This thesis addresses the exception regarding lawyers in the Swedish fastighetsmäklarlagens §5 and aims to understand the background and meaning of the exception. Further the thesis addresses whether the main purpose of the estate agents act, the protection of consumers, is satisfying when a lawyer is practicing real estate agency. The study is based on the Swedish fastighetsmäklarlagen and aims to investigate the application of the act on both real estate agents and lawyers as they convey real estate. In order to clarify and understand the application of the law and to receive a view of the specific characteristics of each occupation, the occupational roles are investigated in detail and compared. The act distinguishes between conveying real estate professionally and conveying on single occasions. The demarcation of the concept determines whether the person conveying real estate is obliged to follow fastighetsmäklarlagen or not. A lawyer that is professionally conveying real estate should, according to Sveriges Advokatsamfund, practice the intermediary within the lawyer’s activity. Since professional ethics in practicing real estate agency and practicing law is incompatible the lawyer is obliged to make an assessment of what is professional intermediary within and outside the lawyer’s activities. The study points out that the boundary should be clarified in order for the lawyer to facilitate the assessment. The exception in the Swedish fastighetsmäklarlagen is important if a lawyer is professionally conveying real estate within the lawyer’s activity, but if the intermediary is solely within the lawyer’s general activity the exception has no function. A lawyer is suitable to pursue only those activities that are included within the scope of legal services, including intermediary corresponding to advocacy and not professional intermediary. For those situations that can be listed as professional intermediary, a real estate agent should be hired. Consideration whether the §5 should be changed or removed is required. / Uppsatsen behandlar undantaget avseende advokater i fastighetsmäklarlagens 5 § och syftar på att förstå undantagets bakgrund och innebörd. Vidare behandlar uppsatsen huruvida fastighetsmäklarlagens huvudsakliga syfte, konsumentskyddet, tillgodoses då en advokat utövar fastighetsförmedling. Studien utgår från fastighetsmäklarlagen och utreder lagens tillämpning på respektive yrkesroll, fastighetsmäklaren och advokaten, vid förmedling av fastigheter. För att få klarhet i och förstå tillämpningen av lagen utreds yrkesrollerna ingående samt jämförs för att ge en inblick i yrkesspecifika egenskaper. Lagen skiljer på den som yrkesmässigt förmedlar och den som enbart förmedlar vid något enstaka tillfälle. Gränsdragning avseende förmedlingsbegreppet avgör huruvida den som utövar förmedlingen har skyldighet att följa fastighetsmäklarlagen eller inte. En advokat som yrkesmässigt förmedlar fastigheter ska, enligt Sveriges advokatsamfund, utöva förmedlingen inom ramen för advokatens verksamhet. Då god fastighetsmäklarsed och god advokatsed är oförenliga medför det att advokaten själv måste göra en bedömning av vad som är yrkesmässig förmedling inom och utom ramen för advokatens verksamhet. I studien menas att gränsdragningen bör tydliggöras för att underlätta advokatens bedömning. Undantaget i fastighetsmäklarlagen kan ha betydelse om advokaten yrkesmässigt förmedlar inom ramen för sin verksamhet, men fyller ingen funktion i de fall då advokaten enbart förmedlar inom ramen för advokatens generella verksamhet. Advokaten är lämplig att ägna sig åt enbart sådan verksamhet som ingår inom ramen för advokatverksamhet, däribland förmedling som motsvarar advokatverksamhet och inte yrkesmässig förmedling. I de förmedlingsfall som kan räknas till yrkesmässig förmedlingsverksamhet bör istället en fastighetsmäklare anlitas. Det bör övervägas om 5 § ska förändras och undantaget avlägsnas

Sammanfattning Den svenska fastighetsmäklarlagen innehåller en generalklausul som reglerar fastighetsmäklares agerande genom att den styr hur en mäklare får agera i olika situationer. Den skall fungera som en uppförandekod och kallas för ”god fastighetsmäklarsed”. Denna generalklausul är medvetet väldigt oprecist författad och det är svår att tolka vad som ingår i denna bara genom att läsa vad som står i lagtexten. Det är upp till fastighetsmäklarinspektionen (FMI) och domstolarna att löpande definiera begreppet genom att skapa praxis samt utveckla redan befintlig praxis. Denna process att utveckla praxis sker genom att man på ett flexibelt sätt tillämpar lagar vilket man kan diskutera huruvida detta stämmer överens med legalitetsprincipen och då särskilt mäklarens möjlighet att förutse bedömningar i rättsliga frågor kring GFMS och andra tillämpliga lagar som denne förväntas följa i samband med dennes yrkesutövande. Det är således fr.a. förutsägbarheten inom legalitetsprincipen som får stå tillbaka när man tillämpar lagar på detta sätt vid utvecklandet av praxis kring GFMS vilken utmanar rättssäkerhetsbegreppet. Det är förutsägbarheten i rättssystemet som gör att medborgarna kan tolka och följa lagarna och om denna egenskap inskränks så förlorar medborgarna möjligheten att avgöra vad som är rätt och fel och därigenom möjligheten att följa lagen. Problemet för en mäklare är att denne har ett absolut ansvar för att följa, inte bara fastighetsmäklarlagen utan även andra lagar. Kan mäklaren inte förutse om FMI och domstolarna kommer att finna agerandet klandervärt så bryter denne mot god fastighetsmäklarsed ändå – trots oförutsägbarheten – vilket kan rendera disciplinära påföljder för mäklaren. Detta till trots så har FMI och domstolarna rättighet att avgöra i frågor som inte mäklare eller andra kunnat förutse vilket framgår av bl.a. i instruktionerna i förarbetena till FML. I denna uppsats redovisar vi förutsättningarna för FMI och domstolarnas metoder för att utveckla praxis kring GFMS samt de juridiska regelverk som omgärdar detta. / Abstract The Swedish Real Estate Agents Act contains a general clause that regulates the actions of real estate agents by governing how a real estate agent may act in different situations. It must function as a code of conduct and is called "good real estate agent practice". This general clause is deliberately written very imprecisely, and it is difficult to interpret what is included in it just by reading what is written in the legal text. It is up to the real estate agency inspectorate (FMI) and the courts to continuously define the concept by creating practice and developing already existing practice. This process of developing practice takes place by applying laws in a flexible way, which can be discussed as to whether this is in line with the principle of legality and then especially the broker's ability to foresee assessments in legal matters regarding GFMS and other applicable laws that he is expected to follow in connection with his professional practice. It is thus from the predictability within the principle of legality that must stand back when applying laws in this way in the development of practice around GFMS which challenges the concept of legal certainty. It is the predictability of the legal system that allows the citizens to interpret and follow the laws and if this characteristic is curtailed then the citizens lose the ability to decide what is right and wrong and thereby the ability to follow the law. The problem for a broker is that the broker has an absolute responsibility to comply, not only with the Real Estate Brokers Act, but also with other laws. If the broker cannot predict whether FMI and the courts will find the action reprehensible, then he still violates good real estate brokerage practice - despite the unpredictability - which can result in disciplinary sanctions for the broker. Despite this, FMI and the courts have the right to rule on issues that brokers or others could not foresee, which is evident from, among other things, in the instructions in the preparatory work for FML. In this essay, we present the prerequisites for FMI and the courts' methods for developing practice around GFMS as well as the legal regulations that surround this.

Inom ramen för denna kandidatuppsats görs en analys av fastighetsmäklarens rätt till ersättning vid bostadsköp mellan privatpersoner. Vilka ersättningsformer påverkar fastighetsmäklarens incitament i form av prestation i förhållande till att denne förväntas agera oberoende parterna emellan. Fastighetsköp i form av bostadsköp mellan privatpersoner är ofta stora ekonomiska affärer. Det gör det extra viktigt att allt sker på rätt sätt samt att både säljare och köpare blir nöjda. Bostadsaffärer kan vara komplexa och det kan uppståen del oklarheter och osäkerheter kring inte sällan oviktiga detaljer vilket gör att de flesta väljer att ta hjälp av en fastighetsmäklare. Mäklaren ansvarar för att sköta allade praktiska moment som uppkommer genom hela processen. I gengäld förväntar sigmäklaren ersättning i form av provision när affären är klar. För att mäklaren ska ha rätt till sin ersättning krävs att rekvisiten i 23 § 1 st. FML är uppfyllda. När så är fallet blir även uppdragsgivaren, som i de flesta fall är säljaren, skyldig att betala dennes ersättning. Inom ramen för fastighetsmäklarens uppdrag har denne en del skyldigheter och regler att förhålla sig till. Bland annat ska denne agera utifrån god fastighetsmäklarsed (8 § FML) och därmed utföra sitt arbete med stor omsorg. Detta gäller hela tiden, oavsett situation, när mäklaren är iklädd sin yrkesmässiga roll. Under arbetets gång har jag främst använt mig av kommenterad lagtext, artiklar, debattartiklar, tidigare rättsfall i form av NJA och beslut från Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd. Jag har även genomfört ett antal intervjuer men aktiva fastighetsmäklare. Jag utgår ifrån individen som nyttomaximerande och att säljaren i detta fall är den som är uppdragsgivare. För att undersöka de ekonomiska incitament som mäklare har utgår jag ifrån tre olika ersättningsformer; fast arvode, rak provision samt provisionsstege. Jag har kommit fram till att förhållandet mellan ersättning till mäklaren som ofta bestäms utifrån slutpris samt det ekonomiska incitament som mäklaren har i förhållande till att denne förväntas agera oberoende säljare och köpare emellan inte allt för sällan kan komma att bli en svår balansgång. Det finns också anledning att tro att det råder en viss informations asymmetri mäklare oc huppdragsgivare emellan. / In this bachelor of science thesis an analys is made of real estate brokers and their right of financial compensation, in the case of property purchases between private idividuals. What different forms of financial compensation can affect real estate brokersand what financial incentives exists when they have to act impartial between sellers and byers. Property purchases between private individuals are often major financial deals.That makes it extra important that everything is done in the right way and that both seller and byer are satisfied. Property transactions can be very complex and there maybe some uncertainties about important details. Therefore most people take help from a real estate broker. The real estate broker is responsible for taking care of all the practical things that comes with the process. In return, he or she expetct financial compensation. In order for the real estate broker to be entitled to the compensation, the conditions in 23 § 1 act FML must be required. The seller of the property is most often the client who has to pay the broker. The broker has a lot of obligations and rules to follow. Among other things, he or she must act on the basis of sound estate agent practice. This applies at all times when the broker is dressed in his professional role. During the course of my work I have mainly used annotated legal texts, articles,debate articles, previous court cases and decisions of Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN). I have also interviewed a few real estate brokers who are working on the swedish real estate market. I assume that the individual is maximized in use and that the seller always is the client of the broker. I want to investigate financial incentives of real estate brokers and will use three different forms of financial compensation; fixed commission, straight commission and commission bast on steps. I have realized that the financial incentives of the broker may vary depending on the type of financial compensation and that it sometimes can be hard to act impartial between seller and byer. There is also reason to believe that there is a certain information asymmetry between clients and real estate brokers.

Vid en fastighetsöverlåtelse är det mycket information som ska utbytas på kort tid, mellan köpare, säljare och mäklare vad beträffar fastighetens fysiska skick och standard. I egenskap av en lojal, opartisk och sakkunnig person avseende fastighetsförsäljningar, har mäklaren ålagts en upplysningsplikt avseende sådant kring fastighetens skick som denne iakttagit, känner till eller annars har anledning att misstänka, som kan antas ha betydelse för köparen. Räckvidden av mäklarens upplysningsplikt gentemot köparen, avseende fysiska missförhållanden enligt FML 16§ 3st. kommer att utgöra uppsatsens brännpunkt. I detta inryms att söka klar-göra vilka typer av fysiska missförhållanden som en mäklare förväntas informera en köpare om, för att inte riskera att drabbas av någon typ av påföljd. Därutöver utreds förutsägbarheten och ändamålsenligheten kring FML 16§ 3st. Bedömningen av mäklarens upplysningsplikt ska även ses utifrån köparens och säljarens inbördes ansvarsområden för faktiska fel i fastigheten, samt i vilken omfattning det anses motiverat att mäklaren ikläder sig parternas ansvarsroller. Hänsyn i bedömningen får även tas till det faktum att mäklaren åläggs en grundläggande lojalitetsplikt som denne uppbär gentemot såväl köparen som säljaren. Problematiken kan i första hand härledas till tvetydiga och tämligen oklara förarbetsuttalanden, samt frånvaron av prejudicerade rättspraxis på området. Rättsreglerna kring bestämmelsen synes därav även vara svåra att tillämpa i de lägre domstolsinstanserna och hos tillsynsmyndigheten, FMN. Därav kvarstår osäkerhet kring rättsläget avseende omfattningen av mäklarens upplysningsplikt vad beträffar fysiska missförhållanden härlett till fastigheten. / When selling a property there is much information, in regards to the property’s physical standard, which should be discussed between the parties; the realtor, the buyer and the property owner. In relation to the buyer and the property owner, the realtor will be known as a loyal, independent person that carries expert know-ledge in regards to selling property. Therefore the realtor should carry the liability to inform the buyer about physical errors according to the property, that has been found, or for some other reason will be known, or if there is a reason to suspect an error, that can be of  importance to the buyer. The focus point of this thesis is the magnitude of the realtor’s liability to inform the buyer on physical errors, according to FML 16§ 3st., and to examine what kind of physical errors that the buyer have the right to be informed of. Because if the realtor do not respect the obligations according to FML 16§ 3st., legal sanctions will be given. The author will also examine if the legal rule, FML 16§ 3st., is predictable and appropriate. To examine the magnitude of the realtor’s liability to inform the buyer on physical errors, the legal relation between the buyer and the property owner has to be taken into account according to JB 4:19§. The fact that the realtor also carries a responsibility to submit to good faith and fair dealing will also be interesting. The principal legal issue will be based on the unclear preparatory work, regarding to FML (2011:666) 16§ 3st., and the magnitude of realtor’s liability to inform the buyer on physical errors. Furthermore, there is no case law given by the Swedish Supreme Courts, and that is one more reason why the area is so hard to apply. The legal position will therefore stay unclear, according the realtor’s liability to inform the buyer about physical errors of the property.