Vid försäljning av kommunal mark som ska exploateras för bostadsbyggande brukar kommun och byggaktör flera år innan överlåtelsen fastställa ett pris. Syftet med detta arbete var att undersöka hur priset justeras från överenskommelsens tidpunkt till överlåtelsen där priset justeras genom en så kallad indexeringsmodell. Bakgrunden till arbetet är att det bland kommun och byggaktörer funnits ett missnöje av modellerna, vilket för Stockholms stad lett till en översyn av dess modell. Tidigare studier har endast översiktligt berört ämnet och lyft det som ett förslag till framtida studier. En litteraturstudie med grund i värderingsteori har utförts för att undersöka hur en alternativ indexeringsmodell skulle kunna konstrueras. Vidare har en alternativ indexeringsmodell presenterats som tillsammans med de modeller som idag tillämpas i Stockholm, Göteborg och Malmö stad ingått i en jämförande analys. Analysen har jämfört prisutvecklingen enligt respektive modell mot observerad prisutveckling för markanvisade byggrätter i Stockholms stad. Slutligen har en intervjustudie av fastighetsvärderare anställda på Stockholms stad genomförts i syfte att utreda vilka konsekvenser ett byte av indexeringsmodell kan innebära. Resultatet visar att en alternativ modell bör i kontrast till tillämpade modeller innefatta även byggkostnadsutvecklingen. För vissa faktorer, såsom vinstfaktor, saknas det tillförlitliga underliggande indexeringar, varför de exkluderats i den alternativa modell som föreslagits. Den jämförande analysen visar att prisutvecklingen enligt de snarlika modellerna tillämpade i Stockholm och Göteborgs stad har lägst procentuell avvikelse från den observerade prisutvecklingen följt av Malmö och den alternativa modellen. Intervjustudien visar att ett byte av indexeringsmodell kan ha konsekvenser för prissättning, värderingspraxis och bostadsförsörjning. Valet av indexeringsmodell visar sig ha en påverkan på optionsvärdet och således även prisutvecklingen. Detta förklarar varför Stockholmsmodellen också tycks förklara prisutvecklingen i Stockholm med minst avvikelse. För valet av indexeringsmodell bör kommuner ta ställning till vad som bedöms vara en lämplig riskfördelning, vilket banar väg för framtida studier att undersöka ämnet risker närmare. / When municipal land is sold for residential development, the municipality and the developer usually establish a price several years before the actual transaction. The purpose of this study was to examine how the price is adjusted from the time of agreement to the transaction, where the price is adjusted using a so called indexation model. The background of the thesis is that there have been a dissatisfaction among municipalities and developers with the current models, which has led to the City of Stockholm reviewing its model. Previous studies have only overviewed the topic and suggested it for future research. A literature study based on valuation theory has been conducted in order to examine how an alternative model could be constructed. Additionally, an alternative model have been suggested and has along with the models that are currently applied in the municipalities of Stockholm, Gothenburg and Malmö been included in a comparative analysis. The analysis have compared the price development according to each model against the observed price development for land allocated development rights in the City of Stockholm. Further, an interview study with real estate appraisers employed in the City of Stockholm was conducted to investigate what consequences a change of indexation model could mean. The results show that an alternative model, in contrast to the applied models, should also include the development of construction costs. For certain factors, such as the profit margin, there is lacking reliable underlying indexations, which is why they were excluded from the alternative model that is presented. The comparative analysis shows that the price development according to the similar models applied in Stockholm and Gothenburg has the lowest percentage deviation from the observed price development, followed by Malmö andthe alternative model. The interview study shows that a change of an indexation model could have implications for pricing, valuation practices and housing supply. The choice of indexation model appears to impact the option value and thus the price development. This explains why the Stockholm model also seems to explain the price development in Stockholm with the least deviation. For the selection of an indexation model, municipalities should conclude what is to be considered an appropriate level of risk, paving the way for future studies to examine the subject of risks more closely.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA1/oai:DiVA.org:kth-349437 |
| Date | January 2024 |
| Creators | Yilmaz, Rusen |
| Publisher | KTH, Fastigheter och byggande |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | Swedish |
| Detected Language | Swedish |
| Type | Student thesis, info:eu-repo/semantics/bachelorThesis, text |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
| Relation | TRITA-ABE-MBT ; 24566 |
Page generated in 0.0026 seconds