El presente trabajo de investigación desarrolla la aplicación de las técnicas clustering (clúster) y regresión lineal múltiple, para la segmentación de la oferta y proyección de ciclos inmobiliarios en el mercado de oficinas prime. Estas herramientas corresponden al ámbito de data analytics (análisis de datos), el cual consiste en el procesamiento y ejecución de análisis estadísticos en conjuntos de datos de entrada, los cuales para el caso de esta investigación, corresponden a información de indicadores del mercado inmobiliario de oficinas en los últimos 10 años. En primer lugar, la aplicación de la técnica descriptiva de clúster, permitirá segmentar el mercado inmobiliario de oficinas, agrupando las diferentes edificaciones según sus características afines, generando una segmentación que permita profundizar un mejor entendimiento de la oferta existente y de esta manera optimizar las estrategias de comercialización utilizadas por los agentes del mercado. En segundo lugar, utilizando la información histórica de los principales indicadores inmobiliarios, se plantea la construcción de un modelo predictivo de regresión múltiple que permitirá proyectar el comportamiento de la oferta y demanda del mercado, estimando de esta manera la fase del ciclo inmobiliario que atraviesa el mercado: expansión, sobreoferta, re1cesión o recuperación. Para desarrollar el presente trabajo, se realizó la revisión bibliográfica de las principales investigaciones que aplican modelos de clúster y regresión lineal múltiple, considerando también que el contenido puede resultar útil para la toma de decisiones de inversionistas, empresas desarrolladoras y analistas comerciales del sector inmobiliario, puesto que les permitirá deslumbrar tendencias en el mercado y les servirá como ayuda para determinar cuáles son los momentos adecuados para invertir en un nuevo proyecto inmobiliario y/o comercializar un contrato de arrendamiento de oficinas.

En Lima Metropolitana se tiene un déficit de viviendas que llega casi a los 400 mil hogares en el 2023, siendo cada vez más difícil adquirir una vivienda, por diversos factores como la situación económica del país, incremento de las tasas de crédito hipotecario, inflación, disminución del poder adquisitivo de las familias, incremento de los precios de m2 de venta de departamentos, entre otros. En consecuencia, el alquiler de viviendas es una alternativa para satisfacer esta necesidad. De los 2.6 millones de hogares limeños, se ha estimado que el 22% viven en alquiler, representando un mercado que crece entre un 2 a 3% por año por el encarecimiento del financiamiento de venta de viviendas. Esta situación convierte a los proyectos de renta residencial o multifamily en una oportunidad para mitigar esta necesidad, toda vez que brindan un servicio de alta calidad habitacional frente a un alquiler tradicional, beneficios de ubicación, conectividad, seguridad y comodidad para los arrendatarios; así como, se configuran como inversiones atractivas para los inversionistas de grandes capitales por ser activos de bajo riesgo con flujos más estables y resilientes frente a ciclos económicos difíciles. Por lo expuesto, el presente trabajo de tesis aborda los conceptos y evaluación de la viabilidad de un multifamily, identificando los desafíos normativos, financieros, tributarios y comerciales de su aplicación en Lima Metropolitana, evaluando la viabilidad de este modelo de negocio en el Cercado de Lima, lo cual será un documento imprescindible de análisis para los desarrolladores inmobiliarios que deseen apostar por este modelo de negocio que tiene éxito en el ámbito internacional. / In Metropolitan Lima, there is a housing deficit that will reach almost 400 thousand homes in 2023, being increasingly difficult to acquire a home, for several factors like the economic situation of the country, increase in mortgage rates, inflation, reduction of the family purchasing power, increase in the prices of m2 of apartment sales, among others. Consequently, rental housing is an alternative to satisfy this need. Of the 2.6 million households in Lima, it has been estimated that 22% live in rented housing, representing a market that is growing by 2 to 3% per year as a result of the rising cost of financing the sale of housing. This situation makes residential rental or multifamily projects an opportunity to mitigate this need, since they provide a high quality housing service compared to traditional rentals, location benefits, connectivity, security and comfort for tenants; as well as, they are attractive investments for large capital investors because they are low-risk assets with more stable and resilient flows in times of difficult economic cycles. Therefore, this thesis contains the concepts of the development of a multifamily, identifying the regulatory, financial, tax and commercial challenges of its application in Metropolitan Lima, evaluating the viability of this business model in the Cercado de Lima, which will be an essential document of analysis for real estate developers who wish to bet on this business model that is successful in the international real estate market.

Real estate represents a part of the portfolio of many investors and can be accessed from both the real and the financial market. The low efficiency of real market prevents from taking advantage of the value created through diversification. This value can be partially recovered substituting real assets by securitized assets such as REITs. The empirical study of both markets in Spain shows an insufficient supply of securitized assets and the inexistence of an organized market of real estate derivatives, leading to a lower efficiency compared to other countries where they do exist. The relationship between real and financial markets opens a way to study real estate bubbles. It also enables to identify the sources of real estate risks and the strategies for hedging it. A wide development of assets-securitization and derivatives is essential to manage real estate risk and to improve the efficiency of the real estate market. / La inversió immobiliària, que forma part de la cartera de molts inversors presenta una doble via d’accés: el mercat real i el mercat financer. La baixa eficiència del mercat real impedeix aprofitar el valor creat mitjançant la diversificació. Aquest valor es pot recuperar parcialment substituint actius reals per actius titulitzats, com per exemple els REITs. L’estudi empíric dels dos mercats a Espanya revela una oferta insuficient d’actius immobiliaris titulitzats i la inexistència d’un mercat organitzat d’actius derivats immobiliaris, provocant un nivell d’eficiència més baix, comparat amb d’altres països on sí que existeixen. La interrelació entre mercat real i financer obre una via per a l’estudi de la formació de bombolles. També ens permet identificar les fonts de risc immobiliari i proposar estratègies de cobertura. Un desenvolupament ampli dels actius titulitzats i dels instruments derivats és essencial per a la gestió del risc i per millorar l’eficiència del mercat immobiliari.

Actualmente, en la industria de la construcción existen y surgen cada vez más desarrolladores inmobiliarios, los cuales se inclinan por construir edificios de oficinas debido a la alta demanda por parte de empresas pequeñas, medianas y grandes que buscan ocupar espacios que satisfagan sus necesidades. No obstante, muchos desarrolladores inmobiliarios solo buscan obtener la mayor rentabilidad posible por el alquiler y venta de sus inmuebles perdiendo el interés por hacer sus edificios más eficientes y de estándares cada vez más altos en cuanto a calidad. Para lograrlo, es necesario un mayor esfuerzo y participación de los involucrados del proyecto en la etapa de diseño; sin embargo, el equipo de diseño carece de información valiosa que puede ser recopilada en la etapa de operación y mantenimiento del edificio, ya que en esta es donde surgen los problemas a causa de defectos de diseño, malas prácticas constructivas, entre otros. Por ende, se deben registrar los problemas acontecidos en esta etapa y rescatar las lecciones aprendidas de cada uno de ellos, de modo que exista una retroalimentación para futuros edificios de oficinas a través de una evaluación postocupación. Por lo antes expuesto, este proyecto de investigación, tiene como objetivo desarrollar una base de datos que pueda recopilar y brindar información de manera organizada al equipo de diseño para incorporar conocimientos y lecciones aprendidas de proyectos anteriores. El plan de trabajo tuvo como primera actividad la revisión bibliográfica de artículos científicos y publicaciones relacionadas al tema, los cuales fueron analizados y filtrados para el diseño de un instrumento de investigación que permita registrar los problemas que adolece el edificio en la etapa postocupación. Luego, se logró establecer y realizar entrevistas con los facility managers de los edificios de oficinas, que estuvieron ubicados principalmente en el distrito de San Isidro, en la ciudad de Lima, con el fin de dialogar sobre los principales problemas y desafíos que afrontan durante la etapa de operación y mantenimiento. Se registraron los problemas y lecciones aprendidas, las cuales posteriormente fueron analizadas, procesadas y debidamente categorizadas en una base de datos organizativa en Microsoft Access que mejorará la gestión del diseño de futuros proyectos.

La presente tesis tiene como finalidad mostrar el proceso que se sigue desde que un inversionista, inmobiliaria o constructora identifican un potencial terreno para un proyecto inmobiliario hasta la finalización del mismo; no basta con encontrar un terreno “barato”, “amplio”, “bien ubicado” o “bien distribuido” esto no es suficiente para tomar una decisión de inversión para un buen proyecto, para ello se realiza una serie de pasos como ver su cabida arquitectónica, su viabilidad económica-financiera, el producto a ofrecer, el conocimiento del mercado objetivo, la oferta y demanda de la zona, su comercialización, el diseño del anteproyecto y proyecto, la ejecución, el control y cierre del mismo, así como, su mantenimiento y conformidad del cliente final. Primero veremos las consideraciones a tomar antes de comprar un terreno, la cabida y el estudio económico del proyecto, que expone temas relacionados a la normatividad, rentabilidad y resultados esperados; el análisis a mostrar es de tres opciones uno optimista, otro conservador y finalmente una pesimista de manera que se pueda apreciar la continuidad del proyecto. Segundo podremos ver como se desarrolla y mejora los procesos de diseño y construcción, desde su concepción inicial de manera ordenada, eficiente y eficaz empleando Virtual Design Construction VDC y los modelos virtuales de diseño Building Information Modelling BIM y producción Product Project Management PPM. Finalmente, se expone la parte relativa a la programación de los trabajos, haciendo uso de herramientas de gestión modernas. Esta parte incluye el cronograma general de obra, trenes de trabajo, calendario de mano de obra, materiales y equipos. Para luego ver algunas técnicas y herramientas de control y supervisión de productividad a usarse en el momento de la construcción del proyecto.

A través de los años se van estableciendo nuevas formas y métodos para que las familias gocen de más posibilidades de adquirir un inmueble. Por ejemplo, la implementación de los programas sociales desarrolladas por el estado como Fondo MIVIVIENDA o el descenso de las tasas hipotecarias de los bancos producto de la competencia. Además, la tecnología está en constante crecimiento, por lo que, las personas se van adaptando a estos nuevos cambios tecnológicos y culturales dentro de su entorno. Como consecuencia, el mercado inmobiliario se enfrenta a los nuevos cambios de estereotipo de las edificaciones para satisfacer las nuevas necesidades y deseos de los clientes inmobiliarios. Por otro lado, la crisis sanitaria a nivel mundial durante el primer semestre del año 2020 y la cuarentena obligatoria ocasionaron que se cierren las puertas de comercialización físicas inmobiliarias, como, por ejemplo, las casetas de ventas, uno de los principales puntos de ventas inmobiliarios en Lima. Por tal motivo, luego de la reactivación del sector construcción en la “nueva normalidad” las empresas inmobiliarias se ven obligadas a vender, en su mayoría, por medios digitales. Por lo tanto, las buenas elecciones de las estrategias comerciales y de marketing serán de vital importancia durante los próximos años. El desarrollo de la presente tesis describirá la importancia de las nuevas metodologías de marketing digital y comercialización inmobiliaria mediante la investigación de estrategias y tácticas comerciales y de marketing enfocados en las nuevas tendencias digitales que permiten acercase y conocer las nuevas necesidades del cliente. Para ello, se investigará, analizará y comparará las nuevas tendencias de marketing digital en 4 ciudades de Latinoamérica: Bogotá, Santiago de Chile, Ciudad de México y Lima. Finalmente, se propondrán las estrategias y acciones comerciales y de marketing que están teniendo mayor aceptación de ventas inmobiliarias en cada una de las ciudades y adaptarlas a un proyecto de la realidad limeña actual para una empresa mediana.

En el presente trabajo se hace el análisis completo de un terreno con una excelente ubicación en San Borja bajo el principio de Mayor y Mejor Uso que permita maximizar su ́ ́value ́ ́, tanto para el desarrollador como para los clientes finales. Los cuatro aspectos que se analiza en el Mayor y Mejor Uso son: legalmente permisible, físicamente posible, financieramente viable y la máxima productividad. Estos 04 conceptos generan posibles variables formando escenarios de desarrollo a plantear en la presente tesis, los cuales están basados también en aspectos de sostenibilidad, con probabilidades para obtener bonificaciones de altura y/o metros cuadrados adicionales, y edificabilidad por el tipo de zonificación establecido en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y permisibilidad según el marco legal vigente; definidos los escenarios se evalúan económica y financieramente, identificando indicadores en análisis de sensibilidad. Todo ello, siempre acompañado de un plan de marketing correctamente establecido, que permita segmentar, conocer a la población target o mercado meta, establecer un posicionamiento importante en el mercado que permita diferenciarnos del resto y que finalmente, logre que el público objetivo opte por el producto, a través de una propuesta de marketing mix adecuada para el escenario valorado, en concordancia con el estudio de mercado que proporcionará la información suficiente para que se tengan las consideraciones y características necesarias al producto final. / In this work, a complete analysis of a land with an excellent location in San Borja is carried out under the principle of Highest and Best Use that allows maximizing its "value", both for the developer and for the end clients. The four aspects analyzed in the Highest and Best Use are: legally permissible, physically possible, financially viable and maximum productivity. These 04 concepts generate possible variables forming development scenarios to be proposed in this thesis, which are also based on aspects of sustainability, with probabilities of obtaining height bonuses and/or additional square meters, and buildability due to the type of zoning established in the Certificate of Urban Parameters and permissibility according to the current legal framework; Once the scenarios are defined, they are evaluated economically and financially, identifying indicators in sensitivity analysis. All this, always accompanied by a correctly established marketing plan, which allows us to segment, know the target population or target market, establish an important positioning in the market that allows us to differentiate ourselves from the rest and, finally, achieves that the target audience opts for the product, through a marketing mix proposal appropriate for the assessed scenario, in accordance with the market study that will provide sufficient information to have the necessary considerations and characteristics for the final product.

La crisis inmobiliaria mundial de los años 2007 y 2008 golpeó no sólo a la industria inmobiliaria sino también a la economía mundial. El Perú no fue ajeno a esto y también sufrió su impacto. En este contexto, las empresas inmobiliarias que pudieron continuar tuvieron que pensar bien sus siguientes pasos. Esta tesis desarrolla un proyecto inmobiliario en este escenario post crisis, buscando una ubicación y desarrollando un producto que pueda ser rentable en este nuevo entorno. Para tal fin, se hizo un análisis de la coyuntura actual, internacional y del país. Posteriormente se analizó la situación del sector construcción e inmobiliario, la oferta y la absorción de viviendas y los beneficios brindados por el estado para dar dinamismo a la industria. Con este análisis previo y teniendo la ubicación definida, se procedió a analizar el entorno del terreno sus posibilidades desarrollo, así como el análisis de la competencia. Con estos lineamientos se procedió a elaborar un pre anteproyecto, buscando generar un producto de rápida absorción y que a su vez tenga diferenciación de la competencia. El resultante de este proceso es un proyecto de 878 departamentos dirigido al segmento C, a desarrollarse en 2 etapas, en edificios de 16 y 10 pisos, con áreas verdes y áreas comunes de recreación. El proyecto se enmarca dentro del programa MiVivienda, lo cual permitirá a los clientes obtener los beneficios ofrecidos por el gobierno. La evaluación económico financiera del proyecto da como resultado un margen bruto de 11.85% sobre la inversión y una utilidad sobre el aporte de 41.70%. Respecto a los indicadores financieros, el resultado es una TIRF de 28.43%. Con estos resultados concluimos que el proyecto resulta muy atractivo para la inversión, aunque siempre con el riesgo de la sensibilidad al costo de construcción, lo cual es una variable que debe tomarse en cuenta para su desarrollo.

[EN] To obtain the market value for urban properties, the following is necessary for the decision making in different scenarios: in case of dealing with financial institutions, the focus will be in acquiring knowledge of the value of the property to finance a mortgage. One of the different government orders are to collect property taxes, so this profit will serve as the foundation for proceedings before public and private organizations. For an accurate estimate of the price or value that will describe the market conditions, it is necessary to build models that will be capable of calculating such value. The synthetic methods that currently use a minor amount of information are the ones that are mostly used by appraisers, as well as the econometric models. Also, they are considered as the concept of multiple linear regression that utilize abundant observations. In reality the econometric models are a generalization of synthetic methods. On the other hand, artificial neural networks and in particular the multi-layer network, can be an alternative for a price estimate. Currently a comparison is being performed between the selected econometric model and the neural network, revealing that the networks give a better outcome for price estimates. This study has been achieved in Morelia, Michoacán, Mexico for several housing segments. / [ES] Obtener el valor de mercado para inmuebles urbanos es necesario para la toma de decisiones en diferentes escenarios: tratándose de instituciones financieras, su interés radica en conocer este valor para el financiamiento de préstamo con garantía hipotecaria, a los diferentes órdenes de gobierno para cobrar los impuestos catastrales, así este valor servirá de base para la realización de diferentes trámites ante entidades públicas o particulares. Para una buena estimación del precio o valor que explique las condiciones del mercado, es necesario construir modelos capaces de estimar dicho valor. Actualmente los métodos sintéticos que usan información escasa son los más utilizados por los tasadores, así como los modelos econométricos -también denominados con el concepto de regresión lineal múltiple- que usan muchas observaciones, en realidad los modelos econométricos son una generalización de los métodos sintéticos. Por otro lado, las redes neuronales artificiales, y en concreto la red multicapa, pueden ser una alternativa para la estimación del precio. En el presente se realiza una comparativa entre el modelo econométrico seleccionado y la red neuronal, demostrando que las redes obtienen mejores resultados en la estimación de precio. El estudio se ha realizado en la ciudad de Morelia, Michoacán, México, para varios segmentos de vivienda. / [CA] Obtindre el valor de mercat per a immobles urbans és necessari per a la presa de decisions en diferents escenaris: tractant-se d'institucions financeres, el seu interès està en conèixer aquest valor per al finançament de préstec amb garantia hipotecària, als diferents ordres de govern per cobrar els impostos cadastrals. Així aquest valor servirà de base per a la realització de diferents tràmits davant entitats públiques o particulars. Per a una bona estimació del preu o valor que expliqui les condicions del mercat, cal construir models capaços d'estimar aquest valor. Actualment els mètodes sintètics que fan servir informació escassa són els més utilitzats pels valuadors, així com els models economètrics -també denominats de regressió lineal múltiple, que fan servir moltes observacions. En realitat els models economètrics són una generalització dels mètodes sintètics. D'altra banda, les xarxes neuronals artificials, i en concret la xarxa multicapa, poden ser una alternativa per a l'estimació del preu. En el present treball es realitza una comparativa entre el model economètric seleccionat i la xarxa neuronal, demostrant que les xarxes obtenen millors resultats en l'estimació de preu. L'estudi s'ha realitzat a la ciutat de Morelia, Michoacán, Mèxic, per a diversos segments d'habitatge. / Preciado Carrillo, JC. (2016). Valoración de inmuebles urbanos comparativa modelo regresión multivariable versus redes neuronales artificiales para la ciudad de Morelia Michoacán, México [Tesis doctoral]. Universitat Politècnica de València. https://doi.org/10.4995/Thesis/10251/62202

El presente trabajo de investigación tiene como finalidad analizar la Prefactibilidad de un Proyecto Inmobiliario de alta densidad situado en el distrito de Jesús María, ubicado en la avenida Cuba 538. Se propone realizar un proyecto de veintitrés pisos y azotea; además de la construcción de cuatro sótanos. El área del terreno es de forma regular, el cual tiene un frente de 20 ml hacia la avenida Cuba y un fondo de 27.32ml, lo que da un total de 857 metros cuadrado. Se construirán un total de 15,752.55 m2, en los cuales se proyectarán 153 departamentos flat con 7 tipologías definidas que van desde los 53 hasta los 73 m2, además de 110 estacionamientos, contando con un área vendible de 9,939.24 m2. El proyecto va dirigido a al sector socioeconómico B1, conformado por personas entre 25 y 55 años. Después del análisis de la competencia se determina una velocidad de ventas de 5 unidades al mes, con ello el proyecto se desarrollará en 46 meses, empezando la preventa (del 30%) en el mes 7 hasta el mes 21, contemplando una construcción de 18 meses y en total 39 meses destinados para la venta y post venta. El proyecto generará una VAN de US$ 811,782.47 y una TIR de 20.74%, estos resultados evidencian que se recuperará la inversión inicial realizada, además de la rentabilidad generada con una tasa de descuento del 12%. / The present research aims to analyze the Pre-feasibility of a high-density real estate project located in the district of Jesús María, situated at 538 Cuba Avenue. It is proposed to undertake a project comprising twenty-three floors and a rooftop, in addition to the construction of four basements. The land area is regular in shape, with a frontage of 20 meters towards Cuba Avenue and a depth of 27.32 meters, resulting in a total of 857 square meters. A total construction area of 15,752.55 square meters will be built, accommodating 153 flat-type apartments across seven defined typologies ranging from 53 to 73 square meters, along with 110 parking spaces, leading to a sellable area of 9,939.24 square meters. The project is targeted towards the B1 socioeconomic sector, consisting of individuals aged between 25 and 55 years. Following the analysis of the competition, a sales velocity of 5 units per month is determined. Accordingly, the project will be developed over 46 months, commencing pre-sale (30%) from month 7 to month 21, with an 18-month construction period and a total of 39 months allocated for sales and post-sales activities. The project is projected to yield a NPV of US$ 811,782.47 and an IRR of 20.74%. These results demonstrate the recovery of the initial investment, alongside the profitability generated at a discount rate of 12%.