民國八十八年九月二十一日凌晨一點四十七分,台灣發生百年來規模最大的一次地震,在最迫切的緊急救災之後,家園重建問題立刻浮上檯面,這也是國家未來數年間必須嚴肅面對的課題。本研究首先對於國外災後住宅重建的經驗與台灣的政策進行比較,再以災後民間參與住宅整體重建作為研究的主體,並以一般都市更新情境與921災後更新重建情境作為兩大主軸,分析此兩種情境下所產生的差異,發現其差異主要可以分為程序上的差異和本質上的差異。至於以都市更新方式重建災區住宅所遭遇的問題,也歸納分析出下列四大項包括:居民缺乏重建共識、缺乏法令認知、新建商投入不積極與重建貸款問題等。
接下來,從民間參與災區住宅重建報酬風險評估作為切入點,討論影響住宅更新重建風險報酬的因素,進一步去探討不同角色在報酬風險計算方式的選擇,以實施者而言,本研究採取現金流量折現模型(DCF)中的NPV、ROE與IRR作為評定的基準;對土地所有權人而言,則著重在其可分回多少樓地板面積,或需要再拿出多少錢以回復其原來之生活水準面積;另外對於政府,則計算出不同模式、情境下政府所補貼的額度。關於風險分析,則利用敏感度分析,來找尋影響報酬的重要關鍵因素,發現營建成本、銷售房價、銷售率是共同關鍵變數,本研究也針對此類變數做了更進一步的分析。
最後運用一個最有可能採取整體更新重建的集合住宅個案,作為模擬的例子,企圖瞭解集合式住宅,在運用整體更新重建所可能產生的分配與報酬狀況。模擬了在無任何獎勵情境下、都市更新條例情境下、921相關重建規定的情境下,不同模式:包括合建模式、部分合建與買回混合模式、部分合建與賣地混合模式的報酬與風險情況。結果發現,921情境優於都市更新條例情境更優於無任何獎勵之情境,且部分合建與買回混合模式、部分合建與賣地混合模式將會是市場上最常遭遇的狀況。但以本研究所採用的個案與假設前提而言,整體更新重建依目前的規定,實施者將不願意接受此類行投資案。就一般都市更新條例的情境,此個案應屬於更新成熟度不足的地區,除非具有強烈的不良外部性政府願意增加補貼,否則將不會自然進行更新重建,至於921情境下政府已投入較都市更新條例情境多的補貼,仍不足以吸引實施者投入,其原因可能就存在於實施者對未來市場信心不足,導致容積獎勵無法落實。
對於以上的缺失,本研究針對財務機制面與非財務機制面做出下列建議,首先對於財務機制面提出:容積獎勵的彈性運用,包括容積獎勵與補助金互補的關係和容積移轉配套實施、融資制度的建立、土地價值計算方式、拆遷補償費正當性的思考。至於非財務機制面則提出協商機制的建構,與更新機構的確實建立的建議。
Identifer | oai:union.ndltd.org:CHENGCHI/A2002001920 |
Creators | 蘇英瑋, Su, Ying-Wei |
Publisher | 國立政治大學 |
Source Sets | National Chengchi University Libraries |
Language | 中文 |
Detected Language | Unknown |
Type | text |
Rights | Copyright © nccu library on behalf of the copyright holders |
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