民國八十八年九月二十一日凌晨一點四十七分，台灣發生百年來規模最大的一次地震，在最迫切的緊急救災之後，家園重建問題立刻浮上檯面，這也是國家未來數年間必須嚴肅面對的課題。本研究首先對於國外災後住宅重建的經驗與台灣的政策進行比較，再以災後民間參與住宅整體重建作為研究的主體，並以一般都市更新情境與921災後更新重建情境作為兩大主軸，分析此兩種情境下所產生的差異，發現其差異主要可以分為程序上的差異和本質上的差異。至於以都市更新方式重建災區住宅所遭遇的問題，也歸納分析出下列四大項包括：居民缺乏重建共識、缺乏法令認知、新建商投入不積極與重建貸款問題等。
接下來，從民間參與災區住宅重建報酬風險評估作為切入點，討論影響住宅更新重建風險報酬的因素，進一步去探討不同角色在報酬風險計算方式的選擇，以實施者而言，本研究採取現金流量折現模型（DCF）中的NPV、ROE與IRR作為評定的基準；對土地所有權人而言，則著重在其可分回多少樓地板面積，或需要再拿出多少錢以回復其原來之生活水準面積；另外對於政府，則計算出不同模式、情境下政府所補貼的額度。關於風險分析，則利用敏感度分析，來找尋影響報酬的重要關鍵因素，發現營建成本、銷售房價、銷售率是共同關鍵變數，本研究也針對此類變數做了更進一步的分析。
最後運用一個最有可能採取整體更新重建的集合住宅個案，作為模擬的例子，企圖瞭解集合式住宅，在運用整體更新重建所可能產生的分配與報酬狀況。模擬了在無任何獎勵情境下、都市更新條例情境下、921相關重建規定的情境下，不同模式：包括合建模式、部分合建與買回混合模式、部分合建與賣地混合模式的報酬與風險情況。結果發現，921情境優於都市更新條例情境更優於無任何獎勵之情境，且部分合建與買回混合模式、部分合建與賣地混合模式將會是市場上最常遭遇的狀況。但以本研究所採用的個案與假設前提而言，整體更新重建依目前的規定，實施者將不願意接受此類行投資案。就一般都市更新條例的情境，此個案應屬於更新成熟度不足的地區，除非具有強烈的不良外部性政府願意增加補貼，否則將不會自然進行更新重建，至於921情境下政府已投入較都市更新條例情境多的補貼，仍不足以吸引實施者投入，其原因可能就存在於實施者對未來市場信心不足，導致容積獎勵無法落實。
對於以上的缺失，本研究針對財務機制面與非財務機制面做出下列建議，首先對於財務機制面提出：容積獎勵的彈性運用，包括容積獎勵與補助金互補的關係和容積移轉配套實施、融資制度的建立、土地價值計算方式、拆遷補償費正當性的思考。至於非財務機制面則提出協商機制的建構，與更新機構的確實建立的建議。
| Identifer | oai:union.ndltd.org:CHENGCHI/A2002001920 |
| Creators | 蘇英瑋, Su, Ying-Wei |
| Publisher | 國立政治大學 |
| Source Sets | National Chengchi University Libraries |
| Language | 中文 |
| Detected Language | Unknown |
| Type | text |
| Rights | Copyright © nccu library on behalf of the copyright holders |
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