Fastighetsmäklaren har att rätta sig efter fastighetsmäklarlag (1995:400) då han utför sitt arbete. I 12 § fastighetsmäklarlagen står det att fastighetsmäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed och att mäklaren därvid skall se till både säljarens och köparens intresse. Regleringen innebär att mäklaren i alla situationer har att rätta sig efter god mäklarsed. Fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag vilket bör innebära att konsumenter genom att läsa lagtexten kan få en klar bild över vilka skyldigheter en mäklare har. Formuleringen i 12 § fastighetsmäklarlagen påvisar närmast innebörden att mäklaren alltid är skyldig att se till båda parternas intressen samtidigt som han därutöver följer god fastighetsmäklarsed i övrigt. De situationer som i lagtext finns nämnda kring fastighetsmäklarens uppdrag får ses som mäklarens centrala skyldigheter. Bland annat finns det reglering om fastighetsmäklarens; skyldighet att inte bedriva annan förtroenderubbande verksamhet (14 §), rådgivnings- och upplysningsplikt (18 §), ombudsförbud (15 §) m.m. I alla fallen kan mäklarens centrala skyldigheter utvidgas eller inskränkas av vad som följer av god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarens roll som en opartisk mellanman skiljer sig från övriga mellanmän som endast behöver se till sin uppdragsgivares intressen. Mäklarens ersättning utgår i regel en-dast då en förmedling kommer till stånd och då i form av provision. Fastighetsmäklaren har således ett starkt egenintresse av att få fastigheten såld samt att få ett så högt pris på fastigheten som möjligt. Det anses av god mäklarsed accepterat att mäklaren i prisfrågan får se till endast säljarens intresse och således även få sina egna intressen uppfyllda. Mäklaren måste dock i övrigt se till båda parternas intressen vilket innebär att han bland annat måste upplysa köparen om omständigheter som kan tänkas vara av intresse för honom. Mäklarens professionella agerande ställs på sin spets då han får en möjlighet att dra egen ekonomisk vinning genom att påverka prisfrågan, då mäklaren kan undanhålla eller lämna felaktig in-formation till en köpare som kan innebära att priset på fastigheten sjunker. Exempelvis kan mäklaren vid budgivningen lämna simulerade bud, eller berätta att det finns fler spekulanter på en fastighet än vad som verkligen är fallet. Således blir de spekulanter som verkligen är intresserade av att köpa fastigheten mer benägna att höja sina egna bud. Då det inte ställs några krav på att fastighetsmäklaren redovisar för köparen hur budgivningen gått till finns det inga konkreta bevis mot att mäklaren agerat ohederligt. Risken för att bli upptäckt är så gott som obefintlig och det blir mäklarens samvete och professionalitet som avgör huruvi-da han väljer att agera. Att simulera och lämna felaktiga uppgifter är självklart inte förenligt med god fastighetsmäklarsed och det är därför viktigt att mäklare som bryter mot god fas-tighetsmäklarsed straffas. Att fastighetsmäklaren skall vara en opartisk mellanman, samtidigt som hans ersättning är beroende av hur hög köpeskilling som erläggs, ställer höga krav på honom. Att han i prisfrågan får frångå den opartiska mellanmansrollen följer av god fastighetsmäklarsed och går inte utläsa av lagtext. Det bör göras klarare att mäklarens skyldighet att se till både säljarens och köparens intressen begränsas av god fastighetsmäklarsed då fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag. Konsumenter bör inte förvirras genom vaga hänvisningar och formuleringar. Att mäklaren trots allt även i fortsättningen bör inneha en opartisk mellanmansroll får anses som klart, då det annars skulle krävas att köparen skaffar ett eget ombud som ser till köparens intressen. Att det är säljaren som ensam ersätter mäklaren motiverar att mäklaren endast ser till säljarens intresse i prisfrågan då det annars inte skulle finnas några större ambitioner av mäklaren att försöka få ett så bra bud som möjligt på fastigheten. Säljarens intresse av att anlita en fastighetsmäklare torde i så fall försvinna då mäklaren inte skulle garantera att ett högre pris erhålls än om säljaren själv skött förmedlingen. / The estate agent has to follow the rules for estate agents in Fastighetsmäklarlag (1995:400) when he performs his work. The 12 § direct that the estate agent has to follow good customs in all his work, and he has to fulfil both the vendor and the purchasers interests. The legislation states that the estate agent, in all situations, has to take good customs into account. This means that the estate agent does not have to take both parties interests into consideration in questions concerning the price and is allowed to act only in the favour of the vendor. Fastighetsmäklarlagen is a legislation which promotes the consumers interests, which should mean that consumers can get a clear image of the legislation by reading the words of the Act. The wording of the 12 § gives the reader the impression that the estate agent always is obliged to look into both parties interests, and in addition to that, follow good customs. The estate agent´s main obligations are directed in the legislation, but all the obligations can be restricted or increased depending on what follows from good customs. The estate agent is in general compensated by commission only when a property is sold. It is therefore in the estate agent’s own interest to sell the property for as much as possible. In situations concerning the price it is acceptable by good custom that the estate agent, only has to look into the vendor’s best interest, and therefore the estate agent also gets his own interests fulfilled. The professional acting by the estate agent can be doubted as he has the opportunity to receive a bigger compensation by influencing the price, since the estate agent can withhold or leave incorrect information to the purchaser, which can conduct the price to decrease. For example the estate agent can in the bidding situation present feign bids or act like there is more prospective buyers for the property than there really is. Thus the prospective buyers, which really are interested in buying the property, become more demanded to raise their bids. Since there is no requirements that demand the estate agent to present information for the purchaser about how the bidding has proceeded it is difficult to prove that the estate agent has acted against good customs. The risk to be discovered is almost non-existent and instead it is the estate agent’s own conscience and professionalism that decides how he choose to act. To present feign bids and incorrect information is obviously not appropriate by good customs and it is therefore important that those estate agents which act against good customs are punished. The estate agents are expected to put both parties interests first, at the same time as their compensation depend on the purchase price, this put high demands on the estate agent’s acting. By the wordings of the regulation in fastighetsmäklarlagen, it is not possible to make the conclusion that the estate agent does not have to take the purchaser’s interest into con-sideration in situations concerning the price. It has to be more obvious that the estate agent’s duty to take both parties interests into consideration is depending on good customs, since fastighetsmäklarlagen is a legislation that promotes consumers. Consumers shall not be confused by unclear references and expressions. The estate agent should continue to fulfil both parties interest; otherwise it would be necessary for the purchaser to engage his own agent, who can fulfil his interests. Since it is the vendor alone that compensates the estate agent, it is justified that the estate agent only takes the vendor’s interests into consideration, in questions concerning the price.

<p>Fastighetsmäklaren har att rätta sig efter fastighetsmäklarlag (1995:400) då han utför sitt arbete. I 12 § fastighetsmäklarlagen står det att fastighetsmäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed och att mäklaren därvid skall se till både säljarens och köparens intresse. Regleringen innebär att mäklaren i alla situationer har att rätta sig efter god mäklarsed. Fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag vilket bör innebära att konsumenter genom att läsa lagtexten kan få en klar bild över vilka skyldigheter en mäklare har. Formuleringen i 12 § fastighetsmäklarlagen påvisar närmast innebörden att mäklaren alltid är skyldig att se till båda parternas intressen samtidigt som han därutöver följer god fastighetsmäklarsed i övrigt.</p><p>De situationer som i lagtext finns nämnda kring fastighetsmäklarens uppdrag får ses som mäklarens centrala skyldigheter. Bland annat finns det reglering om fastighetsmäklarens; skyldighet att inte bedriva annan förtroenderubbande verksamhet (14 §), rådgivnings- och upplysningsplikt (18 §), ombudsförbud (15 §) m.m. I alla fallen kan mäklarens centrala skyldigheter utvidgas eller inskränkas av vad som följer av god fastighetsmäklarsed.</p><p>Fastighetsmäklarens roll som en opartisk mellanman skiljer sig från övriga mellanmän som endast behöver se till sin uppdragsgivares intressen. Mäklarens ersättning utgår i regel en-dast då en förmedling kommer till stånd och då i form av provision. Fastighetsmäklaren har således ett starkt egenintresse av att få fastigheten såld samt att få ett så högt pris på fastigheten som möjligt. Det anses av god mäklarsed accepterat att mäklaren i prisfrågan får se till endast säljarens intresse och således även få sina egna intressen uppfyllda. Mäklaren måste dock i övrigt se till båda parternas intressen vilket innebär att han bland annat måste upplysa köparen om omständigheter som kan tänkas vara av intresse för honom. Mäklarens professionella agerande ställs på sin spets då han får en möjlighet att dra egen ekonomisk vinning genom att påverka prisfrågan, då mäklaren kan undanhålla eller lämna felaktig in-formation till en köpare som kan innebära att priset på fastigheten sjunker. Exempelvis kan mäklaren vid budgivningen lämna simulerade bud, eller berätta att det finns fler spekulanter på en fastighet än vad som verkligen är fallet. Således blir de spekulanter som verkligen är intresserade av att köpa fastigheten mer benägna att höja sina egna bud. Då det inte ställs några krav på att fastighetsmäklaren redovisar för köparen hur budgivningen gått till finns det inga konkreta bevis mot att mäklaren agerat ohederligt. Risken för att bli upptäckt är så gott som obefintlig och det blir mäklarens samvete och professionalitet som avgör huruvi-da han väljer att agera. Att simulera och lämna felaktiga uppgifter är självklart inte förenligt med god fastighetsmäklarsed och det är därför viktigt att mäklare som bryter mot god fas-tighetsmäklarsed straffas.</p><p>Att fastighetsmäklaren skall vara en opartisk mellanman, samtidigt som hans ersättning är beroende av hur hög köpeskilling som erläggs, ställer höga krav på honom. Att han i prisfrågan får frångå den opartiska mellanmansrollen följer av god fastighetsmäklarsed och går inte utläsa av lagtext. Det bör göras klarare att mäklarens skyldighet att se till både säljarens och köparens intressen begränsas av god fastighetsmäklarsed då fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag. Konsumenter bör inte förvirras genom vaga hänvisningar och formuleringar. Att mäklaren trots allt även i fortsättningen bör inneha en opartisk mellanmansroll får anses som klart, då det annars skulle krävas att köparen skaffar ett eget ombud som ser till köparens intressen. Att det är säljaren som ensam ersätter mäklaren motiverar att mäklaren endast ser till säljarens intresse i prisfrågan då det annars inte skulle finnas några större ambitioner av mäklaren att försöka få ett så bra bud som möjligt på fastigheten. Säljarens intresse av att anlita en fastighetsmäklare torde i så fall försvinna då mäklaren inte skulle garantera att ett högre pris erhålls än om säljaren själv skött förmedlingen.</p> / <p>The estate agent has to follow the rules for estate agents in Fastighetsmäklarlag (1995:400) when he performs his work. The 12 § direct that the estate agent has to follow good customs in all his work, and he has to fulfil both the vendor and the purchasers interests. The legislation states that the estate agent, in all situations, has to take good customs into account. This means that the estate agent does not have to take both parties interests into consideration in questions concerning the price and is allowed to act only in the favour of the vendor.</p><p>Fastighetsmäklarlagen is a legislation which promotes the consumers interests, which should mean that consumers can get a clear image of the legislation by reading the words of the Act. The wording of the 12 § gives the reader the impression that the estate agent always is obliged to look into both parties interests, and in addition to that, follow good customs. The estate agent´s main obligations are directed in the legislation, but all the obligations can be restricted or increased depending on what follows from good customs.</p><p>The estate agent is in general compensated by commission only when a property is sold. It is therefore in the estate agent’s own interest to sell the property for as much as possible. In situations concerning the price it is acceptable by good custom that the estate agent, only has to look into the vendor’s best interest, and therefore the estate agent also gets his own interests fulfilled. The professional acting by the estate agent can be doubted as he has the opportunity to receive a bigger compensation by influencing the price, since the estate agent can withhold or leave incorrect information to the purchaser, which can conduct the price to decrease. For example the estate agent can in the bidding situation present feign bids or act like there is more prospective buyers for the property than there really is. Thus the prospective buyers, which really are interested in buying the property, become more demanded to raise their bids.</p><p>Since there is no requirements that demand the estate agent to present information for the purchaser about how the bidding has proceeded it is difficult to prove that the estate agent has acted against good customs. The risk to be discovered is almost non-existent and instead it is the estate agent’s own conscience and professionalism that decides how he choose to act. To present feign bids and incorrect information is obviously not appropriate by good customs and it is therefore important that those estate agents which act against good customs are punished.</p><p>The estate agents are expected to put both parties interests first, at the same time as their compensation depend on the purchase price, this put high demands on the estate agent’s acting. By the wordings of the regulation in fastighetsmäklarlagen, it is not possible to make the conclusion that the estate agent does not have to take the purchaser’s interest into con-sideration in situations concerning the price. It has to be more obvious that the estate agent’s duty to take both parties interests into consideration is depending on good customs, since fastighetsmäklarlagen is a legislation that promotes consumers. Consumers shall not be confused by unclear references and expressions.</p><p>The estate agent should continue to fulfil both parties interest; otherwise it would be necessary for the purchaser to engage his own agent, who can fulfil his interests. Since it is the vendor alone that compensates the estate agent, it is justified that the estate agent only takes the vendor’s interests into consideration, in questions concerning the price.</p>

<p>Syfte: Syftet med denna uppsats är att utreda hur tjänstekvaliteten påverkas av fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman. Studien har genomförts med syfte att ge ett bidrag till debatten om huruvida fastighetsmäklarens opartiska roll påverkar den enskilde konsumenten.</p><p>Metod: Studien genomfördes med en kvalitativ metod. Samtliga intervjuer var personliga och alla utom en genomfördes med inspelningsutrustning. Urvalet föll på en rad sakkunniga inom fastighetsmäklarbranschen samt ett antal verksamma fastighetsmäklare. Intervjusvaren sammanfattades sedan och blev det empiriska underlaget. All empirisk data kopplades sedan till vår teoretiska referensram för att utgöra studiens analysdel.</p><p>Resultat & slutsats: De slutsatser vi dragit av denna studie är att den av kunden upplevda tjänstekvaliteten påverkas negativ av fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman. Vi har funnit att kundernas förväntningar i många fall inte stämmer överens med den tjänst som fastighetsmäklarna tillhandahåller. Den av kunden upplevda tjänstekvaliteten får stå tillbaka för ett starkt konsumentskydd samt en, i relation till andra länder, billig och effektiv fastighetsöverlåtelse. Fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman bygger på en bra idé då den skapar gynnsamma förutsättningar för effektiva fastighetsaffärer. Den tjänsteutformning som gäller idag fungerar tillfredställande men har stora utvecklingsmöjligheter. Ett tydliggörande av fastighetsmäklarens rättigheter och skyldigheter gentemot parterna skulle kunna bidra till en bättre tjänstekvalitet samt mer realistiska förväntningar hos kunderna.</p><p>Förslag till fortsatt forskning: Denna uppsats består endast av en kvalitativ undersökning med fastighetsmäklare och branschexperter. Vi föreslår därför undersökningar genom kvantitativa studier om vad fastighetsmäklarnas kunder upplever är bra kvalitet för tjänsten samt vilka deras förväntningar är. Vi föreslår även undersökningar om vad de danska konsumenterna anser är bra kvalitet gällande tjänsten samt en jämförelse med svenska konsumenter.</p><p>Uppsatsens bidrag: Uppsatsen har bidragit till att belysa den problematik som finns gällande fastighetsmäklarens opartiska roll som mellanman. Detta är ett inlägg i den debatt som förs kring ämnet. Vår förhoppning är att denna studie kan komma att bidra till en större inblick i varför fastighetsmäklarens roll bör tydliggöras i lag för att i högre grad gynna konsumenterna. Vår förhoppning är att denna studie tas emot med intresse.</p>

Syfte: Syftet med denna uppsats är att utreda hur tjänstekvaliteten påverkas av fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman. Studien har genomförts med syfte att ge ett bidrag till debatten om huruvida fastighetsmäklarens opartiska roll påverkar den enskilde konsumenten. Metod: Studien genomfördes med en kvalitativ metod. Samtliga intervjuer var personliga och alla utom en genomfördes med inspelningsutrustning. Urvalet föll på en rad sakkunniga inom fastighetsmäklarbranschen samt ett antal verksamma fastighetsmäklare. Intervjusvaren sammanfattades sedan och blev det empiriska underlaget. All empirisk data kopplades sedan till vår teoretiska referensram för att utgöra studiens analysdel. Resultat &amp; slutsats: De slutsatser vi dragit av denna studie är att den av kunden upplevda tjänstekvaliteten påverkas negativ av fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman. Vi har funnit att kundernas förväntningar i många fall inte stämmer överens med den tjänst som fastighetsmäklarna tillhandahåller. Den av kunden upplevda tjänstekvaliteten får stå tillbaka för ett starkt konsumentskydd samt en, i relation till andra länder, billig och effektiv fastighetsöverlåtelse. Fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman bygger på en bra idé då den skapar gynnsamma förutsättningar för effektiva fastighetsaffärer. Den tjänsteutformning som gäller idag fungerar tillfredställande men har stora utvecklingsmöjligheter. Ett tydliggörande av fastighetsmäklarens rättigheter och skyldigheter gentemot parterna skulle kunna bidra till en bättre tjänstekvalitet samt mer realistiska förväntningar hos kunderna. Förslag till fortsatt forskning: Denna uppsats består endast av en kvalitativ undersökning med fastighetsmäklare och branschexperter. Vi föreslår därför undersökningar genom kvantitativa studier om vad fastighetsmäklarnas kunder upplever är bra kvalitet för tjänsten samt vilka deras förväntningar är. Vi föreslår även undersökningar om vad de danska konsumenterna anser är bra kvalitet gällande tjänsten samt en jämförelse med svenska konsumenter. Uppsatsens bidrag: Uppsatsen har bidragit till att belysa den problematik som finns gällande fastighetsmäklarens opartiska roll som mellanman. Detta är ett inlägg i den debatt som förs kring ämnet. Vår förhoppning är att denna studie kan komma att bidra till en större inblick i varför fastighetsmäklarens roll bör tydliggöras i lag för att i högre grad gynna konsumenterna. Vår förhoppning är att denna studie tas emot med intresse.

Lagen om företagsrekonstruktion infördes i svensk rätt med syfte att ge företag med god affärsidé möjlighet att bli lönsamt igen efter att ha hamnat i en ekonomisk kris. Det handlar således om företag som är nödvändiga för marknaden. Gäldenärsföretaget får vid företagsrekonstruktion hjälp av en rekonstruktör som utses av domstol och vars uppgift bland annat är att försöka nå en ekonomisk uppgörelse med företagets borgenärer. Rekonstruktören har således en central roll i rekonstruktionsförfarandet. På senare tid har det blivit alltmer vanligt att rekonstruktören delegerar uppgifter till utomstående parter som inte blivit utsedda av rätten. Det förekommer även att rekonstruktören sätter annan i sitt ställe. Syftet med studien är att skapa en djupare förståelse för rekonstruktörens möjlighet att delegera samt avhända sig uppdrag till annan och hurdet förhåller sig till lagen. Anledningen till att vi valde att skriva om detta ämne grundar sig på att vi finner situationen problematisk i de fall lagen skulle kringgås. Även en kortare jämförelse med konkursförvaltare och sysslomannaskap har gjorts för att hämta ledning i frågan. Arbetet är utformat efter den rättsdogmatiska metoden för att utreda gällande rätt. Även den empiriska metoden har använts i form av intervjuer med olika yrkesverksamma personer. Vår slutsats är att det idag finns företag på marknaden som har en affärsidé att rekonstruera gäldenärsföretag i form av rollen som mellanman i förhållande till rekonstruktör och gäldenär. En sådan verksamhet bedrivs i strid med lagen om företagsrekonstruktion då lagen enligt vår mening inte ger utrymme för att anlita ett så kallat ombud för gäldenärens räkning.

Inom ramen för denna kandidatuppsats görs en analys av fastighetsmäklarens rätt till ersättning vid bostadsköp mellan privatpersoner. Vilka ersättningsformer påverkar fastighetsmäklarens incitament i form av prestation i förhållande till att denne förväntas agera oberoende parterna emellan. Fastighetsköp i form av bostadsköp mellan privatpersoner är ofta stora ekonomiska affärer. Det gör det extra viktigt att allt sker på rätt sätt samt att både säljare och köpare blir nöjda. Bostadsaffärer kan vara komplexa och det kan uppståen del oklarheter och osäkerheter kring inte sällan oviktiga detaljer vilket gör att de flesta väljer att ta hjälp av en fastighetsmäklare. Mäklaren ansvarar för att sköta allade praktiska moment som uppkommer genom hela processen. I gengäld förväntar sigmäklaren ersättning i form av provision när affären är klar. För att mäklaren ska ha rätt till sin ersättning krävs att rekvisiten i 23 § 1 st. FML är uppfyllda. När så är fallet blir även uppdragsgivaren, som i de flesta fall är säljaren, skyldig att betala dennes ersättning. Inom ramen för fastighetsmäklarens uppdrag har denne en del skyldigheter och regler att förhålla sig till. Bland annat ska denne agera utifrån god fastighetsmäklarsed (8 § FML) och därmed utföra sitt arbete med stor omsorg. Detta gäller hela tiden, oavsett situation, när mäklaren är iklädd sin yrkesmässiga roll. Under arbetets gång har jag främst använt mig av kommenterad lagtext, artiklar, debattartiklar, tidigare rättsfall i form av NJA och beslut från Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd. Jag har även genomfört ett antal intervjuer men aktiva fastighetsmäklare. Jag utgår ifrån individen som nyttomaximerande och att säljaren i detta fall är den som är uppdragsgivare. För att undersöka de ekonomiska incitament som mäklare har utgår jag ifrån tre olika ersättningsformer; fast arvode, rak provision samt provisionsstege. Jag har kommit fram till att förhållandet mellan ersättning till mäklaren som ofta bestäms utifrån slutpris samt det ekonomiska incitament som mäklaren har i förhållande till att denne förväntas agera oberoende säljare och köpare emellan inte allt för sällan kan komma att bli en svår balansgång. Det finns också anledning att tro att det råder en viss informations asymmetri mäklare oc huppdragsgivare emellan. / In this bachelor of science thesis an analys is made of real estate brokers and their right of financial compensation, in the case of property purchases between private idividuals. What different forms of financial compensation can affect real estate brokersand what financial incentives exists when they have to act impartial between sellers and byers. Property purchases between private individuals are often major financial deals.That makes it extra important that everything is done in the right way and that both seller and byer are satisfied. Property transactions can be very complex and there maybe some uncertainties about important details. Therefore most people take help from a real estate broker. The real estate broker is responsible for taking care of all the practical things that comes with the process. In return, he or she expetct financial compensation. In order for the real estate broker to be entitled to the compensation, the conditions in 23 § 1 act FML must be required. The seller of the property is most often the client who has to pay the broker. The broker has a lot of obligations and rules to follow. Among other things, he or she must act on the basis of sound estate agent practice. This applies at all times when the broker is dressed in his professional role. During the course of my work I have mainly used annotated legal texts, articles,debate articles, previous court cases and decisions of Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN). I have also interviewed a few real estate brokers who are working on the swedish real estate market. I assume that the individual is maximized in use and that the seller always is the client of the broker. I want to investigate financial incentives of real estate brokers and will use three different forms of financial compensation; fixed commission, straight commission and commission bast on steps. I have realized that the financial incentives of the broker may vary depending on the type of financial compensation and that it sometimes can be hard to act impartial between seller and byer. There is also reason to believe that there is a certain information asymmetry between clients and real estate brokers.