The question in the study is to what extent the Swedish Real estate sector index acts as a follower of larger and broader stock indexes, and to what extent the index follows the asset values owned by the real estate companies in the asset market? The study is interesting for those trying to understand the development of share values in the Swedish real estate market as well as for those interesting in the “efficient market hypothesis”. The study makes an econometric analysis of the relationship between OMXS30, OMXS Real Estate PI, and the asset value of properties owned by Swedish real estate companies. Indexes are compared with Vector Autoregression (VAR) lag models, tested for dependence of GDP, the repo rent, and inflation. A Granger causality test is also performed. Despite discussed problems with reliability of some tests, the study finds that OMXS30 Granger cause OMX Real Estate PI. The study also finds that, during the period studied, OMXS30 and OMX Real Estate PI develop differently in the initial period but later form a similar path of performance. The asset values of the companies in the real estate market are more strongly correlated with OMXS30 than with their own sector index, OMXS Real Estate PI. No significant effects are found from GDP, the repo rent or inflation on OMXS30 or OMXS Real Estate PI. This may be seen as surprising but follows results from earlier studies.

Households generally have little or no possibility to unload their real estate risk, which constitutes a large part of  their total portfolio risk. The aim of this study is to analyze a way for households to unload this risk through a socalled index-linked mortgage financed by a fund. The study examines how such a mortgage could be structured, and how it will affect  he bank, the borrower and the fund investor compared to a conventional mortgage. The ominal loan value and therefore also the interest payments of the studied index-linked  ortgage will vary according to the HOX Flats Stockholm Index. Through linear optimization, the structure is optimized from a borrower’s perspective but is subject to a set of constraints on the bank’s and the fund’s profitability and risk levels. The optimal structure is tested through a scenario analysis for different outcomes of apartment price developments and also  hrough a sensitivity analysis to test the effect of shifting conventional mortgage rates. The esults show that the interest rate payment burden will consistently be lower for the index-linked mortgage than for the conventional mortgage. The borrower is insured against house price drops but have to give up some of the upside potential on the property investment if house prices increase. The fund gets a satisfactory payoff in relation to the real estate  arket movement while it is somewhat protected when house prices decline. The bank issuing the mortgages will always experience a profit, but the conventional mortgage is more profitable  or negative index scenarios. Furthermore, the probability of default decreases for the index- inked mortgage holder when prices drop as the loan to value ratio (LTV) always remains  elow 100 percent for index decreases up to 40 percent. The structure is appropriate for  owincome households who will have difficulties paying back the loan when apartment prices  rops. This study contributes to theory in hedging of real estate risk, mortgage risk and  inancial innovation. / Hushåll har generellt få möjligheter att försäkra sig mot husprisrisk som idag utgör en stor del av hushållens totala portföljrisk. Denna studie undersöker en möjlighet för hushåll att försäkra sig mot sådan risk genom ett så kallat index-länkat bolån som finansieras genom en fond. Studien kontrollerar hur ett index-länkat lån kan struktureras och hur det påverkar banken, låntagaren och fondinvesteraren i jämförelse med ett traditionellt bolån. Lånets nominella värde och därmed även räntebetalningarna som är kopplade till lånet varierar enligt förändringar i HOX Flats Stockholm Index. Lånestrukturen optimerats genom linjär optimering med hänsyn till låntagarens lönsamhet och med bivillkor på bankens och fondens risktagande respektive lönsamhet. Den optimerade strukturen testas genom scenarioanalys för olika utfall av lägenhetsprisutveckling samt genom en känslighetsanalys av den  raditionella bolåneräntan. Resultaten visar att den månatliga betalningsbördan för räntebetalningarna alltid kommer att vara lägre för hushåll som håller ett index-länkade bolånet än för de som innehar ett vanligt lån. Det index-länkade lånet innebär att bolånetagare får ge upp en viss del av vinsten då bostadspriser stiger i förhållande till ett vanligt bolån men ger ett skydd mot förluster vid en nedgång i bostadspriser. Fonden visar sig kunna ge en god avkastning i relation till indexets utveckling och ger ett visst skydd mot fall i bostadsmarknaden. Banken som ger ut indexlänkade bolån kommer alltid att gå med vinst, dock är vanliga bolån mer lönsamma vid nedgång i huspriser. Fortsättningsvis minskar risken att ”defaulta” för hushåll med det index-länkade bolånet då huspriser faller eftersom strukturen innebär ett loan to value ratio (LTV) under 100 procent upp till en prisnedgång på 40 procent. Resultatet visar att index-länkade lån passar låginkomsttagare och hushåll som ommer att ha svårt att betala tillbaka sitt lån om bostadspriserna faller. Studien bidrar till teori inom husprisriskförsäkring samt till teori inom finansiell innovation

本研究針對七個國家包括：美國、加拿大、英國、法國、日本、香港、與澳洲。檢驗各國主成分為REITs商品在內的不動產證券指數，對於該國的消費者物價指數與國際原油價格是否具有正向的通貨膨脹避險效果。並比較各國的普通股價指數對該國的消費者物價指數與國際原油價格的通貨膨脹避險效果。本研究首先檢驗各國不動產證券指數/普通股價指數之月增率與消費者物價指數/原油價格之月增率之間是否具有正相關性。並將消費者物價指數/國際原油價格之月增率以HP濾波分解成永久性部分與暫時性部分，以迴歸估計消費者物價指數/國際原油價格之月增率的永久性與暫時性部分對於不動產證券指數/普通股價指數之月增率是否有正向的解釋能力。並以Granger因果關係檢定通貨膨脹像消費者物價指數或原油價格的月增率是否會Granger影響不動產價格的月增率。最後在進行單根檢定確認各數列皆為I(1)數列之後，檢驗不動產證券指數/普通股價指數與消費者物價指數/國際原油價格是否存在共整合關係，亦即代表是否具有長期的均衡狀態。 結果發現，幾乎所有國家不動產證券指數的月增率不管是對物價指數的月增率或原油價格的月增率的相關係數大多為無相關，在美國、加拿大、與澳洲甚至有些微的負相關，沒有支持通貨膨脹避險的證據。而在迴歸分析的結果，在加拿大、英國、法國，與日本，物價指數月增率的永久性部分對不動產證券指數月增率有負向影響；在美國與香港則是物價指數月增率的暫時性部分對不動產證券指數月增率有負向影響。至於原油價格月增率的暫時性部分則在美國、法國、與澳洲找到對不動產證券指數存在負向影響的證據。其他國家則無法找到支持物價指數月增率或原油價格月增率的永久性或暫時性部分對不動產證券指數月增率具有正向影響。此外Grnager因果關係檢定中，只有美國的消費者物價指數月增率Granger影響不動產證券指數月增率。 而在假設無時間趨勢的共整合檢定之中，所有國家皆有顯著證據支持不動產證券指數與該國物價指數存在共整合關係，但若假設具有時間趨勢，只有加拿大，英國，日本與香港具顯著證據支持共整合關係的存在。而不動產證券指數與原油價格的共整合關係，不論有無時間趨勢，只有在加拿大、日本與澳洲這三個國家找到共整合關係存在的證據。 而普通股股價指數與消費者物價指數或原油價格實證結果顯示，相關係數檢定與不動產證券指數檢定結果相似，大多為無相關；只有美國、法國、與澳洲有些微負相關存在。迴歸分析中，物價指數月增率的永久性部分在加拿大、法國、與日本對普通股價指數月增率有負向影響；暫時性部分則在美國與澳洲對普通股價指數月增率有負向影響。原油價格月增率的暫時性部分在美國與法國對普通股股價指數存在負向影響的證據。而Grnager因果關係檢定中，在較多國家找到顯著證據支持原油價格月增率Granger影響不動產證券指數月增率。共整合檢定中，若不考慮時間趨勢，所有國家的股價指數均對物價指數存在共整合關係，但若考慮時間趨勢，則只有日本與香港有共整合現象；至於股價指數與原油價格的共整合檢定，不論有無時間趨勢，只有在日本、香港與澳洲找到些微共整合關係存在的證據。 整體而言，並無顯著證據存在支持不動產證券指數的報酬會隨著通貨膨脹的增加而增加；或是通貨膨脹的增加可以解釋不動產證券指數的報酬。然而不動產證券指數與消費者物價指數之間的確存在共整合關係，代表長期之下，兩者會往均衡方向調整，具有部分通貨膨脹避險能力。而普通股價指數與不動產證券指數的結果相同，但在檢設具有時間趨勢的共整合檢定上，不動產證券指數在四個國家存在共整合關係，普通股價指數則只有在兩個國家找到共整合存在的證據。不動產證券指數長期而言較普通股價指數具有較好的通貨膨脹避險效果。