that includes the both parties’ obligations in relation to each other. The standard agreement AB 04 regulates in that sense even the way in how the changes shall be dealt with, in order to let the contractor be able to obtain compensation for those additional implementations. This study begins by describing how changes should be handled according to the standard agreement AB 04, in order to determine which daily doings by the contractor is inconsistent with the provisions in AB 04 and consequently leads to legal sanctions.To find out how changes are handled in current construction projects, the study conducts a number of interviews with persons that are active in the construction industry.The study resulted in a finding that puts forward that it´s fairly common that changes are handled in a manner that is inconsistent with the provisions of AB 04.The study provides also a number of suggestions on how the parties can improve the management of these changes that also takes socially useful perspective into account.

En grundläggande princip för olika avtal är att det föreligger avtalsfrihet mellan parterna. Då vissa avtal kräver att formkrav ska vara uppfyllda för att avtalet ska giltigförklaras inskränks sålunda avtalsfriheten för dessa avtal. Formkravet för fastighetsöverlåtelser stadgas i 4:1 JB och har sina rötter ungefär 300 år tillbaka. Formkravet för aktieteckning vid nyemissioner har även det rötter över 100 år tillbaka i tiden. Formkraven har under en lång tid inneburit att även utfästelser och optioner gällande dessa formavtal har setts som ogiltiga, då formkraven annars underminerats. I det nyligen avdömda målet NJA 2016 s. 107 konstaterade Högsta Domstolen emellertid att optioner gällande formavtal som huvudregel ska vara obligationsrättsligt bindande. Även gällande optioner för fastighetsöverlåtelser synes trenden hos Högsta Domstolen tyda på att sådana kan komma att bli giltiga i framtiden. Frågan som infinner sig är vilken reell verkan dessa formkrav då faktiskt har och kommer få, samt vilka intressen de skyddar. Med hänsyn till att avtalsfriheten får ett allt större utrymme ter det sig som att det framförallt är tredjeman som har nytta av dessa formkrav. I ett modernt samhälle är frågan om de nuvarande verkningarna av formkraven verkligen är rimliga och om det istället kan vara på sin plats med en revidering av dessa. / A fundamental principle in contract law is the principle of freedom of contract. Since some contracts require a formal requirement to be fulfilled in order for the contract to be enforceable this principle is in some regards restricted. The formal requirement regarding property transactions is stipulated in chapter 4 section 1 in the Swedish Land Code and it roots back almost 300 years. The formal requirement regarding applications of share during a rights issue is found in chapter 13 paragraph 13 in the Swedish Companies Act and it as well can be traced over 100 years backwards. These formal requirements have for a long time meant that pledges and options regarding said contracts has been seen as void, since the formal requirements would otherwise be undermined. In the recent Court decision NJA 2016 s. 107 the Supreme Court argued that options regarding contracts involving a formal requirement, other than those regarding property transactions, should as a principal rule be accepted in personam between the parties. The Supreme Court´s decisions as of late seems to show a trend that such options might be accepted regarding transactions of properties in the future. The question at hand is what meaning these formal requirements will have, and will get, and also which interests they protect. Considering the fact that the principle of freedom of contracts seems to be getting more space in the court’s decisions it seems that the party getting protected by the formal requirements is mostly the third party affected by the agreement. In a modern society, the question is if the effects of the formal requirements are reasonable, or if a revision of said requirements might be in order.

Hyrköp av fast egendom är en relativt ny företeelse på fastighetsmarknaden. Hyrköpet innebär att en hyresgäst träffar hyresavtal med ett bostadsbolag som erbjuder en hyrköpsmodell och avtalet kombineras med en optionsrätt. Optionsrätten innebär att hyresgästen, ”hyrköparen”, ges en rätt att inom optionstiden förvärva fastigheten i fråga. Sedan länge har fastighetsrätten i Sverige varit kringgärdat av formkrav. Formkravets primära syfte har varit att inte belasta köpare och säljare mer än nödvändigt men tvinga parterna till att reglera vissa minimikrav för att ett giltigt fastighetsförvärv skall komma till stånd. Bakgrunden till reglerna utgörs av att det från allmän synpunkt är angeläget att avtal inte förbinds med villkor, som medför osäkerhet och oreda i äganderättsförhållanden. Det fastighetsrättsliga formkravet har medfört att utfästelser om framtida försäljning av fast egendom sedan länge varit ogiltiga i svensk rätt. Vad gäller hyrköpet innebär den optionsrätt som avtalas i samband med hyresavtalet att bostadsbolaget gör en utfästelse om framtida försäljning. Eftersom sådana utfästelser generellt anses ogiltiga utreder denna uppsats rättsverkningarna av att sådan utfästelse de facto avtalas vid ett hyrköp. Författaren ställer sig sålunda frågan huruvida hyrköpet kan ges någon rättslig relevans, om inte inom fastighetsrätten men inom andra rättsområden som aktualiseras av hyrköpet? Bakgrunden till att författaren velat utredda nämnda frågeställning utgörs av att hyrköpet tillsynes ställer förfördelad part vid en tvist utan tillämpliga regelverk för utrönandet av en specifik rättsverkan. Författaren har sålunda velat utreda gällande rätt för hyrköpet utifrån ett ”tvisteperspektiv” för att påvisa den reella situation avtalsparterna står inför vid ett hyrköp. En empiri har genomförts för att låta bostadsbolag som erbjuder hyrköp belysa de anledningar till att hyrköpsmodeller lanseras och hur lanseringen till dags dato fungerat. Författarens omfattande rättsutredning av fastighetsrätt, optionsrätt, avtalsrätt och skadeståndsrätt har tillsammans med empirin lett fram till författarens slutsatser kring hyrköpet. Författaren anser att det krävs en översyn av gällande fastighetsrätt från lagstiftarens sida. I avvaktan på lagstiftarens respons bör vidare fastighetsbolag och privatpersoner, i framtiden avstå ifrån att tillämpa modellen då hyrköpet rättsligt utgör ett i hög grad osäkert fastighetsförvärv.

Abstract As international trade is constantly increasing, the number of disputes between international parties is greater than ever. In view of the fact that it is difficult to get court judgments recognized and enforced, arbitration has gained a great foothold in international commercial disputes. The leading international legal framework for recognition and enforcement of arbitral awards is the New York Convention of 1958 with 142 Member States as of today. It simplifies recognition and enforcement of arbitral awards in foreign countries. Nevertheless, certain criterions are required to be fulfilled and a much-debated criterion is the writing requirement for arbitration agreements. The writing requirement is found in Article II(2) of the New York Convention and it stipulates that an arbitration clause or an arbitration agreement must be signed by the parties or contained in an exchange of letters or telegrams to constitute a valid arbitration agreement, which is the foundation of a recognizable and enforceable arbitral award. The requirement in itself is clear, but the development of electronic communication and the fact that national courts interpret the writing requirement differently, leads to dissimilar requirements in various countries. Moreover, numerous new ways of how to conclude contracts have been established during the 50 years that has passed since the adoption of the New York Convention and the ever increasing number of disputes has questioned the function of the writing requirement. The UNCITRAL has, by adopting a model law, tried to accomplish a uniform interpretation and establish what it takes to fulfill the writing requirement. The starting point for the work of the UNCITRAL was to modify national arbitration legislation and thus reach the objective of harmonizing the writing requirement. The thesis undertakes an international outlook in three countries, Australia, Italy and Sweden. These countries are all Member States of the New York Convention but there are great differences in their legislation. Sweden imposes no writing requirement and Italy has applied a very restrictive interpretation. Australia has incorporated the UNCITRAL Model Law. The international outlook illustrates how the interpretation depends on national arbitration legislation and attitude towards the writing requirement. An analysis of the current general legal context shows a weakening threshold for fulfillment of the writing requirement. It is also evident that the writing requirement is not in line with how international trade is practiced today. The writing requirement frequently constitutes a formalistic problem regarding conclusion of contracts, as it comprise a requirement with-out function. In addition to this, the attempts of the UN have failed to eliminate uncer-tainty and the divergence in interpretation. To reach a uniform interpretation, an immense overhaul of the New York Convention is needed, alternatively that additional States adhere to the UNCITRAL Model Law and thus eliminate the national differences of today. / Sammanfattning En ständigt ökande internationell handel leder till en ökning i antalet tvister mellan parter från olika länder. Då nationella domslut är svåra att få erkända och verkställda i en främmande stat har skiljedomsförfaranden ökat i antal. Regelverket kring att få en skiljedom erkänd och verkställd i en främmande stat utgörs främst av New Yorkkonventionen från 1958 med 142 fördragsslutande stater till dags dato. New Yorkkonventionen möjliggör att en internationell skiljedom lättare kan erkännas och verkställas i en främmande stat. Dock måste vissa kriterier vara uppfyllda och ett av de mest omdebatterade och domstolsprövade kriterierna är det skriftliga formkravet för skiljeavtal. Skriftlighetskravet regleras i Artikel II(2), New Yorkkonventionen och påvisar att skiljeavtalet måste vara undertecknat av parterna eller inkluderat i brev- eller telegramväxling för att vara giltigt. Ett giltigt skiljeavtal formar grunden för en verkställbar skiljedom. Kravet i sig är relativt tydligt men med teknologins frammarsch och det faktum att nationella domstolar tolkar skriftlighetskravet olika har kraven för att uppnå skriftlighetskravet skiftat från land till land. Framförallt har olika sätt att sluta avtal tillkommit under de 50 år som New Yorkkonventionen har existerat och även det ökande antalet internationella skiljedomsförfaranden har ifrågasatt grunden för skriftlighetskravet. UNCITRAL har genom en modellag om kommersiella skiljeförfaranden försökt skapa enhetlighet om hur skriftlighetskravet skall tolkas och vad som krävs för att uppnå kravet. Utgångspunkten för UNCITRAL’s arbete har varit att förändra nationell lagstiftning och därmed uppnå målet om harmonisering av skriftlighetskravet. Uppsatsen gör en internationell utblick i tre länder, Australien, Italien och Sverige. De tre länderna är fördragsslutande stater till New Yorkkonventionen men deras nationella lagstiftning skiftar markant. Sverige påvisar inte något skriftlighetskrav för skiljeavtal och Italien har tolkat skriftlighetskravet restriktivt. Australien har fullt ut inkorporerat den modellag som UNCITRAL har utarbetat gällande kommersiella skiljeförfaranden. Utblicken visar även i flera rättsfall hur olika tolkningen av skriftlighetskravet blir beroende på den nationella lagstiftningen och inställningen till skriftlighetskravet. En analys av rättsläget påvisar att tröskeln för att uppnå skriftlighetskravet tenderar att luckras upp. Det framkommer även att skriftlighetskravet inte är i fas med hur internationell handel praktiseras idag. Skriftlighetskravet är ofta ett formalistiskt problem vad gäller avtalsslut och konstituerar ett krav utan funktion. Därtill har de försök som gjorts från överstatligt håll misslyckats med att undanröja osäkerheten och skiftningar i tolkningen. För att uppnå enhetlighet krävs en genomarbetning av New Yorkkonventionen, alternativt att fler stater anammar UNCITRAL’s modellag och därmed undanröjer de nationella olikheter som existerar idag.

<p>Hyrköp av fast egendom är en relativt ny företeelse på fastighetsmarknaden. Hyrköpet innebär att en hyresgäst träffar hyresavtal med ett bostadsbolag som erbjuder en hyrköpsmodell och avtalet kombineras med en optionsrätt. Optionsrätten innebär att hyresgästen, ”hyrköparen”, ges en rätt att inom optionstiden förvärva fastigheten i fråga.</p><p>Sedan länge har fastighetsrätten i Sverige varit kringgärdat av formkrav. Formkravets primära syfte har varit att inte belasta köpare och säljare mer än nödvändigt men tvinga parterna till att reglera vissa minimikrav för att ett giltigt fastighetsförvärv skall komma till stånd. Bakgrunden till reglerna utgörs av att det från allmän synpunkt är angeläget att avtal inte förbinds med villkor, som medför osäkerhet och oreda i äganderättsförhållanden.</p><p>Det fastighetsrättsliga formkravet har medfört att utfästelser om framtida försäljning av fast egendom sedan länge varit ogiltiga i svensk rätt. Vad gäller hyrköpet innebär den optionsrätt som avtalas i samband med hyresavtalet att bostadsbolaget gör en utfästelse om framtida försäljning. Eftersom sådana utfästelser generellt anses ogiltiga utreder denna uppsats rättsverkningarna av att sådan utfästelse de facto avtalas vid ett hyrköp. Författaren ställer sig sålunda frågan huruvida hyrköpet kan ges någon rättslig relevans, om inte inom fastighetsrätten men inom andra rättsområden som aktualiseras av hyrköpet? Bakgrunden till att författaren velat utredda nämnda frågeställning utgörs av att hyrköpet tillsynes ställer förfördelad part vid en tvist utan tillämpliga regelverk för utrönandet av en specifik rättsverkan. Författaren har sålunda velat utreda gällande rätt för hyrköpet utifrån ett ”tvisteperspektiv” för att påvisa den reella situation avtalsparterna står inför vid ett hyrköp.</p><p>En empiri har genomförts för att låta bostadsbolag som erbjuder hyrköp belysa de anledningar till att hyrköpsmodeller lanseras och hur lanseringen till dags dato fungerat.</p><p>Författarens omfattande rättsutredning av fastighetsrätt, optionsrätt, avtalsrätt och skadeståndsrätt har tillsammans med empirin lett fram till författarens slutsatser kring hyrköpet. Författaren anser att det krävs en översyn av gällande fastighetsrätt från lagstiftarens sida. I avvaktan på lagstiftarens respons bör vidare fastighetsbolag och privatpersoner, i framtiden avstå ifrån att tillämpa modellen då hyrköpet rättsligt utgör ett i hög grad osäkert fastighetsförvärv.</p>

<p>Abstract</p><p>As international trade is constantly increasing, the number of disputes between international parties is greater than ever. In view of the fact that it is difficult to get court judgments recognized and enforced, arbitration has gained a great foothold in international commercial disputes. The leading international legal framework for recognition and enforcement of arbitral awards is the New York Convention of 1958 with 142 Member States as of today. It simplifies recognition and enforcement of arbitral awards in foreign countries. Nevertheless, certain criterions are required to be fulfilled and a much-debated criterion is the writing requirement for arbitration agreements.</p><p>The writing requirement is found in Article II(2) of the New York Convention and it stipulates that an arbitration clause or an arbitration agreement must be signed by the parties or contained in an exchange of letters or telegrams to constitute a valid arbitration agreement, which is the foundation of a recognizable and enforceable arbitral award. The requirement in itself is clear, but the development of electronic communication and the fact that national courts interpret the writing requirement differently, leads to dissimilar requirements in various countries. Moreover, numerous new ways of how to conclude contracts have been established during the 50 years that has passed since the adoption of the New York Convention and the ever increasing number of disputes has questioned the function of the writing requirement. The UNCITRAL has, by adopting a model law, tried to accomplish a uniform interpretation and establish what it takes to fulfill the writing requirement. The starting point for the work of the UNCITRAL was to modify national arbitration legislation and thus reach the objective of harmonizing the writing requirement.</p><p>The thesis undertakes an international outlook in three countries, Australia, Italy and Sweden. These countries are all Member States of the New York Convention but there are great differences in their legislation. Sweden imposes no writing requirement and Italy has applied a very restrictive interpretation. Australia has incorporated the UNCITRAL Model Law. The international outlook illustrates how the interpretation depends on national arbitration legislation and attitude towards the writing requirement.</p><p>An analysis of the current general legal context shows a weakening threshold for fulfillment of the writing requirement. It is also evident that the writing requirement is not in line with how international trade is practiced today. The writing requirement frequently constitutes a formalistic problem regarding conclusion of contracts, as it comprise a requirement with-out function. In addition to this, the attempts of the UN have failed to eliminate uncer-tainty and the divergence in interpretation. To reach a uniform interpretation, an immense overhaul of the New York Convention is needed, alternatively that additional States adhere to the UNCITRAL Model Law and thus eliminate the national differences of today.</p> / <p>Sammanfattning</p><p>En ständigt ökande internationell handel leder till en ökning i antalet tvister mellan parter från olika länder. Då nationella domslut är svåra att få erkända och verkställda i en främmande stat har skiljedomsförfaranden ökat i antal. Regelverket kring att få en skiljedom erkänd och verkställd i en främmande stat utgörs främst av New Yorkkonventionen från 1958 med 142 fördragsslutande stater till dags dato. New Yorkkonventionen möjliggör att en internationell skiljedom lättare kan erkännas och verkställas i en främmande stat. Dock måste vissa kriterier vara uppfyllda och ett av de mest omdebatterade och domstolsprövade kriterierna är det skriftliga formkravet för skiljeavtal.</p><p>Skriftlighetskravet regleras i Artikel II(2), New Yorkkonventionen och påvisar att skiljeavtalet måste vara undertecknat av parterna eller inkluderat i brev- eller telegramväxling för att vara giltigt. Ett giltigt skiljeavtal formar grunden för en verkställbar skiljedom. Kravet i sig är relativt tydligt men med teknologins frammarsch och det faktum att nationella domstolar tolkar skriftlighetskravet olika har kraven för att uppnå skriftlighetskravet skiftat från land till land. Framförallt har olika sätt att sluta avtal tillkommit under de 50 år som New Yorkkonventionen har existerat och även det ökande antalet internationella skiljedomsförfaranden har ifrågasatt grunden för skriftlighetskravet. UNCITRAL har genom en modellag om kommersiella skiljeförfaranden försökt skapa enhetlighet om hur skriftlighetskravet skall tolkas och vad som krävs för att uppnå kravet. Utgångspunkten för UNCITRAL’s arbete har varit att förändra nationell lagstiftning och därmed uppnå målet om harmonisering av skriftlighetskravet.</p><p>Uppsatsen gör en internationell utblick i tre länder, Australien, Italien och Sverige. De tre länderna är fördragsslutande stater till New Yorkkonventionen men deras nationella lagstiftning skiftar markant. Sverige påvisar inte något skriftlighetskrav för skiljeavtal och Italien har tolkat skriftlighetskravet restriktivt. Australien har fullt ut inkorporerat den modellag som UNCITRAL har utarbetat gällande kommersiella skiljeförfaranden. Utblicken visar även i flera rättsfall hur olika tolkningen av skriftlighetskravet blir beroende på den nationella lagstiftningen och inställningen till skriftlighetskravet.</p><p>En analys av rättsläget påvisar att tröskeln för att uppnå skriftlighetskravet tenderar att luckras upp. Det framkommer även att skriftlighetskravet inte är i fas med hur internationell handel praktiseras idag. Skriftlighetskravet är ofta ett formalistiskt problem vad gäller avtalsslut och konstituerar ett krav utan funktion. Därtill har de försök som gjorts från överstatligt håll misslyckats med att undanröja osäkerheten och skiftningar i tolkningen. För att uppnå enhetlighet krävs en genomarbetning av New Yorkkonventionen, alternativt att fler stater anammar UNCITRAL’s modellag och därmed undanröjer de nationella olikheter som existerar idag.</p>

SammanfattningVid en fastighetsöverlåtelse är det mångt och mycket som skall regleras så som köpe-kontrakt med alla dess skriftliga krav. Gällande regleringen av fel i fastighet har lag-stiftaren valt att dela upp ansvaret mellan säljare och köpare för att underlätta an-svarsbördan. Faktiska fel i fastighet tillhör köparens ansvarsområde och denne har en undersökningsplikt som fastställer att denne inte äger rätt att gentemot säljaren åbe-ropa de fel denne bort upptäcka vid sin undersökning. Denna ansvarsfördelning har dock ställts på sin spets efter domslutet i NJA 2007 s. 86 då HD ålade en säljare an-svaret kring faktiska fel i form av en upplysningsplikt.Då HD inte lämnat någon vägledning för hur en liknande upplysningsplikt kan ak-tualiseras är rättsläget idag något oklart gällande faktiska fel och vem som bör stå an-svarig. Efter den i uppsatsen utförda utredningen av rättspraxis på området menar författaren att en upplysningsplikt endast bör aktualiseras i de fall där säljaren inte upplyst om ett fel denne haft kännedom om, men även förstått att köparen saknat kännedom om det aktuella felet. Vidare är det av vikt huruvida felet i sig är av en all-varligare karaktär.Därmed har brännpunkten i utredningen fastnat kring säljarens och köparens känne-dom kring felet och även hur allvarligt felets karaktär är. Dock kvarstår viss osäkerhet i rättsläget då HD inte avgjort fler rättsfall kring frågan efter NJA 2007 s. 86. Därmed kommer det bli tämligen intressant att följa framtida mål kring frågan och se hur HD argumenterar för upplysningsplikten och vilka faktorer som de finner avgörande för att upplysningsplikten kring faktiska fel aktualiseras. / AbstractWhen selling a property many matters need to be taken in account for, such as the contract between the parties with all the forms prescribed by law. When settling which party that should carry the liability regarding upcoming errors on the property the legislator has chosen to facilitate the burden of liability between the parties, a delegation that is a quite complicated matter. The buyer is obligated to examine the property for errors that are factual; it is laid down by law that a buyer does not pos-sess the right to refer to factual errors on the property that the buyer would have found while examining.Delegation of liability was subject of matter when the Swedish Supreme Court made the rulings in case NJA 2007 s. 86 public. The property owner was signed a general liability re-garding errors that are factual. The legal position is somewhat indecisive on this liability due to lack of reasoning from the Swedish Supreme Court on how to implement this new liabil-ity. When analyzing relevant case law the author is of the conclusion that, the property owner’s liability to inform the buyer regarding errors that are factual only should be imple-mented when he has not informed the buyer about the errors he has knowledge about. Furthermore the factual errors have to be of a severe nature and the property owner must have understood that the buyer was without knowledge of the errors. The focal point re-gards the knowledge of the property owner regarding the factual errors and the severity of the same. The author is of the conclusion that liability can be signed the property owner only in those cases where the errors is of a severe nature. However uncertainty remains pending rulings from the Swedish Supreme Court on the question. Thus, following the Swedish Supreme Court regarding further case law to see how they interprets the liability will most certainly be of interest.

Ett fastighetsköp är en betydande affär som de flesta personer genomför någon gång under sin livstid. Delvis på grund av fastigheters höga förmögenhetsrättsliga värde har lagstiftaren ansett det vara nödvändigt med vissa lagstadgade formkrav, som exempelvis att köpekontraktet ska vara skriftligt och undertecknas av båda parter. När köpehandlingen är undertecknad och bevittnad kan köparen ansöka om lagfart, inteckna fastigheten och vidare erhålla pantbrev.  En av de huvudsakliga skillnaderna mellan ett fastighetsköp och ett köp av lös egendom är att fastighetsköparen har en plikt att, för att ha rätt att åberopa eventuella fel i fastigheten, undersöka egendomen noggrant innan köpekontraktet undertecknas. För att rätten att åberopa eventuella fel ska aktualiseras, krävs att felet ska ha legat utanför denna undersökningsplikt. Tidpunkten för undersökningsplikten har dock kommit att kunna flyttas, med hjälp av en så kallad besiktningsklausul. Genom att införa en besiktningsklausul i köpekontraktet, öppnas möjligheten för köparen att låta besiktiga fastigheten efter köpets fullbordan. På detta sätt förlänger klausulen köparens undersökningsplikt.  Det finns två typer av besiktningsklausuler, öppna och begränsade, varav ingen är stadgad i lag. Används en öppen besiktningsklausul kommer inte något tolkningsproblem att ligga vid handen, eftersom köpet är att betrakta som ett öppet köp. Det innebär att oavsett vad besiktningen faktiskt utvisar, har köparen rätt att frånträda köpet. I det fall det istället förs in en begränsad besiktningsklausul i köpeavtalet, har det under åren visat sig kunna leda till otaliga tvister säljare och köpare emellan, eftersom de inte alltid varit överens om klausulens egentliga innebörd.  I vår uppsats har vi undersökt gällande rätt, samt försökt komma fram till lagstiftarens avsikt med avsaknaden av lagstadgade formkrav avseende begränsade besiktningsklausuler, och om det finns skäl till att införa sådana formkrav.

Hyrköp av bostäder är ett relativt nytt fenomen på den svenska bostadsmarknaden. Det finns flertalet olika modeller av hyrköp. Den modell som behandlas i uppsatsen består av att hyrköparen ingår ett hyresavtal med ett fastighetsbolag. I samband med ingåendet av hyresavtalet ingås även ett optionsavtal, vilken ger hyrköparen en rättighet, men ingen skyldighet, att senare köpa bostaden till ett förutbestämt pris. Optionsavtalet utgör således en essentiell beståndsdel av hyrköpet. Hyrköp är ingen vedertagen bostadsform, och det finns i dagsläget ingen särskild lagstiftning som reglerar densamma. Istället regleras modellen av två skilda regelverk, nämligen de regler som gäller vid hyra av bostad och de regler som gäller vid köp av bostad. Ett hyrköp består vidare av åtminstone tre olika avtal, vilka är hyresavtalet, optionsavtalet och köpeavtalet. Syftet med uppsatsen är att undersöka och fastställa gällande rätt angående hyrköp, samt att jämföra gällande rätt angående hyrköp av lös egendom och hyrköp av fast egendom.  Vid en jämförelse av gällande rätt för bostäder som utgör lös egendom respektive fast egendom har framkommit att optionsavtal, som ju utgör en essentiell del av ett hyrköp, endast är giltiga när bostaden utgör lös egendom. Optionsavtal till fast egendom är således inte giltiga, vilket anses följa av den vedertagna fastighetsrättsliga principen om att utfästelser om att i framtiden överlåta fast egendom inte är giltiga. Det finns olika uppfattningar om den historiska bakgrunden till principen. Vissa hävdar att det följer av formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken, andra att det följer av den så kallade ömsesidighetsprincipen. Ett ytterligare syfte med uppsatsen är att undersöka om optionsavtal till en särskild form av fast egendom, nämligen ägarlägenheter, bör vara giltiga.  Av analysen om optionsavtal till ägarlägenheter bör vara giltiga framkommer att det torde föreligga åtskilliga argument för att giltigförklara avtalen, inte minst med tanke på att formkraven för överlåtelse av bostadsrätt i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen i sig inte anses utgöra något hinder för att giltigförklara skriftliga optionsavtal till bostadsrätter. Yttermera utgör såväl ett köp av bostadsrätt som köp av ägarlägenhet ofta en stor kapitalplacering för den enskilde. Vad som talar emot att sådana optionsavtal bör vara giltiga är att trots att principen kan anses ha en något oklar uppkomst, är den ändock vedertagen i den svenska fastighetsrätten och har upprätthållits i rättspraxis.