El presente trabajo de investigación tiene como finalidad la de analizar la viabilidad de un proyecto inmobiliario en el distrito de Pueblo Libre, ubicado en la avenida Paseo de los Andes 1117. Se propone realizar un proyecto de quince pisos con azotea y la construcción de dos sótanos, un semisótano y una cisterna. El área del terreno es de forma irregular, el cual tiene un frente de 12.02m hacia la avenida y un fondo de 27.32m, lo que da un total de 338.76 metros cuadrado. El edificio tendrá un total de 3,302.91m2 de área construida y contará con 30 departamentos de 7 tipologías diferentes que van desde 53m2 hasta los 94m2, los cuales cuentan en su gran mayoría con 3 dormitorios. Tenemos como mercado objetivo al cual esta dirigido el proyecto es a un sector de nivel socioeconómico B, que sean económicamente activos y cuenten con un ingreso mensual promedio como mínimo de S/.6,250.0 nuevos soles. Se pretende tener una velocidad de ventas de una unidad por mes. Con ello, tenemos como plazos 6 meses para la preventa, 14 meses de construcción y 21 meses de ventas luego de la preventa. Con ello, se espera que el proyecto tenga un VAN de $ 191,185.37 y una TIR anual de 25.42%, para una tasa de descuento del 15%. El proyecto tendrá una duración de 35 meses.

Las circunstancias bajo las que el mundo se encuentra no resultan muy amigables para cualquier inversionista, sin embargo, con el estudio de viabilidad de este proyecto buscamos demostrar que sí es posible apostar por el desarrollo inmobiliario en Lima, Perú, siempre y cuando se analice, rigurosamente, todos los aspectos relevantes que compete. Es por eso por lo que es importante mencionar que, la empresa desde donde desarrollaremos el proyecto cuenta con experiencia en el rubro inmobiliario, en el sector definido como público objetivo y, cuenta también, con un sólido equipo de trabajo; por otro lado, se resalta también todos los esfuerzos que se han venido desarrollando a nivel de ciudad, promoviendo en algunos distritos el crecimiento y desarrollo urbano sostenible, a través de modificaciones en la normativa que buscan dinamizar las actividades económicas, y a la vez, permitir una consolidación de la zona urbana, manteniendo un carácter amigable y responsable con el medio ambiente. Gracias a esta normativa, y a nuestro equipo de trabajo, es que encontramos como una buena oportunidad de inversión el desarrollo del proyecto Inicio, en un terreno ubicado en el distrito de Santiago de Surco, en Lima – Perú; cuyos resultados operativos, que se mostrarán más adelante, arrojan resultados competitivos para el inversionista. Por otro lado, desarrollaremos este proyecto pensando en otorgar al usuario final la vivienda ideal, en la que podrá dar inicio a una nueva vida.

El presente trabajo analiza la factibilidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario en un terreno ubicado en la intersección de las Calles Pino Silvestre y Palo Santo en el distrito de Surquillo, en medio de la Pandemia Global, Covid 19. Se propone un proyecto de trece pisos más una azotea y la construcción de cuatro sótanos. La cantidad total de departamentos que se proponen construir son 98 unidades. Para este trabajo es importante evaluar los factores que son influyentes en el desarrollo de un proyecto, por este motivo se realizará un análisis de situación del macro y micro entorno y a su vez como análisis importante para el desarrollo de la tesis, los factores de la coyuntura actual a causa de la Pandemia Global Covid 19. Se realizará un estudio de mercado el cual nos permitirá conocer las ofertas de departamentos que se encuentran cercanas a nuestro edificio propuesto. Esto nos permitirá analizar las demandas que debemos llegar a satisfacer en estos momentos. Los datos obtenidos nos permitirán diseñar y desarrollar nuestro plan de marketing, el cual tiene como objetivo fundamental posicionarnos frente a nuestro cliente identificado. A consecuencia de la Pandemia Global Covid- – 19, reformularemos el plan de “marketing mix”, dentro del cual se determinan las características del producto que ofrecemos, como por ejemplo espacios para el trabajo desde casa; la fijación del precio de venta acorde a la nueva realidad; las opciones de promoción a emplearse en la actual coyuntura como por ejemplo el uso masificado de las redes sociales; y la plaza más conveniente para ofrecer nuestro producto que dada la coyuntura será por ejemplo visitas virtuales mediante el uso masivo de internet. Finalmente, luego de haber elaborado un presupuesto y cronograma acorde a la nueva realidad se analizarán aspectos económicos y financieros del proyecto los cuales nos permitirán determinar si los resultados obtenidos de indicadores como VAN y TIR son los esperados y atractivos para la viabilidad de nuestro proyecto propuesto. A su vez se realizó una evaluación de riesgos a través de un “Análisis de Sensibilidad” usando variables como las distintas velocidades de venta que se puede optar.

[EN] Focus of Thesis carries out analysis in reference to the new policies of regeneration and rehabilitation of the city in concept of cities and municipalities XXI Century . According this point of view, comprising the fact of old urban model resulting from the expansion and use of land is finished. The new urbanism needs to implement of new policies to improve exhausted cities. This will be achieved through rehabilitation. However, these processes require regeneration, important economic and essential investments budgetary efforts by the authorities that do not necessarily come from public finances. It's a fact that the tradition of the countries of Western Europe and the United States, still choose public financing in large investments for regeneration of cities being so far the participation of private sector very poor. To good manage public deficit is an excellent idea to improve a public-private partnership to develop new performances. All this must be regulated in favorable legal and financial frameworks for the private sector to attain the profitability of its investments. Legal security attracts investment. This is the most important statement: legal security attracts investment. Regardless of the initial situation, new techniques consolidated urban management of the city incorporated in Law 8/2013. It is well known the urban built after the revised text of the Land Law 7/2015 of 30 October and innovations and Spanish State Regions have been introduced arrangements use ground transfers, use reserves managing use changes, increases in floor area or building density increases. Therefore, against systematic actions or Integrated Action Programmes as tools characteristic and typical of the last two decades management, performances or building Isolated they constitute interventions as the protagonists in the new framework for the management of urban land. Self-financing of actions on a consolidated urban area should be considered as unrealistic. Proceeds from such actions are far from covering costs. However, it should be a guiding principle. In this sense, feasibility studies must be established as key elements in any process of rehabilitation and improvement of existing urban frame. The thesis finally addressed in an extensive chapter, conducting an investigation of internal reform processes that have been undertaken in the city of Valencia, from the Muslim occupation until today. I could not forget that the weight of history and the richness of its architectural and artistic heritage have contributed to Valencia, is constituted as a benchmark both in the process of urban regeneration and expansion and urban growth. / [ES] La presente tesis, realiza un importante y profundo análisis en referencia a las nuevas políticas públicas de regeneración, rehabilitación y rejuvenecimiento de la ciudad, en el contexto de las ciudades y municipios del Siglo XXI. En este sentido, una vez, agotado el modelo urbanístico derivado de la expansión y consumo del territorio, el Urbanismo contemporáneo exige de nuevos procesos de revitalización y mejora de la ciudad preexistente. Ahora bien, estos procesos de regeneración exigen, importantes inversiones económicas e imprescindibles esfuerzos presupuestarios por parte de las Administraciones que no deben proceder necesariamente de las finanzas públicas. Es cierto que la tradición de los países de la Europa Occidental así como de Estados Unidos, siguen optando por la financiación pública en las grandes inversiones de revitalización de las ciudades siendo hasta la fecha la participación del Sector Privado simplemente testimonial. Pero no obstante, en este nuevo escenario, la colaboración público-privada se constituye como pieza clave para controlar el déficit público, atraer capital y relanzar el sector inmobiliario, por lo que todo este tipo de actuaciones exigen unos marcos jurídicos y financieros atractivos y favorables para el Sector privado, que deben percibir unes condiciones de confianza y seguridad que garantice la rentabilidad de sus operaciones. Sin perjuicio de esta situación de partida, adquieren mayor relevancia si cabe, las nuevas técnicas urbanísticas de gestión de la ciudad consolidada incorporadas tanto en la Ley 8/2013, en las conocidas como Actuaciones sobre el medio urbano incorporadas con posterioridad al Texto Refundido de la Ley del Suelo 7/2015 de 30 de octubre, como las innovaciones que la mayor parte de Comunidades Autónomas incorpora en las clásicas herramientas de las transferencias, reservas de aprovechamiento con las actuaciones de cambios de usos, incrementos de edificabilidad o aumentos de la densidad edificatoria. Por ello, frente a las Actuaciones Sistemáticas o los Programas de Actuación Integrada, como instrumentos de gestión característicos y propios de las dos últimas décadas, las Actuaciones Aisladas o Edificatorias se constituyen como las intervenciones protagonistas en el nuevo marco de la gestión del suelo urbano. La autofinanciación de las operaciones de reforma interior a través de las plusvalías urbanísticas responde a una aspiración irrealizable pero que al menos debe ser considerada como el principio informador en cualquier proceso de gestión del suelo. En este sentido, los Estudios de Viabilidad deben constituirse como piezas claves en cualquier proceso de Rehabilitación y mejora de los tejidos urbanos existentes. La tesis, finalmente aborda en un extenso capítulo, un estudio de los antecedentes históricos de la Reforma Interior realizados durante el Siglo XIX hasta la época actual, tanto desde el punto de vista de los precedentes de las primeras normas estatales dictadas al efecto, intensificándose la investigación en el caso particular de Valencia. No podría olvidarse que el peso de la historia y la riqueza de su patrimonio arquitectónico y artístico han contribuido a que Valencia, se haya constituido como uno de los referentes tanto en el proceso de regeneración urbana como en su expansión y Ensanche. / [CA] La present tesi, realitza un important i profunda anàlisi en referència a les noves polítiques públiques de regeneració, rehabilitació i rejuveniment de la ciutat, en el context de les ciutats i municipis del Segle XXI. En aquest sentit, una vegada, esgotat el model urbanístic derivat de l'expansió i consum del territori, l'Urbanisme contemporani exigeix de nous processos de revitalització i millora de la ciutat preexistent. Ara bé, aquests processos de regeneració exigeixen, importants inversions econòmiques i imprescindibles esforços pressupostaris, per part de les Administracions, que no han de procedir necessàriament de les finances públiques. És cert que la tradició dels països de l'Europa Occidental així com d'Estats Units, segueixen optant pel finançament públic en les grans inversions de revitalització de les ciutats sent fins avui la participació del Sector Privat simplement testimonial, però no obstant açò, en aquest nou escenari, la col¿laboració públic-privada es constitueix com a peça clau per a controlar el dèficit públic, atraure capital i rellançar el sector immobiliari, per la qual cosa tot aquest tipus d'actuacions exigeixen uns marcs jurídics i financers atractius i favorables per al Sector privat, que han de percebre uneixes condicions de confiança i seguretat que garantisca la rendibilitat de les seues operacions. Sense perjudici d'aquesta situació de partida, adquireixen major rellevància si cap, les noves tècniques urbanístiques de gestió de la ciutat consolidada reconogudes tant en la Llei 8/2013, en les anomenades com a Actuacions sobre el medi urbà incorporades amb posterioritat al Text Refós de la Llei del Sòl 7/2015 de 30 d'octubre, com les innovacions que la major part de Comunitats Autònomes han realitzat en les clàssiques eines de les transferències, reserves d'aprofitament i les actuacions de canvis d'usos, increments d'edificabilitat o augments de la densitat edificatoria. Per açò, enfront de les Actuacions Sistemàtiques o els Programes d'Actuació Integrada, com a instruments de gestió característics i propis de les dues últimes dècades, les Actuacions Aïllades o Edificatorias es constitueixen com les intervencions protagonistes en el nou marc de la gestió del sòl urbà. L'autofinançament de les operacions de reforma interior a través de les plusvàlues urbanístiques respon a una aspiració irrealitzable però que almenys ha de ser considerada com el principi informador en qualsevol procés de gestió del sòl. En aquest sentit, els Estudis de Viabilitat han de constituir-se com a referents en qualsevol procés de Rehabilitació i millora dels teixits urbans existents, tot açò sense perjudici de les aportacions públiques a la construcció i gestió del producte immobiliari construït. La tesi, finalment aborda en un extens capítol, la realització d'una recerca dels processos de reforma interior i regeneració urbana que s'han escomès en la ciutat de València, des de l'ocupació musulmana fins a l'actualitat. No podria oblidar-se que el pes de la història i la riquesa del seu patrimoni arquitectònic i artístic han contribuït al fet que València, s'haja constituït com un dels referents tant en el procés de revitalització urbana com en la seua expansió i Eixample. / Hervás Más, JJ. (2016). Régimen urbanístico de la Regeneración de la Ciudad [Tesis doctoral]. Universitat Politècnica de València. https://doi.org/10.4995/Thesis/10251/61964