En bostadsrätt omfattar ett medlemskap i en ekonomisk förening och ger nyttjanderätt till en lägenhet. Detta innebär att bostadsrätten inte är något materiellt utan just en andel i föreningen, vilken bland annat innefattar upplåtelse av en lägenhet att nyttja mot ersättning, i det hus som ägs av föreningen, men också del i föreningens tillgångar och skulder. I Sverige förmedlas årligen över hundra tusen bostadsrätter via fastighetsmäklare. Olikt en fastighetsöverlåtelse finns vid överlåtelse av bostadsrätt tre intressenter, i form av köpare, säljare och bostadsrättsförening. Fastighetsmäklaren är ytterligare en part som ska fungera som en oberoende mellanman i relationen mellan säljaren och köparen. Fastighets- mäklarens roll i överlåtelseprocessen är central och dennes arbete regleras genom fastighetsmäklarlagen, där regler om bland annat god fastighetsmäklarsed, omsorgsplikt, samt rådgivnings- och upplysningsskyldighet återfinns. Denna uppsats syftar till att ur ett fastighetsmäklarperspektiv utreda och tydliggöra gällande rätt inom området för mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet vid överlåtelse av bostadsrätt. I min studie av förmedlingsprocessen för bostadsrätter har jag kunnat identifiera ett antal områden där kraven på fastighetsmäklarens agerande behöver tydliggöras. Uppsatsen har koncentrerats till det ansvar som vilar på fastighetsmäklaren gällande råd och upplysningar om föreningens ekonomi och stadgar, skyldigheten att upplysa köparen om ansvaret att undersöka bostadsrätten, samt vad en sådan undersökning omfattar. Mäklarnas tillämpning av reglerna i fastighetsmäklarlagen är, vid förmedling av bostadsrätt, i stor utsträckning förenklad och anpassad efter hur förmedlingsprocessen vid fastighetsöverlåtelser går till. Det finns i och med detta ett behov av att fastighetsmäklarna anpassar sina råd, upplysningar och sin information efter de särskilda regler och förhållanden som råder för bostadsrätter. Detta gäller inte minst mäklarens upplysning om köparens ansvar att undersöka bostadsrätten.

Syftet med denna studie är att visa den utveckling som skett gällande fastighetsmäklares upplysnings- och rådgivningsskyldighet. Studien ska också visa vad som drivit fram denna utveckling liksom huruvida utvecklingen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har några samband med utvecklingen av de kunskapskrav som samhället ställt på mäklaren. Då studien har ett rättshistoriskt perspektiv har rättskälleläran tillämpas. Främst är det förarbetena till lagstiftningen av de tre FML som anammats, dock har relevant rättspraxis och uttalanden från tillsynsmyndigheten också bidragit som informationskällor om än inte i lika stor utsträckning. Viss doktrin har använts som källa för gällande rätt, den har också fått en funktion som komplement på grund av avsaknaden av rättspraxis från högsta instans för denna tid.Studien visar hur reglerna kring mäklaryrkets utövande har kommit att utvecklas från medeltiden fram till dagens datum med fokus kring mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Studien visar att det är från och med den första FML som samhället började ställa konkreta krav på mäklarens skyldighet att ge adekvata råd och upplysningar. Det är framförallt en önskan om ökat konsumentskydd som skapat incitament för de större kraven på mäklaren att ge korrekta råd och upplysningar. De regler som rör mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har utvecklats förvånansvärt lite sedan införandet av 1984 års FML och de förändringar som gjorts är i stort implementering av sådant som rättspraxis drivit fram. De regler som tillkom med 2011 års FML är i stort endast en kodifiering av redan gällande rätt.Studien visar att det finns samband mellan de krav som samhället ställer på mäklaren vad gäller dennes rådgivning och upplysning till parterna vid en förmedlingsprocess och den utbildningsnivå som krävs för att utövaren ska kunna registrera sig som fastighetsmäklare. Studien har också visat hur ökade kunskapskrav har kommit att göra det svårare för mäklaren att avstå från rådgivning då denne förväntas kunna ge adekvata råd enbart genom sin egenskap av mäklare. / This study examines the development of the current 16 § FML, as well as the underlying causes of its evolution. The study also raises the question if there is a connection between this development and the educational requirements for real estate agents. The method we have used to answer our questions at issue is jurisprudential, which means we have been examining and analyzed statutory law, jurisprudence, case law and travaux préparatoires (preparory works).The study shows how the law and rules applicable on real estate agents, with focus on their obligation to inform and advise both parts in a real estate deal, has developed rather greatly in the last couple of years due to the introduction of the first FML, back in 1984. Until then, the society had no real demands on real estate agents. The progress and development, from the first FML until the current and third FML, has not been that distinguishing, yet some changes have been made.The main reason for introducing the first FML back in 1984 was to provide the consumers with greater protection since housing and real estate business often involve large amounts of money. Therefore, it was considered important that real estate agents got some rules to follow, including what to inform and advise the two parts in a housing deal about.There seems to be a connection between the educational requirements for real estate managers and what can be demanded of them regarding the duty to inform and advise. The study also indicates that increased knowledge requirements also makes it harder for real estate agents to decline giving their customers advice, since they are expected to be able to do so in capacity of real estate agents.

<p>Välfärd kräver tillväxt och tillväxt kräver ett dynamiskt näringsliv</p><p>För att kunna erbjuda medborgarna i Sverige en bra välfärd krävs att antalet företag blir fler och att existerande företag kan utvecklas. Detta möjliggörs genom att ett dynamiskt och utvecklande näringslivsklimat skapas där förutsättningarna för landets företagare kontinuerligt utvecklas. Företag utvecklas genom egen utveckling, så kallad ”organisk tillväxt”, eller genom fusion eller förvärv av andra bolag, så kallad ”förvärvad tillväxt”. Tillväxt genom fusioner eller förvärv (Mergers & Acquisitions) fortsätter att öka och omsätter årligen stora summor och är för de medverkande parterna, säljaren och köparen, ofta en omfattande och resurskrävande process med långsiktiga konsekvenser.</p><p>Nya förutsättningar – nya instrument och produkter</p><p>De förutsättningar som omger ett företag förändras kontinuerligt och skapar behov av bland annat nya finansiell instrument och produkter. Studenterna Martin Carlsson och Carl Hermansson uppmärksammade i en tidigare uppsats om Due diligence, ”Due Diligence, värdefullt verktyg eller slöseri med resurser?: En studie om analysens för- och nackdelar”, ett nytt instrument i förvärvsprocessen, Vendor due diligence,något som jag själv också uppmärksammat i annan litteratur om fusioner och förvärv. Vendor due diligence uppstod för några år sedan i USA och är numera även vanligt förekommande inom förvärvsbranschen i bland annat England och Australien men även i Sverige.Uppkomsten av Vendor due diligence sägs vara att den expansiva utvecklingen av antalet fusioner och förvärv fört med sig ett behov av ett instrument för att effektivisera förvärvsprocessen. Vendor due diligence innebär att säljaren utför en grundlig undersökning av det egna bolaget till skillnad från det mer kända förfarandet, Due diligence, där den möjliga köparen undersöker det tänkta förvärvsobjektet. Båda instrumenten genererar information om förvärvsobjektet i form av en rapport men genomförs alltså utifrån olika perspektiv och i varierande omfattning. Mot bakgrund av detta blev avsikten med denna uppsats att studera hur Vendor due diligence påverkar förvärvsprocessen genom att besvara uppsatsens problemformulering, ”Hur kan Vendor due diligence effektivisera förvärvsprocessen”? i syfte att studera:</p><p>• utbredningen av Vendor due diligence</p><p>• om Vendor due diligence innebär att en köpare enklare kan identifieras</p><p>• om Vendor due diligence påverkar försäljningspriset</p><p>• om och i sådana fall på vilket sätt Vendor due diligence skiljer sig från en Due diligence</p><p>Sekundär- och primärdata</p><p>Med utgångspunkt i forskarna Henrik Nilsson, Anders Isaksson och Teppo Martikainens processbild som presenteras i boken ”Företagsvärdering med fundamental analys”, har studien genomförts utifrån en deduktiv ansats och med en kvalitativ forskningsstrategi genom att samla in och analysera sekundär- och primärdata från välrenommerad litteratur och från några av förvärvsbranschens mest framgångsrika aktörer.</p><p>Förvärvsprocessen</p><p>Förvärvsprocessen genomförs utifrån ett antal faser. Enligt Nilsson, Isaksson och Martikainens något förenklade processmodell genomförs processen enligt fyra faser; Söka och välja objekt, Fundamental analys och värdering, Due diligence och Bud och förhandling. Processen genomförs i de allra flesta fall av managementkonsulter, företagsmäklare, kreditgivare,revisorer, advokater och andra specialister. Utifrån bland annat överlåtelseobjektets storlek och verksamhet, varierar antalet deltagande aktörer från fall till fall. Enligt svensk lag har både säljaren och köparen vissa skyldigheter att uppfylla i samband med en överlåtelsetransaktion, säljaren en upplysningsskyldighet och köparen en undersökningsplikt vilket ställer vissa krav på den information som lämnas och insamlas i samband med en förvärvsprocess.</p><p>Vendor due diligence=effektivare förvärvsprocess</p><p>Utifrån insamlad sekundär- och primärdata visar det sig att Vendor due diligence används i den svenska förvärvsbranschen i samband med förvärvsprocesser där värdet på det bolag som är till försäljning överstiger 1 miljard SEK.Vendor due diligence kan sägas effektivisera förvärvsprocessen genom att säljaren inledningsvis tillhandahåller en del av den information som de potentiella köparna önskar undersöka närmare i en senare del av processen, vilket minskar köparens undersökningsfas, Due diligence, något som både sekundär- och primärdata visar. Skillnaden i att ta fram en Vendor due diligence och Due diligence är att den förstnämnda rapporten tas fram för att tillfredsställa många möjliga köpares behov medan informationen i en Due diligence-rapport kan variera eftersom den genomförs av den möjliga köparen utifrån dennes behov. Min tolkning är också att den information som genereras från en Vendor due diligence även kan sägas effektivisera processen då både säljaren och köparen får ett bättre beslutsunderlag genom att säljaren redan inledningsvis har en större kännedom om olika faktorer som kan påverka bolagets värde och dels genom att köparen tidigt i processen får tillgång till information som skulle kunna ha en processavgörande inverkan utifrån dennes perspektiv.</p><p>Uppkomsten och utbredningen av Vendor due diligence innebär att förvärvsprocessen, enligt den processmodell som Nilsson, Isaksson och Martikainen presenterade i sin bok 2002 (figur ”Förvärvsprocessen enligt Nilsson, Isaksson och Martikainen kompletterad med Vendor due diligence”) har utvecklats.</p><p>Förvärvsprocessen enligt Nilsson, Isaksson och Martikainen kompletterad med Vendor due diligence (Söka och välja objekt, Vendor due diligence, Fundamental värdering och analys, Due diligence, Bud och förhandling).</p><p>Att processen skulle effektiviseras genom att den möjliga köparen enklare kan identifieras vilket sekundärdata antyder, stöds ej av insamlad primärdata. Sekundärdata menar också att försäljningspriset på ett förvärvsobjekt skulle kunna bli högre om Vendor due diligence genomförs något som primärdata både bekräftar och dementerar.</p><p>Vid insamlandet av primärdata uppkom även information om att de fysiska ”Datarum” (den lokal som används vid köparens Due diligence där säljarens information om bolaget görs tillgänglig till den möjliga köparen) mer och mer ersätts av elektroniska datarum via Internet,vilket precis som Vendor due diligence kan sägas ha uppstått utifrån ändrade förutsättningar i företagens omvärld. Elektroniska datarum skulle enligt min bedömning ytterligare kunna effektivisera förvärvsprocessen då de personer som genomför Due diligence-fasen inte behöver infinna sig fysiskt för att göra arbetet, med minskade kostnader för både köparen och säljaren som resultat. De insamlade primärdata visar även att den ”traditionella” förvärvsprocessen enligt den processmodell som Nilsson, Isaksson och Martikainen presenterar mer och mer verkar ersättas av en annan process, en så kallad ”Auktionsprocess”, med den största skillnaden att förvärvsprocessen styrs av att de intresserade köparna lämnar bud i flera omgångar under processens gång. Auktionsprocessen ska enligt uppgift också ha tillkommit som ett resultat av de senaste årens expansiva utveckling av antalet fusioner och förvärv. Om Auktionsprocessen kan sägas effektivisera förvärvsprocessen eller ej återstår dock att se!</p>

Välfärd kräver tillväxt och tillväxt kräver ett dynamiskt näringsliv För att kunna erbjuda medborgarna i Sverige en bra välfärd krävs att antalet företag blir fler och att existerande företag kan utvecklas. Detta möjliggörs genom att ett dynamiskt och utvecklande näringslivsklimat skapas där förutsättningarna för landets företagare kontinuerligt utvecklas. Företag utvecklas genom egen utveckling, så kallad ”organisk tillväxt”, eller genom fusion eller förvärv av andra bolag, så kallad ”förvärvad tillväxt”. Tillväxt genom fusioner eller förvärv (Mergers &amp; Acquisitions) fortsätter att öka och omsätter årligen stora summor och är för de medverkande parterna, säljaren och köparen, ofta en omfattande och resurskrävande process med långsiktiga konsekvenser. Nya förutsättningar – nya instrument och produkter De förutsättningar som omger ett företag förändras kontinuerligt och skapar behov av bland annat nya finansiell instrument och produkter. Studenterna Martin Carlsson och Carl Hermansson uppmärksammade i en tidigare uppsats om Due diligence, ”Due Diligence, värdefullt verktyg eller slöseri med resurser?: En studie om analysens för- och nackdelar”, ett nytt instrument i förvärvsprocessen, Vendor due diligence,något som jag själv också uppmärksammat i annan litteratur om fusioner och förvärv. Vendor due diligence uppstod för några år sedan i USA och är numera även vanligt förekommande inom förvärvsbranschen i bland annat England och Australien men även i Sverige.Uppkomsten av Vendor due diligence sägs vara att den expansiva utvecklingen av antalet fusioner och förvärv fört med sig ett behov av ett instrument för att effektivisera förvärvsprocessen. Vendor due diligence innebär att säljaren utför en grundlig undersökning av det egna bolaget till skillnad från det mer kända förfarandet, Due diligence, där den möjliga köparen undersöker det tänkta förvärvsobjektet. Båda instrumenten genererar information om förvärvsobjektet i form av en rapport men genomförs alltså utifrån olika perspektiv och i varierande omfattning. Mot bakgrund av detta blev avsikten med denna uppsats att studera hur Vendor due diligence påverkar förvärvsprocessen genom att besvara uppsatsens problemformulering, ”Hur kan Vendor due diligence effektivisera förvärvsprocessen”? i syfte att studera: • utbredningen av Vendor due diligence • om Vendor due diligence innebär att en köpare enklare kan identifieras • om Vendor due diligence påverkar försäljningspriset • om och i sådana fall på vilket sätt Vendor due diligence skiljer sig från en Due diligence Sekundär- och primärdata Med utgångspunkt i forskarna Henrik Nilsson, Anders Isaksson och Teppo Martikainens processbild som presenteras i boken ”Företagsvärdering med fundamental analys”, har studien genomförts utifrån en deduktiv ansats och med en kvalitativ forskningsstrategi genom att samla in och analysera sekundär- och primärdata från välrenommerad litteratur och från några av förvärvsbranschens mest framgångsrika aktörer. Förvärvsprocessen Förvärvsprocessen genomförs utifrån ett antal faser. Enligt Nilsson, Isaksson och Martikainens något förenklade processmodell genomförs processen enligt fyra faser; Söka och välja objekt, Fundamental analys och värdering, Due diligence och Bud och förhandling. Processen genomförs i de allra flesta fall av managementkonsulter, företagsmäklare, kreditgivare,revisorer, advokater och andra specialister. Utifrån bland annat överlåtelseobjektets storlek och verksamhet, varierar antalet deltagande aktörer från fall till fall. Enligt svensk lag har både säljaren och köparen vissa skyldigheter att uppfylla i samband med en överlåtelsetransaktion, säljaren en upplysningsskyldighet och köparen en undersökningsplikt vilket ställer vissa krav på den information som lämnas och insamlas i samband med en förvärvsprocess. Vendor due diligence=effektivare förvärvsprocess Utifrån insamlad sekundär- och primärdata visar det sig att Vendor due diligence används i den svenska förvärvsbranschen i samband med förvärvsprocesser där värdet på det bolag som är till försäljning överstiger 1 miljard SEK.Vendor due diligence kan sägas effektivisera förvärvsprocessen genom att säljaren inledningsvis tillhandahåller en del av den information som de potentiella köparna önskar undersöka närmare i en senare del av processen, vilket minskar köparens undersökningsfas, Due diligence, något som både sekundär- och primärdata visar. Skillnaden i att ta fram en Vendor due diligence och Due diligence är att den förstnämnda rapporten tas fram för att tillfredsställa många möjliga köpares behov medan informationen i en Due diligence-rapport kan variera eftersom den genomförs av den möjliga köparen utifrån dennes behov. Min tolkning är också att den information som genereras från en Vendor due diligence även kan sägas effektivisera processen då både säljaren och köparen får ett bättre beslutsunderlag genom att säljaren redan inledningsvis har en större kännedom om olika faktorer som kan påverka bolagets värde och dels genom att köparen tidigt i processen får tillgång till information som skulle kunna ha en processavgörande inverkan utifrån dennes perspektiv. Uppkomsten och utbredningen av Vendor due diligence innebär att förvärvsprocessen, enligt den processmodell som Nilsson, Isaksson och Martikainen presenterade i sin bok 2002 (figur ”Förvärvsprocessen enligt Nilsson, Isaksson och Martikainen kompletterad med Vendor due diligence”) har utvecklats. Förvärvsprocessen enligt Nilsson, Isaksson och Martikainen kompletterad med Vendor due diligence (Söka och välja objekt, Vendor due diligence, Fundamental värdering och analys, Due diligence, Bud och förhandling). Att processen skulle effektiviseras genom att den möjliga köparen enklare kan identifieras vilket sekundärdata antyder, stöds ej av insamlad primärdata. Sekundärdata menar också att försäljningspriset på ett förvärvsobjekt skulle kunna bli högre om Vendor due diligence genomförs något som primärdata både bekräftar och dementerar. Vid insamlandet av primärdata uppkom även information om att de fysiska ”Datarum” (den lokal som används vid köparens Due diligence där säljarens information om bolaget görs tillgänglig till den möjliga köparen) mer och mer ersätts av elektroniska datarum via Internet,vilket precis som Vendor due diligence kan sägas ha uppstått utifrån ändrade förutsättningar i företagens omvärld. Elektroniska datarum skulle enligt min bedömning ytterligare kunna effektivisera förvärvsprocessen då de personer som genomför Due diligence-fasen inte behöver infinna sig fysiskt för att göra arbetet, med minskade kostnader för både köparen och säljaren som resultat. De insamlade primärdata visar även att den ”traditionella” förvärvsprocessen enligt den processmodell som Nilsson, Isaksson och Martikainen presenterar mer och mer verkar ersättas av en annan process, en så kallad ”Auktionsprocess”, med den största skillnaden att förvärvsprocessen styrs av att de intresserade köparna lämnar bud i flera omgångar under processens gång. Auktionsprocessen ska enligt uppgift också ha tillkommit som ett resultat av de senaste årens expansiva utveckling av antalet fusioner och förvärv. Om Auktionsprocessen kan sägas effektivisera förvärvsprocessen eller ej återstår dock att se!

Syftet med denna uppsats är att i en jämförande studie utreda skillnaderna beträffande gällande rätt avseende upplysningsskyldigheten för säljaren vid fastighetsköp respektive vid köp av lös egendom. Uppsatsen ska även utreda huruvida skillnaderna är motiverade för säljaren av en vara. Någon bestämmelse som tar sikte på säljarens upplysningsskyldighet finns inte i 4 kap. JB. Av förarbetena framgår det att undersökningsplikten är utgångspunkten för felansvaret och att det inte finns någon generell upplysningsskyldighet för säljaren. I NJA 2007 s. 86 ansågs det motiverat att frångå gängse riskfördelning och ålägga fastighetssäljaren en upplysningsskyldighet, vilken tillsynes verkar ha en generell karaktär. I nämnda rättsfall dras paralleller med avtalsvillkoret i 19 § 1 st. 2 p. KöpL, som ger ett visst mått av upplysningsskyldighet. Inom doktrin är det omdiskuterat om säljaren i vissa situationer ska ha en sådan skyldighet. Efter avgörandet i NJA 2007 s. 86 kan det fastställas att det nu etablerats en upplysningsskyldighet vid sidan av AvtL:s ogiltighetsregler. Mot bakgrund av förarbetena, praxis och doktrin som behandlats gällande 19 § KöpL kan det konstateras att det inte finns ett klart stöd för att säljarens upplysningsskyldighet går vid sidan av AvtL:s ogiltighetsregler. Fastighetssäljaren ansvarar efter NJA 2007 s. 86 redan vid den lägre graden ohederlighet, vilket kan anses ha skapat en slags diskrepans mellan säljaren av lös egendom och fastighetssäljaren. Min sammantagna slutsats blir därmed att de skillnader som nu skapats i gällande rätt beträffande säljarens upplysningsskyldighet vid försäljning av en vara inte är motiverade, med hänsyn till den diskrepans som nu skapats mellan egendomsslagen och som inte kan undgå att betecknas som en generell upplysningsskyldighet för fastighetssäljaren. / The purpose of this thesis is to, in a comparative study, examine differences in the law concerning the obligation for a vendor to inform at real estate purchase and purchase of movable property. The thesis shall also examine whether the differences are justified for the vendor of goods. A provision that refers to the seller's obligation to inform doesn’t exist in ch. 4 JB. The legislative history shows that the buyer’s obligation to inspect is the basis for the allocation of liability and that there isn’t a general obligation for the vendor to inform. In NJA 2007 p. 86, it was considered justifiable to depart from the usual risk allocation and impose a real estate vendor an obligation to inform, which seems to be general. The case mentioned above draws parallels with the contractual term of 19 § 1p. (2) AvtL, which gives a certain degree of obligation to inform. In doctrine, it’s debated whether the vendor in some situations should have such an obligation. After the ruling in NJA 2007 p. 86, an obligation to inform alongside AvtL’s rules on invalidity has now been established. With regard to legislative history, case law and doctrine examined concerning 19 § 1p. (2) AvtL, it can be concluded that there isn’t a clear support that the vendor’s obligation to inform goes alongside the AvtL’s rules on invalidity. The vendor of real estate is liable now by NJA 2007 p. 86 already at the lower degree of dishonesty, which might have created a sort of discrepancy between the vendor of movable property and the vendor of real estate. My overall conclusion is therefore that the current differences created in the law regarding the vendor's obligation to inform when vending goods can’t be justified, having regard to the discrepancy that emerged between asset classes and which can’t avoid to qualify as a general obligation to inform for the vendor of real estate.