La presente tesis desarrolla un proyecto inmobiliario desde un enfoque de sostenibilidad económica y ambiental, contribuyendo a la mejora del estilo de vida del usuario final y aportando lineamientos para el desarrollo urbano sostenible del sector de estudio. Brisa es un proyecto desarrollado por una empresa reconocida en el sector inmobiliario de Lima Moderna. Se proponen mejoras al proyecto inicial para hacer al producto más atractivo al público objetivo y generar mayores beneficios para el cliente, empresa y entorno. El proyecto se edificará en el Jr. Alfonso Ugarte esquina con Jr. Arica en el distrito de San Miguel, sobre un terreno de 590.66 m2 de área. El edificio constará de 1 sótano, 5 pisos y azotea. Tendrá un total de 24 departamentos de 2 y 3 dormitorios; 20 tipo flat y 4 tipo dúplex. Las áreas por departamento van desde los 60 m2 a 160 m2 aproximadamente. El producto se encuentra dirigido al NSE B+ y B, orientado a familias jóvenes recién conformadas que deciden independizarse e invertir en su primera vivienda; a profesionales y empresarios con estabilidad laboral lograda que deciden vivir en una nueva vivienda solos o con sus hijos. De acuerdo con lo anterior, el diseño arquitectónico ha tenido en cuenta la óptima distribución de los ambientes, brindando un edificio funcional y eficiente, además de haber tomado en cuenta las lecciones aprendidas por la pandemia de la COVID-19, dándole mayor importancia al espacio doméstico y valorando la presencia inmediata de la naturaleza dentro del hogar. Se desarrollan espacios de interacción social diseñados con conceptos paisajistas, generando ambientes agradables que favorecen el contacto sensible entre las personas y la naturaleza. Las áreas comunes estarán compuestas por un biohuerto, área social común con áreas verdes y al aire libre, una terraza BBQ y SUM. Adicionalmente, se propone un gesto de integración urbana dentro del proyecto, cediendo área del predio para contar con un espacio social en el exterior, integrado al edificio con el entorno. iii El proyecto contará con certificación EDGE, el diseño planteado permitirá el ahorro en recursos, beneficiando directamente al propietario. Brisa fue diseñado como un proyecto sostenible, donde se combina la calidad, comodidad y seguridad sin descuidar el entorno. Busca transformar el paradigma que un diseño de calidad y sostenible es más caro. El desarrollo del proyecto tendrá una duración total de 24 meses y en base al análisis económico se obtendrán indicadores positivos como un VAN de $ 244,629.00 y una TIR de 35.27%. Estos resultados permitirán recuperar la inversión inicial y entregar un beneficio adicional, convirtiendo al proyecto en una propuesta atractiva de desarrollar. Finalmente, se realizará un análisis urbano del sector de estudio en donde se desarrollará el proyecto en base a indicadores de densidad y espacio público. Se presentará un diagnóstico de la situación actual y los resultados serán comparados con casos internacionales que permitirán obtener conclusiones a través de lineamientos de gestión urbana. Estos lineamientos servirán como base para poder generar acciones a futuro en el planeamiento del desarrollo de la ciudad y lograr una sostenibilidad integral tanto en lo económico, ambiental y urbano.

Esta tesis desarrolla la evaluación de un proyecto inmobiliario en Lima (Perú) con características mixtas de función (residencial y comercial), desde la etapa de concepción del proyecto hasta su entrega final. Dicha evaluación incluye la, análisis coyuntural, definición de productos, factibilidad financiera, entre otros factores comunes del sector, además de la orientación del proyecto a ser sostenible en el aspecto ambiental y debido a su tamaño significativo, 226 unidades de tipologías de 1 a 3 dormitorios, el desarrollo de comunidad y arraigo social del proyecto con los propietarios y su entorno. Con el fin de generar un mejor producto que aumente la calidad de vida de los clientes y beneficio del desarrollador, como factor diferenciador determinante de éxito frente a la competencia y la coyuntura nacional. El proyecto contará con elementos diferenciadores, por un lado, el factor sostenible como certificaciones ambientales (EDGE) y Bono verde Mi vivienda (Grado III) y, por otro lado, el factor comunidad como variedad de áreas comunes, inversión en los espacios públicos, entre otros, los cuales se traducen en mayores inversiones para el proyecto, pero con un retorno importante con la comunidad y el usuario final; inclusive con una mejor rentabilidad para los promotores. Adicionalmente, el enfoque de sostenibilidad brinda resultados positivos en el producto como: reducción de costos operativos (mantenimiento), tasas de créditos hipotecarios más accesibles, mejor calidad de vida de los clientes, crear una comunidad, entre otros. Este enfoque, permite que el cliente valore mejor el producto lo que se estima que en generará mayor flujo de ventas (velocidad de ventas), aumento de demanda y mayor recaudación lo que en suma tendrá un impacto positivo en la rentabilidad de los promotores. El análisis del proyecto abarca en la parte económica, el análisis de los precios del mercado, coyuntura nacional e internacional, selección del producto de venta y sus targets, su entorno cercano, relación con los interesados y los elementos diferenciadores propuestos. Por último, una vez analizado las características del proyecto. Se procederá con demostrar la rentabilidad del mismo a partir de presentar el flujo financiero, el análisis de sensibilidad, valor de mercado, entre otros. Con el fin de exponer el impacto positivo del enfoque de sostenibilidad y de integración comunitaria para edificaciones multifamiliares de uso mixto en la ciudad de Lima, para lo cual se aplica a un proyecto real denominado “HIGH LINE TRIBECA INMOBILIARIA”.

El modus operandi de las empresas constructoras e inmobiliarias en el Perú, es desarrollar el análisis de factibilidad de los proyectos en cortos plazos de tiempo y no contar con un estudio detallado de las posibles soluciones que se podrían proponer para mejorar rentabilidad de manera anticipada. Sin embargo, la presente tesis demuestra la importancia que el estudio debe tener debido a la repercusión generada en la rentabilidad de manera positiva, incluso la repercusión es aún mayor cuando se cuenta con proyectos de “gran envergadura”, como lo son los proyectos de viviendas de interés social. La tesis utilizará como herramienta explicativa, el anteproyecto de la empresa constructora e inmobiliaria constructora cumbres sac, denominado “Conjunto Residencial Villa Monumental” por lo que la información mostrada es estrictamente de uso académico. El “Conjunto Residencial Villa Monumental” es un proyecto de viviendas de interés social que alberga 2 condominios con 4 edificios de 16 pisos cada uno, representados en 1,024 unidades de departamentos, sótanos para estacionamientos y área de recreación para niños. Se ubica en la Av. Argentina N°1784-1846-1882, distrito y provincia del Callao, destinado a un público objetivo con nivel socioeconómico tipo “C” y busca obtener un margen sobre las ventas mayor o igual al 15%. La tesis estudia el anteproyecto en dos ritmos de construcción: 01 departamento por día y 02 departamentos por día, manteniendo una única velocidad de ventas, dando como resultado diferentes porcentajes de rentabilidad, que son analizados de manera independiente, y propone una estrategia de construcción, que en comparación con los ritmos de construcción mencionados, mejore dicha rentabilidad. La estrategia de construcción propuesta estará dada en base al déficit o stock de departamentos que se obtengan mensualmente dentro del plan de ventas. Para la evaluación del análisis financiero en la obtención de la rentabilidad, la estimación del precio de venta será realizado en base a un estudio de mercado junto con el método de estimación de precios hedónicos. Asmismo, la variación que tendrá el análisis financiero en los diferentes ritmos de construcción se deberá a la afectación de costo de construcción, producto de una redución o aumento del plazo de ejcución del proyecto. El anteproyecto en estudio, cumplirá con todos los parámetros reglamentarios.

Con el objeto de regular criterios técnicos de diseño y construcción de edificaciones sostenibles, así como establecer incentivos para estos proyectos sostenibles, la Municipalidad de Miraflores establece la ordenanza N°510/MM y sus modificatorias (N”539/MM-N°567/MM) promoviendo el desarrollo de edificaciones sostenibles que contribuyan en el desarrollo de una ciudad sostenible. De esta forma se podrá acceder a los incentivos (CEPRES1) según el nivel de implementación de las condiciones de sostenibilidad que se aplique al proyecto. El proyecto en estudio considera los incentivos de incrementar área techada, reducción del número mínimo de estacionamientos y reducción de área mínima por unidad de vivienda; a cambio de exigir al proyecto una Certificación internacional (LEED, BREEAM o EDGE); cumplir con los criterios técnicos de diseño y construcción sostenible; uso público del Retiro frontal(5ml); sin cercos; segregación de residuos diferenciados; estacionamientos para bicicletas y un % del área de la azotea para azotea verde; que dependerá según el tipo de CEPRES al cual se pretende acceder. El propósito del presente estudio fue evaluar la conveniencia de la aplicación de la ordenanza N°510/MM y sus modificatorias en el desarrollo de proyecto residencial ubicado en la Avenida Roosevelt de Miraflores, determinando el beneficio comercial económico-financiero para el inversionista con referencia al desarrollo del proyecto convencional sin la aplicación de la Ordenanza. Para el desarrollo del presente estudio se consideró tres escenarios posibles que ofrece la ordenanza, para determinar cuál de los tres tipos de incentivos CEPRES 1 Certificado De Promoción De Edificaciones Sostenibles 3 es más favorable para el proyecto en específico, comparando los resultados económicos y financieros de los tres escenarios con el proyecto cuando no se aplica la ordenanza. Teniendo como referencia una propuesta base cuya cabida del proyecto convencional (sin CEPRES) propone un edificio residencial de 14 pisos con tres sótanos y medio, ofreciendo: 52 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con áreas promedio de 82, 111 y 132 m2 respectivamente; espacios comunes en el primer y último nivel; un espacio comercial en el primer nivel y 74 estacionamientos. El proyecto convencional oferta un precio de ticket mayor según el ritmo de ventas promedio del mercado, que permite una velocidad de ventas de 1.5 unid/mes; resultando un VAN del proyecto de $827,219 y un TIR de 22.4%. Con el análisis de los tres escenarios CEPRES (A, B y C) que proyectan una edificación de 17,16 y 15 pisos respectivamente, se determinó que el proyecto bajo la aplicación de CEPRES B presenta el mayor beneficio económico y financiero que los otros dos escenarios proponiendo un edificio residencial de 16 pisos con 4 sótanos, 68 departamentos de 1,2 y 3 dormitorios con áreas promedio de 68, 97y 121 m2 respectivamente; variedad de espacios comunes; un espacio comercial en el primer nivel y 83 estacionamientos. El proyecto bajo este escenario con una velocidad de ventas de 2.5 unid/mes; presenta un VAN del proyecto de $1'240,875 superior en 50% al VAN del proyecto convencional y un TIR de 31.1%. De la evaluación económica financiera del proyecto se determinó que la aplicación de la Ordenanza N°510/MM y sus modificatorias es conveniente al mejorar los resultados de los indicadores financieros (VAN y TIR) al influir en el incremento de ritmo de venta por ofertar menor precio de Ticket sin afectar los demás atributos apreciados por el target.

El presente trabajo de tesis, desarrolla a detalle el planteamiento del primer proyecto residencial multifamiliar como un nuevo portafolio de inversiones de la empresa AGE Infraestructuras del Pacifico, la cual, actualmente, promueve y gestiona proyectos de habilitación urbana industrial. Se creará una inmobiliaria independiente denominada AGE Inmobiliaria SAC para el desarrollo del proyecto en estudio y futuros proyectos residenciales multifamiliares. De esta manera se podrá obtener un mejor control fiscal, separándolo de los proyectos de habilitación urbana, separando a los inversionistas dado que lo industrial y residencial son carteras de negocio muy diferentes y minimizando el riesgo para la empresa. Los involucrados en el desarrollo del proyecto serán profesionales Peruanos y Españoles con experiencia en la promoción de viviendas multifamiliares, diseño y gestión de la construcción. El primer proyecto a desarrollar será PARK 377, ubicado en el corazón del distrito de San Miguel en cercanía a grandes centros comerciales, bancos, restaurantes cafeterías, servicios recreativos y culturales. Además, contará con una muy buena conectividad a principales avenidas que conectan el distrito con el resto de la ciudad por distintos medios de transporte. PARK 377, se desarrollará en un terreno en esquina de 442.56 m2. Es un proyecto enfocado a la entrega de calidad en el diseño del proyecto completo, con enfoque en el cuidado del medio ambiente y atención al cliente para lograr un proceso de compra con alto grado de satisfacción. Desde esta aproximación, la inmobiliaria busca marcar una diferencia en relación a los productos y servicios que ofrece la competencia. El proyecto PARK 377, es un proyecto de vivienda multifamiliar que contará con 7 pisos y 2 sótanos, con un área construida techada total de 2,808.88 m2, de los cuales el 69.6% están sobre el nivel del suelo y el 30.4% en sótanos. Adicionalmente, se habilitarán 348.58 m2 de área sin techar en área libre o terraza. El proyecto ofrecerá 27 departamentos de 1 y 2 dormitorios de 45.50 m2 y 62.00 m2 respectivamente, los cuales se distribuyen de la siguiente manera: 20 departamentos de 2 dormitorios (74%) y 7 departamentos de 1 dormitorio (26%). Además, cuenta con 19 plazas de estacionamiento. PARK 377, se encuentra dirigido al NSE B y está orientado a jóvenes profesionales con estabilidad laboral, familias recién constituidas e inversores que buscan generar rentas de alquiler a roomates o jóvenes que buscan independizarse. Para el proyecto PARK 377, se requiere una inversión total de $2,475,799 dólares con IGV y se estima una recaudación total por la venta de departamentos de $2,867,066 dólares con IGV. Esto deja una utilidad bruta de 442,643 antes impuestos, lo que representa el 16.8% sobre las ventas. Se fijo precio base de área vendible techada de S/.6,350 soles equivalente en dólares a $ 1,655 y precio base de los estacionamientos en US$ 12,000. Además, el ritmo de ventas durante la preventa (3 meses) de 3 unidades al mes y durante la venta (11 meses) 2 unidades al mes. La estructura de financiamiento del proyecto será 30% de aporte de capital, 30% ingresos generados por la preventa y 40% de crédito bancario. Para el financiamiento del aporte de capital se propone que la inmobiliaria financie el 30% y un inversionista el 70% El proyecto tendrá una duración total de 22 meses e indicadores de rentabilidad positivos. Evaluado a una tasa de descuento de 15% obtiene un VAN = $ 69,543 y una TIR = 22.09% que permitirán recuperar la inversión inicial y entregar un monto adicional, beneficiando a los involucrados para el desarrollo del proyecto.

El déficit habitacional en Lima Metropolitana es una realidad que la aqueja desde hace varios años, hoy en día de acuerdo al último censo de INEI (2017), Lima posee un déficit habitacional de 177 mil viviendas, el cual aún no se logra cubrir, inclusive considerando el incremento sostenido de la actividad constructiva y oferta de edificaciones que se ha tenido durante los últimos años. De acuerdo al estudio de GRADE (2020), en Lima se requiere una producción de vivienda de 84,298 viviendas para reducir la brecha habitacional que se acumulará en los próximos 10 años, pero la producción anual es de sólo 58,300 viviendas. Adicionalmente, de las unidades de vivienda que se producen anualmente, existe un 66% (GRADE, 2020) que se produce bajo la informalidad, lo cual, si bien aporta a una reducción del déficit habitacional, pone en peligro la vida e integridad de las personas y familias que las ocupan. También debemos considerar que dicho déficit habitacional se concentra en los estratos de niveles socioeconómicos de más bajos recursos (NSE C, D y E), que también son los sectores más desatendidos respecto a la producción de vivienda nueva. Dadas estas necesidades y condiciones de vivienda, es que en el presente trabajo se desarrolla un proyecto de venta de unidades inmobiliarias dirigida al segmento del mercado de bajos recursos, de los sectores de nivel socioeconómico C y D, que deseen mejorar su calidad y condiciones de vida, algunos de ellos en el mismo distrito en el que viven actualmente, y que apliquen y cumplan las condiciones de los programas Techo Propio y Mivivienda, que son promovidos por el Fondo Mivivienda. Es de esta manera que se plantea y nace el proyecto “Lomas de Campoy”. El presente trabajo plantea el desarrollo del proyecto inmobiliario “Lomas de Campoy”, ubicado en la Av. Calle 18 Mz T Lote 2, en el distrito de San Juan de Lurigancho en la ciudad de Lima, y que busca beneficiar con mejores condiciones y calidad de vida, bajo las demandas actuales del mercado al sector de Lima Este y sus alrededores. De acuerdo al estudio de mercado y a la experiencia de empresas desarrolladoras de proyectos similares en la zona y dirigidas a estos sectores, se propone el producto ofrecido que cuenta con dos torres de 11 pisos y un sótano. En las torres de 11 pisos se ubica el total de 220 unidades inmobiliarias, que consideran departamentos de dos dormitorios de aproximadamente 40.00m2, en el sótano se ubica una zona de estacionamiento vehicular, en el primer piso también se ubican estacionamientos vehiculares y de bicicletas, así como distintas áreas comunes para esparcimiento y actividades de los usuarios, como zona de juegos para niños, área de usos múltiples y jardines. Así mismo, el proyecto contempla la implementación de elementos adicionales y mejoras de características sostenibles que ayudarán a mejorar las condiciones medioambientales mediante la reducción de uso de recursos, así como brindar un ahorro económico derivado de dicha disminución de uso de recursos. El sustento de la viabilidad del proyecto se basa en establecer una velocidad de ventas de 15 unidades inmobiliarias mensuales, incluyendo la implementación de todos los elementos de características sostenibles, con lo cual se obtienen los siguientes resultados: TIR de 21.95%, VAN de S/ 883,985.84, ROS de 17.7%, ROE de 165.6% (79.7% anual). Del estado financiero que se presenta, se puede concluir que el proyecto es rentable, ya que cuenta con VAN > 0 y TIR del accionista > 12%. Si bien la implementación de las características de sostenibilidad implica una inversión adicional, la cual se traduce en una disminución de la utilidad de 18,29 % a 17,73%, lo que representa una reducción de S/ 199,847.0 (0,56%) de la utilidad neta; se considera que no representa un disminución considerable, ya que el proyecto mantiene su rentabilidad esperada y adicionalmente contribuye con el medio ambiente y con el usuario final, quien será beneficiado también económicamente a lo largo de la operatividad del proyecto.

El presente ensayo académico propone un proyecto de intervención inmobiliaria contemporánea, en un sector del conjunto habitacional Limatambo. Esta propuesta está ubicada entre las avenidas Aviación y Angamos, distrito de San Borja y departamento de Lima, construido en la gestión del ex – presidente, el Arq. Fernando Belaunde Terry por intermedio del equipo del Arq. Manuel Ferreira en los años 80. Este proyecto se caracteriza por proponer la proyección de dos torres multifamiliares, conectadas por espacios abiertos, que revitalizarían la calidad urbana de manera integral con lo existente. El proyecto propone 2 edificios de 22 pisos en áreas de 530.00 m2 cada una, estos edificios llamados “Las torres de Limatambo” son parte de todo el sector que dispone de un área de 7,540.00 m2 que es usado como estacionamiento a nivel 0, reubicándolo hacia un sótano. En conjunto, ambas torres son iguales y con atributos sostenibles, donde el primer nivel ofrece zonas comunes, como, Lobby de ingreso, Coworking, Salón de usos comunes y locales comerciales; luego los niveles superiores típicos, ofrecen 6 tipologías de departamentos con 2 y 3 dormitorios conectados por ascensores y escalera de evacuación hacia un azotea que ofrece zonas de parrillas, zona de descanso para personas mayores, Gimnasio, Zona de buffet, Servicios higiénicos y zona de comensales implementados con mobiliarios de calidad y áreas verdes. El precio competitivo de las unidades inmobiliarias, pasaron por un análisis de lo que ofreces las competencias, como, público objeto, sus tendencias, estilos de vida, ubicaciones, su calidad y otros, siendo estos, factores diferenciadores y de posicionamiento, que refuerzan las variables del marketing mix: producto, precio, promoción y plaza dentro de un plan estratégico. La propuesta está ubicada cerca a establecimientos de primera necesidad (centros educativos, clínicas, centros comerciales, supermercados, restaurantes, estación de tren, coliseo deportivo, y áreas verdes. Por consiguiente, analizamos la situación actual y sus falencias, para poder ser mejorado por medio de un espacio regenerativo y de identidad, que contenga las implementaciones y equipamiento urbano que motive a los compradores poder vivir en una ciudad dentro de otra ciudad, conectado a todo. Para la factibilidad económica del proyecto analizamos que riesgos podría afectar la oportunidad de inversión y el ciclo de vida del proyecto como en lo, político, social, geográfico, soberano y climático a nivel macroeconómico y microeconómico. Según el fondo monetario internacional (FMI), a nivel mundial hay una leve mejora inflacionaria en el segundo tercio del año 2023, donde el Producto bruto interno (PBI) se proyecta en un 3.00% en el año 2023 y un 3.00 % para el 2024 sin mostrar variaciones, pero las tasas de intereses aún siguen en alta, haciendo que los bancos de reserva de los países como EE.UUU. y europeos, sean más conservadores y exigentes con su política monetaria, a esto, se suma, al impacto económico que generaría el Fenómeno El niño para el sector inmobiliario que viene siendo golpeado por malas decisiones estatales y municipales mostrando incertidumbre para los inversionistas. El target objetivo está en lo NSE A y NSE B, con ingresos conyugales mensuales mayores a S/8,700/mes como mínimo, cuyos jefes de familia estén entre los 25 a 44 años, matrimonios con o sin hijos, con estilos de vida sofisticados, Formalistas y que procedan de Lima top o Lima Moderna. Por otro lado, realizamos la evaluación económica - financiera del proyecto considerando una velocidad inicial de ventas conservadora de 2 unidades por mes, teniendo como promedio de velocidad de ventas del total del proyecto 2.90 y un precio objetivo de S/ 7,716.33/m2 y se obtuvo una TIR de 14.58% y un VAN de S/5,278,099.30 así mismo, la estructura de financiamiento está constituida por un financiamiento preliminar de S/ 26,265,855.00 distribuidos entre (terreno, construcción y gastos indirectos), y la diferencia estará cubierta por los ingresos de la preventa y venta de los departamentos. Se realizó el análisis de sensibilidad a las variables de precio de venta por m2. vs. velocidad de ventas resultando que ambas variables pueden tener como mínimo a S/ 7,330.51 como precio y 2.897 de velocidad de venta promedio por mes respectivamente para obtener un VAN S/ 479,057.26. De las variables se tiene que la más críticas son: Precio de Venta, Velocidad de venta promedio del proyecto, Costos de construcción, costos de terreno; de las variables críticas se debe hacer un control y seguimiento del Precio de Venta, Velocidad de venta promedio del proyecto ya que estas afectarían a la rentabilidad del proyecto. Finalmente, concluimos que el producto propuesto presenta un riesgo bajo por tener óptima velocidad de ventas, por ende, las características y atributos diferenciadores con respecto a la competencia directa, garantizan las ventas previstas dentro del plazo establecido. / This academic essay proposes a contemporary real estate intervention project, in a sector of the Limatambo housing complex. This proposal is located between Aviación and Angamos avenues, district of San Borja and department of Lima, built under the management of the former president, Architect Fernando Belaunde Terry through the team of Architect Manuel Ferreira in the 80s. This The project is characterized by proposing the projection of two multi-family towers, connected by open spaces, which would revitalize the urban quality in an integral way with what exists. The project proposes 2 buildings of 22 floors in areas of 530.00 m2 each, these buildings called “The Limatambo Towers” are part of the entire sector that has an area of 7,540.00 m2 that is used as parking at level 0, relocating it towards a basement. As a whole, both towers are the same and have sustainable attributes, where the first level offers common areas, such as, entrance lobby, coworking, common use room and commercial premises; Then the typical upper levels offer 6 types of apartments with 2 and 3 bedrooms connected by elevators and an evacuation staircase to a roof terrace that offers barbecue areas, a rest area for seniors, a gym, a buffet area, toilets and a lounge area. diners implemented with quality furniture and green areas. The competitive price of the real estate units went through an analysis of what you offer, such as the target audience, their trends, lifestyles, locations, their quality and others, these being differentiating and positioning factors that reinforce the marketing mix variables: product, price, promotion and place within a strategic plan. The proposal is located close to essential establishments (educational centers, clinics, shopping centers, supermarkets, restaurants, train station, sports coliseum, and green areas. Therefore, we analyze the current situation and its shortcomings, in order to be improved by through a regenerative and identity space, which contains the implementations and urban equipment that motivates buyers to be able to live in a city within another city, connected to everything. For the economic feasibility of the project, we analyze what risks could affect the investment opportunity and the life cycle of the project, such as political, social, geographic, sovereign and climatic at a macroeconomic and microeconomic level. According to the International Monetary Fund (IMF), worldwide there is a slight inflationary improvement in the second third of 2023, where the Gross Domestic Product (GDP) is projected at 3.00% in 2023 and 3.00% for 2024. without showing variations, but interest rates are still high, making the reserve banks of countries like the US. and Europeans, be more conservative and demanding with their monetary policy, adding to this the economic impact that the El Niño Phenomenon would generate for the real estate sector that has been hit by bad state and municipal decisions, showing uncertainty for investors. The target target is in NSE A and NSE B, with monthly marital income greater than S/8,700/month at least, whose heads of family are between 25 and 44 years old, married couples with or without children, with sophisticated lifestyles, Formalists and who come from top Lima or Modern Lima. On the other hand, we carried out the economic-financial evaluation of the project considering a conservative initial sales speed of 2 units per month, with the average sales speed of the total project being 2.90 and a target price of S/ 7,716.33/m2 and we obtained an IRR of 14.58% and a NPV of S/5,278,099.3 Likewise, the financing structure is constituted by a preliminary financing of S/ 26,265,855.00 distributed between (land, construction and indirect expenses), and the difference will be covered by the income of the pre-sale and sale of the apartments. The sensitivity analysis was carried out on the sales price variables per m2. vs. sales speed resulting in that both variables can have at least S/ 7,330.51 as price and 2,897 average sales speed per month respectively to obtain a NPV S/ 479,057.26. Of the variables, the most critical are: Sales Price, Average sales speed of the project, Construction costs, land costs; Of the critical variables, the Sales Price and Average Sales Speed of the project must be controlled and monitored since these would affect the profitability of the project. Finally, we conclude that the proposed product presents a low risk due to having optimal sales speed, therefore, the differentiating characteristics and attributes with respect to direct competition, guarantee the expected sales within the established period.

El proyecto nació como un edificio de uso comercial donde se comercializarían oficinas boutique, sin embargo, debido al escenario adverso del mercado ocasionado por la crisis del COVID 19 y la política inestable que afronta nuestro país hoy en día, se busca la identificación, evaluación y análisis de posible cambio del producto, de esta forma definir el producto y optimizarlo con la finalidad de determinar su factibilidad, teniendo como posibles escenarios el mejorar la rentabilidad, no perder la inversión o vender el terreno. Inicialmente se realizo la evaluación de la factibilidad de oficinas boutique que denominaremos proyecto SQUARE, que es un edificio de 10 pisos más azotea que cuenta con 115 oficinas, 14 depósitos y 106 estacionamientos, donde se obtuvo la TIR y VAN correspondiente, posterior a ello se realizara el cambio de uso del proyecto a edificio multifamiliar que denominaremos BENAVIDES que es un edificio de 11 pisos mas azotea que cuenta con 61 estacionamientos y 3 terrazas, luego de ello nos acogeremos a la Ordenanza N° 539/MM que regula y promueve condiciones sostenibles, que nos permitirá añadir a la construcción dos pisos mas que denominaremos proyecto BENAVIDES 2975 que seria un edificio de 13 pisos mas azotea que cuenta con 45 departamentos, 3 terrazas y 61 estacionamientos. Finalmente realizaremos el análisis de sensibilidad de los tres escenarios, tomando en cuenta las variables críticas que son la velocidad de ventas y el precio, especialmente en este contexto de incertidumbre debido a los distintos factores internos y externos que sucitan en el país.

La presente tesis tiene como objetivo mostrar la Influencia del Covid 19, en el diseño y rentabilidad de un Proyecto Inmobiliario Mixto en Miraflores, el cual tuvo que ser rediseñado con la finalidad de hacerlo vendible en un contexto difícil de Pandemia, como consecuencia de ello se tuvo que replantear el mismo e implementar mejoras con el fin de ofrecer valor agregado a nuestros clientes, tratando de mantener en la medida de lo posible la rentabilidad proyectada inicialmente. El proyecto “Edificio Mixto La Mar 1292” (Vivienda, Oficinas y Comercio) se encuentra ubicado en la Av. Mariscal La Mar N.º 1292 Urb. Santa Cruz, distrito de Miraflores, el cual se ha diseñado para satisfacer las necesidades de los mercados meta definidos y cuenta con las áreas comunes que éstos más valoran. En consecuencia, se tienen departamentos, de uno y dos dormitorios óptimamente diseñados, los cuales se desarrollan en una torre de 9 niveles, teniendo pisos típicos desde el nivel 2° al 8°y con una configuración de 4 unidades por piso, además se contemplan oficinas que tienen los tamaños ideales para la zona (entre 35m2-59m2) y que están distribuidas en una segunda torre de 9 pisos, ubicándose 9 oficinas por cada nivel. Ambas torres cuentan con acceso independiente lo cual garantiza mayor seguridad y privacidad de ambos usos, hacia Choquehuanca se tiene el ingreso a DPTOS y desde la Av. La Mar se tiene el acceso hacia los locales comerciales y Oficinas. Con el fin de aprovechar la densidad empresarial de la zona, se han destinado los primeros niveles para uso comercial (Semisótano y Primer nivel), en estos niveles se desarrollarán locales comerciales de característica zonal como cafeterías o restaurantes. Para poder estimar los precios y velocidad de venta de los departamentos y oficinas, se realizó un estudio de mercado minucioso en la zona, posteriormente se trabajó una ponderación entre los competidores de los atributos que más valoran nuestros potenciales clientes, este comparativo se realizó tanto para vivienda como de para uso mixto, para así obtener el valor de venta mediante el método de mínimos cuadrados. Con estos valores se estimaron los valores totales de ingresos del proyecto por cada unidad inmobiliaria. Finalmente se cuantificaron todos los costos asociados al proyecto en base al historial de la empresa que desarrolla el Proyecto (Promotor Inmobiliario) y en función de un cronograma de actividades y desarrollo de las ventas se trabajó el Flujo de Caja del proyecto, de donde se obtuvo la TIR y el VAN correspondiente. Posterior a ello se realizó un análisis de sensibilidad para determinar el rango de valores mínimos y máximos en los cuales pueden oscilar las variables de Precio y Velocidad de Ventas de oficinas, las cuales consideramos que son las variables críticas en nuestra evaluación, especialmente en este contexto. Como parte de la presente investigación también se ha incluido el análisis de sensibilidad entre el costo de construcción y la velocidad de ventas, debido a que el costo de construcción representa el 59% de los costos totales.

En el presente estudio se analizó la factibilidad de la construcción de un proyecto inmobiliario de departamentos para venta ubicado en Av. Javier Prado Oeste N° 0270, distrito de San Isidro, Lima, considerando la afectación de los factores económicos y sociales generado por la pandemia COVID-19. El proyecto inmobiliario se desarrollaría sobre un terreno de 1,020 m2, en donde proponemos construir un edificio de 15 pisos de acuerdo al Certificado de Parámetros (Anexo 01). Las principales características del proyecto serían: precio competitivo de las unidades inmobiliarias, departamentos de 2 y 3 dormitorios amplios con ambientes para home office, variedad de áreas comunes, con sistema de domótica, ubicación estratégica por su cercanía a avenidas importantes y establecimientos de primera necesidad (centros educativos, clínicas, centro empresarial, centro financiero, centros comerciales, supermercados, restaurantes, cine y areas verdes). En el desarrollo de la presente tesis analizamos la economía mundial y nacional, infiriendo que aún nos encontramos en un escenario con incertidumbre respecto a la pandemia del Covid 19; sin embargo, los gobiernos de cada país han establecido medidas para la contención del virus y también están tomando iniciativas de reactivación de la economía que se ha visto afectada; de esta forma, las acciones adoptadas por el gobierno del Perú con relación al sector inmobiliario están mostrando mejoras en los últimos meses, lo cual se evidencia con la cantidad de unidades vendidas obtenida en los meses de julio y agosto cuyas cifras se aproximan a los valores promedio del año 2019. Con respecto al análisis de la competencia directa e indirecta, definimos los objetivos del plan estratégico de marketing; realizamos la segmentación, targeting, posicionamiento reason why e innovación con la finalidad de establecer el mercado meta para así identificar sus características y añadir valor a nuestro producto con los beneficios adecuados, además analizaremos la mejor manera de comunicar nuestro mensaje, en II consecuencia, resulte más atractivo nuestro producto. También determinamos que nuestro target serán personas del NSE A2, B1, con ingresos conyugales mensuales mayores a US$ 5,500 / mes, cuyos jefes de familia estén entre los 35 a 55 años, matrimonios con o sin hijos, con estilos de vida modernos, progresistas y sofisticados y que procedan de Lima Moderna o Lima Top. Una vez conocidas las preferencias de mercado objetivo procedimos a definir las variables del marketing mix: producto, precio, plaza y promoción. Por otro lado, realizamos la evaluación económica - financiera del proyecto considerando una velocidad de ventas conservadora de 1.25 unidades por mes y un precio de 2,615 US$/m2 y se obtuvo una TIR de 15% y un VAN de 512,762, así mismo, la estructura de financiamiento está constituida por un aporte de los inversionistas de US$ 4,213,976 (terreno, gastos preoperativos y 30% de gastos indirectos), línea de crédito de US$ 6,847,769 y la diferencia estará cubierta por los ingresos de la preventa y venta de los departamentos. Asimismo, se realizó el análisis de sensibilidad a las variables de precio de venta por m2 vs. velocidad de ventas resultando que ambas variables pueden bajar como máximo a US$ 2,484 /m2 (5%) y a 1 departamento por mes respectivamente, lo cual viene a ser un rango bastante limitado. Finalmente, concluimos que el producto propuesto presenta un riesgo alto debido al ajustado rango de variación de la velocidad de ventas, por lo cual estamos adoptando características y atributos diferenciadores con respecto a la competencia directa; además, proponemos un precio menor por metro cuadrado con el objetivo de garantizar las ventas previstas dentro del plazo establecido.