Properties are bought and sold daily, which means that it is of great importance with rules that regulate the acquisition. The rules on who should be held liable for a property brought to a head when the acquisition relates to a property that is loaded with contaminated soil. The purpose with this thesis is to investigate who could be held liable for contaminated land and also whether an exclusion clause can affect the separation of responsibilities. Two different liabilities can occur depending on which law that should be applicable, MB or JB. MB's rules apply to anyone who may be subject to decontamination responsibilities, which is regulated in Chapter 10. MB. The rules state that a decontamination responsibility attaches to one or more operators, or one or more property owners. In assessing whether contamination exists and whom to be considered responsible, an assessment is made along the facts of the case. JB's rules apply to what can be considered as defects in a property, the rules in JB is therefore crucial to whether the pollution could be considered as an error. Different circumstances are important when deciding what party that should be liable, like the agreement between the parties, the buyer’s obligation to examine the property and the seller’s duty to inform the buyer. All factors are important when deciding who to be held liable. The separation of responsibilities is important when deciding whether the buyer has an opportunity to refer to different sanction against the seller. An exclusion clause can to some extent affect the separation of responsibilities. This is valid both for the decontamination responsibilities under MB and the rules in JB. Some facts should be considered when an exclusion clause is written, since it may be annulled or adjusted if certain conditions exist.

Property sales involve two main contract partners, the buyer (the new owner) and the seller (the property owner). In some cases the property owner can have let a third person (the leaseholder) lease the property or the land. The rights and obligations that fall on the property owner, the leaseholder and the new owner according to the Code of land laws can appear difficult and unclear, especially con-cerning reservation, the new owner’s duty to inspect the property and when he does not act in good faith, the formal requirement and when terms are changed. The work towards a more uniform interpretation of the Code of land laws should result in a greater correspondence between the rules of leasehold and property sales, the rules of leasehold should be interpreted in accordance with the rules of property sales. This should mean an increased responsibility for the property owner to reserve the lease and a de-creased duty for the new owner to inspect the property. If the lease is only partially re-served, the new owner is only bound by the leasehold to the parts which he understood from the reservation and the duty to inspect the property is limited to documents in the property owner’s possession. There are no criteria for when the new owner is considered not being in good faith, but it should be all kinds of visible signs. Despite the formal requirements, oral agreements can bind the new owner to the leasehold, even though the possibilities for this are small. A complete disapproval of oral agreement would not constitute a good development of the Code of land laws.

En fastighetsaffär är en av de allra största och viktigaste investeringarna som kan ske i en människas liv. Det är därför viktigt att aktuell lagstiftning följs när dessa affärer genomförs. Efter att en fastighet har sålts är det inte ovanligt att det uppstår tvister och oklarheter kring vem som ansvarar för så kallade dolda fel i fastigheten. Dolda fel är något som kan uppmärksammas efter köpet. Enligt jordabalken gäller i normalfallet att säljaren ansvarar för dessa fel i 10 år från det att köpet gjordes. Säljaren kan undvika detta ansvar genom att friskriva sig från fel i fastigheten. Enligt jordabalken är sådana friskrivningar ogiltiga i de fall då en näringsidkare säljer en fastighet till en konsument. Enligt vår tolkning av lagen och dess förarbeten gäller detta även när kommuner säljer fastigheter till privatpersoner. I denna studie ska det undersökas hur väl kommunerna är medvetna om att denna begränsning i lagen finns och hur de såväl i praktiken som i teorin förhåller sig till den, vid fastighetsförsäljningar till privatpersoner. För att söka svar på frågorna ska en kombination av en juridisk och en kvalitativ metod använts. Totalt ska det under studiens gång granskas 46 stycken kontrakt från 10 olika kommuner. Studien baseras på en granskning av 46 stycken kontrakt, varav 52 % visade sig vara ogiltiga enligt JB 4 kap. 19 d. Vidare visade granskningen att majoriteten av dessa är utformade på ett av tre alternativa sätt, där samtliga innehöll minst en friskrivning från fel och brister i fastigheten. Studien visar även att stor okunskap råder i kommunerna angående hur regeln ska tolkas och hur denna typ av friskrivning därför bör hanteras i de kommunala kontrakten. Dessutom visar studien på att de ansvariga i kommunerna inte heller verkar vara medvetna om att samma syfte som de vill uppnå genom en friskrivning kan åstadkommas genom en grundlig förklarande beskrivning av köpeobjektet. / Buying a property is one of the biggest and most important investments in a person´s life. When this kind of purchase is being performed it´s important that the Swedish legislation is being considered and followed correctly by both parties when writing the contract. After a property is sold it's not unusual that some disputes and uncertainties rises about who´s responsible for the so called "hidden defects" on the property, which can be found after the purchase has become final. According to Swedish law the seller is responsible for these defects for the following 10 years after the purchase is completed. However there is one way for the seller to avoid this kind of responsibility - by using a disclaimer from these hidden defects. When a trader is selling a property to a consumer, this kind of disclaimers, according to jordabalken (JB) 4 cap. 19 d §, is invalid. According to what the writers can interpret by reading the text of law and the legislative history, JB 4 cap. 19 d § also should be applied in those cases where a municipality is selling a property to a private individual. The purpose of this study is to map the municipalities awareness of the existence of the law and how they consider that the law should be handled when selling a property to a private individual. To seek the answers to these questions a combination of a juridical and a qualitative method have been used. During the study a total of 46 contracts from 10 different municipalities have been examined. The study came across a total of 46 disclaimers, which a percantage of 52 % according to JB 4 cap 19 d § considers as invalid. The majority of these disclaimers was proved to be designed as one of three alternative ways, where every one of them contained some kind of disclaimer from hidden defects and flaws in the property. The study proves that there is big ignorance and lack of knowledge at the municipalities about how the law in JB 4 cap. 19 d § should be interpreted and how this kind of disclaimer therefore should be treated in the contracts. Also, the study shows that the municipalities doesn't seem to be aware that the same purpose that they want to achieve by using the disclaimer, can be accomplished by a detailed description of the property.

Nyttjanderätt till fast egendom är en viktig del av svensk historia. Arrende är en sådan form av nyttjanderätt och har funnits i svensk rätt sedan införandet av 1907 års nyttjanderättslag. Sedan år 1970 är nyttjanderättslagen en del av jordabalken. En av de fyra arrendeformerna är anläggningsarrende vilket är ett rättsinstitut som funnits sedan 1968 års reform av nyttjanderättslagen. För att kunna upplåta mark genom anläggningsarrende krävs att ett antal villkor är uppfyllda. Villkoren "förvärvsverksamhet", "byggnad" och "byggnadens betydelse för verksamhetens bedrivande" är alla oklart formulerade i förarbetena till nyttjanderättslagen. I förarbetena exkluderas idrottsanläggningar från anläggningsarrenden och hänvisas i stället tilllägenhetsarrende. Lägenhetsarrende är en arrendeform som saknar indirekt besittningsskydd och därmed rätt till avträdesersättning när arrendet upphör. Någon motivering till varför anläggningar för idrottsändamål exkluderas framgår inte av förarbetena. Rättsläget inom anläggningsarrende för idrottsändamål är därmed osäkert. Syftet med examensarbetet är att undersöka i vilken mån mark för idrottsändamål kan upplåtas genom anläggningsarrende. Detta examensarbete redogör genom en rättsdogmatisk undersökning för de villkor som måste vara uppfyllda för att anläggningsarrende ska kunna föreligga. Hur mark upplåts för idrottsändamål utreds genom en rättssociologisk undersökning av 228 upplåtelser. Resultatet av examensarbetet visar att mark går att upplåta för idrottsändamål genom anläggningsarrende om verksamhetsutövaren har ett objektivt vinstsyfte med sin verksamhet. Att det är just arrendatorn som bedriver verksamheten på arrendestället är inte avgörande. Resultatetvisar också att mark för idrottsändamål i de undersökta avtalen endast i undantagsfall upplåts genom anläggningsarrende. Av de 228 upplåtelserna var sex stycken upplåtna genom anläggningsarrende vilket motsvarar 3 %. Antalet upplåtelser genom lägenhetsarrende var den dominerande formen med 207 stycken upplåtelser eller 91 %. I 81 % av fallen har det indirekta besittningsskyddet avtalats bort. Examensarbetets slutsats är att mark går att upplåta för idrottsändamål genom anläggningsarrende till alla verksamheter utom de ideella, men att det i praktiken inte används. Istället rubriceras avtalen som lägenhetsarrende. I examensarbetets diskussion förs ett resonemang kring vad som egentligen är huvudfrågan för en idrottsförening som är i behov av mark. Avtalets rubrik bör inte vara det mest intressanta utan huruvida arrendatorn ges rätt till avträdesersättning eller inte när upplåtelsen sägs upp. / The right to use real estate is an important part of the Swedish history. Leasehold is such a form of right of use and has existed in Swedish law since the introduction of the 1907 nyttjanderättslag (NJL). Since 1970, NJL is a part of the jordabalk (JB). One of the four leaseforms is commercial ground lease, which is a legal institution that has existed since the 1968 reform of NJL. In order to be able to grant land through commercial ground lease, a number of terms are required. The terms "acquisition activity", "building" and "building's importance for the operation of the business" are all unclear formulated in the preparatory works for the NJL. In the preparatory works, sports facilities are excluded from the commercial groundlease and are instead referred to apartment lease. Apartment lease is a form of lease that does not have indirect possession protection and thus the right to replacement compensation when the lease ceases. Reasons for why sports facilities are excluded do not appear from the prepartory work. The legal situation within the commercial ground lease for sports purposes is therefore uncertain. The purpose of the thesis is to investigate to what extent it is possible to grant land for sports purposes through commercial ground lease. This thesis describes, through a legal doctrinal examination, the terms that must be fulfilled in order for a commercial ground lease to exist. How land has been granted for sports purposes is investigated through a sociological investigation of 228 agreements. The result of the thesis shows that land can be granted for sports purposes through commercial groundlease if the operator has an objective profit objective with his business. The fact that it is the tenant who conducts the business on the lease is not decisive. The result also shows that land for sports purposes in the investigated agreements is only granted in exceptional cases through commercial ground lease. Of the 228 agreements, six were granted through commercial ground lease, which corresponds to 3 %. The number of leases through apartment lease was the dominant form with 207 or 91 %. In 81 % of cases, the indirect protection of possession has been agreed away. The conclusion of the thesis is that land can be granted for sports purposes through commercial ground lease to all operations except the non-profit, but that in practice it is no tused. Instead, the agreements are classified as apartment lease. In the thesis's discussion, a resumption is conducted about what is really the main issue for a sport club in need of land.The title of the agreement should not be the most interesting, but whether the tenant is given the right to replacement compensation or not when the lease ceases.

Arrende har i mer eller mindre konkret form begagnats i Sverige sedan medeltiden.  Jordabalkens bestämmelser om nyttjanderättsformen arrende har därför också en ganska brokig historia och ett antal förslag att presentera en lag efter 1734-års lag antogs inte. Först 1970 antogs den jordabalk vi har idag. Denna har också utvecklats med tiden, men förändringarna har varit relativt små och mest varit av redaktionell karaktär. Idag har arrendator av både gårdsarrenden och sidoarrenden ett starkt besittningsskydd vilket möjliggör för arrendatorn att tvinga fram en förlängning av det ursprungliga nyttjanderättsupplåtelseavtalet, trots att jordägaren önskar bli av med arrendatorn. För att besittningsskydd ska föreligga krävs för det första att arrendet följer de regler som satts upp för arrende och har ett skriftligt avtal och en tidsbegränsning.  Gränsdragningen mellan arrende och andra nyttjanderättsupplåtelser är inte självklar då många nyttjanderätter kan ha inslag av olika nyttjanderätter. Är det oklart om upplåtelsen är ett servitut eller ett arrende bör man se till var rätten är knuten, personen i fråga eller fastigheten. Är upplåtelsen knuten till personen är det troligtvis ett arrende. Lagstiftaren har infört 4 arrendealternativ, men endast ett, jordbruksarrende skall behandlas här. Huvudregeln är att jordbruksarrendatorer har rätt till besittningsskydd, men detta kan också förverkas eller avstås från vid avtalets ingående. Detta besittningsskydd är starkt och försvårar för jordägaren att få tillbaka sin fastighet om han eller hon så skulle vilja. Detta leder till att många jordägare väljer att inte upplåta mark till nyttjanderätt, om arrendator inte väljer att avtala bort arrendet, eller endast upplåter ett sidoarrende med en löptid på ett år (vilka inte har besittningsskydd). För att maximera antalet arrendeupplåtelser bör man därför utvärdera det starka besittningsskydd som tillfaller arrendator. Detta besittningsskydd tycks vara mycket av en kvarleva från en tid då arrendator hade en klart svagare ställning mot jordägaren än vad den har idag. Om vi istället angriper lagen med en tanke om att jordägare och arrendator idag är mer jämställda parter ekonomiskt, blir detta starka besittningsskydd problematiskt i jämförelse med den grundlagsskyddade äganderätten. Möjliga förslag som skulle kunna göra lagen mer jämställd är till exempel att låta arrendeupplåtelserna ha en total avtalsfrihet, likt dansk lagstiftning, istället för både dispositiva och tvingande bestämmelser. Ett annat alternativ vore att försvaga besittningsskyddet, genom att bedömningarna för dess brytande tar mer hänsyn till äganderätten. Ett annat alternativ är att besittningsrätten avskaffas helt. Oavsett hur problemet bör lösas tycks det vara angeläget att lösa och för det första frigöra jord till jordbruksarrende genom att jordägarna inte känner rädsla över att förlora kontrollen över sin fastighet samtidigt som man måste ta hänsyn till arrendatorernas intresse av att ha ett stabilt nyttjanderättsavtal. Om parterna inte tycker att jordabalken tar hänsyn till deras intresse på något sätt ökar risken för att de ska använda sig av andra alternativ för en överenskommelse om brukande av annans jord, och att man inte alls använder sig av de regler som lagstiftaren velat. Detta måste obönhörligen leda till konflikter och då är parterna än mindre skyddade än om de hade en välavvägd reglering att falla tillbaka på. Jordabalken bör därför utredas med grund i den förändrade partsställning som följt med tiden för att återigen vara ett aktuellt alternativ för dagens jordbrukare.

Fastighetsrätten har förändrats genom tiderna och regleringen av den allmänna fastighetsrätten i jordabalken innebar ett omfattande utredningsarbete. Man kan säga att det historiska arvet för fastighetsrätten gör sig starkt gällande och för att förstå den aktuella allmänna fastighetsrätten bör man tillvarata de äldre reglerna samt förarbetena till dessa. Felreglerna inom fastighetsrätten i fjärde kapitlet i jordabalken är omfattande och dessutom kompletteras de av den omfattande rättspraxisen som framkommit genom tiderna. Köparens undersökningsplikt är reglerad i svensk lagstiftning och Högsta Domstolen har fastslagit att utgångspunkten vid felbedömning är köparens undersökningsplikt. Säljarens upplysningsplikt är inte reglerad i svensk lagstiftning. Det är en plikt som skapar diskussion bland juridiska författare.Framställningen påvisar de aktuella felreglerna samt vilka plikter köparen och säljaren har vid ett fastighetsköp om felsymptom framträder. Framställningen vävs avslutningsvis samman med omfattningen av köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt och kompletteras sedan med rättspraxis på området. / Land law has changed through time and the regulations by the general land law in the Swedish Land Code meant an extensive investigation. The historical heritage of the land law is still very relevant, and to fully understand the current general land law one needs to consider the historical rules as well as the groundwork for these. The faults within land law in the Swedish Land Code is extensive, and it’s also supplemented by a vast amount of case law which have emerged through the ages. The buyer’s duty of examination is regulated in Swedish law, and it’s a duty that’s creating discussions among legal writers. This presentation highlights the current faults and what duties the buyer and the seller within a property deal has, if faults within the property appears. Finally, the presentation is woven together with the extent of the buyer’s duty to examine and the seller’s duty of disclosure and completed by the case law on the subject.

<p>Tvister mellan grannar rörande skymmande grönska är, när man ser till antalet rättsfall, inte särskilt vanligt förekommande. Ser man till verkligheten istället är det inte svårt att konstatera att skymmande grönska verkar vara en av de vanligaste orsakerna till dispyter mellan grannar. Det rättsområde som berörs är grannelagsrätten, vilket är ett tämligen vidsträckt rättsområde som återfinns i flera vitt skilda regleringar. När det gäller skymmande grönska finns dock endast två bestämmelser och dessa är jordabalken 3:1 och 3:2. Eftersom det finns så få rättsfall rörande grannelagsrätten och skymmande grönska samt så få och generellt hållna bestämmelser i lagen, är uppsatsens syfte att undersöka gränserna för de rättigheter och skyldigheter som en nyttjare av fast egendom har beträffande skymmande grönska på dennes fasta egendom.</p>

Tvister mellan grannar rörande skymmande grönska är, när man ser till antalet rättsfall, inte särskilt vanligt förekommande. Ser man till verkligheten istället är det inte svårt att konstatera att skymmande grönska verkar vara en av de vanligaste orsakerna till dispyter mellan grannar. Det rättsområde som berörs är grannelagsrätten, vilket är ett tämligen vidsträckt rättsområde som återfinns i flera vitt skilda regleringar. När det gäller skymmande grönska finns dock endast två bestämmelser och dessa är jordabalken 3:1 och 3:2. Eftersom det finns så få rättsfall rörande grannelagsrätten och skymmande grönska samt så få och generellt hållna bestämmelser i lagen, är uppsatsens syfte att undersöka gränserna för de rättigheter och skyldigheter som en nyttjare av fast egendom har beträffande skymmande grönska på dennes fasta egendom.

Ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har varit en företeelse på den svenska bostadsmarknaden sedan 70-talet. Förfarandet är komplext och upplevs svåröverskådligt vilket inte sällan medför problem för ombildningens parter. I uppsatsen behandlas olika problem som kan bli aktuella för dem som vill ombilda hyresrätter till bostadsrätter, och hur dessa problem kan hanteras. Ombildningsförfarandets olika moment redogörs även för i uppsatsen samt problem som kan uppstå vid dessa. Vidare redogörs i uppsatsen för övriga problem som kan uppkomma vid och i anslutning till en ombildning. Många av de problem som kan uppstå går ofta att lösa med hjälp av lagstiftning eller annat juridiskt källmaterial. Problemen som kan uppstå är av blandad art och kan ta sig uttryck i flera olika juridiska spörsmål, vilket kan göra det problematiskt för dem som vill ombilda. Den övergripande slutsatsen vad gäller ombildningsförfarandets process är att den är komplicerad, men det är inte lagstiftningen som är problematiskt. Problem synes däremot kunna uppstå till följd av att förfarandet består av många moment som kan vara svårbegripliga. Problem som kan uppstå har identifierats och problemen behandlas och redogörs för löpande. Svar lämnas även om hur problemen kan förebyggas eller hanteras när de väl uppstår.

Den del av transaktionsprocessen där köparen ska undersöka fastigheten är en viktig del i överlåtelsen. Detta eftersom det är då köparen får reda på mer om fastigheten denne står i befattning att köpa. Dock finns det ingen skyldighet för köparen att undersöka fastigheten, utan det handlar om en ansvarsfördelning, där köparen ansvarar för det den borde kunnat upptäcka. I och med att det på dagens fastighetsmarknad sker snabba affärer kan det innebära att undersökningsplikten faller mellan stolarna och köparen inte hinner med att undersöka fastigheten.  Syftet med arbetet var att studera ifall jordabalkens transaktionsprocess skilde sig från hur transaktionsprocessen går till i praktiken. Detta undersöktes med hjälp av två frågor gällande hur undersökningsplikten och felreglerna förhåller sig till dagens snabba affärer samt hur undersökningsplikten påverkas av detta. För att få ett svar på frågeställningarna användes en rättsdogmatisk metod och en rättsanalytisk metod. Där olika rättskällor studerades och andra källor som går utanför rättskälleläran.  Arbetet kom fram till att jordabalken inte föreskriver hur en transaktionsprocess ska gå till. På grund av köparens undersökningsplikt förutsätter lagen att köparen har tid att undersöka fastigheten. I och med att det sker snabba affärer på dagens fastighetsmarknad medför detta att det inte alltid finns tid att förhålla sig till undersökningsplikten. Ytterligare kom arbetet fram till att det används olika typer av metoder på dagens marknad, såsom besiktningar och förbesiktningar. Dessa påverkar köparens undersökningsplikt då den utökas. Därför kom arbetet fram till att transaktionsprocessen inte alltid går till på det sätt som lagen förutsätter, alltså att det finns en annan transaktionsprocess i praktiken. / The part of the transaction process where the buyer must examine the property is an important part of the transfer, as this is when the buyer finds out more about the property he seeks to purchase. However, there is no obligation for the buyer to investigate the property but rather a division of responsibilities. Therefore, he is responsible for what he should have been able to discover. Since today's real estate market is a fast business, this may mean that the duty to inspect is neglected.  The purpose of this paper was to study whether the Swedish Land and Cadastral Legislation transaction process differed from how the transaction process takes place in practice. To do this two questions were formulated regarding how the duty to investigate and the defect liability rules relate to today's quick business and how the duty to investigate is affected by this. To get an answer to the questions, a legal dogmatic method and a legal analytical method were used,where various sources of law were studied and other sources that go beyond the doctrine of legal sources. The work concluded that the Swedish Land Code does not prescribe how a transaction process should take place, but due to the buyer's duty to inspect, the law presupposes that the buyer has time to inspect the property. Therefore, the work concluded that the transaction process in practice differs from the law. This is because the market of today is based on fast transactions meaning that there is not always time to fulfill the duty to investigate in the same way as the law presupposes. In addition, the work concluded that different types of methods are used in today's market, such as inspections and pre-inspections that affect and extends the duty to inspect. Since there is fast business, it can not always be guaranteed that the transaction process takes place in the way required by law, with special reason due to both lack of time and perhaps even knowledge. Furthermore, the need for assistance from inspectors and other added services is perhaps driven by the fast paced market and the lack of knowledgement for the common buyer.