2008年10月內政部修正「都市更新建築容積獎勵辦法」，同年，台北市亦將「促進都市再生－2010年台北好好看」開發計畫案列為重點政策，中央及地方政府接連提出獎勵政策，以容積獎勵作為鼓勵民間參與土地開發之誘因，似乎已成為推動都市政策的有利工具。隨著容積獎勵相關法令不停鬆綁，取得容積的管道越來越多，在缺乏妥善配套措施的情形下，不僅政策原先設定的正向目標難以達成，反而衍生出住宅供給過量、生活空間擁擠、公共設施服務品質下降等負面效果。 就台北市當前的發展趨勢而言，無可避免地必須將土地規劃朝向較高密度之使用型態，惟在寄望容積獎勵政策帶動土地開發與經濟復甦的同時，更需要審慎評估其對都市整體環境可能帶來的衝擊與影響，以免不適當的獎勵政策對居民生活環境品質產生難以回復的損害。緣此，本研究以台北市住宅區為研究範圍，嘗試運用誘因理論之概念，並透過評分表、成對比較等研究調查方法，就當前容積獎勵政策推行之目標與施行現況，作一整體性的檢討。 由研究結果發現，台北市住宅區的容積獎勵政策現況存在著「重經濟、輕環境」的失衡傾向，當前將容積獎勵視為促進土地開發的主要政策工具並不適宜，故建議未來可將「提升住宅區環境品質」列為未來台北市住宅區容積獎勵政策發展之重點，並就各審議機制共同性的問題點提出改進建議如下:一、在提升容積獎勵效果方面，建議宜設定台北市住宅區可開發容積總量上限，將土地市場資訊公開化，並可適度搭配財稅或金融等其他輔助性獎勵政策；二、將各獎勵項目之額度以公式計算為主，個案協商為輔的方式予以規範；三、審議的時程宜以三十日為原則，以提昇審議執行的效率；四、將公聽會及相關文件公開展示的程序，明確納入各獎勵審議的流程作業中，以加強地區民眾的參與；五、定期調查並檢討各行政轄區內，人口及住宅需求之變化情形，以強化容積獎勵對地區發展之引導效果。 其次，針對「都市設計」、「都市更新」及「2010促進都市再生－台北好好看開發計畫」等三項容積獎勵相關審議制度，進行個別性的檢討，參考成對比較調查所得之相對權重值，確定各獎勵項目對都市發展的重要性，並據此建構出相關獎勵政策執行與推廣的優先順序。最後，在相關法規檢討部分，建議可將「時程獎勵」及「停車獎勵」列入建議減少或取消獎勵之項目，而「開放空間獎勵」及「提昇地區環境品質」相關的容積獎勵項目，則宜列入建議放寬或增加獎勵之項目。同時，為強化誘因政策之引導效果，本研究針對容積獎勵制度，設計負向消極誘因機制，藉此管控容積獎勵申請案件之開發行為，並匡正容積獎勵政策等於開發利多政策的負面聯想。

緣於臺北市歷經往日繁華，除多數建築物已逐漸老舊窳陋，既成巷弄狹窄、救災不易，已迫切需投入更新外，更有因活動斷層通過及土壤液化等課題，隱含高度潛在危險性的問題亟需吾人正視。但現行都市更新之相關法令，對於都市防災並無具體的規定與要求，防災之規劃亦未能與真實環境對應，對於地區的都市防災空間系統規劃亦無任何連結，而位於活動斷層帶具災害潛勢之地區，卻因法規限制開發建築，影響都市更新之參與。政府對於都市防災亦缺乏長期計畫，且中高度土壤液化涵蓋之人口、建築集中區域地區，仍被低估災害風險而未被劃定為更新地區。而上述這些問題，目前依然沒有相關的配套措施可遵循。所隱含的災害風險並未受到正視與管理，使得建築更新完成後，對於整體都市防災貢獻有限，無法透過推動都市更新提升都市防災。本研究基於災害風險管理理論，首重風險排除與降低，對於活動斷層通過或土壤液化等高風險地質災害潛勢地區，若要直接排除風險，便可考慮採取異地重建的策略。如果基地條件得以原地重建的基地，則依都市更新容積獎勵的方式鼓勵。 本研究透過文獻、現況分析，參考專家學者問卷回饋的意見，延續都市更新單元劃定的防災意識，研提都市更新獎勵項目與額度的調整建議，就原地重建部分，因建築物更新本身即能具有落實都市防災的作用，考量社經環境變化、環境貢獻度及公益性等面向，除再增加「水患預防」及「災後重建時程獎勵」項目外，建議調降各項獎勵額度甚至取消，以促使開發業者能優先爭取更具實質貢獻之獎勵項目外，降低容積獎勵對於都市環境的外部性，尤其鼓勵投入因基地坐落於高風險地質災害潛勢地區而需採異地重建的項目，透過容積調配作為投入誘因，以期透過都市更新來發揮災前預防的作用。

民國八十八年九月二十一日凌晨一點四十七分，台灣發生百年來規模最大的一次地震，在最迫切的緊急救災之後，家園重建問題立刻浮上檯面，這也是國家未來數年間必須嚴肅面對的課題。本研究首先對於國外災後住宅重建的經驗與台灣的政策進行比較，再以災後民間參與住宅整體重建作為研究的主體，並以一般都市更新情境與921災後更新重建情境作為兩大主軸，分析此兩種情境下所產生的差異，發現其差異主要可以分為程序上的差異和本質上的差異。至於以都市更新方式重建災區住宅所遭遇的問題，也歸納分析出下列四大項包括：居民缺乏重建共識、缺乏法令認知、新建商投入不積極與重建貸款問題等。 接下來，從民間參與災區住宅重建報酬風險評估作為切入點，討論影響住宅更新重建風險報酬的因素，進一步去探討不同角色在報酬風險計算方式的選擇，以實施者而言，本研究採取現金流量折現模型（DCF）中的NPV、ROE與IRR作為評定的基準；對土地所有權人而言，則著重在其可分回多少樓地板面積，或需要再拿出多少錢以回復其原來之生活水準面積；另外對於政府，則計算出不同模式、情境下政府所補貼的額度。關於風險分析，則利用敏感度分析，來找尋影響報酬的重要關鍵因素，發現營建成本、銷售房價、銷售率是共同關鍵變數，本研究也針對此類變數做了更進一步的分析。 最後運用一個最有可能採取整體更新重建的集合住宅個案，作為模擬的例子，企圖瞭解集合式住宅，在運用整體更新重建所可能產生的分配與報酬狀況。模擬了在無任何獎勵情境下、都市更新條例情境下、921相關重建規定的情境下，不同模式：包括合建模式、部分合建與買回混合模式、部分合建與賣地混合模式的報酬與風險情況。結果發現，921情境優於都市更新條例情境更優於無任何獎勵之情境，且部分合建與買回混合模式、部分合建與賣地混合模式將會是市場上最常遭遇的狀況。但以本研究所採用的個案與假設前提而言，整體更新重建依目前的規定，實施者將不願意接受此類行投資案。就一般都市更新條例的情境，此個案應屬於更新成熟度不足的地區，除非具有強烈的不良外部性政府願意增加補貼，否則將不會自然進行更新重建，至於921情境下政府已投入較都市更新條例情境多的補貼，仍不足以吸引實施者投入，其原因可能就存在於實施者對未來市場信心不足，導致容積獎勵無法落實。 對於以上的缺失，本研究針對財務機制面與非財務機制面做出下列建議，首先對於財務機制面提出：容積獎勵的彈性運用，包括容積獎勵與補助金互補的關係和容積移轉配套實施、融資制度的建立、土地價值計算方式、拆遷補償費正當性的思考。至於非財務機制面則提出協商機制的建構，與更新機構的確實建立的建議。

由於土地使用分區管制在制度上某些缺憾，因此，現今發展趨勢乃有不同 於傳統之意義，已有許多彈性方法陸續出現，容積獎勵即為其一，此一方 法正代表著已從傳統上的消極限制轉為積極鼓勵及彈性設計，國內目前也 逐漸運用容積獎勵為手段，做為獎勵公共投資之誘因。本研究乃思藉由經 濟理論之解釋，從效率面考量欲發揮容積功能之經濟因素，以做為政策制 定之參考。在本研究中，考量市埸需求、建築成本、建築產品售價等因素 對於容積獎勵之影響，以開放空間容積獎勵為例，籍由模擬分析方法，從 而觀察各項因素對容積獎勵之影響，最後提出本研究之結論與建議。

都市更新是未來台灣都市發展的重要方向。然由於政府人力、財力上的限制，故鼓勵私部門參與投資更新事業為近年來推動都市更新的重要手段。目前政府提供許多獎勵措施，以增加開發業者投資更新事業的意願，其中被學界及業界視為最有效的措施是建築容積獎勵，而政府提供獎勵措施的目的在於：增加開發業者投資更新事業利潤的同時，亦能促使其早日進行更新，以縮短更新時程。然目前相關研究中，並無研究直接就此政策是否能達其目的作一探討，故對建築容積獎勵是否能促使更新早日進行有所懷疑，因而欲加以探究，此為本研究之研究動機。 欲探討建築容積獎勵能否促使更新早日進行，須從開發業者何時進行更新案的角度出發，亦即探討不同容積獎勵值下開發業者的最適開發時機，而開發時機可藉由開發投資決策法則決定。目前由於當開發業者取得建築容積獎勵時，並無立即開發之規定，因此開發業者不需立即開發，而可等待至最佳開發時機再進行開發，而淨現值決策法則無法反應此種情形，故本論文將改採實質選擇權決策法則探討容積獎勵對開發時機的影響。 基於上述研究動機，本文之研究目的為(1)以實質選擇權的概念，探討開發業者的最適開發時機。(2)探討建築容積獎勵對於開發時機的影響，以瞭解現行都市更新政策是否得以提早更新窳陋地區。為針對上述研究目的進行探討，本論文將分別回顧私部門參與都市更新及實質選擇權的相關文獻，以瞭解私部們參與都市更新之成本、收益因子，以及如何應用實質選擇權的概念，求取最適開發時機，進而建構最適開發時機之模型，此外，蒐集更新個案與市場資料，進行個案模擬與敏感度分析，最後提出政策建議。 研究結果顯示：(1)更新案具選擇權價值。(2)當總收益與總成本的比值大於最佳開發時機的決策準則時，應立即進行開發。(3)建築容積獎勵的給予，將增加更新案的開發利潤，但對開發時機的影響不明顯。此外，影響最適開發時機的因素很多，本研究結果發現：(1)審議期間、資金成本及購地成本上升時，會提早進行更新案開發。(2)審議通過當期的銷售價格、房價預期成長、房價標準差增加時，會延遲開發更新案。(3)容積取得成本、建築成本預期成長、建築成本標準差對開發時機的影響不顯著。 基於本研究結果，本文提出政策性建議為(1)私部門在進行更新案的開發時，應考量選擇權價值，以獲取更大利潤。(2)如政府欲透過容積獎勵方式，促進早日更新，則應將建築容積獎勵隨等待時間增加而減少。(3)可考慮其他的獎勵措施以提供開發業者誘因，避免造成現行容積管制政策失靈。