I denna rättsvetenskapliga studie är syftet att diskutera hur den dynamiska rättstillämpningen i fastighetsmäklarlagen förhåller sig till legalitetsprincipen under en budgivningsprocess. En övergripande lydelse av legalitetsprincipen är inget brott utan lag inget straff utan lag. Legalitetsprincipen är en central del av rättssäkerheten som främjar förutsebarhet. De olika typer av moment som tagits upp i denna studie är falska bud, återkallade bud, felaktig tolkning av bud, tidpunkt för bud samt dolda bud. För att uppnå studiens syfte tillämpas en rättsvetenskaplig metod.Rättsreglerna gällande budgivningsprocessen är inte reglerade i lagen och bud som spekulanterna lägger är inte bindande. Det kan öppna upp för problem för en mäklare under budgivningen. Generalklausulen god fastighetsmäklarsed 8 § fastighetsmäklarlagen (FML) behandlas i studien och är en dynamisk paragraf som huvudsakligen utvecklats genom praxis. En anledning till att mäklaren har svårt att förutse problem som kan uppstå är på grund av generalklausulen god fastighetsmäklarsed. Det finns även en generell konflikt mellan generalklausuler och legalitetsprincipen. FML använder sig av en generalklausul och därför försvagas legalitetsprincipen. Ii rättsområden såsom straffrätten är inte generalklausuler accepterade då legalitetsprincipen har ett obestämdhetsförbud. När rättstillämpare som exempelvis Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) ska bedöma inkomna anmälningar är de inte skyldiga att ta hänsyn till legalitetsprincipen. Att mäklaren meddelas en påföljd även om förseelsen inte är reglerad i lagen sker bland annat till följd av FML:s utvecklande generalklausul. Detta försvårar mäklarens möjligheter att förutse konsekvenser som kan uppstå av en handling under budgivningsprocessen. Det är därför av största vikt att mäklare använder sunt förnuft för handlingar som inte är reglerade i lagen då generalklausulen inte ger mäklare fritt handlingsutrymme. Så länge god fastighetsmäklarsed saknar detaljreglering kan mäklare ställas till ansvar för en handling under budgivningsprocessen som inte är preciserad i lagen. / The purpose of this study is to investigate how the dynamic application of the law relates to the principle of legality during the bidding process. An overall formulation of the principle of legality is no crime without law no punishment without law. The principle of legality is a central part of legal certainty that promotes predictability. The different types of cases that is investigated in the thesis is false bid, retracted bids, incorrect interpretation of bids, time of the bid and hidden bids. In this legal study a jurisprudence method is used to answer the questions.Bids in Sweden are not binding and the bidding process is not regulated by law. Brokers should act carefully in everything they do in a bidding process. The real estate broker is subject to disciplinary sanctions despite the fact that the offense is not explicitly regulated in the Estate Agents Act (FML). This makes it difficult for a broker to predict consequences that may arise from an act during the bidding process. The reason for the lack of predictability is the general clause in 8 § FML and the fact that good real estate brokerage is explicitly intended to be developed through practice. There is also a conflict between general clauses and the principle of legality. Since FML makes use of a general clause, the principle of legality is weakened, and in areas of law such as criminal law, even the general clause is not accepted when the principle of legality has a ban for indefinite. When legal practitioners such as Fastighetsmäklarinspektionen assess received reports, they are not obliged to take the principle of legality into account. It is important that brokers use common sense for actions that are not regulated in the law when the general clause does not give brokers free space of action. As long as good real estate brokerage is missing a detailed regulation a real estate broker can be held responsible for an action during the bidding process even though it is not regulated in the law.

Vår studie behandlar lagrum, praxis och doktrin gällande budgivningsprocessen i Sverige och huruvida de olika delarna i denna process bidrar till transparens. I Sverige fungerar budgivningen som i en auktion och bud är inte bindande förrän formkraven är uppfyllda, dessa finns i Jordabalken 4:1 för fastigheter och i Bostadsrättslagen 6:4 gällande bostadsrätter. Att bud inte är bindande, är i jämförelse med andra närliggande länder till Sverige, väldigt unikt. Vilket gör att den svenska budgivningsprocessen har många problem som behöver diskuteras och lyftas fram. När vi undersöker transparensen så tar vi i beaktning köpare, säljare, mäklare och spekulanter som inte blir den slutlige köparen och även det svenska samhället i stort. Framförallt fokuserar vi på de olika delarna där vi tycker oss finna mest problem ur ett transparensperspektiv. Dessa delarna är anbudsförteckning, redovisning av bud på nätet, falska bud och slutligen dolda bud. Det vi kommer fram till är att det finns uppenbara transparensproblem i samtliga delar som vi fokuserat på. Framförallt anser vi att anbudsförteckningen är ett bra verktyg för transparens men utnyttjas inte till sin fulla potential. Samma gäller för redovisning av bud på nätet. Där en möjlighet till god transparens för potentiella köpare förstörs av bristande praxis och frånvaro av lagrum. Vi kommer också fram till att falska bud är förödande för mäklakåren, köpare och samhället i stort. Då det både är svårt att upptäcka och svårt att bevisa i domstol så menar vi att det är en tydlig indikation av att transparensen är undermålig och att en förändring behövs för att få bukt med detta. Dolda bud är helt acceptabelt i budgivningar. Det är dock värt att nämna här att FMI rekommenderar öppen budgivning men det är endast en rekommendation. Dolda bud skapar ofta mycket missnöje då transparensen för en spekulant i denna delen är minimal. Vi kommer fram till att dolda bud borde regleras eller helt förbjudas då det skapar mycket missnöje och hat i budgivningar. / Our study address laws, judicial decisions and doctrine about the Swedish bidding process and if the different parts in this process contributes to transparency. In Sweden the biding works like an auction and the bids are not legally binding until the contract is signed, this is regulated by Jordabalken 4:1 for property and in Bostadsrättslagen 6:4 for co-operative apartments. The fact that bids are not legally binding is unique for Sweden in comparison to neighboring countries. However, this causes the Swedish bidding process to have a lot of problems that needs to be discussed. When we investigate the transparency, we take into consideration different perspectives and these are the buyer, the seller, the broker, other possible buyers and the society at large. Mainly we focus on the different parts in the biding process where we think that we find the most problems from a transparency perspective. These parts are the biding list, presentation of bids online, false bids and finally hidden bids. Our conclusions are that there are obvious transparency problems in all the parts that we choose to focus on. We believe that bid list is a great tool for transparency, but it is not used to its full potential. We also believe that the same goes for presentation of bids online. Where there is a possibility for great transparency for potential buyers, but this transparency is destroyed by lack of judicial decisions and laws. We also come to the conclusion that false bids are devastating for the brokers but also the buyers and the society at large. False bids are both hard to notice and hard to prove in court, we believe that this is a strong indication that the transparency is lacking and that a change is needed to make it stop. Hidden bids are completely acceptable in the biding process. It is worth mentioning that FMI recommends an open bidding process but that is just a recommendation. Hidden bids often create a lot of dissatisfied potential buyers because the transparency in a hidden bidding process is minimal. Our conclusion about this is that hidden bids should be regulated or totally forbidden because of how much dissatisfaction and hate it creates in the biding process.

Denna rättsvetenskapliga uppsats reder ut hur fastighetsmäklarens skyldigheter förändras ur ett budgivningsperspektiv efter införandet av dataskyddsförordningen (GDPR) den 25e maj 2018. Budgivningen är inte i någon större utsträckning reglerad i lag vilket har gjort att bedrägeri i form av falska bud har uppkommit i praxis. Som ett resultat av detta har krav på upprättande av anbudsförteckning införts för mäklaren. Eftersom GDPR är en rättsakt som ännu inte har trätt i kraft är detta en explorativ studie där vi undersöker hur införandet kommer att påverka fastighetsmäklaren. Syftet med GDPR är att skydda och reglera flödet av personuppgifter för EU-medborgarna, ett flöde som ökar kraftigt på grund av globaliseringen och den teknologiska utvecklingen. GDPR är en EU-förordning och dess bestämmelser ska tillämpas direkt av respektive medlemsstat. Förordningen ställer höga krav på samtliga aktörer inom unionen som behandlar personuppgifter, däribland fastighetsmäklare och mäklarföretag. Huvudbegreppet inom förordningen som är av störst betydelse för hur mäklarens arbete förändras är personuppgiftsansvarig. Det råder skiljaktigheter huruvida det är mäklaren eller mäklarföretaget som är personuppgiftsansvarig och vår slutsats är därför att det finns två svar på syftet. Om det är den enskilda mäklaren som är personuppgiftsansvarig finns en rättslig skyldighet för mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen som gör att mäklaren inte behöver ta in samtycke från budgivarna för att få behandla deras kontaktuppgifter i en anbudsförteckning. Är det istället mäklarföretaget som är personuppgiftsansvarig finns det ingen rättslig skyldighet som gör att budgivarnas personuppgifter får behandlas. Detta gör att ett entydigt samtycke måste tas in från budgivarna där det på ett lättförståeligt sätt framgår vad uppgifterna kommer att användas till och där de även ska få information av personuppgiftsansvarige hur samtycket kan återkallas. Eftersom denna tolkningssvårighet råder uppmanar vi den enskilde fastighetsmäklaren och mäklarföretaget att inhämta samtycke vid hantering av budgivares personuppgifter. / This legal paper studies the impact of the new EU regulation GDPR on Swedish real estate brokers responsibility when it comes to the bidding. GDPR is an attempt to protect the integrity of the EU residents due to the increasing flow of personal data within and outside the union. The bidding process in Sweden is associated with problems since the bidders often feel that false bidders occur. In order to minimize the risk of false bidding, national law forces the broker to create a list of all bids that are put on a house or apartment along with name of the bidder, information on how to contact him or her, when the bid was made and if there are any conditions attached to the bid. This list is then given to the seller and the buyer. National law on processing personal data has not been an obstacle for the broker to fulfil this duty but we have learnt that GDPR might be. There are different points of view on whether it is the broker or the broker firm that is responsible for the personal data that is processed within the company. If the broker is responsible its legal responsibility will enable him or her to process personal data without consent from the bidders but if the broker firm is responsible, consent must be given by the bidders in order for the broker to create the bidding list and in that way fulfil their duties associated with the bidding. Since there are different ways to interpret this our conclusion is that consent from the bidders should be acquired.