I den här uppsatsen behandlas om svensk rätt strider mot EU-rätten vid kommunala fastighetsöverlåtelser. I första delen av uppsatsen görs en översiktlig utredning av EU:s omfattande reglering kring statligt stöd och hur brett EU:s statsstödsregler tolkas. Sverige saknar i princip materiella regler kring statsstöd och rättsområdet har fått lite uppmärksamhet i svensk doktrin. I den andra delen av uppsatsen undersöks de allmänna materiella rättsreglerna kring kommunalrätten som kan göras aktuella vid en kommunal fastighetsöverlåtelse. Den delen är inriktad på en översikt av kommunalrätten och hur de offentligrättsliga delarna tillämpas när en kommun agerar som ett privaträttsligt subjekt. En kommunal fastighetsöverlåtelse får nämligen enligt huvudregeln inte innebära att den medför ett statligt stöd till en kommuns avtalspart och heller inte enskilt kommunalt stöd i strid med kommunallagen. EU:s statsstödsbestämmelser reglerar å ena sidan ett förbud mot de flesta offentliga stödåtgärder som påverkar handeln mellan medlemsländerna. Kommunallagens förbud mot enskilt inriktat stöd å andra sidan reglerar ett förbud mot ekonomiska stöd till näringsidkare och omfattar bl.a. stöd på den lokala marknaden. Det har visat sig att fastighetsöverlåtelser spelar en viktig roll för kommuner för att utveckla strategiska anläggningar. Dessutom råder ett kunskapsgap bland landets kommuner om hur enkelt EU:s statsstödsregler kan träffa en lokal fastighetsöverlåtelse. Ett bakomliggande syfte med EU:s statsstödsregler är tillgodose goda konkurrensvillkor och undvika att medlemstaterna framkallar en tävling mellan sig för att understödja olönsamma företag. För att en kommunal fastighetsöverlåtelse ska anses som otillåten enligt kommunallagen fordras att en kommun otillbörligt gynnar motparten genom att exempelvis sälja fastigheten under marknadspris. För att EU:s statsstödsregler ska träffa fastighetsöverlåtelsen fodras att transaktionen påverkar handeln mellan medlemsstaterna, dvs. att samhandelskriteriet är uppfyllt. Det har visat sig flera rättsfall vid kommunala fastighetsöverlåtelser att tröskeln för att samhandelskriteriet ska aktualiseras är mycket låg. Slutsatsen i uppsatsen är att EU-rättens bestämmelser om statligt stöd inte får fullt genomslag i svensk rätt. Det kan till exempel vara fallet när kommunallagens regel om återkrav ska tillämpas i förhållande till EU:s statsstödsregler vid kommunala fastighetsöverlåtelser. Bland annat saknas rättsmedel i svensk rätt för en förfördelad spekulant av en kommunal fastighet och därmed kan lagstiftningsåtgärder på statsstödsrättens område i anses som motiverat.

I samband med en fastighetsöverlåtelse kan förvärvarens förfoganderätt över fastigheten inskränkas genom ett överlåtelseförbud. I de situationer då en tredje part blir involverad kan det uppstå komplikationer, därför är det viktigt att vara väl medveten om ett överlåtelseförbuds innebörd och rättsverkningar. Oavsett om överlåtelsen är benefik eller onerös, gör lagstiftningen på området ingen skillnad på villkorets giltighet. Däremot har det inom praxis utformats markanta skillnader på överlåtelseförbudens rättsverkningar beroende på vilken överlåtelseform som använts. Sker överlåtelsen genom gåva, medges överlåtelseförbudet betydligt mer långtgående rättsverkningar än vid ett köp. Vidare påverkar villkorets ordalydelse om det anses vara gällande för viss tid, eller för obegränsad tid. Under vissa förutsättningar kan ett överlåtelseförbud ändras eller upphävas, antingen av parterna själva eller genom ansökan om permutation. Det är dock till viss del oklart i vilken omfattning parterna själva kan vidta sådana åtgärder.

En grundläggande princip för olika avtal är att det föreligger avtalsfrihet mellan parterna. Då vissa avtal kräver att formkrav ska vara uppfyllda för att avtalet ska giltigförklaras inskränks sålunda avtalsfriheten för dessa avtal. Formkravet för fastighetsöverlåtelser stadgas i 4:1 JB och har sina rötter ungefär 300 år tillbaka. Formkravet för aktieteckning vid nyemissioner har även det rötter över 100 år tillbaka i tiden. Formkraven har under en lång tid inneburit att även utfästelser och optioner gällande dessa formavtal har setts som ogiltiga, då formkraven annars underminerats. I det nyligen avdömda målet NJA 2016 s. 107 konstaterade Högsta Domstolen emellertid att optioner gällande formavtal som huvudregel ska vara obligationsrättsligt bindande. Även gällande optioner för fastighetsöverlåtelser synes trenden hos Högsta Domstolen tyda på att sådana kan komma att bli giltiga i framtiden. Frågan som infinner sig är vilken reell verkan dessa formkrav då faktiskt har och kommer få, samt vilka intressen de skyddar. Med hänsyn till att avtalsfriheten får ett allt större utrymme ter det sig som att det framförallt är tredjeman som har nytta av dessa formkrav. I ett modernt samhälle är frågan om de nuvarande verkningarna av formkraven verkligen är rimliga och om det istället kan vara på sin plats med en revidering av dessa. / A fundamental principle in contract law is the principle of freedom of contract. Since some contracts require a formal requirement to be fulfilled in order for the contract to be enforceable this principle is in some regards restricted. The formal requirement regarding property transactions is stipulated in chapter 4 section 1 in the Swedish Land Code and it roots back almost 300 years. The formal requirement regarding applications of share during a rights issue is found in chapter 13 paragraph 13 in the Swedish Companies Act and it as well can be traced over 100 years backwards. These formal requirements have for a long time meant that pledges and options regarding said contracts has been seen as void, since the formal requirements would otherwise be undermined. In the recent Court decision NJA 2016 s. 107 the Supreme Court argued that options regarding contracts involving a formal requirement, other than those regarding property transactions, should as a principal rule be accepted in personam between the parties. The Supreme Court´s decisions as of late seems to show a trend that such options might be accepted regarding transactions of properties in the future. The question at hand is what meaning these formal requirements will have, and will get, and also which interests they protect. Considering the fact that the principle of freedom of contracts seems to be getting more space in the court’s decisions it seems that the party getting protected by the formal requirements is mostly the third party affected by the agreement. In a modern society, the question is if the effects of the formal requirements are reasonable, or if a revision of said requirements might be in order.

Ändamålet med denna studie är att undersöka, jämföra och analysera vad skillnaderna respektive likheterna är mellan den svenska fastighetsmäklarens kontra den latinska notarien i Federationen Bosnien och Hervegovina gällande rådgivningsplikten. Studien kommer även att beröra delar av yrkenas kontraktskapande samt skyldigheten att agera opartiskt. Studien kommer att ge en tydligare bild på vad kan man förvänta sig få för juridiska råd vid en fastighetsöverlåtelse i respektive land. Likheterna mellan de två yrkena föreligger främst i: 1. fastställa viss fakta, 2) lämna relevant information, 3) att ge adekvat rådgivning, och 4) att upprätta nödvändiga handlingar på ett sätt som är anpassat till den enskilda transaktionen. Skyldigheten att vara opartisk och rådgivningsplikten utgör tillsammans en specifik funktion i fastighetsöverlåtelser, som i Sverige utövas av fastighetsmäklaren och Federationen Bosnien och Hercegovina av notarius: opartisk rådgivning. / The purpose of this study is to examine, compare, and analyze what the differences and similarities are between the Swedish real estate agent versus the Latin notary in the Federation of Bosnia and Herzegovina regarding the duty to give counsel. The study will also affect parts of the professions contractual creation and the duty to act impartially. The study will provide a clearer picture of what can be expected for legal advice on a property transfer in each country.The similarities between the two professions are mainly in: 1) to conduct verifications to ascertain facts, 2) to disclose relevant information, 3) to give adequate advice, and 4) to draw up all necessary deeds in a manner that is tailored to the instant transaction. The duty of impartiality and the duty to counsel constitutes to a specific function in real estate conveyances, common to both professions: impartial counsel.