2008年10月內政部修正「都市更新建築容積獎勵辦法」，同年，台北市亦將「促進都市再生－2010年台北好好看」開發計畫案列為重點政策，中央及地方政府接連提出獎勵政策，以容積獎勵作為鼓勵民間參與土地開發之誘因，似乎已成為推動都市政策的有利工具。隨著容積獎勵相關法令不停鬆綁，取得容積的管道越來越多，在缺乏妥善配套措施的情形下，不僅政策原先設定的正向目標難以達成，反而衍生出住宅供給過量、生活空間擁擠、公共設施服務品質下降等負面效果。 就台北市當前的發展趨勢而言，無可避免地必須將土地規劃朝向較高密度之使用型態，惟在寄望容積獎勵政策帶動土地開發與經濟復甦的同時，更需要審慎評估其對都市整體環境可能帶來的衝擊與影響，以免不適當的獎勵政策對居民生活環境品質產生難以回復的損害。緣此，本研究以台北市住宅區為研究範圍，嘗試運用誘因理論之概念，並透過評分表、成對比較等研究調查方法，就當前容積獎勵政策推行之目標與施行現況，作一整體性的檢討。 由研究結果發現，台北市住宅區的容積獎勵政策現況存在著「重經濟、輕環境」的失衡傾向，當前將容積獎勵視為促進土地開發的主要政策工具並不適宜，故建議未來可將「提升住宅區環境品質」列為未來台北市住宅區容積獎勵政策發展之重點，並就各審議機制共同性的問題點提出改進建議如下:一、在提升容積獎勵效果方面，建議宜設定台北市住宅區可開發容積總量上限，將土地市場資訊公開化，並可適度搭配財稅或金融等其他輔助性獎勵政策；二、將各獎勵項目之額度以公式計算為主，個案協商為輔的方式予以規範；三、審議的時程宜以三十日為原則，以提昇審議執行的效率；四、將公聽會及相關文件公開展示的程序，明確納入各獎勵審議的流程作業中，以加強地區民眾的參與；五、定期調查並檢討各行政轄區內，人口及住宅需求之變化情形，以強化容積獎勵對地區發展之引導效果。 其次，針對「都市設計」、「都市更新」及「2010促進都市再生－台北好好看開發計畫」等三項容積獎勵相關審議制度，進行個別性的檢討，參考成對比較調查所得之相對權重值，確定各獎勵項目對都市發展的重要性，並據此建構出相關獎勵政策執行與推廣的優先順序。最後，在相關法規檢討部分，建議可將「時程獎勵」及「停車獎勵」列入建議減少或取消獎勵之項目，而「開放空間獎勵」及「提昇地區環境品質」相關的容積獎勵項目，則宜列入建議放寬或增加獎勵之項目。同時，為強化誘因政策之引導效果，本研究針對容積獎勵制度，設計負向消極誘因機制，藉此管控容積獎勵申請案件之開發行為，並匡正容積獎勵政策等於開發利多政策的負面聯想。

過去政府對於私有既成道路用地，除限制其使用外，並不積極辦理徵收補償，司法院大法官會議第四百號解釋明確指出，既成道路在私有土地上成立公用地役關係，導致土地所有權人財產權之損害，各級政府應依法辦理徵收補償。然目前各級政府財政困難，全面採徵收補償方式辦理，有財政難以負荷之困境。因此，本研究嚐試將美國發展權移轉／容積轉移制度運用於解決既成道路之問題，期能建立一個能減輕政府財政支出的既成道路用地取得方式。 本研究先就發展權移轉制度之應用與限制加以探討，藉以了解其是否具有解決既成道路用地問題之可能。其次就目前既成道路之問題加以分析，比較各種用地取得方式之優劣，並透過政策評估指標的建立與專家問卷分析的運用加以檢視，得出建築容積轉移制度是目前政府解決既成道路問題方法中的最佳方案。 為使建築容積轉移制度運用於解決既成道路用地取得問題之構想落實，本研究除試擬建築容積轉移的運用流程外，並就可能遭遇之課題加以分析，透過專家問卷調查之方式，評選較優之解決方案以回饋建立制度執行時的配合措施。此外，本研究採用財務分析方式模擬個案在建築容積轉移過程中是否對供需雙方產生經濟的利益，以佐證本研究先前建立之制度在經濟上的可行性。根據模擬試算的結果顯示。制度之實施使既成道路地主及開發者雙方，皆有機會獲得較多的利益。 本研究認為從財產權保護之觀點，政府有必要積極解決私有既成道路之問題。而利用本研究建立之建築容積轉移方式應可使政府在不須花費龐大的經費支出下順利解決問題，惟制度實施之初須考慮相關的配套措施及先以試行方式取得實施經驗，才能使建築容積轉移制度發揮其效用。

都市更新是未來台灣都市發展的重要方向。然由於政府人力、財力上的限制，故鼓勵私部門參與投資更新事業為近年來推動都市更新的重要手段。目前政府提供許多獎勵措施，以增加開發業者投資更新事業的意願，其中被學界及業界視為最有效的措施是建築容積獎勵，而政府提供獎勵措施的目的在於：增加開發業者投資更新事業利潤的同時，亦能促使其早日進行更新，以縮短更新時程。然目前相關研究中，並無研究直接就此政策是否能達其目的作一探討，故對建築容積獎勵是否能促使更新早日進行有所懷疑，因而欲加以探究，此為本研究之研究動機。 欲探討建築容積獎勵能否促使更新早日進行，須從開發業者何時進行更新案的角度出發，亦即探討不同容積獎勵值下開發業者的最適開發時機，而開發時機可藉由開發投資決策法則決定。目前由於當開發業者取得建築容積獎勵時，並無立即開發之規定，因此開發業者不需立即開發，而可等待至最佳開發時機再進行開發，而淨現值決策法則無法反應此種情形，故本論文將改採實質選擇權決策法則探討容積獎勵對開發時機的影響。 基於上述研究動機，本文之研究目的為(1)以實質選擇權的概念，探討開發業者的最適開發時機。(2)探討建築容積獎勵對於開發時機的影響，以瞭解現行都市更新政策是否得以提早更新窳陋地區。為針對上述研究目的進行探討，本論文將分別回顧私部門參與都市更新及實質選擇權的相關文獻，以瞭解私部們參與都市更新之成本、收益因子，以及如何應用實質選擇權的概念，求取最適開發時機，進而建構最適開發時機之模型，此外，蒐集更新個案與市場資料，進行個案模擬與敏感度分析，最後提出政策建議。 研究結果顯示：(1)更新案具選擇權價值。(2)當總收益與總成本的比值大於最佳開發時機的決策準則時，應立即進行開發。(3)建築容積獎勵的給予，將增加更新案的開發利潤，但對開發時機的影響不明顯。此外，影響最適開發時機的因素很多，本研究結果發現：(1)審議期間、資金成本及購地成本上升時，會提早進行更新案開發。(2)審議通過當期的銷售價格、房價預期成長、房價標準差增加時，會延遲開發更新案。(3)容積取得成本、建築成本預期成長、建築成本標準差對開發時機的影響不顯著。 基於本研究結果，本文提出政策性建議為(1)私部門在進行更新案的開發時，應考量選擇權價值，以獲取更大利潤。(2)如政府欲透過容積獎勵方式，促進早日更新，則應將建築容積獎勵隨等待時間增加而減少。(3)可考慮其他的獎勵措施以提供開發業者誘因，避免造成現行容積管制政策失靈。