The purpose of this thesis is to investigate the new real estate brokerage Act and to see whether the main intent, to strengthen the consumer protection, has been fulfilled through the implementation of the 2011 Act. The real estate agent legislation is made to protect both the buyer and seller throughout the property transaction. Although the intent is to protect the consumer, it is not unusual that disputes arises. To avoid disputes concerning the property transaction, the 2011 legislation opens up for greater transparency in the mediation process. The protection for the consumer has been considerably stronger since the 2011 legislation was implemented. The author is of the opinion that some minor modifications would further enhance consumer protection / Uppsatsen ämnar utreda om huvudsyftet med nya fastighetsmäklarlagen, att stärka konsumentskyddet, har uppnåtts i och med införlivandet av 2011 års lag. Fastighetsmäklarlagstiftningen är till för att köpare såväl som säljare ska få ett tillfredställande skydd och vara trygga när mäklaren förmedlar fastigheten. Trots lagstiftningen känner en del konsumenter att det finns anledning att tvivla på mäklaren. Regeringen har därför i och med införlivandet av 2011 års lagstiftning valt att öppna upp för en större insyn i förmedlingsprocessen. Ett exempel på detta är att mäklaren är skyldig att dokumentera de viktigaste händelserna under förmedlingen och vid avslutad affär lämnas dokumentet till både köpare och säljare. Reglerna skärptes för att minska risken för intressekonflikter. Trots att konsumentskyddet har förstärkts betydligt sedan 2011 års lagstiftning trädde I kraft, finns det fortfarande en del mindre ändringar som skulle förstärka konsumenternas skydd ytterligare.

<p>Bakgrund: Idag finns det i Fastighetsmäklarlagen ett krav på att en fastighetsmäklare ska upprätta en skriftlig beräkning av köparens boendekostnader. Detta krav får endast åsidosättas då köparen uttryckligen avstår sin rätt. Det har upprättats ett förslag till en ny fastighetsmäklarlag i vilket kravet på att upprätta boendekostnadskalkyler tagits bort och ersatts med att mäklaren endast är skyldig att upprätta en boendekostnadskalkyl då köparen efterfrågar en sådan. Mål: Målet med denna rapport är att ge en aktuell bild av vad fastighetsmäklare har för uppfattning om boendekostnadskalkyler idag och huruvida de fördelar som fastighets-mäklarna ser kring boendekostnadskalkyler är anledning nog för att kontinuerligt upprätta dessa även efter att lagkravet försvinner. Metod: Rapporten bygger på en kvantitativ enkätundersökning, fem öppna djupintervjuer med kvalitativ forskningsansats samt litteraturstudier. Urvalet av deltagare gjordes slump-mässigt utifrån fastighetsmäklarnämndens register över registrerade fastighetsmäklare. Analys: Att boendekostnadskalkyler upprättande av fastighetsmäklare är av liten betydelse har framkommit som åsikter i undersökningen. Detta beror till stor del på att kunderna idag avsäger sig sin rätt till en boendekostnadskalkyl då de ofta får en upprättad av banken i samband med låneansökan varför de ej anser sig behöva en kalkyl från fastighetsmäklaren. Att det finns fördelar för fastighetsmäklare med att upprätta boendekostnadskalkyler anser drygt hälften av undersökningens deltagare. Trots detta anser majoriteten att fördelarna ej är anledning nog för att de ska fortsätta upprätta kalkylerna efter lagändringen. Den stora förändring som lagförslaget medför är att fastighetsmäklare slipper att upprätta avståenden i alla de affärer där de inte upprättar en boendekostnadskalkyl.</p>

Bakgrund: Idag finns det i Fastighetsmäklarlagen ett krav på att en fastighetsmäklare ska upprätta en skriftlig beräkning av köparens boendekostnader. Detta krav får endast åsidosättas då köparen uttryckligen avstår sin rätt. Det har upprättats ett förslag till en ny fastighetsmäklarlag i vilket kravet på att upprätta boendekostnadskalkyler tagits bort och ersatts med att mäklaren endast är skyldig att upprätta en boendekostnadskalkyl då köparen efterfrågar en sådan. Mål: Målet med denna rapport är att ge en aktuell bild av vad fastighetsmäklare har för uppfattning om boendekostnadskalkyler idag och huruvida de fördelar som fastighets-mäklarna ser kring boendekostnadskalkyler är anledning nog för att kontinuerligt upprätta dessa även efter att lagkravet försvinner. Metod: Rapporten bygger på en kvantitativ enkätundersökning, fem öppna djupintervjuer med kvalitativ forskningsansats samt litteraturstudier. Urvalet av deltagare gjordes slump-mässigt utifrån fastighetsmäklarnämndens register över registrerade fastighetsmäklare. Analys: Att boendekostnadskalkyler upprättande av fastighetsmäklare är av liten betydelse har framkommit som åsikter i undersökningen. Detta beror till stor del på att kunderna idag avsäger sig sin rätt till en boendekostnadskalkyl då de ofta får en upprättad av banken i samband med låneansökan varför de ej anser sig behöva en kalkyl från fastighetsmäklaren. Att det finns fördelar för fastighetsmäklare med att upprätta boendekostnadskalkyler anser drygt hälften av undersökningens deltagare. Trots detta anser majoriteten att fördelarna ej är anledning nog för att de ska fortsätta upprätta kalkylerna efter lagändringen. Den stora förändring som lagförslaget medför är att fastighetsmäklare slipper att upprätta avståenden i alla de affärer där de inte upprättar en boendekostnadskalkyl.

<p><strong>Syfte:</strong> Bakgrunden till uppsatsen har sitt ursprung i de anmälningar som görs mot fastighetsmäklare där en stor del av dessa anmälningar rör bristande information till parterna. Anmälningarna skapar, enligt oss, ett sämre förtroende för fastighetsmäklarna då anmälningar kan lyftas fram som något konkret i media. Syftet med uppsatsen är att få en tydligare bild och ökad förståelse för hur fastighetsmäklare arbetar rörande 16 § Fastighetsmäklarlagen. Om fastighetsmäklarens information till parterna har brister är vår förhoppning att kunna belysa dessa för att i förlängningen kunna minska anmälningar mot fastighetsmäklare.</p><p>Vår huvudfråga i denna uppsats är: <em>Hur arbetar fastighetsmäklare med att ge köpare och säljare de råd och upplysningar de behöver i samband med överlåtelsen enligt 16 § Fastighetsmäklarlagen, brister arbetet någonstans?</em></p><p><strong>Metod: </strong>Vi har använt oss av kvalitativ metod. Data har samlats in med hjälp av djupintervjuer som har sammanställts och redovisats löpande i uppsatsen. Den information vi har samlat in ligger till grund för vår analys där vi jämför de intervjuades arbetssätt gentemot teorin i uppsatsen för att försöka se sammanhang och öka vår förståelse.</p><p><strong>Resultat & slutsats: </strong>Vi hade en förföreställning om att informationsplikten enligt 16 § FML inte uppfylls i den utsträckning som är önskvärd vid en förmedling. Vår förföreställning har förändrats då de intervjuade överlag arbetade enligt de lagar och riktlinjer som finns. Vi fann att det är <em>hur</em> man informerar parterna på bästa sätt som är ett problem och att det inte är hela arbetsmönster utan snarare små skillnader som bidrar till anmälningarna mot fastighetsmäklarna.</p><p><strong>Förslag till fortsatt forskning:</strong> Vår uppsats beskriver en fastighetsmäklares arbete enligt 16 § FML och detta jämförs med juridisk teori vilket har varit vår avgränsning. Det vore intressant att undersöka hur en fastighetsmäklare arbetar och jämföra mot organisationsteori för att få ett annat perspektiv. Vidare skulle det gå att utföra studien med samma frågeställning fast göra en geografisk eller demografisk jämförelse. Till sist vore det spännande att se hur information till konsumenter förmedlas på bästa sätt genom någon form av studie.</p><p><strong>Uppsatsens bidrag: </strong>Vi anser att nyttan med studien är att den kastar ljus på vad som kan tänkas ligga till grund för de anmälningar som görs till FMN och att den bringar en del klarhet i hur fastighetsmäklare arbetar givet vår referensram.</p> / <p><strong>Aim:</strong> The background to the paper has its origin in the reports made against real estate agents where a large proportion of these complaints are related to lack of information to the parties. According to us these complaints<strong> </strong>contribute to a lack of trust for the real estate agents since these reports can be highlighted as something concrete in media. The purpose of the paper is to get a clearer picture and better understanding of how real estate agents work according to Section 16 Real Estate Brokerage Act. If the information to the parties is insufficient, our hope is to shed light on these to eventually be able to reduce complaints against real estate agents.</p><p>Our main question of this essay is: <em>How do real estate agents work to give buyers and sellers the advice and information they need in connection with the</em> <em>conveyance of real property</em><em> pursuant to Section 16 Real Estate Brokerage Act, deficiencies work somewhere?</em></p><p><strong>Method:</strong> We have used a qualitative method and collected data using depth interviews which has been put together and will be discussed in the paper. The data we collected was the basis for our analysis where we compared how the people we interviewed worked against the theory in the paper to try to see the context and enhance our understanding.</p><p><strong>Result & Conclusions: </strong>We had an idea that the disclosures according to Section 16 FML had not been met to the extent that is desirable at a brokerage. Our first impression has changed since we realized that the people interviewed generally worked under the laws and guidelines that exist. The problem is not the real estate agents’ work patterns but <em>how </em>the information is distributed to the parties.</p><p><strong>Suggestions for future research:</strong> Our paper describes a real estate agent’s work under Section 16 FML which is compared to the legal theory which has been our definition. It would be interesting to investigate how a real estate agent works and compare against the organization theory to get a different perspective. Furthermore, it would be possible to do the study with the same problem fixed to a geographical or demographic comparison. Finally, it would be exciting to see how you can convey information to consumers in the best way through some form of study.</p><p><strong>Contribution of the paper: </strong>We believe that the benefits of the study is that we get an understanding of why these complaints are being made to the FMN and that it brings some clarity to how real estate agents work according to our reference points.</p>

<p>Syfte: Syftet med denna uppsats är att utreda hur tjänstekvaliteten påverkas av fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman. Studien har genomförts med syfte att ge ett bidrag till debatten om huruvida fastighetsmäklarens opartiska roll påverkar den enskilde konsumenten.</p><p>Metod: Studien genomfördes med en kvalitativ metod. Samtliga intervjuer var personliga och alla utom en genomfördes med inspelningsutrustning. Urvalet föll på en rad sakkunniga inom fastighetsmäklarbranschen samt ett antal verksamma fastighetsmäklare. Intervjusvaren sammanfattades sedan och blev det empiriska underlaget. All empirisk data kopplades sedan till vår teoretiska referensram för att utgöra studiens analysdel.</p><p>Resultat & slutsats: De slutsatser vi dragit av denna studie är att den av kunden upplevda tjänstekvaliteten påverkas negativ av fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman. Vi har funnit att kundernas förväntningar i många fall inte stämmer överens med den tjänst som fastighetsmäklarna tillhandahåller. Den av kunden upplevda tjänstekvaliteten får stå tillbaka för ett starkt konsumentskydd samt en, i relation till andra länder, billig och effektiv fastighetsöverlåtelse. Fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman bygger på en bra idé då den skapar gynnsamma förutsättningar för effektiva fastighetsaffärer. Den tjänsteutformning som gäller idag fungerar tillfredställande men har stora utvecklingsmöjligheter. Ett tydliggörande av fastighetsmäklarens rättigheter och skyldigheter gentemot parterna skulle kunna bidra till en bättre tjänstekvalitet samt mer realistiska förväntningar hos kunderna.</p><p>Förslag till fortsatt forskning: Denna uppsats består endast av en kvalitativ undersökning med fastighetsmäklare och branschexperter. Vi föreslår därför undersökningar genom kvantitativa studier om vad fastighetsmäklarnas kunder upplever är bra kvalitet för tjänsten samt vilka deras förväntningar är. Vi föreslår även undersökningar om vad de danska konsumenterna anser är bra kvalitet gällande tjänsten samt en jämförelse med svenska konsumenter.</p><p>Uppsatsens bidrag: Uppsatsen har bidragit till att belysa den problematik som finns gällande fastighetsmäklarens opartiska roll som mellanman. Detta är ett inlägg i den debatt som förs kring ämnet. Vår förhoppning är att denna studie kan komma att bidra till en större inblick i varför fastighetsmäklarens roll bör tydliggöras i lag för att i högre grad gynna konsumenterna. Vår förhoppning är att denna studie tas emot med intresse.</p>

<p>To purchase a house or an apartment is often one of the major personal financial commitments for a person. In 2005, 84% of the homeowners sold their homes using a estate agency. During 2006 several new opportunities appeared on the market, giving the homeowners more of a choice in what way to sell their homes. Media describes the alternatives in general “as the agents on the Internet”. Estate agencies have for at least ten years offered their services over the Internet but during 2006 the Internet services increased and were established. It is a fact the homeowner can decrease the cost of selling the home if the person is willing and able to spend the time and effort involved.</p><p>The aim of my thesis is to describe and compare traditional estate agencies and the services offered over the Internet and how the homeowner will benefit the most. I have studied three different agencies, Adirekta, A-mäklarna and HemOnline. I have conducted interviews over the telephone, comparing their similarities and differences and in what way their services are of help or not.</p><p>The thesis will give at hand that the most significant differences is concerning the price. The absence of a estate agent will reduce the cost but also complicate other matters. There are real advantages but also disadvantages. The thesis shows that the Swedish Estate Agency Act (FML) has not been explicit in giving clear advice how to use the law. Several problems have occurred concerning the Act and how to live up to its standard.</p>

Syfte: Syftet med denna uppsats är att utreda hur tjänstekvaliteten påverkas av fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman. Studien har genomförts med syfte att ge ett bidrag till debatten om huruvida fastighetsmäklarens opartiska roll påverkar den enskilde konsumenten. Metod: Studien genomfördes med en kvalitativ metod. Samtliga intervjuer var personliga och alla utom en genomfördes med inspelningsutrustning. Urvalet föll på en rad sakkunniga inom fastighetsmäklarbranschen samt ett antal verksamma fastighetsmäklare. Intervjusvaren sammanfattades sedan och blev det empiriska underlaget. All empirisk data kopplades sedan till vår teoretiska referensram för att utgöra studiens analysdel. Resultat &amp; slutsats: De slutsatser vi dragit av denna studie är att den av kunden upplevda tjänstekvaliteten påverkas negativ av fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman. Vi har funnit att kundernas förväntningar i många fall inte stämmer överens med den tjänst som fastighetsmäklarna tillhandahåller. Den av kunden upplevda tjänstekvaliteten får stå tillbaka för ett starkt konsumentskydd samt en, i relation till andra länder, billig och effektiv fastighetsöverlåtelse. Fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman bygger på en bra idé då den skapar gynnsamma förutsättningar för effektiva fastighetsaffärer. Den tjänsteutformning som gäller idag fungerar tillfredställande men har stora utvecklingsmöjligheter. Ett tydliggörande av fastighetsmäklarens rättigheter och skyldigheter gentemot parterna skulle kunna bidra till en bättre tjänstekvalitet samt mer realistiska förväntningar hos kunderna. Förslag till fortsatt forskning: Denna uppsats består endast av en kvalitativ undersökning med fastighetsmäklare och branschexperter. Vi föreslår därför undersökningar genom kvantitativa studier om vad fastighetsmäklarnas kunder upplever är bra kvalitet för tjänsten samt vilka deras förväntningar är. Vi föreslår även undersökningar om vad de danska konsumenterna anser är bra kvalitet gällande tjänsten samt en jämförelse med svenska konsumenter. Uppsatsens bidrag: Uppsatsen har bidragit till att belysa den problematik som finns gällande fastighetsmäklarens opartiska roll som mellanman. Detta är ett inlägg i den debatt som förs kring ämnet. Vår förhoppning är att denna studie kan komma att bidra till en större inblick i varför fastighetsmäklarens roll bör tydliggöras i lag för att i högre grad gynna konsumenterna. Vår förhoppning är att denna studie tas emot med intresse.

Syfte: Bakgrunden till uppsatsen har sitt ursprung i de anmälningar som görs mot fastighetsmäklare där en stor del av dessa anmälningar rör bristande information till parterna. Anmälningarna skapar, enligt oss, ett sämre förtroende för fastighetsmäklarna då anmälningar kan lyftas fram som något konkret i media. Syftet med uppsatsen är att få en tydligare bild och ökad förståelse för hur fastighetsmäklare arbetar rörande 16 § Fastighetsmäklarlagen. Om fastighetsmäklarens information till parterna har brister är vår förhoppning att kunna belysa dessa för att i förlängningen kunna minska anmälningar mot fastighetsmäklare. Vår huvudfråga i denna uppsats är: Hur arbetar fastighetsmäklare med att ge köpare och säljare de råd och upplysningar de behöver i samband med överlåtelsen enligt 16 § Fastighetsmäklarlagen, brister arbetet någonstans? Metod: Vi har använt oss av kvalitativ metod. Data har samlats in med hjälp av djupintervjuer som har sammanställts och redovisats löpande i uppsatsen. Den information vi har samlat in ligger till grund för vår analys där vi jämför de intervjuades arbetssätt gentemot teorin i uppsatsen för att försöka se sammanhang och öka vår förståelse. Resultat &amp; slutsats: Vi hade en förföreställning om att informationsplikten enligt 16 § FML inte uppfylls i den utsträckning som är önskvärd vid en förmedling. Vår förföreställning har förändrats då de intervjuade överlag arbetade enligt de lagar och riktlinjer som finns. Vi fann att det är hur man informerar parterna på bästa sätt som är ett problem och att det inte är hela arbetsmönster utan snarare små skillnader som bidrar till anmälningarna mot fastighetsmäklarna. Förslag till fortsatt forskning: Vår uppsats beskriver en fastighetsmäklares arbete enligt 16 § FML och detta jämförs med juridisk teori vilket har varit vår avgränsning. Det vore intressant att undersöka hur en fastighetsmäklare arbetar och jämföra mot organisationsteori för att få ett annat perspektiv. Vidare skulle det gå att utföra studien med samma frågeställning fast göra en geografisk eller demografisk jämförelse. Till sist vore det spännande att se hur information till konsumenter förmedlas på bästa sätt genom någon form av studie. Uppsatsens bidrag: Vi anser att nyttan med studien är att den kastar ljus på vad som kan tänkas ligga till grund för de anmälningar som görs till FMN och att den bringar en del klarhet i hur fastighetsmäklare arbetar givet vår referensram. / Aim: The background to the paper has its origin in the reports made against real estate agents where a large proportion of these complaints are related to lack of information to the parties. According to us these complaints contribute to a lack of trust for the real estate agents since these reports can be highlighted as something concrete in media. The purpose of the paper is to get a clearer picture and better understanding of how real estate agents work according to Section 16 Real Estate Brokerage Act. If the information to the parties is insufficient, our hope is to shed light on these to eventually be able to reduce complaints against real estate agents. Our main question of this essay is: How do real estate agents work to give buyers and sellers the advice and information they need in connection with the conveyance of real property pursuant to Section 16 Real Estate Brokerage Act, deficiencies work somewhere? Method: We have used a qualitative method and collected data using depth interviews which has been put together and will be discussed in the paper. The data we collected was the basis for our analysis where we compared how the people we interviewed worked against the theory in the paper to try to see the context and enhance our understanding. Result &amp; Conclusions: We had an idea that the disclosures according to Section 16 FML had not been met to the extent that is desirable at a brokerage. Our first impression has changed since we realized that the people interviewed generally worked under the laws and guidelines that exist. The problem is not the real estate agents’ work patterns but how the information is distributed to the parties. Suggestions for future research: Our paper describes a real estate agent’s work under Section 16 FML which is compared to the legal theory which has been our definition. It would be interesting to investigate how a real estate agent works and compare against the organization theory to get a different perspective. Furthermore, it would be possible to do the study with the same problem fixed to a geographical or demographic comparison. Finally, it would be exciting to see how you can convey information to consumers in the best way through some form of study. Contribution of the paper: We believe that the benefits of the study is that we get an understanding of why these complaints are being made to the FMN and that it brings some clarity to how real estate agents work according to our reference points.

To purchase a house or an apartment is often one of the major personal financial commitments for a person. In 2005, 84% of the homeowners sold their homes using a estate agency. During 2006 several new opportunities appeared on the market, giving the homeowners more of a choice in what way to sell their homes. Media describes the alternatives in general “as the agents on the Internet”. Estate agencies have for at least ten years offered their services over the Internet but during 2006 the Internet services increased and were established. It is a fact the homeowner can decrease the cost of selling the home if the person is willing and able to spend the time and effort involved. The aim of my thesis is to describe and compare traditional estate agencies and the services offered over the Internet and how the homeowner will benefit the most. I have studied three different agencies, Adirekta, A-mäklarna and HemOnline. I have conducted interviews over the telephone, comparing their similarities and differences and in what way their services are of help or not. The thesis will give at hand that the most significant differences is concerning the price. The absence of a estate agent will reduce the cost but also complicate other matters. There are real advantages but also disadvantages. The thesis shows that the Swedish Estate Agency Act (FML) has not been explicit in giving clear advice how to use the law. Several problems have occurred concerning the Act and how to live up to its standard.

En bostadsrätt omfattar ett medlemskap i en ekonomisk förening och ger nyttjanderätt till en lägenhet. Detta innebär att bostadsrätten inte är något materiellt utan just en andel i föreningen, vilken bland annat innefattar upplåtelse av en lägenhet att nyttja mot ersättning, i det hus som ägs av föreningen, men också del i föreningens tillgångar och skulder. I Sverige förmedlas årligen över hundra tusen bostadsrätter via fastighetsmäklare. Olikt en fastighetsöverlåtelse finns vid överlåtelse av bostadsrätt tre intressenter, i form av köpare, säljare och bostadsrättsförening. Fastighetsmäklaren är ytterligare en part som ska fungera som en oberoende mellanman i relationen mellan säljaren och köparen. Fastighets- mäklarens roll i överlåtelseprocessen är central och dennes arbete regleras genom fastighetsmäklarlagen, där regler om bland annat god fastighetsmäklarsed, omsorgsplikt, samt rådgivnings- och upplysningsskyldighet återfinns. Denna uppsats syftar till att ur ett fastighetsmäklarperspektiv utreda och tydliggöra gällande rätt inom området för mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet vid överlåtelse av bostadsrätt. I min studie av förmedlingsprocessen för bostadsrätter har jag kunnat identifiera ett antal områden där kraven på fastighetsmäklarens agerande behöver tydliggöras. Uppsatsen har koncentrerats till det ansvar som vilar på fastighetsmäklaren gällande råd och upplysningar om föreningens ekonomi och stadgar, skyldigheten att upplysa köparen om ansvaret att undersöka bostadsrätten, samt vad en sådan undersökning omfattar. Mäklarnas tillämpning av reglerna i fastighetsmäklarlagen är, vid förmedling av bostadsrätt, i stor utsträckning förenklad och anpassad efter hur förmedlingsprocessen vid fastighetsöverlåtelser går till. Det finns i och med detta ett behov av att fastighetsmäklarna anpassar sina råd, upplysningar och sin information efter de särskilda regler och förhållanden som råder för bostadsrätter. Detta gäller inte minst mäklarens upplysning om köparens ansvar att undersöka bostadsrätten.