The purpose of this thesis is to investigate the new real estate brokerage Act and to see whether the main intent, to strengthen the consumer protection, has been fulfilled through the implementation of the 2011 Act. The real estate agent legislation is made to protect both the buyer and seller throughout the property transaction. Although the intent is to protect the consumer, it is not unusual that disputes arises. To avoid disputes concerning the property transaction, the 2011 legislation opens up for greater transparency in the mediation process. The protection for the consumer has been considerably stronger since the 2011 legislation was implemented. The author is of the opinion that some minor modifications would further enhance consumer protection / Uppsatsen ämnar utreda om huvudsyftet med nya fastighetsmäklarlagen, att stärka konsumentskyddet, har uppnåtts i och med införlivandet av 2011 års lag. Fastighetsmäklarlagstiftningen är till för att köpare såväl som säljare ska få ett tillfredställande skydd och vara trygga när mäklaren förmedlar fastigheten. Trots lagstiftningen känner en del konsumenter att det finns anledning att tvivla på mäklaren. Regeringen har därför i och med införlivandet av 2011 års lagstiftning valt att öppna upp för en större insyn i förmedlingsprocessen. Ett exempel på detta är att mäklaren är skyldig att dokumentera de viktigaste händelserna under förmedlingen och vid avslutad affär lämnas dokumentet till både köpare och säljare. Reglerna skärptes för att minska risken för intressekonflikter. Trots att konsumentskyddet har förstärkts betydligt sedan 2011 års lagstiftning trädde I kraft, finns det fortfarande en del mindre ändringar som skulle förstärka konsumenternas skydd ytterligare.

<p>To purchase a house or an apartment is often one of the major personal financial commitments for a person. In 2005, 84% of the homeowners sold their homes using a estate agency. During 2006 several new opportunities appeared on the market, giving the homeowners more of a choice in what way to sell their homes. Media describes the alternatives in general “as the agents on the Internet”. Estate agencies have for at least ten years offered their services over the Internet but during 2006 the Internet services increased and were established. It is a fact the homeowner can decrease the cost of selling the home if the person is willing and able to spend the time and effort involved.</p><p>The aim of my thesis is to describe and compare traditional estate agencies and the services offered over the Internet and how the homeowner will benefit the most. I have studied three different agencies, Adirekta, A-mäklarna and HemOnline. I have conducted interviews over the telephone, comparing their similarities and differences and in what way their services are of help or not.</p><p>The thesis will give at hand that the most significant differences is concerning the price. The absence of a estate agent will reduce the cost but also complicate other matters. There are real advantages but also disadvantages. The thesis shows that the Swedish Estate Agency Act (FML) has not been explicit in giving clear advice how to use the law. Several problems have occurred concerning the Act and how to live up to its standard.</p>

To purchase a house or an apartment is often one of the major personal financial commitments for a person. In 2005, 84% of the homeowners sold their homes using a estate agency. During 2006 several new opportunities appeared on the market, giving the homeowners more of a choice in what way to sell their homes. Media describes the alternatives in general “as the agents on the Internet”. Estate agencies have for at least ten years offered their services over the Internet but during 2006 the Internet services increased and were established. It is a fact the homeowner can decrease the cost of selling the home if the person is willing and able to spend the time and effort involved. The aim of my thesis is to describe and compare traditional estate agencies and the services offered over the Internet and how the homeowner will benefit the most. I have studied three different agencies, Adirekta, A-mäklarna and HemOnline. I have conducted interviews over the telephone, comparing their similarities and differences and in what way their services are of help or not. The thesis will give at hand that the most significant differences is concerning the price. The absence of a estate agent will reduce the cost but also complicate other matters. There are real advantages but also disadvantages. The thesis shows that the Swedish Estate Agency Act (FML) has not been explicit in giving clear advice how to use the law. Several problems have occurred concerning the Act and how to live up to its standard.

I denna rättsvetenskapliga studie är syftet att diskutera hur den dynamiska rättstillämpningen i fastighetsmäklarlagen förhåller sig till legalitetsprincipen under en budgivningsprocess. En övergripande lydelse av legalitetsprincipen är inget brott utan lag inget straff utan lag. Legalitetsprincipen är en central del av rättssäkerheten som främjar förutsebarhet. De olika typer av moment som tagits upp i denna studie är falska bud, återkallade bud, felaktig tolkning av bud, tidpunkt för bud samt dolda bud. För att uppnå studiens syfte tillämpas en rättsvetenskaplig metod.Rättsreglerna gällande budgivningsprocessen är inte reglerade i lagen och bud som spekulanterna lägger är inte bindande. Det kan öppna upp för problem för en mäklare under budgivningen. Generalklausulen god fastighetsmäklarsed 8 § fastighetsmäklarlagen (FML) behandlas i studien och är en dynamisk paragraf som huvudsakligen utvecklats genom praxis. En anledning till att mäklaren har svårt att förutse problem som kan uppstå är på grund av generalklausulen god fastighetsmäklarsed. Det finns även en generell konflikt mellan generalklausuler och legalitetsprincipen. FML använder sig av en generalklausul och därför försvagas legalitetsprincipen. Ii rättsområden såsom straffrätten är inte generalklausuler accepterade då legalitetsprincipen har ett obestämdhetsförbud. När rättstillämpare som exempelvis Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) ska bedöma inkomna anmälningar är de inte skyldiga att ta hänsyn till legalitetsprincipen. Att mäklaren meddelas en påföljd även om förseelsen inte är reglerad i lagen sker bland annat till följd av FML:s utvecklande generalklausul. Detta försvårar mäklarens möjligheter att förutse konsekvenser som kan uppstå av en handling under budgivningsprocessen. Det är därför av största vikt att mäklare använder sunt förnuft för handlingar som inte är reglerade i lagen då generalklausulen inte ger mäklare fritt handlingsutrymme. Så länge god fastighetsmäklarsed saknar detaljreglering kan mäklare ställas till ansvar för en handling under budgivningsprocessen som inte är preciserad i lagen. / The purpose of this study is to investigate how the dynamic application of the law relates to the principle of legality during the bidding process. An overall formulation of the principle of legality is no crime without law no punishment without law. The principle of legality is a central part of legal certainty that promotes predictability. The different types of cases that is investigated in the thesis is false bid, retracted bids, incorrect interpretation of bids, time of the bid and hidden bids. In this legal study a jurisprudence method is used to answer the questions.Bids in Sweden are not binding and the bidding process is not regulated by law. Brokers should act carefully in everything they do in a bidding process. The real estate broker is subject to disciplinary sanctions despite the fact that the offense is not explicitly regulated in the Estate Agents Act (FML). This makes it difficult for a broker to predict consequences that may arise from an act during the bidding process. The reason for the lack of predictability is the general clause in 8 § FML and the fact that good real estate brokerage is explicitly intended to be developed through practice. There is also a conflict between general clauses and the principle of legality. Since FML makes use of a general clause, the principle of legality is weakened, and in areas of law such as criminal law, even the general clause is not accepted when the principle of legality has a ban for indefinite. When legal practitioners such as Fastighetsmäklarinspektionen assess received reports, they are not obliged to take the principle of legality into account. It is important that brokers use common sense for actions that are not regulated in the law when the general clause does not give brokers free space of action. As long as good real estate brokerage is missing a detailed regulation a real estate broker can be held responsible for an action during the bidding process even though it is not regulated in the law.

Fastighetsmäklaren ska i varje förmedlingsprocess hantera en stor mängd information. En del av informationen regleras av fastighetsmäklarens kontrollplikt, som är reglerad i 3 kap 15 § FML. Den information som faller utanför kontrollplikten omfattas av den allmänna omsorgsplikten. Sådan information kommer inte sällan från säljaren, en bostadsrättsförening eller av en annan part. Av diverse anledningar så stämmer inte alltid informationen fastighetsmäklaren mottar. I äldre praxis och förarbeten till fastighetsmäklarlagen så finns en aktsamhetsnivå i den allmänna omsorgsplikten som bygger på en culpabedömning, där vikt läggs vid om fastighetsmäklaren hade en ursäkt för att inte kontrollera riktigheten i förväg eller hade skäl att misstänka att något inte stämde. Det finns således en öppning för subjektiva element i FML. Denna culpabedömning härstammar från sedvanlig skadeståndsrättslig princip. Men tröskeln för vad som inte anses vara culpöst är inte enkel att utröna. På senare tid har FMI:s disciplinnämnd börjat tillämpa marknadsföringslagen mer direkt på fastighetsmäklarens marknadsföringsmaterial, som bygger på information från bland annat säljaren. Marknadsföringslagen har inte samma öppenhet för subjektiva element som i fastighetsmäklarlagen, vilket leder till en strängare aktsamhetsbedömning vid disciplinärenden. Således föreligger det en konfliktyta kring aktsamhetsnivån för fastighetsmäklarens hantering av information och dess användning vid marknadsföring. Det finns ingen tydlig gräns för var aktsamhetsnivån går. En bedömning behöver göras med hänsyn till konsumentskyddet i författningarna kontra hur långtgående ansvaret ska vara för en fastighetsmäklare, för att nå konsensus och uppnå en förutsägbar rättssäkerhet.   Enligt vår mening är det oskäligt att applicera ett strikt ansvar på fastighetsmäklaren utifrån MFL. Men desto viktigare frågan är för någon av parterna desto högre grad av aktsamhet bör fastighetsmäklaren tillämpa med tanke på fastighetsmäklarens självständiga ansvar både i FML och MFL. Aktsamhetsnivån i praxis anpassas efter hur pass klandervärt fastighetsmäklarens beteende är men enligt oss bör även mer hänsyn tas till hur viktig en viss fråga är för parterna och framför allt hur påtaglig konsekvensen blir för den part som blir drabbad av fastighetsmäklarens oaktsamhet. / The real estate agent must handle a large amount of information in each brokerage process. Some of the information is regulated by the real estate agent's duty to verify, which is regulated in chapter 3, section 15 in the Estate Agents Act. The information that falls outside the duty of control is covered by the general duty of care. Such information often comes from the seller, a tenant-ownership association, or another party. For various reasons, the information the real estate agent receives is not always correct. In older case law and preparatory works for the Estate Agents Act, there is a level of care in the general duty of care based on a negligence assessment, where the deciding factor is if the real estate agent had an excuse for not checking the accuracy in advance or had reason to suspect that something was wrong. Hence there is an opening for subjective elements in the Estate Agents Act. This negligence assessment stems from the usual principle in tort law. But the threshold for what is not considered negligent is not easy to ascertain. Recently, the Real Estate Inspectorate's disciplinary committee has begun to apply the Marketing Act more directly to the real estate agent's marketing material, which is based on information from, among others, the seller. The Marketing Act does not have the same openness to subjective elements as in the Estate Agents Act, which leads to a stricter assessment of due diligence in disciplinary matters. Thus, there is a conflict area regarding the level of care for the real estate agent's handling of information and its use in marketing. There is no clear limit to where the level of care goes. An assessment needs to be made regarding consumer protection in the constitutions versus how far-reaching the responsibility should be for a real estate agent, in order to reach a consensus and achieve a predictable legal certainty. In our opinion, it is unreasonable to apply a strict liability to the real estate agent based on the Marketing Act. But the more important the issue is for one of the parties, the greater the degree of care that the real estate agent should apply in view of the broker's independent responsibility in both the Estate Agents Act and the Marketing Act. The level of caution in practice is adapted to how reprehensible the broker's behaviour is, but in our opinion more consideration should also be given to how important a certain issue is to the parties and above all how obvious the consequence will be for the part affected by the broker's negligence.

Fastighetsmäklaren har att rätta sig efter fastighetsmäklarlag (1995:400) då han utför sitt arbete. I 12 § fastighetsmäklarlagen står det att fastighetsmäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed och att mäklaren därvid skall se till både säljarens och köparens intresse. Regleringen innebär att mäklaren i alla situationer har att rätta sig efter god mäklarsed. Fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag vilket bör innebära att konsumenter genom att läsa lagtexten kan få en klar bild över vilka skyldigheter en mäklare har. Formuleringen i 12 § fastighetsmäklarlagen påvisar närmast innebörden att mäklaren alltid är skyldig att se till båda parternas intressen samtidigt som han därutöver följer god fastighetsmäklarsed i övrigt. De situationer som i lagtext finns nämnda kring fastighetsmäklarens uppdrag får ses som mäklarens centrala skyldigheter. Bland annat finns det reglering om fastighetsmäklarens; skyldighet att inte bedriva annan förtroenderubbande verksamhet (14 §), rådgivnings- och upplysningsplikt (18 §), ombudsförbud (15 §) m.m. I alla fallen kan mäklarens centrala skyldigheter utvidgas eller inskränkas av vad som följer av god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarens roll som en opartisk mellanman skiljer sig från övriga mellanmän som endast behöver se till sin uppdragsgivares intressen. Mäklarens ersättning utgår i regel en-dast då en förmedling kommer till stånd och då i form av provision. Fastighetsmäklaren har således ett starkt egenintresse av att få fastigheten såld samt att få ett så högt pris på fastigheten som möjligt. Det anses av god mäklarsed accepterat att mäklaren i prisfrågan får se till endast säljarens intresse och således även få sina egna intressen uppfyllda. Mäklaren måste dock i övrigt se till båda parternas intressen vilket innebär att han bland annat måste upplysa köparen om omständigheter som kan tänkas vara av intresse för honom. Mäklarens professionella agerande ställs på sin spets då han får en möjlighet att dra egen ekonomisk vinning genom att påverka prisfrågan, då mäklaren kan undanhålla eller lämna felaktig in-formation till en köpare som kan innebära att priset på fastigheten sjunker. Exempelvis kan mäklaren vid budgivningen lämna simulerade bud, eller berätta att det finns fler spekulanter på en fastighet än vad som verkligen är fallet. Således blir de spekulanter som verkligen är intresserade av att köpa fastigheten mer benägna att höja sina egna bud. Då det inte ställs några krav på att fastighetsmäklaren redovisar för köparen hur budgivningen gått till finns det inga konkreta bevis mot att mäklaren agerat ohederligt. Risken för att bli upptäckt är så gott som obefintlig och det blir mäklarens samvete och professionalitet som avgör huruvi-da han väljer att agera. Att simulera och lämna felaktiga uppgifter är självklart inte förenligt med god fastighetsmäklarsed och det är därför viktigt att mäklare som bryter mot god fas-tighetsmäklarsed straffas. Att fastighetsmäklaren skall vara en opartisk mellanman, samtidigt som hans ersättning är beroende av hur hög köpeskilling som erläggs, ställer höga krav på honom. Att han i prisfrågan får frångå den opartiska mellanmansrollen följer av god fastighetsmäklarsed och går inte utläsa av lagtext. Det bör göras klarare att mäklarens skyldighet att se till både säljarens och köparens intressen begränsas av god fastighetsmäklarsed då fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag. Konsumenter bör inte förvirras genom vaga hänvisningar och formuleringar. Att mäklaren trots allt även i fortsättningen bör inneha en opartisk mellanmansroll får anses som klart, då det annars skulle krävas att köparen skaffar ett eget ombud som ser till köparens intressen. Att det är säljaren som ensam ersätter mäklaren motiverar att mäklaren endast ser till säljarens intresse i prisfrågan då det annars inte skulle finnas några större ambitioner av mäklaren att försöka få ett så bra bud som möjligt på fastigheten. Säljarens intresse av att anlita en fastighetsmäklare torde i så fall försvinna då mäklaren inte skulle garantera att ett högre pris erhålls än om säljaren själv skött förmedlingen. / The estate agent has to follow the rules for estate agents in Fastighetsmäklarlag (1995:400) when he performs his work. The 12 § direct that the estate agent has to follow good customs in all his work, and he has to fulfil both the vendor and the purchasers interests. The legislation states that the estate agent, in all situations, has to take good customs into account. This means that the estate agent does not have to take both parties interests into consideration in questions concerning the price and is allowed to act only in the favour of the vendor. Fastighetsmäklarlagen is a legislation which promotes the consumers interests, which should mean that consumers can get a clear image of the legislation by reading the words of the Act. The wording of the 12 § gives the reader the impression that the estate agent always is obliged to look into both parties interests, and in addition to that, follow good customs. The estate agent´s main obligations are directed in the legislation, but all the obligations can be restricted or increased depending on what follows from good customs. The estate agent is in general compensated by commission only when a property is sold. It is therefore in the estate agent’s own interest to sell the property for as much as possible. In situations concerning the price it is acceptable by good custom that the estate agent, only has to look into the vendor’s best interest, and therefore the estate agent also gets his own interests fulfilled. The professional acting by the estate agent can be doubted as he has the opportunity to receive a bigger compensation by influencing the price, since the estate agent can withhold or leave incorrect information to the purchaser, which can conduct the price to decrease. For example the estate agent can in the bidding situation present feign bids or act like there is more prospective buyers for the property than there really is. Thus the prospective buyers, which really are interested in buying the property, become more demanded to raise their bids. Since there is no requirements that demand the estate agent to present information for the purchaser about how the bidding has proceeded it is difficult to prove that the estate agent has acted against good customs. The risk to be discovered is almost non-existent and instead it is the estate agent’s own conscience and professionalism that decides how he choose to act. To present feign bids and incorrect information is obviously not appropriate by good customs and it is therefore important that those estate agents which act against good customs are punished. The estate agents are expected to put both parties interests first, at the same time as their compensation depend on the purchase price, this put high demands on the estate agent’s acting. By the wordings of the regulation in fastighetsmäklarlagen, it is not possible to make the conclusion that the estate agent does not have to take the purchaser’s interest into con-sideration in situations concerning the price. It has to be more obvious that the estate agent’s duty to take both parties interests into consideration is depending on good customs, since fastighetsmäklarlagen is a legislation that promotes consumers. Consumers shall not be confused by unclear references and expressions. The estate agent should continue to fulfil both parties interest; otherwise it would be necessary for the purchaser to engage his own agent, who can fulfil his interests. Since it is the vendor alone that compensates the estate agent, it is justified that the estate agent only takes the vendor’s interests into consideration, in questions concerning the price.

<p>Fastighetsmäklaren har att rätta sig efter fastighetsmäklarlag (1995:400) då han utför sitt arbete. I 12 § fastighetsmäklarlagen står det att fastighetsmäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed och att mäklaren därvid skall se till både säljarens och köparens intresse. Regleringen innebär att mäklaren i alla situationer har att rätta sig efter god mäklarsed. Fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag vilket bör innebära att konsumenter genom att läsa lagtexten kan få en klar bild över vilka skyldigheter en mäklare har. Formuleringen i 12 § fastighetsmäklarlagen påvisar närmast innebörden att mäklaren alltid är skyldig att se till båda parternas intressen samtidigt som han därutöver följer god fastighetsmäklarsed i övrigt.</p><p>De situationer som i lagtext finns nämnda kring fastighetsmäklarens uppdrag får ses som mäklarens centrala skyldigheter. Bland annat finns det reglering om fastighetsmäklarens; skyldighet att inte bedriva annan förtroenderubbande verksamhet (14 §), rådgivnings- och upplysningsplikt (18 §), ombudsförbud (15 §) m.m. I alla fallen kan mäklarens centrala skyldigheter utvidgas eller inskränkas av vad som följer av god fastighetsmäklarsed.</p><p>Fastighetsmäklarens roll som en opartisk mellanman skiljer sig från övriga mellanmän som endast behöver se till sin uppdragsgivares intressen. Mäklarens ersättning utgår i regel en-dast då en förmedling kommer till stånd och då i form av provision. Fastighetsmäklaren har således ett starkt egenintresse av att få fastigheten såld samt att få ett så högt pris på fastigheten som möjligt. Det anses av god mäklarsed accepterat att mäklaren i prisfrågan får se till endast säljarens intresse och således även få sina egna intressen uppfyllda. Mäklaren måste dock i övrigt se till båda parternas intressen vilket innebär att han bland annat måste upplysa köparen om omständigheter som kan tänkas vara av intresse för honom. Mäklarens professionella agerande ställs på sin spets då han får en möjlighet att dra egen ekonomisk vinning genom att påverka prisfrågan, då mäklaren kan undanhålla eller lämna felaktig in-formation till en köpare som kan innebära att priset på fastigheten sjunker. Exempelvis kan mäklaren vid budgivningen lämna simulerade bud, eller berätta att det finns fler spekulanter på en fastighet än vad som verkligen är fallet. Således blir de spekulanter som verkligen är intresserade av att köpa fastigheten mer benägna att höja sina egna bud. Då det inte ställs några krav på att fastighetsmäklaren redovisar för köparen hur budgivningen gått till finns det inga konkreta bevis mot att mäklaren agerat ohederligt. Risken för att bli upptäckt är så gott som obefintlig och det blir mäklarens samvete och professionalitet som avgör huruvi-da han väljer att agera. Att simulera och lämna felaktiga uppgifter är självklart inte förenligt med god fastighetsmäklarsed och det är därför viktigt att mäklare som bryter mot god fas-tighetsmäklarsed straffas.</p><p>Att fastighetsmäklaren skall vara en opartisk mellanman, samtidigt som hans ersättning är beroende av hur hög köpeskilling som erläggs, ställer höga krav på honom. Att han i prisfrågan får frångå den opartiska mellanmansrollen följer av god fastighetsmäklarsed och går inte utläsa av lagtext. Det bör göras klarare att mäklarens skyldighet att se till både säljarens och köparens intressen begränsas av god fastighetsmäklarsed då fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag. Konsumenter bör inte förvirras genom vaga hänvisningar och formuleringar. Att mäklaren trots allt även i fortsättningen bör inneha en opartisk mellanmansroll får anses som klart, då det annars skulle krävas att köparen skaffar ett eget ombud som ser till köparens intressen. Att det är säljaren som ensam ersätter mäklaren motiverar att mäklaren endast ser till säljarens intresse i prisfrågan då det annars inte skulle finnas några större ambitioner av mäklaren att försöka få ett så bra bud som möjligt på fastigheten. Säljarens intresse av att anlita en fastighetsmäklare torde i så fall försvinna då mäklaren inte skulle garantera att ett högre pris erhålls än om säljaren själv skött förmedlingen.</p> / <p>The estate agent has to follow the rules for estate agents in Fastighetsmäklarlag (1995:400) when he performs his work. The 12 § direct that the estate agent has to follow good customs in all his work, and he has to fulfil both the vendor and the purchasers interests. The legislation states that the estate agent, in all situations, has to take good customs into account. This means that the estate agent does not have to take both parties interests into consideration in questions concerning the price and is allowed to act only in the favour of the vendor.</p><p>Fastighetsmäklarlagen is a legislation which promotes the consumers interests, which should mean that consumers can get a clear image of the legislation by reading the words of the Act. The wording of the 12 § gives the reader the impression that the estate agent always is obliged to look into both parties interests, and in addition to that, follow good customs. The estate agent´s main obligations are directed in the legislation, but all the obligations can be restricted or increased depending on what follows from good customs.</p><p>The estate agent is in general compensated by commission only when a property is sold. It is therefore in the estate agent’s own interest to sell the property for as much as possible. In situations concerning the price it is acceptable by good custom that the estate agent, only has to look into the vendor’s best interest, and therefore the estate agent also gets his own interests fulfilled. The professional acting by the estate agent can be doubted as he has the opportunity to receive a bigger compensation by influencing the price, since the estate agent can withhold or leave incorrect information to the purchaser, which can conduct the price to decrease. For example the estate agent can in the bidding situation present feign bids or act like there is more prospective buyers for the property than there really is. Thus the prospective buyers, which really are interested in buying the property, become more demanded to raise their bids.</p><p>Since there is no requirements that demand the estate agent to present information for the purchaser about how the bidding has proceeded it is difficult to prove that the estate agent has acted against good customs. The risk to be discovered is almost non-existent and instead it is the estate agent’s own conscience and professionalism that decides how he choose to act. To present feign bids and incorrect information is obviously not appropriate by good customs and it is therefore important that those estate agents which act against good customs are punished.</p><p>The estate agents are expected to put both parties interests first, at the same time as their compensation depend on the purchase price, this put high demands on the estate agent’s acting. By the wordings of the regulation in fastighetsmäklarlagen, it is not possible to make the conclusion that the estate agent does not have to take the purchaser’s interest into con-sideration in situations concerning the price. It has to be more obvious that the estate agent’s duty to take both parties interests into consideration is depending on good customs, since fastighetsmäklarlagen is a legislation that promotes consumers. Consumers shall not be confused by unclear references and expressions.</p><p>The estate agent should continue to fulfil both parties interest; otherwise it would be necessary for the purchaser to engage his own agent, who can fulfil his interests. Since it is the vendor alone that compensates the estate agent, it is justified that the estate agent only takes the vendor’s interests into consideration, in questions concerning the price.</p>

Det åligger en fastighetsmäklare att utföra sitt uppdrag med omsorg och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. En fastighetsmäklares arbete aktualiserar rådgivning vid upprepade tillfällen under hela förmedlingsuppdraget. Därför har en fastighetsmäklare en rådgivningsplikt som innebär att mäklaren ska vägleda parterna i frågor av juridisk, ekonomisk och teknisk natur som aktualiseras i det enskilda förmedlingsuppdraget. Rättsläget får uppfattas vara så att en fastighetsmäklare ska behärska de rättsregler och den expertis den enskilda förmedlingen aktualiserar, vilket utgör en förutsättning för att ge adekvat rådgivning. Fastighetsmäklaren har en komplex relation till skatterättslig rådgivning. Det råder en allmänt accepterad uppfattning om att det är frivilligt för en fastighetsmäklare att åta sig rådgivning av skatterättslig natur. Under förutsättning att en mäklare utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och beaktar god fastighetsmäklarsed är det oundvikligt för en mäklare att inte hamna i situationer där ett behov av skatterättslig rådgivning aktualiseras. Detta görs gällande vid förmedling i oäkta förening då en stor del av de rättsregler som blir aktuella är av skatterättslig art. När det kommer till mäklarens relation till skatterättslig rådgivning sträcker den sig inte längre än att fastighetsmäklaren ska så långt så möjligt ta reda på om förmedlingen gäller en bostadsrätt eller lägenhet i en oäkta förening. Skatterätt ingår i fastighetsmäklarens grundläggande utbildning men mot bakgrund av ämnets komplexitet gör vi bedömningen att mäklaren inte har möjlighet att ge adekvat rådgivning i skatterätt. / A real estate agent must carry out his assignment with care and in all observance of good real estate brokerage. The job of a real estate agent is to provide advice on several occasions throughout the brokerage assignment. Therefore, a real estate broker has a duty of advice which means that the broker should guide the parties in matters of legal, economic and technical nature that apply in the individual brokerage assignment. The legal situation may be perceived as such that a real estate agent must master the legal rules and expertise that the individual broker applies, which is a prerequisite for providing adequate advice. The real estate agent has a complex relationship with tax advice. There is a generally accepted opinion that it is voluntary for a real estate agent to undertake tax advice. Provided that a broker has performed his task carefully and takes good real estate brokerage into account, it is inevitable for a broker not to end up in situations where a need for tax advice is raised. This is asserted when mediating in “fake” condominium, since a large part of the legal rules that become relevant are of a taxable nature. When it comes to the broker's relationship with tax advice, it does not extend beyond the fact that the real estate agent should as far as possible find out whether the mediation applies to a condominium or a “fake” condominium. Tax law is part of the real estate broker's basic education, but in the light of the complexity of the subject, we make the assessment that the broker is not able to give adequate advice in tax law.

<p><strong>Syfte:            </strong></p><p>Denna studie har som syfte att utvärdera påföljdssystemets betydelse för den enskilde fastighetsmäklarens handlande. Vi ska även försöka utveckla det nuvarande påföljdssystemet för att skapa en mer rättvis bedömning av varje enskild fastighetsmäklares handlande.</p><p><strong>Metod:          </strong></p><p>För att kunna uträtta vår studie har vi analyserat Fastighetsmäklarnämndens årsböcker år 2007 – 2009 samt utfört intervjuer med personer inom branschen. Utifrån detta har vi erhålligt vår empiriska data. Dessutom har vi förstärkt vår analysering genom att jämföra systemet med advokatsamfundets påföljdssystem samt använt oss av väsentlig litteratur och lagstiftning.</p><p><strong>Resultat & slutsats:           </strong></p><p>Våra slutsatser visar att branschen är i behov av en nyutveckling av sitt påföljdssystem för fastighetsmäklarna. Detta för att både avskräcka samt inför allmänheten verka som moralbildande men främst för att ge fastighetsmäklaren en rättvis bedömning när denne döms. Vi tycker det är viktigt att de disciplinära påföljderna avspeglar brottets art då fastighetsmäklarna hängs ut allt oftare i bland annat media.  </p><p><strong>Vidare forskning:             </strong></p><p>Då tidigare forskning kring påföljdssystem är begränsat finns ett vidare behov av studier i ämnet. Det finns många inriktningar och frågeställningar som vi tror ej ännu har granskats.</p><p>Vi skulle tycka det vore intressant om lagförslaget går igenom till årsskiftet 2011 att man analyserar vilka typ av fall som kommer att hamna under erinran respektive varning samt vilka kriterier som ställs för respektive disciplinär påföljd.</p> / <p><strong>Aim: </strong></p><p>Our aim is to analyze the Swedish penalties and their consequences on real estate agents. The focus of this essay is to discuss how the current system could be changed so that a more fair assessment of each real estate agents conduct could be given.</p><p><strong>Method:       </strong></p><p>The empirical data was based on interviews with various people in the industry, such as Information officers, consumers, and estate agents themselves. We have also analyzed the Estate Agents Board’s yearbooks from 2007 to 2009. Furthermore, we have enhanced our analysis by comparing the system of estate agent penalties to the lawyers system of penalties. We have also used essential literature and legislation for example Estate Agents Act.</p><p><strong>Result & Conclusions:      </strong></p><p>Our conclusions of this essay show that the industry is in need of a development of the current system for real estate agents. This is to discourage and also act as a moral formation to the public. Mainly it’s about giving the estate agents a fair assessment when they are being convicted. We think the most important reason why the penalties should reflect the crime is because that is good justice. Estate agents nowadays have more coverage in the media and therefore we think it is extremely important that the persons whom sees this understand what lies behind the notification.</p><p><strong>Suggestions for future research: </strong></p><p>We can see that previous research about the system of penalties is limited and we truly think the industry is in need of continued studies about this subject. There are still many questions and directions about this that have not been reviewed before. This essay could be complemented in further studies if the measure will be adopted in 2011. Then it would be interesting if you analyze which case will get an admonitory remark or otherwise a warning and which criteria are required for each penalty.</p>

Syfte:            Denna studie har som syfte att utvärdera påföljdssystemets betydelse för den enskilde fastighetsmäklarens handlande. Vi ska även försöka utveckla det nuvarande påföljdssystemet för att skapa en mer rättvis bedömning av varje enskild fastighetsmäklares handlande. Metod:          För att kunna uträtta vår studie har vi analyserat Fastighetsmäklarnämndens årsböcker år 2007 – 2009 samt utfört intervjuer med personer inom branschen. Utifrån detta har vi erhålligt vår empiriska data. Dessutom har vi förstärkt vår analysering genom att jämföra systemet med advokatsamfundets påföljdssystem samt använt oss av väsentlig litteratur och lagstiftning. Resultat &amp; slutsats:           Våra slutsatser visar att branschen är i behov av en nyutveckling av sitt påföljdssystem för fastighetsmäklarna. Detta för att både avskräcka samt inför allmänheten verka som moralbildande men främst för att ge fastighetsmäklaren en rättvis bedömning när denne döms. Vi tycker det är viktigt att de disciplinära påföljderna avspeglar brottets art då fastighetsmäklarna hängs ut allt oftare i bland annat media.   Vidare forskning:             Då tidigare forskning kring påföljdssystem är begränsat finns ett vidare behov av studier i ämnet. Det finns många inriktningar och frågeställningar som vi tror ej ännu har granskats. Vi skulle tycka det vore intressant om lagförslaget går igenom till årsskiftet 2011 att man analyserar vilka typ av fall som kommer att hamna under erinran respektive varning samt vilka kriterier som ställs för respektive disciplinär påföljd. / Aim: Our aim is to analyze the Swedish penalties and their consequences on real estate agents. The focus of this essay is to discuss how the current system could be changed so that a more fair assessment of each real estate agents conduct could be given. Method:       The empirical data was based on interviews with various people in the industry, such as Information officers, consumers, and estate agents themselves. We have also analyzed the Estate Agents Board’s yearbooks from 2007 to 2009. Furthermore, we have enhanced our analysis by comparing the system of estate agent penalties to the lawyers system of penalties. We have also used essential literature and legislation for example Estate Agents Act. Result &amp; Conclusions:      Our conclusions of this essay show that the industry is in need of a development of the current system for real estate agents. This is to discourage and also act as a moral formation to the public. Mainly it’s about giving the estate agents a fair assessment when they are being convicted. We think the most important reason why the penalties should reflect the crime is because that is good justice. Estate agents nowadays have more coverage in the media and therefore we think it is extremely important that the persons whom sees this understand what lies behind the notification. Suggestions for future research: We can see that previous research about the system of penalties is limited and we truly think the industry is in need of continued studies about this subject. There are still many questions and directions about this that have not been reviewed before. This essay could be complemented in further studies if the measure will be adopted in 2011. Then it would be interesting if you analyze which case will get an admonitory remark or otherwise a warning and which criteria are required for each penalty.