Det åligger en fastighetsmäklare att utföra sitt uppdrag med omsorg och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. En fastighetsmäklares arbete aktualiserar rådgivning vid upprepade tillfällen under hela förmedlingsuppdraget. Därför har en fastighetsmäklare en rådgivningsplikt som innebär att mäklaren ska vägleda parterna i frågor av juridisk, ekonomisk och teknisk natur som aktualiseras i det enskilda förmedlingsuppdraget. Rättsläget får uppfattas vara så att en fastighetsmäklare ska behärska de rättsregler och den expertis den enskilda förmedlingen aktualiserar, vilket utgör en förutsättning för att ge adekvat rådgivning. Fastighetsmäklaren har en komplex relation till skatterättslig rådgivning. Det råder en allmänt accepterad uppfattning om att det är frivilligt för en fastighetsmäklare att åta sig rådgivning av skatterättslig natur. Under förutsättning att en mäklare utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och beaktar god fastighetsmäklarsed är det oundvikligt för en mäklare att inte hamna i situationer där ett behov av skatterättslig rådgivning aktualiseras. Detta görs gällande vid förmedling i oäkta förening då en stor del av de rättsregler som blir aktuella är av skatterättslig art. När det kommer till mäklarens relation till skatterättslig rådgivning sträcker den sig inte längre än att fastighetsmäklaren ska så långt så möjligt ta reda på om förmedlingen gäller en bostadsrätt eller lägenhet i en oäkta förening. Skatterätt ingår i fastighetsmäklarens grundläggande utbildning men mot bakgrund av ämnets komplexitet gör vi bedömningen att mäklaren inte har möjlighet att ge adekvat rådgivning i skatterätt. / A real estate agent must carry out his assignment with care and in all observance of good real estate brokerage. The job of a real estate agent is to provide advice on several occasions throughout the brokerage assignment. Therefore, a real estate broker has a duty of advice which means that the broker should guide the parties in matters of legal, economic and technical nature that apply in the individual brokerage assignment. The legal situation may be perceived as such that a real estate agent must master the legal rules and expertise that the individual broker applies, which is a prerequisite for providing adequate advice. The real estate agent has a complex relationship with tax advice. There is a generally accepted opinion that it is voluntary for a real estate agent to undertake tax advice. Provided that a broker has performed his task carefully and takes good real estate brokerage into account, it is inevitable for a broker not to end up in situations where a need for tax advice is raised. This is asserted when mediating in “fake” condominium, since a large part of the legal rules that become relevant are of a taxable nature. When it comes to the broker's relationship with tax advice, it does not extend beyond the fact that the real estate agent should as far as possible find out whether the mediation applies to a condominium or a “fake” condominium. Tax law is part of the real estate broker's basic education, but in the light of the complexity of the subject, we make the assessment that the broker is not able to give adequate advice in tax law.

Syftet med denna studie är att visa den utveckling som skett gällande fastighetsmäklares upplysnings- och rådgivningsskyldighet. Studien ska också visa vad som drivit fram denna utveckling liksom huruvida utvecklingen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har några samband med utvecklingen av de kunskapskrav som samhället ställt på mäklaren. Då studien har ett rättshistoriskt perspektiv har rättskälleläran tillämpas. Främst är det förarbetena till lagstiftningen av de tre FML som anammats, dock har relevant rättspraxis och uttalanden från tillsynsmyndigheten också bidragit som informationskällor om än inte i lika stor utsträckning. Viss doktrin har använts som källa för gällande rätt, den har också fått en funktion som komplement på grund av avsaknaden av rättspraxis från högsta instans för denna tid.Studien visar hur reglerna kring mäklaryrkets utövande har kommit att utvecklas från medeltiden fram till dagens datum med fokus kring mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Studien visar att det är från och med den första FML som samhället började ställa konkreta krav på mäklarens skyldighet att ge adekvata råd och upplysningar. Det är framförallt en önskan om ökat konsumentskydd som skapat incitament för de större kraven på mäklaren att ge korrekta råd och upplysningar. De regler som rör mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har utvecklats förvånansvärt lite sedan införandet av 1984 års FML och de förändringar som gjorts är i stort implementering av sådant som rättspraxis drivit fram. De regler som tillkom med 2011 års FML är i stort endast en kodifiering av redan gällande rätt.Studien visar att det finns samband mellan de krav som samhället ställer på mäklaren vad gäller dennes rådgivning och upplysning till parterna vid en förmedlingsprocess och den utbildningsnivå som krävs för att utövaren ska kunna registrera sig som fastighetsmäklare. Studien har också visat hur ökade kunskapskrav har kommit att göra det svårare för mäklaren att avstå från rådgivning då denne förväntas kunna ge adekvata råd enbart genom sin egenskap av mäklare. / This study examines the development of the current 16 § FML, as well as the underlying causes of its evolution. The study also raises the question if there is a connection between this development and the educational requirements for real estate agents. The method we have used to answer our questions at issue is jurisprudential, which means we have been examining and analyzed statutory law, jurisprudence, case law and travaux préparatoires (preparory works).The study shows how the law and rules applicable on real estate agents, with focus on their obligation to inform and advise both parts in a real estate deal, has developed rather greatly in the last couple of years due to the introduction of the first FML, back in 1984. Until then, the society had no real demands on real estate agents. The progress and development, from the first FML until the current and third FML, has not been that distinguishing, yet some changes have been made.The main reason for introducing the first FML back in 1984 was to provide the consumers with greater protection since housing and real estate business often involve large amounts of money. Therefore, it was considered important that real estate agents got some rules to follow, including what to inform and advise the two parts in a housing deal about.There seems to be a connection between the educational requirements for real estate managers and what can be demanded of them regarding the duty to inform and advise. The study also indicates that increased knowledge requirements also makes it harder for real estate agents to decline giving their customers advice, since they are expected to be able to do so in capacity of real estate agents.