The first chapter (with Richard Arnott) considers an atomistic developer who decides when and at what density to develop his land, under a property value tax system characterized by three time-invariant tax rates. The second chapter adds to the controversial literature on private annuities. The third chapter examines whether a parent's illness causes adult children to provide their parents with financial assistance. / Thesis (PhD) — Boston College, 2004. / Submitted to: Boston College. Graduate School of Arts and Sciences. / Discipline: Economics.

Entre 1769 et 1789 le roi de France a émis des emprunts viagers et des tontines à des taux réels très supérieurs à ceux qu’il autorisait aux particuliers. Il l’a fait en connaissance de cause en offrant une prime de risque palliant la faiblesse de sa signature. Celle-ci était masquée par l’absence de table de mortalité et de tarif reconnus. Marginaux à l’origine, ces emprunts ont eu une première importance lors de la guerre de succession d’Espagne avec des rentes mixtes puis avec la consolidation des années 1720. Après une période de petits emprunts en classes d’âges, Ils sont revenus au premier plan des moyens d’endettement pendant la guerre de sept ans lorsque, en négligeant la table de Deparcieux, le roi emprunta en viager à un taux uniforme lors d’emprunts massifs, afin de capter les placements sur des têtes jeunes. Leur importance perdura après le conflit, et ils sont devenus un outil majeur des décennies suivantes, à l’impact financier croissant, par paix comme par guerre, au point de tenir le premier plan dans la dette publique à la veille de la révolution.Alors que genevois, génois et hollandais maitrisaient les règles rudimentaires de la mortalité et optimisaient avec plus ou moins d’efficacité leurs mises dans le viager de France, les nationaux ont ignoré les excellents apports académiques français dans ce domaine et, à l’exception des manieurs d’argent, ont eu un comportement bien moins efficace, aussi bien dans les emprunts publics que privés.Le viager a présenté les avantages et les inconvénients d’un marché trouble, où l’absence de règles affichées permet au roi comme aux particuliers de payer des primes de risque sans le montrer, mais où les personnes âgées sont lésées, et où ceux qui doivent revendre les contrats achetés ne peuvent le faire qu’à prix cassé.La progression du recours de l’état à ces emprunts n’est pas une marque d’incompétence mais d’une dégradation de son crédit pendant les trente ans qui précèdent la révolution, liée à un manque de ressource fiscale. / Between 1689 and 1789 France issued life annuities and tontines at true rates above what was permitted to private persons. This was made with plain knowledge by offering a risk premium palliating its weak creditworthiness, hidden by the absence of mortality table or accepted life annuities rates. Marginal at the beginning, these loans took a first importance during the war of Spanish succession with mixed annuities, then with the consolidation operations of the 1720s. After a period of small age-group loans, they came back at the forefront of ways to borrow during the seven years war when, neglecting Deparcieux’s life table, the king started to borrow at a uniform life rate in massive loans, trying to catch investments on young people. Their importance continued after this conflict, and they became a major tool for subsequent decades, with an increasing financial impact, by wartime like by peace, reaching the first rank of public debt at the eve of the revolution.Meanwhile Genevan, Genoese, and Dutch mastered the basic rules of mortality and optimized their investments in french life annuities with more or less efficiency, the nationals overlooked french first-class academic contributions in this field and, apart the business community, had far less efficient behaviours, as well for public or private loans.Life annuities had advantages and disadvantages of a murky market, where the lack of apparent rules allows the king or private person to pay risk premium without showing it, but where aged people suffer damage, and where those who have to assign their contract can do it only at a rock-bottom price.The progressive appeal of state at these toxic loans does not mean ineptitude but a heightening credit risk during the thirty years preceding the revolution, linked to a lack of tax based resource.