I arbetet behandlas besiktningsklausuler vid fastighetsköp, vilka kan medtagas av parterna i köpehandlingen och som ger köparen rätt att genomföra besiktning av fastigheten efter köpet. Klausulen kan vidare föreskriva att köparen äger rätt att frånträda köpet eller rätt till prisavdrag för fel som upptäcks vid besiktningen. En klausul av det senare slaget kan utformas med eller utan en tröskel som anger att vissa fel måste föreligga för att klausulen ska kunna göras gällande. Besiktningsklausulen regleras inte uttryckligen i lagstiftningen och dess omnämnande i övriga rättskällor är sällsynta. Vidare har besiktningsklausuler med trösklar visat sig vara svåra att utforma vilket inte sällan orsakat tolkningssvårigheter för parterna. I arbetet utreds de lege lata avseende de olika typerna av besiktningsklausuler och det konstateras att besiktningsklausuler som stadgar om prisavdrag är tillåtna enligt 4 kap. 1 § jordabalken och besiktningsklausuler av återgångskaraktär enligt 3-4 §§. I arbetes analys konstateras inledningsvis att tillåtandet av besiktningsklausuler delvis motarbetar ändamålet med formkravet rörande fastighetsköp. Vidare konstateras att lagstiftningen avseende besiktningsklausuler av återgångskaraktär i viss utsträckning har en låg rättssäkerhet och rättseffektivitet, vilket medför höga kostnader för såväl parterna som samhället. Med anledning av detta diskuteras några förslag till lagändringar där det mest lämpliga anses vara införandet av ett andra stycke i 4 kap. 3 § jordabalken som gör besiktningsklausuler föremål för ett antal kriterier. Då det finns indikationer på att användandet av bristfälliga besiktningsklausuler håller på att minska konkluderas dock att någon lagändring inte bör vidtas i dagsläget, utan att det först bör utredas om dessa indikationer stämmer och om det i så fall rör sig om en tillfällig nedgång eller ej. / This paper concerns inspection clauses in real property, which may be included in the sales contract by the parties and which gives the buyer the right to inspect the property after the sale. The clause may state that the buyer can withdraw from the sale or obtain a price reduction for defects that are discovered during the inspection. A clause of the latter kind may be framed with or without a threshold that contains certain defects that must exist for the buyer to be able to invoke the clause. Inspection clauses are not explicitly regulated in the law and it is only scarcely mentioned in other legal sources. Furthermore the inspection clauses with thresholds have proven to be difficult to frame, which often have led to interpretation difficulties for the parties. The paper investigates the different kinds of inspection clauses de lege lata and establishes that price reduction clauses are allowed according to chapter 4 1 § jordabalken and regression clauses according to 3-4 §§. In the papers analysis it is initially established that the allowing of inspection clauses partly thwart the aim of the formal requirements regarding real property. Furthermore it is established that the law concerning the regression clauses to some extent has a low legal certainty and efficiency which entails high costs for both the parties and the society. Accordingly, some suggestions for law changes are discussed where the most appropriate one is deemed to be the adoption of a new rule in 3 §, which would make the inspection clause subject to certain criteria. However, since there are indications that suggests that the usage of inadequate inspection clauses is in decline, such a rule should not be adopted before further research about whether or not these indications are accurate and, if so, if it is just a temporary decline, have been made.

Uppsatsen behandlar fastighetsköp med besiktningsklausuler medtagna i köpekontraktet och de intressekonflikter som kan komma att uppstå mellan köpare och säljare. Grundregeln visar på att köparens undersökningsplikt skall uppfyllas innan ett köp genomförs enligt 4:19 2 st JB. Undersökningen av fastigheteten görs efter att köpekontrakt upprättats vid användning av en besiktningsklausul. Köparen ges alltså med en besiktningsklausul rätten att utföra sin undersökningsplikt och besiktiga fastigheten efter genomförandet av köpet. Besiktningsklausuler medtagna i köpekontrakten är något som blir allt vanligare på den svenska fastighetsmarknaden till följd av att parterna vill komma till snabba avslut.    Det finns två typer av besiktningsklausuler att använda sig av, öppna och begränsade. En öppen besiktningsklausul liknas vid ett öppet köp inom den tidsfrist som står angiven i klausulen och leder sällan till tolkningsproblem även om det förekommer. Oavsett vad besiktningen påvisar kan köparen begära köpets återgång.  Vid en begränsad besiktningsklausul medtaget i köpekontraktet måste vissa villkor vara uppfyllda för att köpare skall kunna begära köpets återgång. Besiktningen måste då exempelvis påvisa specifika fel eller att fel och brister skall uppnå ett visst belopp, det vill säga en tröskel. Det är vid användning av den sistnämnda klausulen som det på senare år uppstått en rad tvister köpare och säljare emellan. Tolkningar av innehållet har skilt sig åt mellan parterna, eftersom formuleringarna inte är helt tydliga och klarlagda. Besiktningsklausulernas utformning finns inte reglerade i svensk rätt varför formuleringarna kan skilja sig åt i varje enskilt fastighetsköp vilket resulterar i olika rättsverkningar.

Ett fastighetsköp är en betydande affär som de flesta personer genomför någon gång under sin livstid. Delvis på grund av fastigheters höga förmögenhetsrättsliga värde har lagstiftaren ansett det vara nödvändigt med vissa lagstadgade formkrav, som exempelvis att köpekontraktet ska vara skriftligt och undertecknas av båda parter. När köpehandlingen är undertecknad och bevittnad kan köparen ansöka om lagfart, inteckna fastigheten och vidare erhålla pantbrev.  En av de huvudsakliga skillnaderna mellan ett fastighetsköp och ett köp av lös egendom är att fastighetsköparen har en plikt att, för att ha rätt att åberopa eventuella fel i fastigheten, undersöka egendomen noggrant innan köpekontraktet undertecknas. För att rätten att åberopa eventuella fel ska aktualiseras, krävs att felet ska ha legat utanför denna undersökningsplikt. Tidpunkten för undersökningsplikten har dock kommit att kunna flyttas, med hjälp av en så kallad besiktningsklausul. Genom att införa en besiktningsklausul i köpekontraktet, öppnas möjligheten för köparen att låta besiktiga fastigheten efter köpets fullbordan. På detta sätt förlänger klausulen köparens undersökningsplikt.  Det finns två typer av besiktningsklausuler, öppna och begränsade, varav ingen är stadgad i lag. Används en öppen besiktningsklausul kommer inte något tolkningsproblem att ligga vid handen, eftersom köpet är att betrakta som ett öppet köp. Det innebär att oavsett vad besiktningen faktiskt utvisar, har köparen rätt att frånträda köpet. I det fall det istället förs in en begränsad besiktningsklausul i köpeavtalet, har det under åren visat sig kunna leda till otaliga tvister säljare och köpare emellan, eftersom de inte alltid varit överens om klausulens egentliga innebörd.  I vår uppsats har vi undersökt gällande rätt, samt försökt komma fram till lagstiftarens avsikt med avsaknaden av lagstadgade formkrav avseende begränsade besiktningsklausuler, och om det finns skäl till att införa sådana formkrav.

Den del av transaktionsprocessen där köparen ska undersöka fastigheten är en viktig del i överlåtelsen. Detta eftersom det är då köparen får reda på mer om fastigheten denne står i befattning att köpa. Dock finns det ingen skyldighet för köparen att undersöka fastigheten, utan det handlar om en ansvarsfördelning, där köparen ansvarar för det den borde kunnat upptäcka. I och med att det på dagens fastighetsmarknad sker snabba affärer kan det innebära att undersökningsplikten faller mellan stolarna och köparen inte hinner med att undersöka fastigheten.  Syftet med arbetet var att studera ifall jordabalkens transaktionsprocess skilde sig från hur transaktionsprocessen går till i praktiken. Detta undersöktes med hjälp av två frågor gällande hur undersökningsplikten och felreglerna förhåller sig till dagens snabba affärer samt hur undersökningsplikten påverkas av detta. För att få ett svar på frågeställningarna användes en rättsdogmatisk metod och en rättsanalytisk metod. Där olika rättskällor studerades och andra källor som går utanför rättskälleläran.  Arbetet kom fram till att jordabalken inte föreskriver hur en transaktionsprocess ska gå till. På grund av köparens undersökningsplikt förutsätter lagen att köparen har tid att undersöka fastigheten. I och med att det sker snabba affärer på dagens fastighetsmarknad medför detta att det inte alltid finns tid att förhålla sig till undersökningsplikten. Ytterligare kom arbetet fram till att det används olika typer av metoder på dagens marknad, såsom besiktningar och förbesiktningar. Dessa påverkar köparens undersökningsplikt då den utökas. Därför kom arbetet fram till att transaktionsprocessen inte alltid går till på det sätt som lagen förutsätter, alltså att det finns en annan transaktionsprocess i praktiken. / The part of the transaction process where the buyer must examine the property is an important part of the transfer, as this is when the buyer finds out more about the property he seeks to purchase. However, there is no obligation for the buyer to investigate the property but rather a division of responsibilities. Therefore, he is responsible for what he should have been able to discover. Since today's real estate market is a fast business, this may mean that the duty to inspect is neglected.  The purpose of this paper was to study whether the Swedish Land and Cadastral Legislation transaction process differed from how the transaction process takes place in practice. To do this two questions were formulated regarding how the duty to investigate and the defect liability rules relate to today's quick business and how the duty to investigate is affected by this. To get an answer to the questions, a legal dogmatic method and a legal analytical method were used,where various sources of law were studied and other sources that go beyond the doctrine of legal sources. The work concluded that the Swedish Land Code does not prescribe how a transaction process should take place, but due to the buyer's duty to inspect, the law presupposes that the buyer has time to inspect the property. Therefore, the work concluded that the transaction process in practice differs from the law. This is because the market of today is based on fast transactions meaning that there is not always time to fulfill the duty to investigate in the same way as the law presupposes. In addition, the work concluded that different types of methods are used in today's market, such as inspections and pre-inspections that affect and extends the duty to inspect. Since there is fast business, it can not always be guaranteed that the transaction process takes place in the way required by law, with special reason due to both lack of time and perhaps even knowledge. Furthermore, the need for assistance from inspectors and other added services is perhaps driven by the fast paced market and the lack of knowledgement for the common buyer.

Sammanfattning Lagstiftarens tanke är att köparen av en privatbostadsfastighet ska undersöka fastigheten innanköpekontraktet undertecknas. Det har dock blivit vanligt under senare år att köparen besiktigar fastigheten med hjälp av en besiktningsman först efter köpet. För att detta ska fungera används en besiktningsklausul i köpekontraktet som ger köparen rätt att besiktiga fastigheten efter köpet.  Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) rekommenderar att fastighetsmäklare använder en öppen besiktningsklausul, som ger köparen rätt att låta köpet gå åter efter besiktningen oavsett resultatet av besiktningen. Detta till skillnad från en begränsad besiktningsklausul, där köparens rätt att låta köpet återgå förutsätter att t.ex. en viss typ av fel framkommer vid besiktningen eller att kostnaden för att åtgärda fel uppgår till ett visst minimibelopp.  Om säljaren inte går med på en öppen besiktningsklausul, kan fastighetsmäklaren ställas inför situationen att ta fram en lämplig begränsad besiktningsklausul. Här stöter fastighetsmäklaren ofta på problem eftersom FMI:s rekommendation har medfört att Mäklarsamfundet endast tillhandahåller sina medlemmar en mall för en öppen besiktningsklausul. Mäklaren har vanligenbegränsad erfarenhet av mer avancerad avtalsskrivning och tar ofta fram köpekontrakt under tidspress. Om besiktningsklausulen vid en prövning visar sig vara bristfällig, kan mäklaren drabbas av disciplinär påföljd (oftast varning) och/eller skadeståndsskyldighet.  Syftet med denna uppsats är att undersöka hur fastighetsmäklare bör utforma besiktningsklausuler för att i möjligaste mån undvika att drabbas av disciplinär påföljd och/eller skadeståndsskyldighet. Rättspraxis tillsammans med FMI:s beslut under åren 2013-2023 (till och med maj) m.m. har därför studerats. Utifrån detta material redovisas de fel som mäklare har gjort vidutformning av besiktningsklausuler. Det vanligaste felet är att information som behövs i klausulen saknas. Andra fel är bl.a. att information i klausulen är otydlig eller motsägelsefull, attbegrepp som inte är etablerade används, att tidsfrister är för korta och att överenskommelser iefterhand inte dokumenteras skriftligen. Mot bakgrund av dessa fel kan man få vägledning omhur en besiktningsklausul bör utformas. Vid arbetet med uppsatsen har jag reflekterat över vilka effekter som FMI:s rekommendation om att använda öppna besiktningsklausuler och Mäklarsamfundets agerande att inte tillhandahålla en mall för en begränsad besiktningsklausul har fått. Dessa reflektioner redovisas i slutet av uppsatsen tillsammans med några förslag om hur situationen för fastighetsmäklare i samband med utformning av besiktningsklausuler kan förbättras. / Abstract The legislator's idea is that the buyer of a private residential property should examine the property before signing the purchase contract. However, it has become common in recent years for the buyer to inspect the property with the help of an inspector after the purchase. For this to work, an inspection clause is used in the purchase contract that gives the buyer the right to inspect the property after the purchase. The Swedish Estate Agents Inspectorate (FMI) recommends that real estate agents use an open inspection clause, which gives the buyer the right to let the purchase go back after the inspection regardless of the result of the inspection. This contrasts with a limited inspection clause, where the buyer's right to let the purchase return requires that, for example, a certain type of defect is revealed during the inspection or that the cost of correcting the defect amounts to a certain minimum amount.  If the seller does not agree to an open inspection clause, the real estate agent may be set up for the situation of having to design an appropriate limited inspection clause. Here, the real estate agent often encounters problems because FMI's recommendation has meant that the Swedish Association of Real Estate Agents (Mäklarsamfundet) only provides its members with a template for an open inspection clause. The real estate agent usually has limited experience of more advanced contract writing and often draws up purchase contracts under time pressure. If the inspection clause proves to be defective during a review, the real estate agent may be subject to disciplinary sanctions (usually warnings) and/or liability for damages. The purpose of this thesis is to investigate how real estate agents should design inspection clauses to avoid disciplinary sanctions and/or liability for damages as far as possible. Case law together with FMI's decisions during the years 2013-2023 (until May) etc. have therefore been studied. Based on this material, this thesis describes the errors that real estate agents have made when drafting inspection clauses. The most common error is the absence of information needed in the clause. Based on the errors made, guidance can be obtained on how an inspection clause should be designed. While working on the thesis, I have reflected on the effects of FMI’s recommendation and Mäklarsamfundet’s action not to provide a template for a limited inspection clause. These reflections are presented at the end of the thesis together with some suggestions on how the situation for real estate agents in connection with the design of inspection clauses can be improved.