Fastighetsmäklaren ska i varje förmedlingsprocess hantera en stor mängd information. En del av informationen regleras av fastighetsmäklarens kontrollplikt, som är reglerad i 3 kap 15 § FML. Den information som faller utanför kontrollplikten omfattas av den allmänna omsorgsplikten. Sådan information kommer inte sällan från säljaren, en bostadsrättsförening eller av en annan part. Av diverse anledningar så stämmer inte alltid informationen fastighetsmäklaren mottar. I äldre praxis och förarbeten till fastighetsmäklarlagen så finns en aktsamhetsnivå i den allmänna omsorgsplikten som bygger på en culpabedömning, där vikt läggs vid om fastighetsmäklaren hade en ursäkt för att inte kontrollera riktigheten i förväg eller hade skäl att misstänka att något inte stämde. Det finns således en öppning för subjektiva element i FML. Denna culpabedömning härstammar från sedvanlig skadeståndsrättslig princip. Men tröskeln för vad som inte anses vara culpöst är inte enkel att utröna. På senare tid har FMI:s disciplinnämnd börjat tillämpa marknadsföringslagen mer direkt på fastighetsmäklarens marknadsföringsmaterial, som bygger på information från bland annat säljaren. Marknadsföringslagen har inte samma öppenhet för subjektiva element som i fastighetsmäklarlagen, vilket leder till en strängare aktsamhetsbedömning vid disciplinärenden. Således föreligger det en konfliktyta kring aktsamhetsnivån för fastighetsmäklarens hantering av information och dess användning vid marknadsföring. Det finns ingen tydlig gräns för var aktsamhetsnivån går. En bedömning behöver göras med hänsyn till konsumentskyddet i författningarna kontra hur långtgående ansvaret ska vara för en fastighetsmäklare, för att nå konsensus och uppnå en förutsägbar rättssäkerhet.   Enligt vår mening är det oskäligt att applicera ett strikt ansvar på fastighetsmäklaren utifrån MFL. Men desto viktigare frågan är för någon av parterna desto högre grad av aktsamhet bör fastighetsmäklaren tillämpa med tanke på fastighetsmäklarens självständiga ansvar både i FML och MFL. Aktsamhetsnivån i praxis anpassas efter hur pass klandervärt fastighetsmäklarens beteende är men enligt oss bör även mer hänsyn tas till hur viktig en viss fråga är för parterna och framför allt hur påtaglig konsekvensen blir för den part som blir drabbad av fastighetsmäklarens oaktsamhet. / The real estate agent must handle a large amount of information in each brokerage process. Some of the information is regulated by the real estate agent's duty to verify, which is regulated in chapter 3, section 15 in the Estate Agents Act. The information that falls outside the duty of control is covered by the general duty of care. Such information often comes from the seller, a tenant-ownership association, or another party. For various reasons, the information the real estate agent receives is not always correct. In older case law and preparatory works for the Estate Agents Act, there is a level of care in the general duty of care based on a negligence assessment, where the deciding factor is if the real estate agent had an excuse for not checking the accuracy in advance or had reason to suspect that something was wrong. Hence there is an opening for subjective elements in the Estate Agents Act. This negligence assessment stems from the usual principle in tort law. But the threshold for what is not considered negligent is not easy to ascertain. Recently, the Real Estate Inspectorate's disciplinary committee has begun to apply the Marketing Act more directly to the real estate agent's marketing material, which is based on information from, among others, the seller. The Marketing Act does not have the same openness to subjective elements as in the Estate Agents Act, which leads to a stricter assessment of due diligence in disciplinary matters. Thus, there is a conflict area regarding the level of care for the real estate agent's handling of information and its use in marketing. There is no clear limit to where the level of care goes. An assessment needs to be made regarding consumer protection in the constitutions versus how far-reaching the responsibility should be for a real estate agent, in order to reach a consensus and achieve a predictable legal certainty. In our opinion, it is unreasonable to apply a strict liability to the real estate agent based on the Marketing Act. But the more important the issue is for one of the parties, the greater the degree of care that the real estate agent should apply in view of the broker's independent responsibility in both the Estate Agents Act and the Marketing Act. The level of caution in practice is adapted to how reprehensible the broker's behaviour is, but in our opinion more consideration should also be given to how important a certain issue is to the parties and above all how obvious the consequence will be for the part affected by the broker's negligence.

Denna studie behandlar de rättsliga konsekvenserna för fastighetsmäklarföretag när den nya föreslagna Fastighetsmäklarlagen träder i kraft i juli. Denna studie undersöker därmed fastighetsmäklarföretags rättsläge enligt den nya fastighetsmäklarlagen. Lagen är tillämplig endast gentemot varje enskild fastighetsmäklare i Sverige men som nu skall ändras till att även fastighetsmäklarföretag skall tillämpas av. 2017 gav regeringen en överblick över lagen som sedan ledde till att man lämnade förslaget Statens Offentliga Utredning 2018:64 där förslaget består av att även fastighetsmäklarföretag skall omfattas av lagarna i fastighetsmäklarlagen. Som i sin tur har lett till Prop. 2020/21:119. Anledningen till varför en lagändring har varit betydande är främst för att man idag skall ha en större överblick över fastighetsmäklarbranschen och skapa en kraftig tillsyn så att konsumenterna känner trygghet när de ingår i ett fastighetsköp. Då en fastighetsaffär är en konsuments största transaktion under deras livstid är det oerhört viktigt att det även sker enligt spelets regler.  Fastighetsmäklarbranschen har blivit en betydande del för samhället där utvecklingen har skett i ett snabbt tempo. Den nya lagen kommer innebära att fastighetsmäklarföretag kommer att stå under FMI:s tillsyn och ger dem även möjlighet till att åtgärda problematik som behövs att åtgärda. Det kommer att ställas högre krav på företag för att de skall kunna få vara verksamma inom branschen där de även kommer få ett övergripande ansvar över deras fastighetsmäklare att de följer god fastighetsmäklarsed. Bland annat kommer fastighetsmäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter att kunna riskera att få en disciplinpåföljd, men även kunna ingripa vid fall ifall olämpliga personer finns i företagsledningen eller ägarkretsen. / This study deals with the legal consequences for real estate companies when the new proposed Real Estate law enters into force in July. This study thus examines the legal situation of real estate companies according to the new Real Estate agency Act. The entire real estate industry is responsible for the legal rules regulated in the Real Estate law. The law is applicable only to each individual real estate agent in Sweden, but which must now be amended so that real estate companies must also be applied by. In 2017, the government gave an overview of the law, which then led to the submission of the proposal Statens Offentliga Utredning 2018:64, which consists in real estate companies also being covered  the Real Estate agency Act. Which in turn has led to the government proposal 2020/21:119. The reason why a change in the law has been necessary is mainly to provide for a more efficient oversight of the real estate industry and so that consumers feel secure when they enter into real estate transactions. As a real estate transaction is a consumer's largest transaction during their lifetime, it is extremely important that it also takes place according to the rules of the game. The real estate industry has become a significant part of society where development has taken place at a rapid pace. The new law will mean that real estate companies will be under the supervision of the Real Estate Inspectorate and will also give them the opportunity to remedy problems that need to be remedied. Higher demands will be placed on companies in order for them to be able to operate in the industry, where they will also have overall responsibility over their real estate agents so that they follow good real estate practice. Among other things, real estate companies that violate their obligations will risk a disciplinary sanction. The Estate agents inspectorate will also be able to intervene in cases where unsuitable persons are in the company management or the circle of owners.

Fastighetsmäklaren har att rätta sig efter fastighetsmäklarlag (1995:400) då han utför sitt arbete. I 12 § fastighetsmäklarlagen står det att fastighetsmäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed och att mäklaren därvid skall se till både säljarens och köparens intresse. Regleringen innebär att mäklaren i alla situationer har att rätta sig efter god mäklarsed. Fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag vilket bör innebära att konsumenter genom att läsa lagtexten kan få en klar bild över vilka skyldigheter en mäklare har. Formuleringen i 12 § fastighetsmäklarlagen påvisar närmast innebörden att mäklaren alltid är skyldig att se till båda parternas intressen samtidigt som han därutöver följer god fastighetsmäklarsed i övrigt. De situationer som i lagtext finns nämnda kring fastighetsmäklarens uppdrag får ses som mäklarens centrala skyldigheter. Bland annat finns det reglering om fastighetsmäklarens; skyldighet att inte bedriva annan förtroenderubbande verksamhet (14 §), rådgivnings- och upplysningsplikt (18 §), ombudsförbud (15 §) m.m. I alla fallen kan mäklarens centrala skyldigheter utvidgas eller inskränkas av vad som följer av god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarens roll som en opartisk mellanman skiljer sig från övriga mellanmän som endast behöver se till sin uppdragsgivares intressen. Mäklarens ersättning utgår i regel en-dast då en förmedling kommer till stånd och då i form av provision. Fastighetsmäklaren har således ett starkt egenintresse av att få fastigheten såld samt att få ett så högt pris på fastigheten som möjligt. Det anses av god mäklarsed accepterat att mäklaren i prisfrågan får se till endast säljarens intresse och således även få sina egna intressen uppfyllda. Mäklaren måste dock i övrigt se till båda parternas intressen vilket innebär att han bland annat måste upplysa köparen om omständigheter som kan tänkas vara av intresse för honom. Mäklarens professionella agerande ställs på sin spets då han får en möjlighet att dra egen ekonomisk vinning genom att påverka prisfrågan, då mäklaren kan undanhålla eller lämna felaktig in-formation till en köpare som kan innebära att priset på fastigheten sjunker. Exempelvis kan mäklaren vid budgivningen lämna simulerade bud, eller berätta att det finns fler spekulanter på en fastighet än vad som verkligen är fallet. Således blir de spekulanter som verkligen är intresserade av att köpa fastigheten mer benägna att höja sina egna bud. Då det inte ställs några krav på att fastighetsmäklaren redovisar för köparen hur budgivningen gått till finns det inga konkreta bevis mot att mäklaren agerat ohederligt. Risken för att bli upptäckt är så gott som obefintlig och det blir mäklarens samvete och professionalitet som avgör huruvi-da han väljer att agera. Att simulera och lämna felaktiga uppgifter är självklart inte förenligt med god fastighetsmäklarsed och det är därför viktigt att mäklare som bryter mot god fas-tighetsmäklarsed straffas. Att fastighetsmäklaren skall vara en opartisk mellanman, samtidigt som hans ersättning är beroende av hur hög köpeskilling som erläggs, ställer höga krav på honom. Att han i prisfrågan får frångå den opartiska mellanmansrollen följer av god fastighetsmäklarsed och går inte utläsa av lagtext. Det bör göras klarare att mäklarens skyldighet att se till både säljarens och köparens intressen begränsas av god fastighetsmäklarsed då fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag. Konsumenter bör inte förvirras genom vaga hänvisningar och formuleringar. Att mäklaren trots allt även i fortsättningen bör inneha en opartisk mellanmansroll får anses som klart, då det annars skulle krävas att köparen skaffar ett eget ombud som ser till köparens intressen. Att det är säljaren som ensam ersätter mäklaren motiverar att mäklaren endast ser till säljarens intresse i prisfrågan då det annars inte skulle finnas några större ambitioner av mäklaren att försöka få ett så bra bud som möjligt på fastigheten. Säljarens intresse av att anlita en fastighetsmäklare torde i så fall försvinna då mäklaren inte skulle garantera att ett högre pris erhålls än om säljaren själv skött förmedlingen. / The estate agent has to follow the rules for estate agents in Fastighetsmäklarlag (1995:400) when he performs his work. The 12 § direct that the estate agent has to follow good customs in all his work, and he has to fulfil both the vendor and the purchasers interests. The legislation states that the estate agent, in all situations, has to take good customs into account. This means that the estate agent does not have to take both parties interests into consideration in questions concerning the price and is allowed to act only in the favour of the vendor. Fastighetsmäklarlagen is a legislation which promotes the consumers interests, which should mean that consumers can get a clear image of the legislation by reading the words of the Act. The wording of the 12 § gives the reader the impression that the estate agent always is obliged to look into both parties interests, and in addition to that, follow good customs. The estate agent´s main obligations are directed in the legislation, but all the obligations can be restricted or increased depending on what follows from good customs. The estate agent is in general compensated by commission only when a property is sold. It is therefore in the estate agent’s own interest to sell the property for as much as possible. In situations concerning the price it is acceptable by good custom that the estate agent, only has to look into the vendor’s best interest, and therefore the estate agent also gets his own interests fulfilled. The professional acting by the estate agent can be doubted as he has the opportunity to receive a bigger compensation by influencing the price, since the estate agent can withhold or leave incorrect information to the purchaser, which can conduct the price to decrease. For example the estate agent can in the bidding situation present feign bids or act like there is more prospective buyers for the property than there really is. Thus the prospective buyers, which really are interested in buying the property, become more demanded to raise their bids. Since there is no requirements that demand the estate agent to present information for the purchaser about how the bidding has proceeded it is difficult to prove that the estate agent has acted against good customs. The risk to be discovered is almost non-existent and instead it is the estate agent’s own conscience and professionalism that decides how he choose to act. To present feign bids and incorrect information is obviously not appropriate by good customs and it is therefore important that those estate agents which act against good customs are punished. The estate agents are expected to put both parties interests first, at the same time as their compensation depend on the purchase price, this put high demands on the estate agent’s acting. By the wordings of the regulation in fastighetsmäklarlagen, it is not possible to make the conclusion that the estate agent does not have to take the purchaser’s interest into con-sideration in situations concerning the price. It has to be more obvious that the estate agent’s duty to take both parties interests into consideration is depending on good customs, since fastighetsmäklarlagen is a legislation that promotes consumers. Consumers shall not be confused by unclear references and expressions. The estate agent should continue to fulfil both parties interest; otherwise it would be necessary for the purchaser to engage his own agent, who can fulfil his interests. Since it is the vendor alone that compensates the estate agent, it is justified that the estate agent only takes the vendor’s interests into consideration, in questions concerning the price.

<p>Fastighetsmäklaren har att rätta sig efter fastighetsmäklarlag (1995:400) då han utför sitt arbete. I 12 § fastighetsmäklarlagen står det att fastighetsmäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed och att mäklaren därvid skall se till både säljarens och köparens intresse. Regleringen innebär att mäklaren i alla situationer har att rätta sig efter god mäklarsed. Fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag vilket bör innebära att konsumenter genom att läsa lagtexten kan få en klar bild över vilka skyldigheter en mäklare har. Formuleringen i 12 § fastighetsmäklarlagen påvisar närmast innebörden att mäklaren alltid är skyldig att se till båda parternas intressen samtidigt som han därutöver följer god fastighetsmäklarsed i övrigt.</p><p>De situationer som i lagtext finns nämnda kring fastighetsmäklarens uppdrag får ses som mäklarens centrala skyldigheter. Bland annat finns det reglering om fastighetsmäklarens; skyldighet att inte bedriva annan förtroenderubbande verksamhet (14 §), rådgivnings- och upplysningsplikt (18 §), ombudsförbud (15 §) m.m. I alla fallen kan mäklarens centrala skyldigheter utvidgas eller inskränkas av vad som följer av god fastighetsmäklarsed.</p><p>Fastighetsmäklarens roll som en opartisk mellanman skiljer sig från övriga mellanmän som endast behöver se till sin uppdragsgivares intressen. Mäklarens ersättning utgår i regel en-dast då en förmedling kommer till stånd och då i form av provision. Fastighetsmäklaren har således ett starkt egenintresse av att få fastigheten såld samt att få ett så högt pris på fastigheten som möjligt. Det anses av god mäklarsed accepterat att mäklaren i prisfrågan får se till endast säljarens intresse och således även få sina egna intressen uppfyllda. Mäklaren måste dock i övrigt se till båda parternas intressen vilket innebär att han bland annat måste upplysa köparen om omständigheter som kan tänkas vara av intresse för honom. Mäklarens professionella agerande ställs på sin spets då han får en möjlighet att dra egen ekonomisk vinning genom att påverka prisfrågan, då mäklaren kan undanhålla eller lämna felaktig in-formation till en köpare som kan innebära att priset på fastigheten sjunker. Exempelvis kan mäklaren vid budgivningen lämna simulerade bud, eller berätta att det finns fler spekulanter på en fastighet än vad som verkligen är fallet. Således blir de spekulanter som verkligen är intresserade av att köpa fastigheten mer benägna att höja sina egna bud. Då det inte ställs några krav på att fastighetsmäklaren redovisar för köparen hur budgivningen gått till finns det inga konkreta bevis mot att mäklaren agerat ohederligt. Risken för att bli upptäckt är så gott som obefintlig och det blir mäklarens samvete och professionalitet som avgör huruvi-da han väljer att agera. Att simulera och lämna felaktiga uppgifter är självklart inte förenligt med god fastighetsmäklarsed och det är därför viktigt att mäklare som bryter mot god fas-tighetsmäklarsed straffas.</p><p>Att fastighetsmäklaren skall vara en opartisk mellanman, samtidigt som hans ersättning är beroende av hur hög köpeskilling som erläggs, ställer höga krav på honom. Att han i prisfrågan får frångå den opartiska mellanmansrollen följer av god fastighetsmäklarsed och går inte utläsa av lagtext. Det bör göras klarare att mäklarens skyldighet att se till både säljarens och köparens intressen begränsas av god fastighetsmäklarsed då fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag. Konsumenter bör inte förvirras genom vaga hänvisningar och formuleringar. Att mäklaren trots allt även i fortsättningen bör inneha en opartisk mellanmansroll får anses som klart, då det annars skulle krävas att köparen skaffar ett eget ombud som ser till köparens intressen. Att det är säljaren som ensam ersätter mäklaren motiverar att mäklaren endast ser till säljarens intresse i prisfrågan då det annars inte skulle finnas några större ambitioner av mäklaren att försöka få ett så bra bud som möjligt på fastigheten. Säljarens intresse av att anlita en fastighetsmäklare torde i så fall försvinna då mäklaren inte skulle garantera att ett högre pris erhålls än om säljaren själv skött förmedlingen.</p> / <p>The estate agent has to follow the rules for estate agents in Fastighetsmäklarlag (1995:400) when he performs his work. The 12 § direct that the estate agent has to follow good customs in all his work, and he has to fulfil both the vendor and the purchasers interests. The legislation states that the estate agent, in all situations, has to take good customs into account. This means that the estate agent does not have to take both parties interests into consideration in questions concerning the price and is allowed to act only in the favour of the vendor.</p><p>Fastighetsmäklarlagen is a legislation which promotes the consumers interests, which should mean that consumers can get a clear image of the legislation by reading the words of the Act. The wording of the 12 § gives the reader the impression that the estate agent always is obliged to look into both parties interests, and in addition to that, follow good customs. The estate agent´s main obligations are directed in the legislation, but all the obligations can be restricted or increased depending on what follows from good customs.</p><p>The estate agent is in general compensated by commission only when a property is sold. It is therefore in the estate agent’s own interest to sell the property for as much as possible. In situations concerning the price it is acceptable by good custom that the estate agent, only has to look into the vendor’s best interest, and therefore the estate agent also gets his own interests fulfilled. The professional acting by the estate agent can be doubted as he has the opportunity to receive a bigger compensation by influencing the price, since the estate agent can withhold or leave incorrect information to the purchaser, which can conduct the price to decrease. For example the estate agent can in the bidding situation present feign bids or act like there is more prospective buyers for the property than there really is. Thus the prospective buyers, which really are interested in buying the property, become more demanded to raise their bids.</p><p>Since there is no requirements that demand the estate agent to present information for the purchaser about how the bidding has proceeded it is difficult to prove that the estate agent has acted against good customs. The risk to be discovered is almost non-existent and instead it is the estate agent’s own conscience and professionalism that decides how he choose to act. To present feign bids and incorrect information is obviously not appropriate by good customs and it is therefore important that those estate agents which act against good customs are punished.</p><p>The estate agents are expected to put both parties interests first, at the same time as their compensation depend on the purchase price, this put high demands on the estate agent’s acting. By the wordings of the regulation in fastighetsmäklarlagen, it is not possible to make the conclusion that the estate agent does not have to take the purchaser’s interest into con-sideration in situations concerning the price. It has to be more obvious that the estate agent’s duty to take both parties interests into consideration is depending on good customs, since fastighetsmäklarlagen is a legislation that promotes consumers. Consumers shall not be confused by unclear references and expressions.</p><p>The estate agent should continue to fulfil both parties interest; otherwise it would be necessary for the purchaser to engage his own agent, who can fulfil his interests. Since it is the vendor alone that compensates the estate agent, it is justified that the estate agent only takes the vendor’s interests into consideration, in questions concerning the price.</p>

Denna rättsvetenskapliga uppsats reder ut hur fastighetsmäklarens skyldigheter förändras ur ett budgivningsperspektiv efter införandet av dataskyddsförordningen (GDPR) den 25e maj 2018. Budgivningen är inte i någon större utsträckning reglerad i lag vilket har gjort att bedrägeri i form av falska bud har uppkommit i praxis. Som ett resultat av detta har krav på upprättande av anbudsförteckning införts för mäklaren. Eftersom GDPR är en rättsakt som ännu inte har trätt i kraft är detta en explorativ studie där vi undersöker hur införandet kommer att påverka fastighetsmäklaren. Syftet med GDPR är att skydda och reglera flödet av personuppgifter för EU-medborgarna, ett flöde som ökar kraftigt på grund av globaliseringen och den teknologiska utvecklingen. GDPR är en EU-förordning och dess bestämmelser ska tillämpas direkt av respektive medlemsstat. Förordningen ställer höga krav på samtliga aktörer inom unionen som behandlar personuppgifter, däribland fastighetsmäklare och mäklarföretag. Huvudbegreppet inom förordningen som är av störst betydelse för hur mäklarens arbete förändras är personuppgiftsansvarig. Det råder skiljaktigheter huruvida det är mäklaren eller mäklarföretaget som är personuppgiftsansvarig och vår slutsats är därför att det finns två svar på syftet. Om det är den enskilda mäklaren som är personuppgiftsansvarig finns en rättslig skyldighet för mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen som gör att mäklaren inte behöver ta in samtycke från budgivarna för att få behandla deras kontaktuppgifter i en anbudsförteckning. Är det istället mäklarföretaget som är personuppgiftsansvarig finns det ingen rättslig skyldighet som gör att budgivarnas personuppgifter får behandlas. Detta gör att ett entydigt samtycke måste tas in från budgivarna där det på ett lättförståeligt sätt framgår vad uppgifterna kommer att användas till och där de även ska få information av personuppgiftsansvarige hur samtycket kan återkallas. Eftersom denna tolkningssvårighet råder uppmanar vi den enskilde fastighetsmäklaren och mäklarföretaget att inhämta samtycke vid hantering av budgivares personuppgifter. / This legal paper studies the impact of the new EU regulation GDPR on Swedish real estate brokers responsibility when it comes to the bidding. GDPR is an attempt to protect the integrity of the EU residents due to the increasing flow of personal data within and outside the union. The bidding process in Sweden is associated with problems since the bidders often feel that false bidders occur. In order to minimize the risk of false bidding, national law forces the broker to create a list of all bids that are put on a house or apartment along with name of the bidder, information on how to contact him or her, when the bid was made and if there are any conditions attached to the bid. This list is then given to the seller and the buyer. National law on processing personal data has not been an obstacle for the broker to fulfil this duty but we have learnt that GDPR might be. There are different points of view on whether it is the broker or the broker firm that is responsible for the personal data that is processed within the company. If the broker is responsible its legal responsibility will enable him or her to process personal data without consent from the bidders but if the broker firm is responsible, consent must be given by the bidders in order for the broker to create the bidding list and in that way fulfil their duties associated with the bidding. Since there are different ways to interpret this our conclusion is that consent from the bidders should be acquired.

Den svenska fastighetsmäklaren är en näringsidkare som förmedlar en uppdragsgivares fastighet eller bostadsrätt. Till skillnad från andra näringsidkare marknadsför han inte sina egna produkter utan uppdragsgivarens privatbostad. Syftet med denna studie är att undersöka vilket ansvar mäklaren då kan ha sin marknadsföring. Ansvaret kan följa av regler i marknadsföringslagen men också av fastighetsmäklarlagen. Den förra är en allmän lagstiftning och den senare en speciallagstiftning. Arbetet undersöker i vilken omfattning det ena eller andra regelverket lämpligen kan tillämpas. Det undersöks också i vilken utsträckningen mäklaren möjligen kan bära ett strikt ansvar för sin marknadsföring. Undersökning kommer från de många intressanta frågeställningarna som bygger på en dom av förvaltningsrätten i Karlstad. Domstolen har fält en mäklare till ansvar med domskäl som antyder att frågan om mäklarens oaktsamhet inte tillmäts någon betydelse. Domstolen gick nämligen inte in på någon prövning av det besvärande eller friande omständigheterna som hade anförts av parterna.

No description available.

No description available.

Ett fastighetsköp är en betydande affär som de flesta personer genomför någon gång under sin livstid. Delvis på grund av fastigheters höga förmögenhetsrättsliga värde har lagstiftaren ansett det vara nödvändigt med vissa lagstadgade formkrav, som exempelvis att köpekontraktet ska vara skriftligt och undertecknas av båda parter. När köpehandlingen är undertecknad och bevittnad kan köparen ansöka om lagfart, inteckna fastigheten och vidare erhålla pantbrev.  En av de huvudsakliga skillnaderna mellan ett fastighetsköp och ett köp av lös egendom är att fastighetsköparen har en plikt att, för att ha rätt att åberopa eventuella fel i fastigheten, undersöka egendomen noggrant innan köpekontraktet undertecknas. För att rätten att åberopa eventuella fel ska aktualiseras, krävs att felet ska ha legat utanför denna undersökningsplikt. Tidpunkten för undersökningsplikten har dock kommit att kunna flyttas, med hjälp av en så kallad besiktningsklausul. Genom att införa en besiktningsklausul i köpekontraktet, öppnas möjligheten för köparen att låta besiktiga fastigheten efter köpets fullbordan. På detta sätt förlänger klausulen köparens undersökningsplikt.  Det finns två typer av besiktningsklausuler, öppna och begränsade, varav ingen är stadgad i lag. Används en öppen besiktningsklausul kommer inte något tolkningsproblem att ligga vid handen, eftersom köpet är att betrakta som ett öppet köp. Det innebär att oavsett vad besiktningen faktiskt utvisar, har köparen rätt att frånträda köpet. I det fall det istället förs in en begränsad besiktningsklausul i köpeavtalet, har det under åren visat sig kunna leda till otaliga tvister säljare och köpare emellan, eftersom de inte alltid varit överens om klausulens egentliga innebörd.  I vår uppsats har vi undersökt gällande rätt, samt försökt komma fram till lagstiftarens avsikt med avsaknaden av lagstadgade formkrav avseende begränsade besiktningsklausuler, och om det finns skäl till att införa sådana formkrav.

<p><strong>Syfte:            </strong></p><p>Denna studie har som syfte att utvärdera påföljdssystemets betydelse för den enskilde fastighetsmäklarens handlande. Vi ska även försöka utveckla det nuvarande påföljdssystemet för att skapa en mer rättvis bedömning av varje enskild fastighetsmäklares handlande.</p><p><strong>Metod:          </strong></p><p>För att kunna uträtta vår studie har vi analyserat Fastighetsmäklarnämndens årsböcker år 2007 – 2009 samt utfört intervjuer med personer inom branschen. Utifrån detta har vi erhålligt vår empiriska data. Dessutom har vi förstärkt vår analysering genom att jämföra systemet med advokatsamfundets påföljdssystem samt använt oss av väsentlig litteratur och lagstiftning.</p><p><strong>Resultat & slutsats:           </strong></p><p>Våra slutsatser visar att branschen är i behov av en nyutveckling av sitt påföljdssystem för fastighetsmäklarna. Detta för att både avskräcka samt inför allmänheten verka som moralbildande men främst för att ge fastighetsmäklaren en rättvis bedömning när denne döms. Vi tycker det är viktigt att de disciplinära påföljderna avspeglar brottets art då fastighetsmäklarna hängs ut allt oftare i bland annat media.  </p><p><strong>Vidare forskning:             </strong></p><p>Då tidigare forskning kring påföljdssystem är begränsat finns ett vidare behov av studier i ämnet. Det finns många inriktningar och frågeställningar som vi tror ej ännu har granskats.</p><p>Vi skulle tycka det vore intressant om lagförslaget går igenom till årsskiftet 2011 att man analyserar vilka typ av fall som kommer att hamna under erinran respektive varning samt vilka kriterier som ställs för respektive disciplinär påföljd.</p> / <p><strong>Aim: </strong></p><p>Our aim is to analyze the Swedish penalties and their consequences on real estate agents. The focus of this essay is to discuss how the current system could be changed so that a more fair assessment of each real estate agents conduct could be given.</p><p><strong>Method:       </strong></p><p>The empirical data was based on interviews with various people in the industry, such as Information officers, consumers, and estate agents themselves. We have also analyzed the Estate Agents Board’s yearbooks from 2007 to 2009. Furthermore, we have enhanced our analysis by comparing the system of estate agent penalties to the lawyers system of penalties. We have also used essential literature and legislation for example Estate Agents Act.</p><p><strong>Result & Conclusions:      </strong></p><p>Our conclusions of this essay show that the industry is in need of a development of the current system for real estate agents. This is to discourage and also act as a moral formation to the public. Mainly it’s about giving the estate agents a fair assessment when they are being convicted. We think the most important reason why the penalties should reflect the crime is because that is good justice. Estate agents nowadays have more coverage in the media and therefore we think it is extremely important that the persons whom sees this understand what lies behind the notification.</p><p><strong>Suggestions for future research: </strong></p><p>We can see that previous research about the system of penalties is limited and we truly think the industry is in need of continued studies about this subject. There are still many questions and directions about this that have not been reviewed before. This essay could be complemented in further studies if the measure will be adopted in 2011. Then it would be interesting if you analyze which case will get an admonitory remark or otherwise a warning and which criteria are required for each penalty.</p>