Fastighetsmäklaren ska i varje förmedlingsprocess hantera en stor mängd information. En del av informationen regleras av fastighetsmäklarens kontrollplikt, som är reglerad i 3 kap 15 § FML. Den information som faller utanför kontrollplikten omfattas av den allmänna omsorgsplikten. Sådan information kommer inte sällan från säljaren, en bostadsrättsförening eller av en annan part. Av diverse anledningar så stämmer inte alltid informationen fastighetsmäklaren mottar. I äldre praxis och förarbeten till fastighetsmäklarlagen så finns en aktsamhetsnivå i den allmänna omsorgsplikten som bygger på en culpabedömning, där vikt läggs vid om fastighetsmäklaren hade en ursäkt för att inte kontrollera riktigheten i förväg eller hade skäl att misstänka att något inte stämde. Det finns således en öppning för subjektiva element i FML. Denna culpabedömning härstammar från sedvanlig skadeståndsrättslig princip. Men tröskeln för vad som inte anses vara culpöst är inte enkel att utröna. På senare tid har FMI:s disciplinnämnd börjat tillämpa marknadsföringslagen mer direkt på fastighetsmäklarens marknadsföringsmaterial, som bygger på information från bland annat säljaren. Marknadsföringslagen har inte samma öppenhet för subjektiva element som i fastighetsmäklarlagen, vilket leder till en strängare aktsamhetsbedömning vid disciplinärenden. Således föreligger det en konfliktyta kring aktsamhetsnivån för fastighetsmäklarens hantering av information och dess användning vid marknadsföring. Det finns ingen tydlig gräns för var aktsamhetsnivån går. En bedömning behöver göras med hänsyn till konsumentskyddet i författningarna kontra hur långtgående ansvaret ska vara för en fastighetsmäklare, för att nå konsensus och uppnå en förutsägbar rättssäkerhet.   Enligt vår mening är det oskäligt att applicera ett strikt ansvar på fastighetsmäklaren utifrån MFL. Men desto viktigare frågan är för någon av parterna desto högre grad av aktsamhet bör fastighetsmäklaren tillämpa med tanke på fastighetsmäklarens självständiga ansvar både i FML och MFL. Aktsamhetsnivån i praxis anpassas efter hur pass klandervärt fastighetsmäklarens beteende är men enligt oss bör även mer hänsyn tas till hur viktig en viss fråga är för parterna och framför allt hur påtaglig konsekvensen blir för den part som blir drabbad av fastighetsmäklarens oaktsamhet. / The real estate agent must handle a large amount of information in each brokerage process. Some of the information is regulated by the real estate agent's duty to verify, which is regulated in chapter 3, section 15 in the Estate Agents Act. The information that falls outside the duty of control is covered by the general duty of care. Such information often comes from the seller, a tenant-ownership association, or another party. For various reasons, the information the real estate agent receives is not always correct. In older case law and preparatory works for the Estate Agents Act, there is a level of care in the general duty of care based on a negligence assessment, where the deciding factor is if the real estate agent had an excuse for not checking the accuracy in advance or had reason to suspect that something was wrong. Hence there is an opening for subjective elements in the Estate Agents Act. This negligence assessment stems from the usual principle in tort law. But the threshold for what is not considered negligent is not easy to ascertain. Recently, the Real Estate Inspectorate's disciplinary committee has begun to apply the Marketing Act more directly to the real estate agent's marketing material, which is based on information from, among others, the seller. The Marketing Act does not have the same openness to subjective elements as in the Estate Agents Act, which leads to a stricter assessment of due diligence in disciplinary matters. Thus, there is a conflict area regarding the level of care for the real estate agent's handling of information and its use in marketing. There is no clear limit to where the level of care goes. An assessment needs to be made regarding consumer protection in the constitutions versus how far-reaching the responsibility should be for a real estate agent, in order to reach a consensus and achieve a predictable legal certainty. In our opinion, it is unreasonable to apply a strict liability to the real estate agent based on the Marketing Act. But the more important the issue is for one of the parties, the greater the degree of care that the real estate agent should apply in view of the broker's independent responsibility in both the Estate Agents Act and the Marketing Act. The level of caution in practice is adapted to how reprehensible the broker's behaviour is, but in our opinion more consideration should also be given to how important a certain issue is to the parties and above all how obvious the consequence will be for the part affected by the broker's negligence.

För att försäkringstagare ska känna sig trygga med att de har tecknat en lämplig försäkringsprodukt tar många försäkringstagare hjälp av rådgivare innan de ingår försäkringsavtal. Innan rådgivningen kan börja behöver försäkrings- eller investeringsrådgivaren genomföra en behovsanalys av konsumenten, för att utreda bl.a. konsumentens krav och behov. Därefter ska rådgivningen och de rekommendationer som ges baseras på de uppgifter som framkommit i behovsanalysen för att konsumenten ska kunna erhålla lämpliga råd och rekommendationer för just hens specifika situation. Att genomföra rådgivningen på ovanstående sätt ingår i den omsorgsplikt som rådgivaren behöver uppfylla, vilken går ut på att tillvarata konsumentens bästa intressen.  I uppsatsen utreds hur rådgivningen om privata personförsäkringar och försäkringsbaserade investeringsprodukter ska genomföras enligt EU-rättsliga källor och framförallt enligt svensk rätt, som genomfört de EU-rättsliga direktiven. Tre stycken djupare intervjuer har genomförts och används för att ta reda på om rådgivningen i praktiken stämmer överens med gällande rätt. Intervjuerna har även som syfte att klargöra hur olika personer inom försäkringsbranschen upplever att behovsanalysen i praktiken genomförs och om det finns några problem eller oklarheter med den nuvarande regleringen.  Slutsatserna kan sammanfattas till att lagstiftningen är tillräcklig på försäkringsområdet, däremot kan en mer principbaserad reglering vara vägen att gå framöver för att utreda de oklarheter och problem som framkommit i uppsatsen. Att använda sig av mer principbaserad reglering kan hjälpa rådgivare och fungera som vägledning i rådgivningssituationer som är mer komplicerade. Det råder bl.a. en osäkerhet på marknaden hur en konsuments lämpliga risknivå, inbegripen risktolerans och riskvilja, ska avgöras. Det finns ett behov av att tillsynsmyndighet eller lagstiftare behöver klargöra reglerna på området ytterligare, för att konsumentskyddet ska stärkas. Utöver en mer principbaserad reglering på området är en ytterligare lösning på framkomna problem att FI behöver utöva mer tillsyn över rådgivare och försäkringsförmedlare. Det kan t.ex. vara i form av mer omfattande granskning av rådgivningsdokumentationer, för att upptäcka genvägar som rådgivare ibland tenderar att ta. Granskningen av dokumentationer kan även leda till att FI upptäcker fler rådgivningstillfällen där rådgivaren inte tagit uppgifterna i hänsyn när rådgivning sedan genomförts.

Det åligger en fastighetsmäklare att utföra sitt uppdrag med omsorg och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. En fastighetsmäklares arbete aktualiserar rådgivning vid upprepade tillfällen under hela förmedlingsuppdraget. Därför har en fastighetsmäklare en rådgivningsplikt som innebär att mäklaren ska vägleda parterna i frågor av juridisk, ekonomisk och teknisk natur som aktualiseras i det enskilda förmedlingsuppdraget. Rättsläget får uppfattas vara så att en fastighetsmäklare ska behärska de rättsregler och den expertis den enskilda förmedlingen aktualiserar, vilket utgör en förutsättning för att ge adekvat rådgivning. Fastighetsmäklaren har en komplex relation till skatterättslig rådgivning. Det råder en allmänt accepterad uppfattning om att det är frivilligt för en fastighetsmäklare att åta sig rådgivning av skatterättslig natur. Under förutsättning att en mäklare utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och beaktar god fastighetsmäklarsed är det oundvikligt för en mäklare att inte hamna i situationer där ett behov av skatterättslig rådgivning aktualiseras. Detta görs gällande vid förmedling i oäkta förening då en stor del av de rättsregler som blir aktuella är av skatterättslig art. När det kommer till mäklarens relation till skatterättslig rådgivning sträcker den sig inte längre än att fastighetsmäklaren ska så långt så möjligt ta reda på om förmedlingen gäller en bostadsrätt eller lägenhet i en oäkta förening. Skatterätt ingår i fastighetsmäklarens grundläggande utbildning men mot bakgrund av ämnets komplexitet gör vi bedömningen att mäklaren inte har möjlighet att ge adekvat rådgivning i skatterätt. / A real estate agent must carry out his assignment with care and in all observance of good real estate brokerage. The job of a real estate agent is to provide advice on several occasions throughout the brokerage assignment. Therefore, a real estate broker has a duty of advice which means that the broker should guide the parties in matters of legal, economic and technical nature that apply in the individual brokerage assignment. The legal situation may be perceived as such that a real estate agent must master the legal rules and expertise that the individual broker applies, which is a prerequisite for providing adequate advice. The real estate agent has a complex relationship with tax advice. There is a generally accepted opinion that it is voluntary for a real estate agent to undertake tax advice. Provided that a broker has performed his task carefully and takes good real estate brokerage into account, it is inevitable for a broker not to end up in situations where a need for tax advice is raised. This is asserted when mediating in “fake” condominium, since a large part of the legal rules that become relevant are of a taxable nature. When it comes to the broker's relationship with tax advice, it does not extend beyond the fact that the real estate agent should as far as possible find out whether the mediation applies to a condominium or a “fake” condominium. Tax law is part of the real estate broker's basic education, but in the light of the complexity of the subject, we make the assessment that the broker is not able to give adequate advice in tax law.

No description available.

With the advent of the internet, the opportunity to gamble for money is no longer limited by opening hours or that gambling is only available in specific places, which has meant that more and more people have developed an unhealthy relationship with gambling. Having an unhealthy relationship with gambling can have several negative consequences. To address this problem, relatively new legislation has been introduced in Sweden. According to the new legislation, all companies with a Swedish gambling license must implement responsible gambling tools. The purpose of these tools is to encourage users to play in a healthy manner. The results in existing research and literature on responsible gambling tools are contradictory, but in general it has emerged that responsible gambling tools have a low impact, especially among the players who have the greatest need for them, as they do not use the tools in a proper way. This study aims to investigate why responsible gambling tools have low impact among players with gambling problems. The study has a qualitative research approach with semi-structured interviews as a method for data collection. With this as a starting point, eight semi-structured interviews were conducted in which the informant was asked to explain opinions and perceptions about gambling responsible tools. The interviews were analyzed through a thematic analysis, which resulted in seven themes that individually and together can explain the study's purpose. The themes the study found were interpretable legislation, unlicensed gambling, lack of standardization, lack of centralization, lack in user knowledge, lack in provided information and a lack in self-exclusion tools. This study also develops the general knowledge of what the view of responsible gambling tools looks like from the various actors. The themes presented will also be a contribution, that can be used in future research and continued development of responsible gambling tools. / I och med internets framväxt är möjligheten att spela om pengar inte längre begränsad av öppettider eller av specifika platser, vilket medfört att allt fler har utvecklat ett osunt förhållande till spel. Att ha ett osunt förhållande till spel om pengar kan få negativa konsekvenser. För att bemöta detta problem har en relativt ny lagstiftning införts. Alla bolag med svensk spellicens måste enligt den nya lagstiftningen implementera så kallade spelansvarsverktyg. Syftet med dessa verktyg är att uppmuntra användarna att spela på ett sunt sätt. Tidigare forskningsstudier och litteratur om spelansvarsverktyg är motsägelsefulla, men generellt har det framkommit att spelansvarsverktyg har en liten effekt speciellt på de individer som har störst behov av dem, då dessa inte använder spelansvarsverktygen.  Denna studie avser att undersöka varför spelansvarsverktyg har liten effekt på spelare med spelproblem. Studien har en kvalitativ forskningsansats med semistrukturerade intervjuer som metod för datainsamling. Med detta som utgångspunkt genomfördes åtta semistrukturerade intervjuer där informanterna ombads redogöra för åsikter och uppfattningar om spelansvarsverktyg. Resultatet har analyserats genom en tematisk analys som resulterat i sju teman som var för sig och tillsammans förklarar studiens syfte och frågeställning. De sju teman var: icke licensierade spel, bristande lagstiftning, avsaknad av centralisering, avsaknad av standardisering, brister i användarkunskapen, avsaknad av information och brist i självuteslutning. Denna studie bidrar också med kunskap om hur de olika aktörerna ser på spelansvarsverktyg. De presenterade temana blir således ett bidrag som kan användas i framtida forskning och fortsatt utveckling av spelansvarsverktyg

Vid en fastighetsöverlåtelse är det mycket information som ska utbytas på kort tid, mellan köpare, säljare och mäklare vad beträffar fastighetens fysiska skick och standard. I egenskap av en lojal, opartisk och sakkunnig person avseende fastighetsförsäljningar, har mäklaren ålagts en upplysningsplikt avseende sådant kring fastighetens skick som denne iakttagit, känner till eller annars har anledning att misstänka, som kan antas ha betydelse för köparen. Räckvidden av mäklarens upplysningsplikt gentemot köparen, avseende fysiska missförhållanden enligt FML 16§ 3st. kommer att utgöra uppsatsens brännpunkt. I detta inryms att söka klar-göra vilka typer av fysiska missförhållanden som en mäklare förväntas informera en köpare om, för att inte riskera att drabbas av någon typ av påföljd. Därutöver utreds förutsägbarheten och ändamålsenligheten kring FML 16§ 3st. Bedömningen av mäklarens upplysningsplikt ska även ses utifrån köparens och säljarens inbördes ansvarsområden för faktiska fel i fastigheten, samt i vilken omfattning det anses motiverat att mäklaren ikläder sig parternas ansvarsroller. Hänsyn i bedömningen får även tas till det faktum att mäklaren åläggs en grundläggande lojalitetsplikt som denne uppbär gentemot såväl köparen som säljaren. Problematiken kan i första hand härledas till tvetydiga och tämligen oklara förarbetsuttalanden, samt frånvaron av prejudicerade rättspraxis på området. Rättsreglerna kring bestämmelsen synes därav även vara svåra att tillämpa i de lägre domstolsinstanserna och hos tillsynsmyndigheten, FMN. Därav kvarstår osäkerhet kring rättsläget avseende omfattningen av mäklarens upplysningsplikt vad beträffar fysiska missförhållanden härlett till fastigheten. / When selling a property there is much information, in regards to the property’s physical standard, which should be discussed between the parties; the realtor, the buyer and the property owner. In relation to the buyer and the property owner, the realtor will be known as a loyal, independent person that carries expert know-ledge in regards to selling property. Therefore the realtor should carry the liability to inform the buyer about physical errors according to the property, that has been found, or for some other reason will be known, or if there is a reason to suspect an error, that can be of  importance to the buyer. The focus point of this thesis is the magnitude of the realtor’s liability to inform the buyer on physical errors, according to FML 16§ 3st., and to examine what kind of physical errors that the buyer have the right to be informed of. Because if the realtor do not respect the obligations according to FML 16§ 3st., legal sanctions will be given. The author will also examine if the legal rule, FML 16§ 3st., is predictable and appropriate. To examine the magnitude of the realtor’s liability to inform the buyer on physical errors, the legal relation between the buyer and the property owner has to be taken into account according to JB 4:19§. The fact that the realtor also carries a responsibility to submit to good faith and fair dealing will also be interesting. The principal legal issue will be based on the unclear preparatory work, regarding to FML (2011:666) 16§ 3st., and the magnitude of realtor’s liability to inform the buyer on physical errors. Furthermore, there is no case law given by the Swedish Supreme Courts, and that is one more reason why the area is so hard to apply. The legal position will therefore stay unclear, according the realtor’s liability to inform the buyer about physical errors of the property.